Обоснование отказа от использования
В рамках настоящего отчета для группы №1, затратный подход не использовался. Обоснование отказа от использования затратного подхода приведено ниже.
Затратный подход при определении рыночной стоимости недвижимости приводит к объективным результатам при условии точности определения размера затрат на замещение либо воспроизводство и точности учета износа и устареваний.
Поскольку рыночная стоимость недвижимости, определяемая в рамках затратного подхода базируется на предположении, сколько может стоить объект, если его построили и продали на дату оценки; в таком расчете имеется элемент условности, в случае, если подобные объекты, на сегодняшний день, не строятся.
Необходимо отметить, что существенное влияние на корректность результатов затратного подхода влияет точность определения величины функционального и экономического устареваний. Наиболее точно уровень устареваний возможно определить путем сопоставления затрат на замещение либо воспроизводство с ценами продаж, то есть, по сути, путем приведения результатов затратного подхода к результатам сравнительного подхода. Иные способы исчисления устареваний менее корректны и могут привести к искажению результата и недостоверному отражению итоговой величины рыночной стоимости. В соответствии с ст. 20 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4) «при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки, расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода». Учитывая цели оценки и предполагаемое использование результатов оценки, оценщик в рамках данной оценки отказывается от применения затратного подхода.
|
|
|
Сравнительный подход
В рамках настоящего отчета подгруппы 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 группы №1, были рассчитаны сравнительным подходом с применением техники математического моделирования.
Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется в следующей последовательности:
– выбор ценообразующих факторов для построения моделей;
– построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы;
– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимости.
В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости проводится статистический анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости. Критерий достаточности рыночной информации используемой для расчета кадастровой стоимости каждой группы соответствует условию 6(m+1), где m-количество ценообразующих факторов, отобранных для построения модели расчета.
|
|
|
При сборе, анализе рыночной информации об объектах недвижимости и использовании ее в процессе моделирования выявляются выбросы. При построении моделей выбросы определяются в несколько этапов. При анализе рынка выявляется верхний и нижний пределы стоимости. Одно из основных требований, это равномерное распределение объектов-аналогов в ценовом диапазоне. Во время построения моделей также могут выявляться объекты-аналоги с противоречивой исходной информацией, которые определяются как выбросы.
Для построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости проведена кодировка качественных ценообразующих факторов объектов оценки и объектов аналогов путем присвоения качественным значениям факторов цифровых кодов.
Определение КС ОН методами статистического моделирования
Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется в следующей последовательности:
|
|
|
– выбор ценообразующих факторов для построения моделей;
– построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы;
– анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости недвижимости.
В целях построения качественной статистической модели расчета кадастровой стоимости проводится статистический анализ рыночной информации на предмет ее достаточности и репрезентативности. Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости. Критерий достаточности рыночной информации используемой для расчета кадастровой стоимости каждой группы соответствует условию 6(m+1), где m – количество ценообразующих факторов, отобранных для построения модели расчета.
При сборе, анализе рыночной информации об объектах недвижимости и использовании ее в процессе моделирования выявляются выбросы. При построении моделей выбросы определяются в несколько этапов. При анализе рынка выявляется верхний и нижний пределы стоимости. Одно из основных требований, это равномерное распределение объектов-аналогов в ценовом диапазоне. Во время построения моделей также могут выявляться объекты-аналоги с противоречивой исходной информацией, которые определяются как выбросы.
Для построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости проведена кодировка качественных ценообразующих факторов объектов оценки и объектов-аналогов путем присвоения качественным значениям факторов цифровых кодов.
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 112; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!