Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов
Сведения о значениях ценообразующих факторов «Наименование административного района/города», «Наименование населенного пункта», «Описание местоположения», «Кадастровый квартал», «Назначение объекта», «Наименование объекта», «Материал стен», «Год постройки», «Этажность», «Этаж», «Площадь» представлены Заказчиком работ в составе Перечня объектов оценки. Исполнителю работ перечень объектов оценки передан в составе государственного контракта №2015.150903 от 05.05.2015 г. (Приложение в электронном виде к государственному контракту).
Сведения о значениях ценообразующего фактора «Численность населения в муниципальном районе, городском округе» и «Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе» представлены по Запросам Муниципальными образованиями Ставропольского края.
Также, в случае необходимости, были использованы материалы предыдущих туров государственной кадастровой оценки – материалы Отчета №О-28/05/12-5 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ставропольского края от 08.06.2012г.
В целях получения информации о значениях ценообразующих факторов направлены письменные запросы «О представлении информации о значениях ценообразующих факторов» в адрес муниципальных образований Ставропольского края. В запросах содержалась следующая информация: а) перечень объектов оценки, в том числе объекты требующие уточнения назначения и наименованияобъекта; б) перечень ценообразующих факторов, запрашиваемых в организации; в) форма сбора информации о значениях ценообразующих факторов. Вместе с запросом направлялись в качестве подложки план-схемы городских населенных пунктов в целях более чёткого понимания территории, которая должна быть описана в разрезе ценообразующих факторов и контроля целостности представляемой информации. При этом для целей оптимизации сбора информации указанные план-схемы городских населенных пунктов, а также формы сбора семантической информации, могли содержать информацию о ценообразующих факторах, которая была получена из материалов предыдущих туров оценки.
|
|
|
Слои кадастровых кварталов и земельных участков сформированы на основе дежурных кадастровых карт. Исполнителю работ дежурные кадастровые карты переданы Заказчиком работ в составе государственного контракта №2015.150903 от 05.05.2015 г. (Приложение в электронном виде к государственному контракту).
Копии ответов на запросы (приложенная графическая и семантическая информация), приводятся в Приложении 3.1.2. «Ответы».
Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов осуществлялся для каждого объекта недвижимости или групп объектов недвижимости, если значения данного ценообразующего фактора для совокупности объектов недвижимости были схожи.
|
|
|
Значение каждого фактора проставлено в единой размерности. Например, если фактор «Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта» учитывается в км., то значение фактора «Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта» для каждого объекта недвижимости также указывалось в км.
На заключительном этапе проведен анализ полученной информации на полноту. По результатам анализа принято решение о загрузке сведений о значениях ценообразующих факторов в КСПО.
Для загрузки в КСПО информация формировалась в двух видах:
– слои цифровых тематических карт в формате Mapinfo 8.0 – для ценообразующих факторов, по которым было принято решение рассчитывать значения ценообразующих факторов на основе графической информации;
– таблицы в формате MS Excel (*xls) – для ценообразующих факторов, по которым информация о значениях ценообразующих факторов загружается в семантическом виде.
Создание слоев цифровых тематических карт населенных пунктов.
Для ценообразующих факторов, значения которых рассчитываются на основе графической информации, создаются слои цифровых тематических карт.
|
|
|
Цифровые тематические карты формируются для 26 городов и поселков городского типа Ставропольского края в целях определения значений ценообразующих факторов объектов оценки и отображения результатов государственной кадастровой оценки.
Основой для формирования цифровых тематических карт являются Дежурные кадастровые карты.
На основании Дежурной кадастровой карты сформированы:
– слой кадастровых кварталов;
– слой земельных участков;
– слой адресно-цифровых планов;
– слои ценообразующих факторов.
Вся информация, содержащая графическое описание в электронном виде, удовлетворяет следующим обязательным требованиям:
– таблицы слоя кадастровых кварталов Mapinfo содержат номера кадастровых кварталов в следующем формате: 16:ХХ:ХХХХХХ. Номер уникален;
– таблицы слоя земельных участков Mapinfo содержат полные кадастровые номера земельных участков в следующем формате: 16:ХХ:ХХХХХХ:ХХ. Номер уникален;
– таблицы тематических слоёв Mapinfo в поле «name» содержат записи о названиях отображенных объектов (номера учреждений образования, названия учреждений культуры, промышленных предприятий и т.д.);
|
|
|
Каждый слой ценообразующих факторов с утвержденной план-схемы переносился на электронный слой Mapinfo вручную, с использованием средств отрисовки.
В целях создания корректных слоев цифровых тематических карт проводился контроль качества информации, который включал контроль полноты, качества топологической корректности пространственных данных.
Сформированные слои цифровых тематических карт приводятся в Приложении 3.2. «Слои цифровых тематических карт»:
· Исходная графическая и семантическая информация (Приложение 3.2.1 «Исходная графическая и семантическая информация»);
· Слои границ населенных пунктов (Приложение 3.2.2 «Границы НП»);
· Слои земельных участков (Приложение 3.2.3 «Земельные участки»);
· Слои адресно-цифровых планов (Приложение 3.2.4 «Адресно-цифровые планы»);
· Слои улиц в составе населенных пунктов (Приложение 3.2.5 «Улицы»);
· Слои кадастровых кварталов (Приложение 3.2.6 «Кадастровые кварталы»);
· Слои ценообразующих факторов (Приложение 3.2.7 «Ценообразующие факторы»);
Для определения значений ценообразующих факторов объектов оценки, сформированные слои цифровых тематических карт загружаются и обрабатываются в КСПО.
В процессе выполнения работ в КСПО в целях определения значений ценообразующих факторов объектов-аналогов с использованием графической основы дополнительно сформированы слои объектов-аналогов в разрезе групп.
Расчет значений ценообразующих факторов по объектам оценки и объектам-аналогам в КСПО включает следующие этапы:
а) создание карты;
б) проведение настроек;
в) создание расчетного слоя;
г) создание слоя объектов-аналогов;
д) расчет значений ценообразующих факторов.
а) Процесс создания карты в КСПО включает в себя следующие этапы:
– выбор населенного пункта, для которого необходимо создать карту;
– выбор подготовленных таблиц Mapinfo: кадастровые квартала, земельные участки, адресно-цифровые планы, слои ценообразующих факторов;
– добавление подготовленных таблиц к карте.
б) Настройка производится в несколько этапов:
– настройка слоев, необходима для того, чтобы установить соответствие слоев карты с объектами расчета и ценообразующими факторами;
– настройка типов расчета, является обязательным условием для расчета ценообразующих факторов для объектов оценки и объектов-аналогов. Для каждого ценообразующего фактора следует выбрать нужный вариант расчета;
– настройка карты;
– настройка параметров расчета.
в) Под расчетным слоем понимается слой объектов оценки, для которого проходит расчет ценообразующих факторов. Слой представляет собой таблицу Mapinfo со списком всех объектов оценки территории из базы и их графическим представлением. Алгоритм построения расчетного слоя представляет собой метод создания для каждого объекта оценки базы данных графического объекта на расчетном слое в следующей последовательности:
– создание объектов расчетного слоя с использованием слоя «адресно-цифровые планы»;
– создание объектов расчетного слоя с использованием слоя «земельные участки»;
– создание объектов расчетного слоя с использованием слоя «кадастровые квартала»;
г) слой объектов-аналогов создан в разрезе групп. Структура таблицы Mapinfo слоя удовлетворяет следующим требованиям:
– таблица содержит поле «name» – строковое поле длиной 250, в поле задается описание объекта;
– таблица содержит поле «sqr» – вещественное поле, значения поля не задаются;
– таблица содержит поле «analogue_unid» – строковое поле длиной 32, значения поля не задаются.
д) расчет значений ценообразующих факторов для объектов оценки возможен только после того, как заданы типы расчетов и сформирован расчетный слой. Расчет значений ценообразующих факторов вычисляется:
– расстояние – в км;
– площадь – в квадратных метрах.
Результаты определения значений ценообразующих факторов объектов оценки представлены в Приложении 4 в разрезе групп/подгрупп.
В случаях, если перечень объектов оценки содержит объекты, точное местоположение которых возможно установить только до уровня муниципального района/городского округа Ставропольского края, то в отношении данных объектов указывается информация о ценообразующих факторах, характеризующих физические особенности объектов оценки и содержащаяся в Перечне объектов оценки: площадь, материал стен и т.д. Информация по остальным ценообразующим факторам у данных объектов отсутствуют.
Группировка объектов оценки
В соответствии со ст.5 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508 (далее – ФСО № 4) государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
На основании статьи 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 г. и в соответствии с Федеральным законом РФ №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. к объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Заказчиком работ передан перечень объектов недвижимости. В Перечне объектов недвижимости указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.
Объекты, содержащиеся в перечне, в соответствии с п.16 ФСО № 4, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.
На практике применяют разные принципы разделения на группы в зависимости от происхождения и назначения объектов недвижимости, прав собственности, видов сделок, степени готовности, по видам объектов недвижимости и т.д.
В настоящее время нет устоявшейся системы группировки объектов недвижимости. В связи с чем для целей данной оценки группировка осуществлялась исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка, в том числе с учетом предпочтений покупателей и продавцов и влияния социальных, экономических, юридических и экологические факторов.
При группировке объектов оценки используется многоуровневая группировка. Для соблюдения принципа однозначности при многоуровневой группировке группы второго уровня и ниже называются подгруппами.
Й уровень
На первом уровне все объекты, содержащиеся в Перечне, были разделены по назначению объектов недвижимости на:
· объекты жилого назначения;
· объекты нежилого назначения.
К объектам жилого назначения относятся объекты, предназначенные для постоянного проживания, а также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Соответственно к объектам нежилого фонда относятся объекты, не предназначенные для постоянного проживания (гаражи, садовые домики и т.д.).
Разделение на объекты жилого и нежилого назначения обусловлено различиями в строительных нормах и правилах для жилых и нежилых объектов, различиями в законодательном регулировании (например, указанными в Жилищном кодексе РФ), что оказывает существенную роль на стоимость объектов. Так, к объектам жилого назначения предъявляются более жесткие требования ввиду того, что они предназначены для постоянного проживания. В том числе ключевым является тот факт, что для использования объекта жилого назначения для целей, не связанных с проживанием, необходимо его перевод в нежилой фонд с учетом требований и условий приведенных в ст.22 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.
Й уровень
На втором уровне объекты жилого и нежилого назначения разделены на сегменты объектов недвижимости.
В ходе анализа было установлено, что на рынке объектов недвижимости можно выделить следующие сегменты:
Объекты жилого назначения
- объекты многоквартирной жилой застройки;
- объекты индивидуальной жилой застройки;
Объекты нежилого назначения
- объекты, предназначенные для хранения транспорта;
- объекты садового, огородного и дачного строительства;
- объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения
- объекты, предназначенные для временного проживания;
- объекты офисно-делового назначения;
- объекты санаторно-курортного назначения;
- объекты производственного назначения;
- объекты социальной инфраструктуры;
- объекты портов, вокзалов, станций;
- сооружения.
Поскольку в соответствии с Государственным контрактом, земельные участки не являются объектами оценки, формирование соответствующей группы не осуществлялось.
Объекты жилой недвижимости
1 группа «Объекты многоквартирной жилой застройки»
Объекты данной группы представляют собой: многоквартирные жилые здания, в том числе общежития квартирного типа, а также жилые помещения, входящие в их состав, в том числе дом, домовладение, основное строение и т.п., если назначение здание жилой дом/многоквартирный дом.
К многоквартирным жилым зданиям относятся:
· многоэтажные жилые дома (9 этажей и более);
· среднеэтажные жилые дома (от 5 – 8 этажей, включая мансардный);
· малоэтажные многоквартирные жилые дома (до 4 этажей, включая мансардный).
Как правило, малоэтажные многоквартирные жилые дома представлены домами свыше 4-х квартир, площадью свыше 750 кв.м.
Жилое помещение, у которого невозможно однозначно определить группу по совокупности характеристик и в случае отсутствия родительского объекта у помещения, оценщик относит в 1 группу.
В случае если у жилого помещения нет родительского объекта, относящегося к жилым зданиям 2 группы, то оценщик относил такие объекты в 1 группу.
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты – http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
2 группа «Объекты индивидуальной жилой застройки»
Объекты данной группы представляют собой жилые дома и жилые помещения в них с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи.
К индивидуальным жилым зданиям относятся:
· отдельно стоящие жилые дома (жилой дом, дом, домовладение, основное строение) с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства), в том числе личные подсобные хозяйства, коттеджи, таунхаусы, усадебные с приквартирными и приусадебными участками и помещения жилого назначения (квартиры, комнаты) в них;
· жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки) и жилые помещения (квартиры, комнаты) в них.
К объектам 2 группы, как правило, относятся жилые дома до 4-х квартир включительно, площадью до 750 кв. м. К объектам 2 группы могут также относиться объекты с этажностью свыше 3 этажей, с количеством квартир более 4-х, площадью более 750 кв. м, если исходя из характеристик, доступных оценщику (например, наименование, местоположение и окружение, адрес, неформализованное описание, разрешенное использование земельного участка и т.д.), можно отнести объект к объектам индивидуальной жилой застройки.
Объекты с наименованием «дом животновода», «бригадный дом», «дом рыбака» в случае, если в назначении указано «жилое», относится ко 2 группе.
Объекты жилого фонда с площадью менее 750 кв.м., с количеством жилых помещений менее 4-х и с отсутствующей характеристикой этажность оценщик относил ко 2 группе.
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты – http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
Объекты нежилой недвижимости
При группировке объектов нежилого фонда оценщик придерживался следующего принципа, что вспомогательные объекты, если они являются отдельными единицами учета, должны быть отнесены в соответствующую группу. Например, столовые при гостиничных комплексах относятся в 5 группу, если они являются отдельными единицами учета.
3 группа «Объекты, предназначенные для хранения транспорта»
Объекты данной группы представляют собой объекты для хранения автотранспорта и иного транспорта, в том числе гаражи (индивидуальные и кооперативные), автостоянки, крытые парковки, парковочные места и т.д.
К данной подгруппе относятся все гаражи для легковых автомобилей, грузовых автомобилей, специализированной техники, мотоциклов, мопедов, велосипедов, для хранения лодок и т.д. В 3 группу также включены гаражи, для которых по данным перечня объектов недвижимости не представляется возможным определить принадлежность к производственным комплексам, а также гаражи специального транспорта, как то: гараж медицинских учреждений, полиции, пожарной части (и иных социальных объектов).
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
4 группа «Объекты садового, огородного и дачного строительства»
Объекты данной группы представляют собой индивидуальные жилые дома, не предназначенные для круглогодичного проживания, и разделяются на три категории:
· огородные (возможен лишь огород);
· садовые (можно сажать деревья, кустарники и размещать хозяйственные постройки);
· дачные (можно построить дом и хозяйственные строения)
К объектам данной группы относят индивидуальную жилую застройку, расположенные на территории садоводческих, огородных, дачных объединений, в том числе в пределах границ (черты) поселений.
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
5 группа «Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения»
Объекты данной группы представляют собой объекты коммерческой недвижимости, используемые для осуществления предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
К объектам 5 группы относятся:
· здания и помещения оптовой и розничной торговли;
· здания и помещения общественного питания;
· здания и помещения коммунально-бытового обслуживания, непроизводственные объекты бытового и коммунального обслуживания населения, предназначенные для непосредственного обслуживания населения;
· здания и помещения отдыха и развлечений;
· здания и помещения ресторанов, кафе, баров, столовых при предприятиях и учреждениях, предприятий поставки продукции общественного питания;
· магазин-пекарня, кондитерская, магазин кондитерская
· здания и помещения рынков;
· здания и помещения ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания;
· здания и помещения химчисток, прачечных;
· здания и помещения для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования;
· здания и помещения автозаправочных станции, дорожного сервиса;
· здания и помещения фотоателье, фотолабораторий;
· здания и помещения общественных бань;
· здания и помещения парикмахерских;
· здания и помещения предприятий по прокату, объектов по оказанию обрядовых услуг (свадеб и юбилеев);
· здания и помещения, игровых залов, игровых автоматов, игорных домов (казино), тотализаторов, организации лотерей (включая продажу лотерейных билетов);
· здания и помещения многофункциональные объекты;
· здания и помещения прачечных;
· здания и помещения ларьков;
· здания и помещения сервисного обслуживания населения;
· здания и помещения предприятий розничной и мелкооптовой торговли, в том числе торгово-развлекательные комплексы, рынки, ночные клубы, развлекательные клубы;
· учреждения гражданских обрядов, в том числе похоронные конторы;
· учреждения обслуживания пассажиров как то транспортные агентства, туристические агентства, туристические фирмы, кассы;
· гостиный двор.
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
6 группа «Объекты, предназначенные для временного проживания»
Объекты данной группы представляют собой объекты недвижимости, предназначенные для временного проживания гостиничного типа: здания и помещения гостиниц и прочие места для временного проживания (отели, мотели), в том числе гостевые дома (если из наименования/местоположения явно видно, что объект является объектом 6 группы).
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
7 группа «Объекты офисно-делового назначения»
Объекты данной группы представляют собой объекты делового и коммерческого назначения, предназначенные преимущественно для умственного труда и непроизводственной сферы деятельности, отличающихся от зданий для осуществления деятельности по производству материальных ценностей или услуг населению
К 7 группе относятся:
· помещения и здания, в которых работают служащие, хранят и обрабатывают документы;
· административно-офисные здания и помещения;
· здания и помещения кредитно-финансовых и страховых организаций, банки;
· здания и помещения нотариально-юридических учреждений;
· административные здания (за исключением административно-производственных, административно-бытовых и иных административных зданий, относящихся к производственной сфере деятельности);
· здания, имеющие несколько назначений, но преимущественно являющиеся административными.
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
8 группа «Объекты санаторно-курортного назначения»
Объекты данной группы представляют собой объекты для обеспечения благоприятных условий отдыха и оздоровления населения. К объектам данной группы относятся здания и помещения для отдыхающих, дома отдыха, пансионаты, кемпинги, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, в том числе гостевые дома (если объект не является объектом 6 группы).
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
9 группа «Объекты производственного назначения»
К данной группе относятся объекты материального сектора производства и не включают объекты услуг, торговли, науки.
К объектам 9 группы относят здания и помещения следующих отраслей народного хозяйства:
· здания и помещения, являющиеся частью предприятий промышленного производства;
· здания и помещения сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства;
· здания и помещения рыболовства и рыбоводства;
· здания и помещения строительной отрасли;
· здания и помещения транспорта и связи (за исключением объектов, предназначенных для непосредственного обслуживания населения).
Объекты данной группы представляют собой здания и сооружения, являющиеся частью предприятий промышленного производства, сельского хозяйства, охоты и лесного хозяйства, рыболовства и рыбоводства, строительства, транспорта и связи и т.д. Например: здания и помещения фабрик, заводов, комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов, типографий, других промышленных предприятий, ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК), объектов коммунального хозяйства, объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронения отходов, мусороперерабатывающих (мусоросжигающих) предприятий, баз, складов, гаражей, здания материально-технического и продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, электростанций и иных видов станций, обслуживающих электростанции сооружений и объектов, сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства.
К объектам 9 группы относятся:
- фабрики, заводы, комбинаты, производственные объединения, концерны, промышленно-производственные фирмы, тресты;
- типографий, других промышленных предприятий, ДЭЗ (РЭУ, ЖЭК)
- объектов коммунального хозяйства;
- производственные и лабораторно-производственные здания и помещения,
- мастерские (за исключением ремонтных мастерских и мастерских технического и бытового обслуживания);
- складские здания и помещения, предназначенных для хранения веществ, материалов, продукции и сырья (грузов) (в том числе гаражи, предназначенные для хранения большегрузного и специализированного транспорта);
- складские здания и помещения для хранения сухих минеральных удобрений и химических средств защиты растений, взрывчатых, радиоактивных и сильнодействующих ядовитых веществ, горючих газов, негорючих газов в таре под давлением более 70 кПа, нефти и нефтепродуктов, каучука, целлулоида, горючих пластмасс и кинопленки, цемента, хлопка, муки, комбикормов, пушнины, мехов и меховых изделий, сельскохозяйственной продукции;
- здания и помещения для холодильников и зернохранилищ;
- здания и помещения метрополитена, железнодорожные депо (включая пожарные железнодорожные депо);
- объекты переработки, уничтожения, утилизации и захоронения отходов;
- мусороперерабатывающие (мусоросжигающие) предприятия;
- производственные базы;
- здания и помещения материально-технического и продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;
- электростанции и иные виды станций, обслуживающих электростанции;
- сараи, хозяйственные постройки, хозяйственные сараи, вспомогательные помещения, помещения с отсутствующим наименованием и т.д., если исходя из наименования или местоположения (неформализованного описания) /иных характеристик, доступных оценщику/ явно видно, что объект относится к объектам производственного/сельскохозяйственного/…/ назначения;
- кошарни;
- АТС (за исключением отделений связи с АТС, узлов связи, почт и т.д. – объектов предназначенных для непосредственного обслуживания населения);
- ремонтно-механические мастерские (РММ);
- административно-производственные, административно-бытовые, бытовые здания и помещения;
- объекты колхозных кооперативов и хозяйств, жилищно-коммунальных хозяйств;
- жарочо-варочная, омшаник;
- дровяник, в случае, если объект является промышленным (находится на территории промышленного/сельскохозяйственного предприятия);
- аэротенки;
- плодово-ягодные питомники;
- питомники скота;
- родильные отделения скота;
- котельные, в том числе котельные жилых и гражданских зданий, в случае, если они являются отдельными объектами учета (например, котельная детского садика);
- конторы, в случае, если есть прямое указание на принадлежность к 9 группе;
- лаборатории, если есть прямое указание на принадлежность к 9 группе;
- теплицы, парники сельскохозяйственных предприятий (если из наименования/местоположения/площади явно вытекает, что объект является объектом 9 группы);
- пекарни (в том числе совмещенные с магазином);
- объекты с наименованием «дом животновода», «бригадный дом» в случае, если в назначении указано «не жилое».
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
10 группа «Объекты социальной инфраструктуры»
Объекты данной группы представляют собой государственные учреждения общего и социально-экономического характера, здания и помещения учебных заведений для получения образования, учреждения, специально созданные для организации научных исследований и проведения опытно-конструкторских разработок, здания и помещения объектов здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.
К объектам 10 группы относятся:
· здания и помещения органов государственного управления общего и социально-экономического характера, в том числе здания администраций, конторы (если нет прямого указания на принадлежность к 9 группе), здания муниципалитета;
· здания и помещения органов по реализации внешней политики, обеспечению законности, прав и свобод граждан, в том числе учреждения социальной защиты населения (собесы, биржи труда и др.);
· здания и помещения органов по охране собственности и общественного порядка, борьбе с преступностью, в том числе суды и прокуратура, правоохранительные организации (налоговые службы, милиция, таможня) ;
· здания и помещения организаций обязательного социального обеспечения и объектов предоставления социальных услуг, в том числе дома-интернаты для инвалидов и престарелых, для детей-инвалидов и т.п.;
· здания и помещения спортивных клубов коллективов физической культуры, действующих на самодеятельной и профессиональной основах в образовательных учреждениях, детско-юношеских спортивных школ, клубов физической подготовки, в том числе клубы;
· здания и помещения спортивно-технических школ; образовательных учреждений и научных организаций в области физической культуры и спорта; общероссийских физкультурно-спортивных объединений (физкультурно-спортивные организации, общероссийские федерации (союзы, ассоциации) по различным видам спорта, общественно-государственные физкультурно-спортивные общества);
· здания и помещения театрально-зрелищных предприятий, концертных организаций и коллективов филармонии; выставок, музеев; музыкальных, художественных и хореографических школ, клубных учреждений и библиотек;
· здания и помещения объектов религиозных групп и организаций; гидрометеорологической службы;
· здания и помещения здравоохранения, в том числе стомоталогичсекие кабинеты, зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии; рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты;
· здания и помещения учебно-воспитательного назначения, в том числе учреждения образования и подготовки кадров, дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные учреждения (школы, гимназии, лицеи колледжи, школы-интернаты и т.п.), учреждения профессионального образования начального, среднего, высшего и последипломного, внешкольные учреждения (школьников и молодежи), специализированные учреждения (аэроклубы, автошколы, оборонные учебные заведения и т.п.);
· здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения, в том числе лечебные учреждения со стационаром, медицинские центры и т.п., амбулаторно-поликлинические и медико-оздоровительные учреждения, станции переливания крови и др., аптеки, молочные кухни, медико-реабилитационные и коррекционные учреждения, в том числе для детей, учреждения без стационара, учреждения со стационаром, в том числе дома-интернаты для инвалидов и престарелых, для детей-инвалидов и т.п.;
· Ветеринарные лечебницы;
· Объекты связи, предназначенные для непосредственного обслуживания населения, как то почта, телеграф, отделение связи, узел связи, отделение связи с АТС и т.д.;
· здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов;
· объекты физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения: со зрителями, без зрителей;
· Здания и помещения культурно-просветительного назначения и религиозных организаций: библиотеки и читальные залы, музеи и выставки, религиозные организации и учреждения для населения, зрелищные и досугово-развлекательные учреждения, зрелищные учреждения (театры, кинотеатры, концертные залы, цирки и т.п.), клубные и досугово-развлекательные учреждения;
· административные учреждения, учреждения социально-направленные и иные учреждения;
· научно-исследовательские организации, проектные и конструкторские организации, лаборатории;
· редакционно-издательские и информационные организации (за исключением типографий);
· библиотеки, фильмотеки, медиатеки;
· лаборатории медицинских учреждений, лаборатории образовательных учреждений и иные лаборатории;
· пожарные депо;
· многофункциональные здания с преимущественной социальной направленностью.
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
11 группа «Объекты портов, вокзалов, станций»
Объекты данной группы представляют собой здания и помещения учреждений транспорта, предназначенные для непосредственного обслуживания населения.
К объектам 11 группы относятся:
· здания и помещения для размещения речных портов;
· здания и помещения для морских торговых портов;
· здания и помещения для морских рыбных портов;
· здания и помещения для морских специализированных портов;
· здания и помещения для размещения железнодорожных вокзалов и железнодорожных станций;
· здания и помещения автодорожных вокзалов и автостанций;
· здания и помещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов;
· здания и помещения вокзалов всех видов транспорта;
· иные здания и помещения для перевозки и обслуживания пассажиров, обработки их багажа;
В случае выявления противоречий в учетных характеристиках объектов оценщиком были использованы дополнительные источники: публичная кадастровая карта (http://maps.rosreestr.ru/Portal/), картографический материал предоставленный администрациями муниципальных образований/ городских округов, интернет источники (Яндекс карты - http://maps.yandex.ru, 2ГИС) и др., на основании сведений которых, оценщиком было принято обоснованное решение отнесения объектов с противоречивыми характеристиками в данную группу.
12 группа «Объекты иного назначения»
Объекты данной группы представляют собой объекты, не вошедшие в другие группы, в том числе объекты, назначение которых не установлено.
К объектам 12 группы относятся:
· объекты министерства обороны, в том числе бомбоубежища, здания и помещения для производства и хранения взрывчатых веществ и средств взрывания, военного назначения, казармы, иные объекты военного назначения;
· объекты вспомогательного назначения (литера Г) как то: хозяйственные постройки, теплицы, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес, гараж для автомобилей сарай, туалеты, постройки для содержания мелкого скота и птицы и т.п., расположенные в садово-дачно-огородных товариществах и при ИЖС;
· объекты, назначение которых не установлено как то: помещения нежилого и иного назначения, квартиры нежилого и иного назначения, объекты с отсутствующими или некорректными наименования нежилого и иного назначения (сотсутствующим назначением) и т.д.;
· проходные, КПП;
· временные постройки, в том числе вахтовые дома, времянки;
· любые подсобные и вспомогательные помещения 2 и 4 группы, веранды, навесы, блок, двор;
· земельный участок;
· дом, основное строение и т.п. в случае если назначение здания – нежилое здание;
· будка;
· дровяник, если объект является вспомогательным объектом 2 или 4 группы (или если из наименования/местоположения/площади явно не вытекает, что объект является объектом 9 группы);
· кладбища и крематории.
13 группа «Сооружения»
Объекты данной группы представляют собой объекты, которые согласно данным Перечня объектов оценки по типу объекта относятся к сооружениям. При этом в связи с особенностями ведения кадастрового учет в поле «Наименование объекта» могут быть приведены сведения, указывающие на принадлежность к другим группам (например, АЗС, ТП, гараж и другое).
В отношении объектов оценки 13 группы, в ходе проведения анализа данных, содержащихся в Перечне, была выделена подгруппа объектов, для которых недостаточно характеристик (сооружения, которые невозможно идентифицировать). В состав таких сооружений включены следующие объекты:
- сооружение, назначение которых установить невозможно,
- многолетние насаждения,
- объекты, не являющиеся сооружениями (объектами недвижимости), как то оборудование (например, назначение сооружения «кран башенный» и т.п.).
В результате данная группа на основе анализа рынка и анализа объектов оценки была разделена на следующие подгруппы:
· Объекты, назначение которых возможно определить;
· Мемориальные сооружения.
Сводная статистическая информация по переданному перечню объектов оценки представлена по форме Таблицы 3.3.2.14 Приложения 3.3.
Объекты недвижимости в разрезе групп представлены в Приложении 3.3.2 к Отчету.
Подробное описание принципов группировки приведено в Приложении 3.3.2 к Отчету.
Й уровень
Третий уровень группировки представляет собой разделение групп вышестоящего уровня на подгруппы:
- объекты, завершенные строительством;
- объекты, незавершенные строительством.
Й уровень
Четвертый уровень группировки представляет собой разделение подгруппы «Объекты, завершенные строительством» на подгруппы по следующему признаку:
- объекты, с полными характеристиками;
- объекты, с неполными характеристиками;
Й уровень
Пятый уровень группировки основывается на принципах выделения однородных подгрупп по местоположению в зависимости от субъекта РФ (объекты, расположенные в столице субъекта, объекты, расположенные в городских населенных пунктах, объекты, расположенные в сельских населенных пунктах).
Й уровень
Шестой уровень группировки основывается на принципах выделения однородных подгрупп с достаточными и непротиворечивыми сведениям о ценообразующих факторах объектов оценки, необходимых для определения их кадастровой стоимости.
Описание сформированных групп/подгрупп приведено в следующей таблице.
Таблица 3.11. Описание сформированных групп/подгрупп
| Группа | № подгруппы | Наименование | № подгруппы | Наименование | № подгруппы | Наименование | № подгруппы | Наименование | Муниципальные районы/городские округа/ населенные пункты | |
| 1 группа, | 1. | Объекты завершенного строительства | 1 | Объекты, с полными характеристиками | 1 | Помещения | 1.1. | г. Ставрополь* | г. Ставрополь | |
| 1.2. | Курортные ГНП* | г. Георгиевск, г. Железноводск, г. Ессентуки, г. Кисловодск, г. Лермонтов; г. Пятигорск, г. Минеральные воды, Анджиевский, пос. Горячеводский, п. Иноземцево, п. Свободы, | ||||||||
| 1.3. | Прочие ГНП* | г.Благодарный, г. Буденновск, п. Затеречный, г. Зеленокумск, г. Изобильный, г. Ипатово, г. Михайловск, г. Невинномысск, г. Нефтекумск, г. Новоалександровск, г. Новопавловск, п. Рыздвяный, г. Светлоград , п. Солнечнодольск | ||||||||
| 1.4. | Курортные СНП* | Сельские населенные пункты Ставропольского края, входящие в курортную зону Кавказский минеральных вод. | ||||||||
| 1.5 | Прочие СНП* | Сельские населенные пункты Ставропольского края, не входящие в курортную зону Кавказский минеральных вод. | ||||||||
| - | Здания | - | - | Все населенные пункты Ставропольского края | ||||||
| - | - | - | Объекты не-завершенного строительства | - | - | Все населенные пункты Ставропольского края | ||||
|
| ||||||||||
| 2 группа, Объекты индивидуальной жилой застройки | 2.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 2.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 3 группа, Объекты, предназначенные для хранения транспорта | 3.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 3.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 4 группа, Объекты садового, огородного, дачного строительства | 4.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 4.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 5 группа, Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального н | 5.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 5.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 6 группа, Объекты, предназначенные для временного проживания | 6.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 6.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 7 группа, Объекты офисно-делового назначения | 7.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 7.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 8 группа, объекты санаторно-курортного назначения | 8.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 8.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 9 группа, Объекты производственного назначения | 9.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 9.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 10 группа, Объекты социальной инфраструктуры | 10.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 10.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 11 группа, Объекты портов, вокзалов, станций | 11.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 11.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 12 группа, Объекты иного назначения | 12.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 12.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
| 13 группа, Сооружения | 13.1 | Объекты завершенного и незавершенного строительства | 13.1. | Здания, помещения, объекты не-завершенного строительства* | Все населенные пункты Ставропольского края | |||||
*- в каждой отмеченной подгруппе выделены группы объектов с неполными и противоречивыми характеристиками, стоимость которых определена моделированием на базе удельной кадастровой стоимости
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 260; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!