Определение ценообразующих факторов на территории Ставропольского края
Цена недвижимости определяется исходя из целого ряда факторов. Учитываются характеристики физических, экономических, социальных, политических, административных, юридических факторов, и только после этого производится оценка объектов.
Существует множество ценообразующих факторов, одни из которых уменьшают или увеличивают цену квадратного метра незначительно, а другие имеют существенное влияние.
Ценообразующие факторы подразделяются на следующие группы:
· ценообразующие факторы для городских населенных пунктов
· ценообразующие факторы для сельских населенных пунктов
Также ценообразующие факторы делятся на:
· факторы местоположения,
· факторы социально-экономического развития,
· факторы окружения,
· факторы инфраструктуры и т.д.
Основными факторами, влияющими на цену объектов недвижимости, являются факторы местоположения, окружения, социально-экономического развития, транспортной инфраструктуры, коммунальной инфраструктуры, экологии, а так же физические факторы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Однако стоит учесть, что на объекты недвижимости, относящиеся к разным сегментам рынка (группам/подгруппам), могут влиять разные факторы. Поэтому необходимо правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе проведения анализа рынка для оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Более детальный анализ ценообразующих факторов, существенно влияющих на цену объектов недвижимости, приведен в разделе «Анализ рынка недвижимости».
|
|
|
Состав ценообразующих факторов по городским населенным пунктам, которые могут оказывать влияние на цену недвижимости, приведен в следующей таблице:
Таблица 3 . 5 . Ценообразующие факторы для городских населенных пунктов
| № п/п | Наименование факторов стоимости |
| 11 | Вид объекта |
| 2 | Статус населенного пункта |
| 3 | Общая площадь |
| 4 | Год постройки числовой |
| 5 | Материал стен |
| 6 | Количество надземных этажей числовой |
| 7 | Этаж (первый ,последний, остальные) |
| 8 | Площадь земельного участка. |
| 9 | Наличие сервитута, установленного законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления |
| 10 | Центральное газоснабжение |
| 11 | Центральное теплоснабжение |
| 12 | Центральное водоснабжение |
| 13 | Центральная канализация |
| 14 | Муниципальный район, городской округ |
| 15 | Населенный пункт |
| 16 | Расстояние от населенного пункта до центра субъекта РФ (г. Ставрополь) |
| 17 | Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа |
| 18 | Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта |
| 19 | Близость к водным объектам |
| 20 | Расстояние до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы |
| 21 | Расстояние до ближайшей из основных дорог города |
| 22 | Центральное электроснабжение |
| 23 | Численность населения в населенном пункте |
| 24 | Численность населения в муниципальном районе, городском округе |
| 25 | Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе |
| 26 | Расстояние от объекта до историко-культурного центра населенного пункта |
| 27 | Расстояние объекта до общественно-делового центра населенного пункта |
| 28 | Расстояние до остановок общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции, автобусные остановки и т.п.) |
| 29 | Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости |
| 30 | Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости |
| 31 | Территория особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды |
| 32 | Состояние объекта недвижимости |
| 33 | Количество общеобразовательных школ в населенном пункте |
| 34 | Количество детских садов в населенном пункте |
| 35 | Количество поликлиник в населенном пункте |
Состав ценообразующих факторов по сельским населенным пунктам, которые могут оказывать влияние на цену недвижимости, приведен в следующей таблице:
|
|
|
|
|
|
Таблица 3 . 6 . Ценообразующие факторы для сельских населенных пунктов
| № п/п | Наименование факторов стоимости |
| 1 | Вид объекта |
| 2 | Статус населенного пункта |
| 3 | Общая площадь |
| 4 | Год постройки числовой |
| 5 | Материал стен |
| 6 | Количество надземных этажей числовой |
| 7 | Этаж (первый, последний, остальные) |
| 8 | Площадь земельного участка. |
| 9 | Наличие сервитута, установленного законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления |
| 10 | Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения |
| 11 | Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения |
| 12 | Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения |
| 13 | Наличие в населенном пункте центральной канализации |
| 14 | Муниципальный район, городской округ |
| 15 | Населенный пункт |
| 16 | Расстояние от населенного пункта до центра субъекта РФ (г. Ставрополь) |
| 17 | Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа |
| 18 | Численность населения в населенном пункте |
| 19 | Численность населения в муниципальном районе, городском округе |
| 20 | Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе |
| 21 | Территория особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды |
| 22 | Расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы |
| 23 | Расстояние от населенного пункта до ближайшей дороги федерального значения |
| 24 | Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановок общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции, автобусные остановки и т.п.) |
| 25 | Наличие в населенном пункте магазина |
| 26 | Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы |
| 27 | Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения |
| 28 | Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта |
| 29 | Наличие в сельском населенном пункте дороги с твердым покрытием |
| 30 | Состояние объекта недвижимости |
|
|
|
Рынок недвижимости Ставропольского края имеет разветвленную структуру и делится по функциональному назначению, по местоположению внутри субъекта и другим признакам. Сегментация рынка недвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать и прогнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Наиболее значимой является сегментация рынка по виду объектов. Различают следующие сегменты рынка недвижимости:
- рынок жилой недвижимости, подразделяющийся на:
· объекты многоквартирной жилой застройки;
· объекты индивидуальной жилой застройки.
- рынок нежилой недвижимости, подразделяющийся на:
· объекты, предназначенные для хранения транспорта;
· объекты садового, огородного и дачного строительства;
· объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения
· объекты, предназначенные для временного проживания;
· объекты офисно-делового назначения;
· объекты санаторно-курортного назначения;
· объекты производственного назначения;
· объекты социальной инфраструктуры;
· объекты портов, вокзалов, станций;
· сооружения.
- рынок земельных участков.
В рамках государственной данной оценки рассматриваются все сегменты рынка, за исключением рынка земельных участков.
Учитывая вышеизложенное, оценщики приняли решение разделить рынок объектов недвижимости Ставропольского края на 13 групп (обусловленных назначением и спецификой обращения на рынке) и уже в пределах каждого сегмента провести анализ рынка.
В результате проведенного анализа рынка недвижимости Ставропольского края установлено, что наиболее динамично развиваются следующие сегменты рынка (по объему совершенных сделок с объектами недвижимости, по объему имеющихся на открытом рынке предложений о продаже и/или сдаче в аренду объектов недвижимого имущества, по объему строительства и вводу площадей):
рынок жилой недвижимости (квартиры, жилые помещения в многовкартирных домах).
Рынок недвижимости других категорий недвижимости развит слабо. Представленные на рынке объекты не обеспечивают равномерное покрытие каждого муниципального образования Ставропольского края, (нарушается принцип репрезентативности ,что в свою очередь не позволяет получить корректные результаты при моделировании сравнительным подходом.
Учитывая вышеизложенное, оценщики приняли решение проанализировать рынок объектов недвижимости Ставропольского края в рамках 1 группы.
Анализ рынка недвижимости проведен по 3870 объекту-аналогу, выставленному на продажу, либо в отношение которых были заключены сделки купли-продажи в период с января 2010 г. по 01 января 2015 г. (дата оценки), на основе открытых и доступных источников информации. Анализируемые цены объектов-аналогов приведены к сопоставимому виду, с применением корректировок на торг и на время.
Объекты-аналоги, по которым проведен анализ рынка недвижимости, представлены в Приложении «3.6. Исходная рыночная информация».
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 113; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!