Формирование перечня ценообразующих факторов
Перечень ценообразующих факторов сформирован на основании выводов раздела Отчета 3.2. «Анализ рынка объектов оценки». Исполнителем был проведен анализ перечня ценообразующих факторов на полноту и достаточность для целей проведения оценки. В результате проведенного анализа были определены ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние на цену объектов недвижимости.
Обоснование существенности влияния выбранных ценообразующих факторов на кадастровую стоимость объектов недвижимости приведено в п. 3.2. Отчета.
В состав ценообразующих факторов были включены факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов недвижимости.
Сформированный перечень ценообразующих факторов объектов оценки приведен в следующей таблице.
Таблица 3.9. Состав ценообразующих факторов для объектов оценки, расположенных в ГНП Ставропольского края
| Наименование факторов стоимости | Единицы измерения | Вид (графический/семантический) | Обоснование факторов стоимости |
| Вид объекта | здание/ помещение/ объект незавершенного строительства/ сооружение | Семантический | |
| Статус населенного пункта | ГНП/СНП | Семантический | |
| Общая площадь | кв. м | Семантический | |
| Год постройки числовой | год | Семантический | Чем позднее год постройки объекта недвижимости, тем лучше его состояние и, соответственно, выше его стоимость |
| Материал стен | Название материала | Семантический | Объекты недвижимости из более крепких материалов (кирпичные, бетонные, блочные и т.д.) более долговечные, значит их стоимость выше |
| Количество надземных этажей числовой | шт | Семантический | |
| Этаж (первый ,последний, остальные) | Первый/последний/остальные | Семантический | Для объектов жилой недвижимости: первый и последний этаж имеют более низкую стоимость, чем средние этажи. Для коммерческой недвижимости, наоборот, более предпочтительными являются первые этажи |
| Площадь земельного участка. | кв. м | Семантический | |
| Наличие сервитута, установленного законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления | да/нет | Семантический | Наличие сервитута, как правило, снижает стоимость объекта недвижимости, так как вводит ограничения в его использовании |
| Центральное газоснабжение | да/нет | Графический | Наличие природного газа существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Центральное теплоснабжение | да/нет | Графический | Наличие теплоснабжения существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Центральное водоснабжение | да/нет | Графический | Наличие водопровода существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Центральная канализация | да/нет | Графический | Наличие канализации существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Муниципальный район, городской округ | Название МР или ГО | Семантический | |
| Населенный пункт | Название НП | Семантический | |
| Расстояние от населенного пункта до центра субъекта РФ (г. Ставрополь) | км | Семантический | Близость к центру субъекта РФ оказывает существенное влияние на стоимость объектов недвижимости в населенных пунктах, чем ближе населенный пункт к центру субъекта, тем выше стоимость объектов недвижимости |
| Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа | км | Семантический | Этот фактор может оказать влияние на статус населенного пункта, а соответственно и на стоимость объектов недвижимости в населенных пунктах |
| Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта | м | Графический | В адм. центре населенного пункта, как правило, сосредоточены объекты соцкультбыта, транспортная развязка, поэтому данный фактор однозначно влияет на стоимость объектов недвижимости в населенном пункте |
| Близость к водным объектам | м | Графический/ Семантический | Такие объекты носят привлекательный характер, благотворно влияют на психофизическое состояние людей, являются центрами сосредоточения населения для отдыха |
| Расстояние до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы | м | Графический/ Семантический | Чем ближе объект недвижимости к данным объектам, тем выше его стоимость, так как очень удобно для приезжающих |
| Расстояние до ближайшей из основных дорог города | м | Графический | Это может сыграть роль при выборе места проживания, а, следовательно, повлиять и на стоимость объекта недвижимости |
| Центральное электроснабжение | да/нет | Графический | Наличие электроснабжения существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Численность населения в населенном пункте | чел. | Семантический | Чем больше численность населения, тем выше статус города, а соответственно дороже объекты недвижимости |
| Численность населения в муниципальном районе, городском округе | чел. | Семантический | Чем больше численность населения в муниципальном районе (городском округе), тем выше его статус, а соответственно дороже объекты недвижимости |
| Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе | руб. | Семантический | Чем больше среднемесячная заработная плата, тем выше статус и лучше экономическое состояние муниципального района (городского округа), и, соответственно, дороже объекты недвижимости |
| Расстояние от объекта до историко-культурного центра населенного пункта | м | Графический | Такие объекты носят привлекательный характер, благотворно влияют на психофизическое состояние людей, являются центрами сосредоточения населения для отдыха |
| Расстояние объекта до общественно-делового центра населенного пункта | м | Графический | Близость к общественно-деловому центру существенно влияет на стоимость объектов недвижимости, особенно коммерческого назначения |
| Расстояние до остановок общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции, автобусные остановки и т.п.) | м | Графический | Чем ближе остановка, тем удобнее для населения, следовательно, и стоимость объектов недвижимости будет выше |
| Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости | м | Графический | Объекты, представляющие собой действующую и потенциальную экологическую и др. опасность, очаги возможных катастроф (АЭС, склады токсичных и/или взрывоопасных веществ, заводы цветной металлургии, химические и др. предприятия с опасным циклом производства) подтопление, карстовость др. понижают стоимость недвижимости |
| Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости | м | Графический | Наличие в непосредственной близости к объекту мест большого скопления населения, мест массовых гуляний населения повышает стоимость объектов недвижимости |
| Территория особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды | да/нет | Семантический | Такие объекты носят привлекательный характер, благотворно влияют на психофизическое состояние людей, являются центрами сосредоточения населения для отдыха |
| Состояние объекта недвижимости | удовлетворительное/ветхое, аварийное | Семантический | Неудовлетворительное, ветхое или аварийное состояние объекта недвижимости существенно снижает его стоимость |
| Количество общеобразовательных школ в населенном пункте | ед. | Семантический | Количество общеобразовательных школ существенно влияет на стоимость объектов недвижимости, чем больше школ, тем престижнее населенный пункт и, соответственно, дороже недвижимость |
| Количество детских садов в населенном пункте | ед. | Семантический | Количество детских садов существенно влияет на стоимость объектов недвижимости, чем больше детских садов, тем престижнее населенный пункт и, соответственно, дороже недвижимость |
| Количество поликлиник в населенном пункте | ед. | Семантический | Количество поликлиник существенно влияет на стоимость объектов недвижимости, чем больше поликлиник, тем престижнее населенный пункт и, соответственно, дороже недвижимость |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 3.10. Состав ценообразующих факторов для объектов оценки, расположенных в СНП Ставропольского края
| Наименование факторов стоимости | Единицы измерения | Вид (графический/семантический) | Обоснование факторов стоимости |
| Вид объекта | здание/ помещение/ объект незавершенного строительства/ сооружение | Семантический | |
| Статус населенного пункта | ГНП/СНП | Семантический | |
| Общая площадь | кв. м | Семантический | |
| Год постройки числовой | год | Семантический | Чем позднее год постройки объекта недвижимости, тем лучше его состояние и, соответственно, выше его стоимость |
| Материал стен | Название материала | Семантический | Объекты недвижимости из более крепких материалов (кирпичные, бетонные, блочные и т.д.) более долговечные, значит их стоимость выше |
| Количество надземных этажей числовой | шт | Семантический | |
| Этаж (первый, последний, остальные) | Первый/последний/остальные | Семантический | Для объектов жилой недвижимости: первый и последний этаж имеют более низкую стоимость, чем средние этажи. Для коммерческой недвижимости, наоборот, более предпочтительными являются первые этажи |
| Площадь земельного участка. | кв. м | Семантический | |
| Наличие сервитута, установленного законом или иным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления | да/нет | Семантический | Наличие сервитута, как правило, снижает стоимость объекта недвижимости, так как вводит ограничения в его использовании |
| Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения | да/нет | Семантический | Наличие природного газа существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения | да/нет | Семантический | Наличие теплоснабжения существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения | да/нет | Семантический | Наличие водопровода существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Наличие в населенном пункте центральной канализации | да/нет | Семантический | Наличие канализации существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Муниципальный район, городской округ | Название МР или ГО | Семантический | |
| Населенный пункт | Название НП | Семантический | |
| Расстояние от населенного пункта до центра субъекта РФ (г. Ставрополь) | км | Семантический | Близость к центру субъекта РФ оказывает существенное влияние на стоимость объектов недвижимости в населенных пунктах, чем ближе населенный пункт к центру субъекта, тем выше стоимость объектов недвижимости |
| Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа | км | Семантический | Этот фактор может оказать влияние на статус населенного пункта, а соответственно и на стоимость объектов недвижимости в населенных пунктах |
| Численность населения в населенном пункте | чел. | Семантический | Чем больше численность населения, тем выше статус города, а соответственно дороже объекты недвижимости |
| Численность населения в муниципальном районе, городском округе | чел. | Семантический | Чем больше численность населения в муниципальном районе (городском округе), тем выше его статус, а соответственно дороже объекты недвижимости |
| Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе | руб. | Семантический | Чем больше среднемесячная заработная плата, тем выше статус и лучше экономическое состояние муниципального района (городского округа), и, соответственно, дороже объекты недвижимости |
| Территория особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказские Минеральные Воды | да/нет | Семантический | Такие объекты носят привлекательный характер, благотворно влияют на психофизическое состояние людей, являются центрами сосредоточения населения для отдыха |
| Расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы | км | Семантический | Чем ближе населенный пункт к ж/д вокзалу, станции, тем выше стоимость объектов недвижимости в этом населенном пункте, в виду больших удобств для приезжающих |
| Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановок общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции, автобусные остановки и т.п.) | да/нет | Семантический | Чем ближе населенный пункт к остановкам общественного транспорта, автостанции, тем выше стоимость объектов недвижимости в этом населенном пункте, в виду больших удобств для приезжающих |
| Наличие в населенном пункте магазина | да/нет | Семантический | Наличие магазина существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы | да/нет | Семантический | Наличие общеобразовательной школы существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения | да/нет | Семантический | Наличие электроснабжения существенно влияет на стоимость объектов недвижимости |
| Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта | да/нет | Семантический | Наличие водного объекта существенно влияет на стоимость объектов недвижимости, т.к. водный объект является центром сосредоточения населения для отдыха |
| Наличие в сельском населенном пункте дороги с твердым покрытием | да/нет | Семантический | Наличие хороших подъездных путей существенно облегчает доступ к объекту недвижимости и, соответственно, увеличивает его стоимость |
| Состояние объекта недвижимости | удовлетворительное/ ветхое / аварийное | Семантический | Неудовлетворительное, ветхое или аварийное состояние объекта недвижимости существенно снижает его стоимость |
Сформированный Перечень ценообразующих факторов объектов оценки приводится в Отчете в Приложении 3.4.
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 161; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!