Описание процесса оценки объектов оценки
В соответствии с требованиями п. 18 ФСО № 4 для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке:
· затратного,
· сравнительного,
· доходного.
Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществлен оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.
Все расчеты и выгрузки xml-файлов выполнялись с помощью программа для ЭВМ «Кадастровая оценка недвижимости». Сертификат соответствия №773201.С.001. Срок действия сертификата с 30.03.2015 по 19.06.2018 г.
Копия лицензионного соглашения приведена в Приложении 1.1. «Основания проведения оценки».
Комплекс специального программного обеспечения предназначен для автоматизации задачи функций, связанных с выполнением государственной кадастровой оценки и использованием её результатов для целей, установленных законодательством Российской Федерации.
Доходный подход
В рамках настоящего отчета для группы №1, группы №2, группы №3, группы №4, группы №5, группы №6, группы №7, группы №8, группы №9,группы №10, группы №11, группы №12, группы №13 обоснован отказ от использования доходного подхода. Обоснование от использования доходного подхода приведено ниже.
Обоснование отказа от использования
При применении доходного подхода оценка рыночной стоимости объекта основывается на преобразовании доходов, которые оцениваемый актив генерирует в процессе своей оставшейся экономической жизни (с учетом времени их поступления и связанного с этим риска), в текущую стоимость. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость.
|
|
|
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования. При прямой капитализации осуществляется анализ и оценка чистого операционного дохода текущего года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтирования денежных потоков — прогноз ежегодного чистого операционного дохода в процессе использования актива, расчет ставки дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентами их преобразования в текущую стоимость.
Проанализировав рынок аналогичной недвижимости на территории Ставропольского края на основе имеющейся рыночной информации, Оценщик пришел к выводу, что в открытых источниках информации отсутствуют необходимые сведения по аналогичным объектов недвижимости, без которых реализация доходного подхода является невозможной. Учитывая специфику проводимой оценки (массовая оценка объектов недвижимости), и принимая во внимание п. 20 ФСО №4, Оценщик отказывается от применения доходного подхода. Таким образом, корректное использование доходного подхода по подгруппам, перечисленным выше при оценке недвижимости невозможно.
|
|
|
Затратный подход
3.5.2.2.1. Описание процесса оценки объекта оценки
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
|
|
|
В рамках настоящего отчета группа №2, группа №3, группа №4, группа №5, группа №6, группа №7, группа №8, группа №9, группа №10, группа №11, группа №12, группа №13 были рассчитаны затратным подходом.
Существует четыре основных метода оценки при затратном подходе: сметный, сравнительной единицы, индексный и поэлементный.
Метод сравнительной стоимости единицы – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогов. Сущность метода заключается в том, что для объекта, который будет оцениваться, подбирают объект-аналог, который будет очень схож с оцениваемым практически по всем характеристикам, используемым материалам и технологии его изготовления. Стоимость единицы измерения объекта-аналога умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости.
Метод стоимости укрупненных элементов заключается в оценке имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных элементов, т. е. составных частей здания или сооружения – поэлементные затраты.
Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части.
|
|
|
Метод количественного анализа основан на оценке объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Например, стоимость строительства определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения, но необходимо учитывать косвенные и прямые затраты. Для того чтобы применить данный метод, потребуется составление перечня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Могут возникать ошибки при применении метода количественного анализа, вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. Этот метод достаточно трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсчете необходимых для установки каждого элемента трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества методом умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.
Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.
В рамках данного отчета при определении рыночной стоимости объекта оценки применяется затратный подход.
Исходя из качества и объема полученной информации и на основании исходных данных, был осуществлен расчет затрат замещения/воспроизводства объекта недвижимости методом сравнительной единицы.
Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м2 полезной площади, 1м3 строительного объема, 1п.м., км и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.
Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:
С= Сin х N х К х ….. х Кn, где:
Сin - стоимость единицы потребительских свойств;
N - количество единиц потребительских свойств на объекте;
Кn – корректирующие коэффициенты.
В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.
В большинстве случаев применения данного метода для определения Сin используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий и сооружений приводятся для строений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты.
К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся сборники УПВС и справочники оценщика «КО-ИНВЕСТ».
Таким образом, для расчета затрат, необходимых для замещения объектов, в данном отчете выбран метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы).
Основные этапы процедуры оценки при затратном подходе:
Определение суммы затрат на строительство оцениваемого объекта недвижимости.
Определение величины накопленного износа.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания величины износа из суммы затрат на строительство оцениваемого объекта.
Кадастровая стоимость объектов оценки, отнесенных в данные группы, определялась на основе рыночной стоимости методами массовой оценки. Отчеты об определения рыночной стоимости представлены в Приложении 3.7. Отчеты об определении рыночной стоимости ОО.
В рамках настоящего отчета подгруппа 13.3группы №13 была рассчитана методом затрат на замещениена база затратного подхода.
Рассматриваемый подход к оценке стоимости недвижимости приводит к объективным результатам при условии оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа и устареваний оцениваемого объекта. Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, базируется на стоимости воспроизводства / замещения. При этом определяют, сколько может стоить объект, если его построили и продали сегодня, то есть при существующем уровне цен. В такой оценке имеется элемент условности, так как, во-первых, подобные объекты могут сегодня не строиться, и, во-вторых, если бы даже такое строительство сегодня существовало, в нем использовались бы уже новые материалы, технологии, машины и оборудование, используемое в строительстве. Чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке затратным подходом.
Под стоимостью воспроизводства подразумевают сумму затрат, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа и устареваний объекта оценки.
Стоимость замещения определяется затратами на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа и устареваний объекта оценки.
Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
- Определение затрат на замещение/воспроизводство объекта оценки.
- Расчет физического износа и функционального и внешнего устаревания (далее - накопленное устаревание).
- Определение стоимости земельного участка.
- Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости путем корректировки затрат на замещение/воспроизводство на накопленное устаревание с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Ввиду того, что в рамках настоящей оценки стоимость объектов оценки определялась без учета земельных участков, при определении стоимости сооружений стоимость земельных участков не суммировалась.
В связи с тем, что Оценщикам доподлинно не известно, что за сооружения являются объектами оценки, осуществлялся расчет затрат на замещение исходя из данных о структуре затрат на строительство и величины заработной платы.
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 132; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!