Существенные условия договора аренды с правом выкупа

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.10.2010 N ВАС-13685/10 по делу N А75-5300/2009

"...Как установлено судом, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа спорных нежилых помещений и дополнительные соглашения к нему от 26.12.2006.

Отказывая в удовлетворении требования предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор от 16.12.2004 аренды с правом выкупа (с учетом дополнительных соглашений к нему от 26.12.2006), на который ссылается предприниматель как на основание возникновения у него права собственности, в части права на выкуп помещений является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о выкупной цене имущества, а потому не может являться основанием возникновения у предпринимателя права собственности на эти объекты.

...в передаче дела N А75-5300/2009 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 26.01.2010, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 отказать..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2011 по делу N А38-6286/2009

"...Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на данное имущество к арендатору.

В пункте 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В рассматриваемом случае имеет место выкуп арендованного имущества, следовательно, к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, основанием для данной регистрации перехода права собственности может являться только договор, содержащий существенные условия купли-продажи недвижимости. Ссылаясь на акт приема-передачи от 18.08.2009, как основание для государственной регистрации перехода права собственности, истец должен учитывать, что данный акт, как неотъемлемая часть договора аренды N 43, вместе с упомянутым договором должны содержать все существенные условия, установленные статьями 549 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды установили, что на момент выкупа спорного помещения контрагенты не согласовали окончательную выкупную цену путем заключения дополнительного соглашения, арендатор не обращался к арендодателю с подобным предложением. Таким образом, 702 000 рублей, установленных договором в качестве первоначальной выкупной цены и уплаченных истцом, не могут считаться окончательной платой за выкуп помещения, поэтому у него не возникло права собственности на предмет аренды. Кроме того, суды обеих инстанций определили, что договор аренды N 43 не содержит указание на то, что выкупная цена может быть определена путем составления акта приема-передачи помещения в собственность, и приняли во внимание представленный в материалы дела отчет независимого оценщика об оценке рыночной и ликвидационной стоимости имущества от 07.12.2009 N 07/12/01-09 о рыночной стоимости, согласно которому стоимость спорного помещения составила 25 235 184 рубля.

Таким образом, применительно к установленным обстоятельствам суды правомерно отказали истцу в удовлетворении его исковых требований..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.02.2014 по делу N А27-8514/2013

"...Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания указанных норм закона и разъяснений высшей судебной инстанции, особенностью договора аренды с правом выкупа является наличие в нем условия о выкупной цене, являющегося существенным условием такого договора, и условия о размере арендной платы, которое по общему правилу не относится к числу существенных условий договора аренды.

Судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что по спорному договору аренды стороны согласовали общую сумму, состоящую из арендной платы за пользование оборудованием и выкупной цены за приобретение этого оборудования, без разграничения и определения размеров арендной платы и выкупной цены.

При таких обстоятельствах, спорный договор аренды в части выкупа оборудования нельзя признать заключенным.

Принимая во внимание, что спорным договором аренды не установлен конкретно размер арендной платы, а ООО "ПромУголь" не доказало, что предъявленная к взысканию плата за пользование оборудованием составляет конкретно арендную плату без включения выкупного платежа, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендным платежам и пени.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.08.2010 по делу N А75-5300/2009

"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии со статьей 550 названного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По смыслу закона данное правило распространяется как на договор в целом, так и на его отдельные условия, в частности на условие о выкупной цене имущества, являющееся существенным в соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, соглашение о выкупной цене имущества также должно быть зафиксировано в виде единого документа, подписанного сторонами.

Как правильно указано судами, поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон в порядке пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации должны применяться и нормы этого Кодекса, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Дав толкование условиям договора аренды от 16.12.2004 и дополнительным соглашениям к нему от 26.12.2006 б/н и N 2 в порядке статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договор в части права на выкуп арендованного имущества является незаключенным в виду несогласования такого существенного условия как выкупная цена..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2007, 18.01.2007 N КГ-А40/11019-06 по делу N А40-27548/06-85-203

"...Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд исходил из того, что стороны по договору аренды не согласовали цену недвижимого имущества, тогда как в соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно п. 1 ст. 555 Кодекса договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса не применяются.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд вынес решение с правильным применением норм материального права, отказав в иске. Нарушений норм процессуального права арбитражным судом не допущено..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.11.2012 N Ф09-10224/12 по делу N А50-3300/2012

"...Согласно п. 3 ст. 609 указанного Кодекса договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 данного Кодекса при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проанализировав положения договора от 29.09.2011 N 5 (п. 1.2, 1.3, 3.5, 3.6 договора) по правилам, предусмотренным п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что сторонами не согласованы существенные условия договора в части размера выкупной цены арендованного имущества и подлежащего выкупу имущества.

Так, суды указали, что из условий п. 1.2, 1.3, 3.5, 3.6 договора не следует, что стороны определили имущество, подлежащее выкупу, а также согласовали размер его выкупной стоимости. В условиях договора от 29.09.2011 N 5 усматриваются противоречия.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о незаключенности договора от 29.09.2011 N 5 и отсутствии у предпринимателя Лесниковой Е.В. права требовать выкупа спорного имущества..."

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2010 N Ф09-6216/10-С3 по делу N А60-54649/2009-С12

"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Дав толкование условиям договоров аренды от 25.12.2006 N 09-137008000/04-81/2006, от 26.03.2007 N 09-137008001/04-15/2007 в порядке ст. 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исследовав представленные доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали на то, что данные договоры аренды с правом выкупа не могут быть признаны заключенными в указанной части, так как не представляется возможным установить стоимость выкупаемого оборудования..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.12.2007 N Ф09-10286/07-С6 по делу N А50-3414/2007-Г-12

"...Пунктом 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в договоре аренды от 21.10.1999 отсутствуют условия перехода права собственности на выкупаемое имущество и выкупная цена, которые являются существенными для договоров аренды имущества с правом выкупа, суды обоснованно указали на то, что договор аренды с правом выкупа не может быть признан заключенным..."

Постановление ФАС Уральского округа от 12.03.2007 N Ф09-1436/07-С6 по делу N А60-30814/2006

"...В соответствии с п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Как следует из содержания указанной статьи, условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе положения ст. 555 названного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, в части права на выкуп арендованного имущества договор аренды от 01.08.2001 N 90 является незаключенным, поскольку не согласовано его существенное условие - выкупная цена..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2006 N Ф09-996/06-С3 по делу N А76-22391/04-3-479/11-616

"...Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, пришли к правомерному выводу, что договор аренды от 11.03.1997 N 781 в части соглашения о выкупе арендованного имущества является незаключенным.

При этом суды обоснованно исходили из того, что условия выкупа предпринимателем спорного имущества, его выкупная стоимость в договоре от 11.03.1997 сторонами согласованы не были, дополнительное соглашение от 10.03.2004 не подписано уполномоченным лицом ОАО "ЧТЗ", расчет арендной платы, содержащий указание на рыночную стоимость арендуемого имущества, не является надлежащим доказательством согласования выкупной стоимости имущества, поскольку подписан неуполномоченным лицом ОАО "ЧТЗ", а указание относится только к определению арендной платы..."

Постановление ФАС Уральского округа от 13.07.2004 N Ф09-2189/04-ГК по делу N А76-2168/03-15122/10-344/3-494/5

"...В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Между тем, как следует из содержания договора и приложений к договору, сторонами выкупная цена, которая является существенным условием договора аренды с правом выкупа в силу ст. 624 ГК РФ, не обусловлена. Кроме того, в договоре не установлен срок передачи арендованного имущества в собственность арендатору, окончание выплаты стоимости имущества арендной платой сторонами не зафиксировано, так как акт передачи имущества в собственность арендатора не составлялся. Из актов взаимозачетов также не усматривается выкуп имущества истцом (л. д. 35 - 37 т. 1). Заявитель кассационной жалобы не доказал в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ право собственности на спорное имущество.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил доказательств наличия права собственности на истребуемое имущество, является законным и обоснованным..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 213; Мы поможем в написании вашей работы!