Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества
Статья 624 ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором. Однако она не определяет момент перехода права собственности на выкупаемое имущество, что на практике вызывает споры.
Также возникают споры о том, может ли договор лизинга предусматривать дополнительные условия перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
5.1. Вывод из судебной практики: Арендатор по договору аренды с правом выкупа приобретает право собственности на имущество в момент уплаты им всей выкупной цены, независимо от окончания срока аренды.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2018 N Ф07-933/2018 по делу N А56-25302/2017
"...Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодателем) и Кооперативом (арендатором) заключен договор аренды с последующим выкупом от 20.11.2012 N АЛ/АО-121120-001 (далее - договор), согласно условиям которого арендодатель за плату во временное владение и пользование предоставляет арендатору имущество, состав которого согласован сторонами в спецификации, являющейся неотъемлемой частью договора.
Имущество передано по актам приема-передачи.
Дополнительным соглашением от 30.06.2013 N 1 к договору (заключение которого сторонами подтверждено) сторонами согласованы период аренды - с 01.11.2012 по 31.03.2014 включительно, суммы периодических платежей согласно графику в общем размере 8 563 345 руб. 16 коп., а также выкупная цена арендованного имущества - 7 060 403 руб. 36 коп. Выкупная цена подлежит уплате по истечении срока аренды - до 31.03.2014. Право собственности переходит к арендатору с даты уплаты выкупной цены.
|
|
|
Общество, указывая, что Кооператив продолжает пользоваться арендуемым имуществом, в связи с чем задолженность по арендной плате с 01.05.2015 по 31.12.2016 составила 8 891 819 руб. 32 коп., обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, придя к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства уплаты выкупной цены.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и в иске отказал, придя к выводу, что выкупная стоимость имущества уплачена в декабре 2013 года, до истечения срока аренды, что не противоречит условиям договора и норме статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, пришел к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
|
|
|
Указанная норма не содержит положений о том, что момент перехода права собственности определяется исходя из обязательной одновременной совокупности двух условий: окончания срока аренды и уплаты выкупной цены.
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд установил, что Кооператив уплатил выкупную цену имущества до истечения срока действия договора аренды.
Из толкования условий договора согласно статье 431 ГК РФ с учетом дополнительного соглашения о переходе права собственности на имущество к арендатору, в том числе пункта 3.5 договора в редакции дополнительного соглашения, следует, что по истечении срока аренды арендатор обязуется выкупить арендованное имущество, уплатив при этом арендодателю выкупную цену в размере 7 060 403 руб. 36 коп., в том числе налог на добавленную стоимость в размере 18% - 1 077 010 руб. 68 коп., в срок до 31.03.2014. Право собственности на имущество переходит к арендатору с даты уплаты арендатором выкупной цены.
Таким образом, право собственности на имущество переходит к арендатору по истечении срока действия договора и при полной уплате выкупной цены имущества либо с даты уплаты полной выкупной цены имущества.
|
|
|
Поскольку апелляционным судом установлен факт полной уплаты на 31.12.2013 арендатором 7 213 346 руб. 16 коп. арендной платы и 7 308 180 руб. 70 коп. в качестве выкупной цены имущества, то есть до истечения срока действия договора, признано наличие в договоре аренды условий о возможности перехода права собственности на имущество к арендатору до истечения срока действия договора, выводы апелляционного суда о несоответствии решения суда первой инстанции нормам права и доказательствам по делу, а также о наличии оснований для отказа в удовлетворении иска являются правильными и соответствуют нормам материального и процессуального права..."
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2008 по делу N А38-3832/2006-2-312(2/12-2007,2/57-2008) "...Как видно из документов и установил суд, Кооператив (арендодатель) и Предприятие (арендатор) заключили договор аренды имущества с последующим его выкупом от 30.04.2002 N 242. Объектом имущественного найма являются транспортные средства, указанные в приложении N 1 к соглашению. По условиям договора размер арендной платы составляет 24 452 рубля 32 копейки в месяц (пункт 5.1). Окончательная выкупная цена арендованного имущества определена контрагентами в сумме 293 418 рублей, которая может быть внесена арендатором в любой момент в течение срока действия настоящего договора. Сумма внесенных арендных платежей подлежит включению в ее состав (пункты 1.11, 5.7 и 5.9 договора).
Арендованное имущество передано Предприятию на основании соответствующих актов приема-передачи. Кооператив, считая, что Предприятие не выплатило ему выкупную цену за арендованное имущество и не внесло за период с 2005 по 2008 год арендную плату за его пользование, обратился в суд с настоящим иском. Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Предприятие в качестве доказательств внесения выкупной цены ссылается на платежные поручения и расходные кассовые ордера на общую сумму 332 336 рублей 78 копеек. Внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены свидетельствует о переходе арендованного имущества в собственность арендатора, что исключает с этого момента право требования арендодателя на взыскание арендных платежей. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено..." |
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2008 N КГ-А40/3174-08 по делу N А40-35365/07-54-82 "...Исходя из названных норм, договор аренды с правом выкупа также может являться основанием для перехода права собственности, поскольку используемый законодателем термин "выкуп" обозначает переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору в силу условия договора аренды. При этом момент перехода права собственности определяется исходя из двух критериев: окончание срока аренды и уплата выкупного платежа..."
Постановление ФАС Московского округа от 19.04.2005 N КГ-А40/2894-05 "...Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение условий договора аренды от 15.04.2002 N 05-00146/02 и положений ст. 614 ГК РФ не вносил арендную плату за пользование арендованным имуществом, в результате чего образовалась задолженность. Решением от 11.10.2004 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что ООО "Атлантис 888" выкупило арендованное имущество в срок до 03.02.2003 и зарегистрировало право собственности на нежилое помещение площадью 1191,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 1-ая Курьяновская, 32, стр. 1. Судами установлено, что исковые требования о взыскании суммы долга и пени включают период с 1 квартала 2003 года по 3 квартал 2004 года. Между тем материалы дела подтверждают и сторонами не оспаривается, что арендатор платежными поручениями от 30.05.2002 N 367 и от 03.02.2003 N 89 внес выкупную цену за арендуемое помещение. При этом в соответствии с Распоряжением Комитета по управлению имуществом г. Москвы от 07.04.97 N 1045-р фактическая оплата выкупаемых помещений прекращает взимание арендной платы с арендатора. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы за спорный период. Ссылка в жалобе на то, что до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества ООО "Атлантис 888" обязано уплачивать арендную плату, является несостоятельной. Взимание с арендатора арендной платы и пени после внесения выкупной цены, притом что оформление и государственная регистрация договора купли-продажи находятся в зависимости не только от покупателя ответчика по настоящему делу, но и от продавца (СГУП) и Мосрегистрации, по мнению суда кассационной инстанции, привело бы к недопустимой законом ситуации, при которой прежний собственник недвижимости получил бы в спорный период неосновательное обогащение. При изложенном суд кассационной инстанции полагает решение и постановление по делу принятыми на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права..."
Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2004 N КГ-А40/7719-04 "...Департамент имущества г. Москвы обратился в суд с иском к ООО "Фирма "Утро" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.12.94 N 05-01225/94, составляющей 160756 руб. 14 коп. - сумму основного долга за период с 01.11.02 по 14.08.03, а также пени в размере 15186,59 руб. Решением от 16.03.2004, оставленным без изменений постановлением от 03.06.04 Арбитражного суда города Москвы, в иске отказано на том основании, что по состоянию на 30.10.02 ответчик оплатил 100% стоимости за выкуп в собственность спорного помещения. В связи с установленным порядком арендная плата при перечислении денег за выкуп помещения прекращает взиматься. Судом установлено, что отношения сторон были урегулированы договором аренды от 20.12.94 N 05-01225/94, согласно которому ответчик (арендатор) занимал помещение по ул. Краснодарская, д. 65/18, корп. 1, общей площадью 1408,6 кв. м. Требования заявлены о взыскании задолженности по указанному договору по арендной плате за период с 01.11.02 по 14.08.03. Между тем ответчик по состоянию на 30.10.02 выкупил спорное помещение, оплатив 100% стоимости спорного помещения. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается, подтверждено документально. При таких обстоятельствах суд правильно в соответствии с условиями договора, требованиями ст. ст. 614, 624, 131 Гражданского кодекса РФ отказал в удовлетворении иска..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.1998 N Ф08-532/98 по делу N А32-11285/97-2/275 "...Довод кассационной жалобы о том, что в указанной правовой норме внесение полной суммы выкупной цены арендатором как обязательное условие для возникновения права собственности на выкупаемое имущество не предусмотрено, и момент перехода права собственности на него определяется условиями договора, не соответствует закону. По смыслу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в ней на то, что в законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, относится к предоставлению сторонам возможности в самом договоре аренды предусмотреть условие о последующем выкупе арендованного имущества до истечения срока аренды или по его истечении, то есть определить срок выкупа имущества при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсюда следует, что переход имущества в собственность арендатора до истечения срока договора аренды при невнесении арендатором всей его выкупной цены невозможен в силу прямого указания закона. Таким образом, вывод суда о ничтожности пункта 8.1 договора N 3 от 11.02.97 является обоснованным. Судом первой и апелляционной инстанций правильно применены нормы материального права и основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют..." |
5.2. Вывод из судебной практики: Договор лизинга не может предусматривать дополнительные условия перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, поскольку основанием для перехода указанного права к лизингополучателю является только внесение в полном объеме лизинговых платежей и выкупной цены (если она предусмотрена договором).
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.04.2013 N Ф03-1422/2013 по делу N А73-9386/2012
"...Суды установили, что 01.11.2010 между ООО "Балтийский лизинг" (лизингодатель) и ООО "Финмашинери" (лизингополучатель) заключен договор N 28/10-ХБР в отношении автомобиля TOYOTA LAND CRUISER PRADO GRJ150L-GKAEKW номер двигателя IGR A 181284.
Согласно пункту 4.1 договора условием перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю является полное возмещение инвестиционных затрат лизингодателя (полная уплата лизинговых платежей), включая выкупную стоимость, а также уплата начисленных процентов и штрафов за неисполнение обязательств по договору лизинга. Право собственности переходит к лизингополучателю после подписания сторонами акта приема-передачи имущества в собственность (пункт 4.4 договора). Если такой акт не подписан не по вине лизингодателя в течение 10 дней с момента наступления срока исполнения обязательств лизингополучателем для выкупа имущества, лизингополучатель обязан ежемесячно уплачивать лизингодателю плату за пользование имуществом в размере последнего лизингового платежа по графику, но не менее 2% стоимости имущества по контракту (пункт 4.5 договора).
В силу пункта 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Закона о лизинге по договору лизинга лизингополучатель обязуется принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга; выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга; по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.
Согласно пункту 1 статьи 28 названного Закона под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
В то же время, дав оценку условиям пунктов 4.1, 4.5 данной сделки, суды пришли к выводу о том, что, предусматривая дополнительное условие перехода права собственности к лизингополучателю на предмет лизинга, а именно: полную уплату санкций, наряду с возмещением всех расходов лизингодателя и выплату выкупных платежей, эти условия договора являются недействительными. Суды правомерно сочли эти условия сделки противоречащими нормам статей 15, 28 Закона о лизинге и статьи 624 ГК РФ.
В данном случае следует учитывать, что с позиции норм пункта 1 статьи 28 Закона о лизинге выплата лизингополучателем цены договора лизинга и неустойки за просрочку уплаты лизинговых платежей полностью удовлетворяет материальный интерес лизингодателя в размещении денежных средств.
Поэтому в свете установленных обстоятельств исполнения ответчиком обязательств по уплате лизинговых платежей по состоянию на 20.01.2012 требование о дальнейшем возложении на него обязанности по уплате ежемесячно сумм, равных последнему лизинговому платежу, включающему часть выкупной стоимости имущества и причитающуюся истцу компенсацию затрат, фактически направлено на получение последним двойного возмещения. Это не согласуется с принципом соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательств и, как правильно отметили суды, ведет к дисбалансу интересов сторон в сторону значительного ухудшения положения лизингополучателя..."
По данному делу см. также Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 N 06АП-5998/2012.
Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2013 N 06АП-5998/2012 по делу N А73-9386/2012
"...Согласно п. 4.1 договора лизинга условием перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю является полное возмещение инвестиционных затрат лизингодателя (полная уплата лизинговых платежей), включая выкупную стоимость, а также уплата начисленных процентов и штрафов за неисполнение своих обязательств по договору лизинга.
Пунктом 4.4 договора лизинга определено, что право собственности на имущество переходит к лизингополучателю после подписания сторонами акта приема-передачи имущества в собственность.
В соответствии с п. 4.5 договора лизинга, если акт приема-передачи имущества в собственность не подписан сторонами не по вине лизингодателя в течение 10-ти дней с момента наступления срока исполнения лизингополучателем обязательств, установленных п. 4.1 договора лизинга, лизингополучатель обязан ежемесячно уплачивать лизингодателю плату за пользование имуществом в размере последнего лизингового платежа по графику.
Статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
В соответствии с частью 1 статьи 28 Закона о лизинге под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.
На основании указанных норм Закона о лизинге следует, что если договор лизинга предусматривает по истечении срока лизинга переход права собственности на предмет лизинга, а также сторонами согласована выкупная цена за него, то лизингополучателю для приобретения данного права необходимо уплатить и лизинговые платежи, и выкупную цену (что также соответствует п. 1 ст. 624 ГК РФ.
Сторонами не оспаривается факт полного исполнения ответчиком обязательства по уплате лизинговых платежей и нахождение предмета лизинга во владении ответчика.
Судом первой инстанции обоснованно определено, что условия договора лизинга от 01.11.2010 (пункты 4.1, 4.4, 4.5) устанавливают дополнительное требование для возникновения права собственности у ответчика.
Несоответствие установленного пунктом 4.1 договора N 28/10-ХБР условия о дополнительном требовании для перехода права собственности путем добровольной оплаты суммы неустойки за просрочку уплаты лизинговых платежей, правомерно квалифицировано как противоречащее статьям 454 ГК РФ, 624 ГК РФ, и соответственно признано недействительным..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 02.09.2013 N ВАС-11145/13 по делу N А73-9386/2012 "...Суды пришли к выводу о том, что предусмотренное пунктами 4.1 и 4.5 договора дополнительное условие перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю - полная уплата санкций, наряду с возмещением всех расходов лизингодателя и выплатой выкупной стоимости, противоречит положениям статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 15 и 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". После исполнения лизингополучателем обязательств по внесению лизинговых платежей возложение на него обязанности по дальнейшей уплате сумм, равных последнему лизинговому платежу, включающему часть выкупной стоимости имущества и причитающуюся лизингодателю компенсацию затрат, фактически направлено на получение последним двойного возмещения. При принятии судебных актов в этой части суды руководствовались положениями статей 224, 424, 454, 485, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11, 15, 19 и 28 Федерального закона Российской Федерации от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" и учли правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированную в пункте 5 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Неправильного применения судами норм материального права не установлено..." |
| Дальневосточный округ
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.10.2013 N Ф03-3805/2013 по делу N А73-14559/2012 "...Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что по окончании срока лизинга или досрочно имущество передается в собственность лизингополучателя при выполнении им условий, предусмотренных настоящим договором. Условием перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, как установлено пунктом 4.1 договора, является полное возмещение инвестиционных затрат лизингодателя (полная уплата лизинговых платежей), включая выкупную стоимость, а также уплата начисленных процентов и штрафов за неисполнение своих обязательств по договору лизинга. Право собственности на имущество переходит к лизингополучателю после подписания сторонами акта приема-передачи имущества в собственность (пункт 4.4 договора). Истец 16.10.2012 направил лизингополучателю претензию N 239/12 с требованием об уплате в соответствии с пунктами 4.5, 6.4 договора платы за пользование лизинговым имуществом и пени за просрочку уплаты лизинговых платежей, поскольку последний неоднократно допускал просрочку уплаты лизинговых платежей. Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору лизинга явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. При буквальном толковании пункта 4.1 договора в совокупности с пунктами 4.4, 4.5 договора, в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ суды пришли к выводу о том, что данные условия договора устанавливают дополнительное условие перехода права собственности к лизингополучателю на предмет лизинга (полную уплату начисленных процентов и штрафов за несвоевременное исполнение обязательств по договору, наряду с возмещением всех расходов лизингодателя и выплату выкупной стоимости). Поскольку данные условия договора противоречат нормам статьей 15, 28 Закона о лизинге, статье 624 ГК РФ, арбитражные суды правомерно признали их недействительными. Судами установлено и сторонами не оспаривается факт полного исполнения ответчиком обязательства по уплате лизинговых платежей, включающих выкупную стоимость 12.07.2012 и нахождение предмета лизинга во владении ответчика. Принимая во внимание данные обстоятельства и факт взыскания с лизингополучателя неустойки за просрочку платежа, требование о дальнейшем возложении на него обязанности по уплате ежемесячно сумм, равных последнему лизинговому платежу, включающему часть выкупной стоимости имущества и причитающуюся истцу компенсацию затрат, фактически направлено на получение последним двойного возмещения, что недопустимо с позиции статьи 10 ГК РФ и не согласуется с принципом соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательств. На основании изложенного судами правомерно отказано во взыскании платы за пользование предметом лизинга в период с 26.07.2012 по 26.01.2013 и процентов за несвоевременное внесение указанной платы за пользование предметом лизинга за период с 26.07.2012 по 26.01.2013. Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражные суды пришли к правильному выводу о возникновении права собственности у ответчика на предмет лизинга с момента внесения выкупной стоимости. В связи с чем довод заявителя о том, что ответчиком не исполнена обязанность по принятию имущества в собственность, судом кассационной инстанции отклоняется с учетом полной оплаты суммы лизинговых платежей по договору от 11.06.2010 и нахождения имущества во владении ООО "Азия Экспорт". Суды, установив отсутствие оснований для взыскания платежей за время использования предмета лизинга, предусмотренных статьей 622 ГК РФ и статьей 17 Закона о лизинге, обоснованно указали на наличие в пункте 4.5 договора двух мер ответственности за одно и то же нарушение (взыскание платы за несвоевременный возврат имущества как мера ответственности и начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на данную плату - вторая мера ответственности), в связи чем данные доводы жалобы судом кассационной инстанции отклоняются..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 139; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!