Условия договора, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ единственным условием для перехода арендованного имущества в собственность арендатора, когда такое право предусмотрено договором аренды, является внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Но не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью выкупа имущества арендатором, является условием о выкупе в смысле ст. 624 ГК РФ, и, следовательно, не всегда арендатор может требовать передачи ему имущества в собственность. Кроме того, право на выкуп имущества может быть ограничено законом.
2.1. Вывод из судебной практики: Условие договора о преимущественном праве покупки арендуемого имущества при его продаже или передаче арендодателем третьему лицу не приравнивается к условию о праве выкупа.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2006 N КГ-А41/1295-06 по делу N А41-К1-9969/05
"...Исковые требования основаны на п. 2.2.26 заключенного между ООО "Газагрохимтехсервис" и истцом договора аренды от 1 сентября 2004 г. N 4-Г/АО-252/ТС-04, согласно которому в случае, если арендодатель - ООО "Газагрохимтехсервис" - решит продать или передать в собственность третьему лицу объекты аренды - помещения, указанные выше, арендатор - ООО "СПЛАВ" - имеет приоритетное право на их приобретение.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды обеих инстанций исходили из того, что согласно ст. 624 ГК РФ положение п. 2.2.26 указанного выше договора аренды не свидетельствует о наличии в договоре аренды условия о праве выкупа, а также из того, что арендованные помещения были переданы в собственность ООО "Софинтел" по утвержденному судом мировому соглашению..."
|
|
|
2.2. Вывод из судебной практики: Если законодательством, которое действовало на момент заключения соглашения о выкупе арендуемого государственного (муниципального) имущества, такой способ приватизации предусмотрен не был, правовых оснований для заключения договора купли-продажи арендованного имущества нет.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2008 по делу N А21-3822/2007
"...На момент подписания сторонами дополнений от 25.04.2002 к договору аренды от 01.08.95 N 200, предусматривающих право Общества на выкуп арендуемого помещения, приватизация государственного и муниципального имущества производилась в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации". Статьей 16 этого Закона был определен исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, среди которых выкуп арендованного имущества не предусмотрен. Согласно статье 26 того же Закона выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, возможен лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1.
|
|
|
Правовых оснований для заключения с истцом договора купли-продажи арендованного помещения в соответствии с действующим в настоящее время Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ также не имеется. Право Общества на выкуп не может быть обосновано пунктом 12 статьи 43 названного Закона, так как дополнения от 25.04.2002 к договору аренды от 01.08.95 N 200, содержащие условия о выкупе, как противоречащие по изложенным выше мотивам законодательству, действовавшему на момент их подписания, не могут служить основанием для продажи объекта арендатору. Пункт 13 статьи 43 упомянутого Закона не применим к спорным правоотношениям, поскольку в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Общество является собственником имущества муниципального унитарного предприятия (по договору купли-продажи от 20.06.94 N 56 имущество муниципального предприятия выкуплено ТОО "Русская кухня"; доказательств правопреемства Общества по отношению к товариществу, равно как и сведений о том, каким способом образовано Общество, не имеется), а договор от 01.08.95 N 200 аренды помещения не предусматривал возможность выкупа и не был заключен одновременно с приобретением в частную собственность имущества муниципального предприятия..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 23.06.2010 N ВАС-7417/10 по делу N А09-3076/2009 "...По результатам проведенных торгов, оформленных протоколом конкурса от 15.02.2007 N 1, между Отделом по управлению муниципальным имуществом Навлинского района Брянской области (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) 22.02.2007 был заключен договор аренды части упомянутого выше помещения с правом выкупа, и по договорным условиям это недвижимое имущество могло быть выкуплено арендатором до истечения срока договора аренды. В последующем, в связи с досрочной выплатой арендатором выкупной стоимости арендуемого помещения, между этими же сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2009. Удовлетворяя заявленные прокурором требования, суды исходили из того, что статья 13 "Способы приватизации государственного и муниципального имущества" действующего Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон о приватизации) не содержит такого способа приватизации муниципального имущества как передача его в аренду с правом последующего выкупа. Согласно пункту 12 статьи 43 "Переходные положения" Федерального закона о приватизации выкуп государственного и муниципального имущества был возможен на указанных в этой норме условиях в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу данного Федерального закона.
При таких условиях суды признали, что упомянутая сделка в части выкупа арендуемого недвижимого имущества на основании статьи 168 ГК РФ ничтожна, так как она совершена с нарушением положений Федерального закона о приватизации. Исходя из действительности иных условий договора аренды без права выкупа, что было признано судами в ходе рассмотрения дела, предприниматель вправе реализовать права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Анализ доводов, приведенных в заявлении о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов, показал, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ..." |
2.3. Вывод из судебной практики: Условие договора о последующей покупке арендованного имущества по отдельному договору купли-продажи не признается условием о выкупе арендованного имущества.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 10.02.2009 N Ф09-3585/08-С6 по делу N А50-14686/2007
"...Согласно п. 2.1.3 вышеуказанного договора по окончании срока аренды арендодатель обязан продать здание арендатору по отдельному договору купли-продажи по согласованной цене.
В пункте 3.3 (с учетом пунктов 2.2.2 и 3.4 договора) договора определено, что продажная цена здания будет согласована сторонами при заключении соответствующего договора купли-продажи, при этом в указанной цене будет учтена уплаченная до этого момента арендатором арендная плата, расходы на капитальный, текущий ремонт и реконструкцию в размерах, согласованных с арендатором, расходы по оплате услуг оценщика по определению восстановительной стоимости здания.
Общество "ТГК N 9" в письме от 18.09.2007 отказало истцу в продаже названного объекта недвижимости, что явилось основанием для обращения общества "СК "Приват-Энергострах" с исковым заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из буквального содержания договора аренды от 21.02.2000 N 119 юр-176, пришли к правильному выводу о том, что данный договор является смешанным (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), его составной частью является предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Поскольку сторонами не согласована цена объекта, по которой он подлежит отчуждению истцу, суды обоснованно признали предварительный договор незаключенным (п. 3 ст. 429, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом того, что в предварительном договоре не согласованы все существенные условия основного договора, суды сделали правомерный вывод об отсутствии у истца права требовать заключения основного договора купли-продажи объекта. Судами обоснованно отмечено, что протокол согласования цены объекта, не содержит положений, свидетельствующих о согласовании сторонами цены, по которой объект будет отчужден в собственность истца..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 17.06.2009 N ВАС-6821/09 по делу N А50-14686/2007-Г21 "...Пунктом 2.1.3 данного договора было предусмотрено, что по окончании его срока арендодатель обязан продать упомянутое здание арендатору по отдельному договору купли-продажи за согласованную цену. Доводы заявителя о том, что по возникшему спору подлежало применению названное выше положение статьи 624 ГК РФ, которое неосновательно не применено судами, не соответствуют условиям договора аренды и указанной законодательной норме, так как в договоре аренды не была определена выкупная цена арендованного имущества и содержалось условие о заключении отдельного договора купли продажи этого имущества, в связи с чем арендатор не мог осуществить выкуп арендованного имущества в порядке, предусмотренном статьей 624 ГК РФ..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 111; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!