Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. На практике возможна ситуация, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество. При этом нормы закона не дают однозначного ответа на вопрос: к кому именно - старому или новому собственнику - вправе заявить свои требования арендатор по ст. 623 ГК РФ?
7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендатор взыскать стоимость неотделимых улучшений с арендодателя, продавшего арендованное имущество, при том что улучшения были произведены до продажи, а договор расторгнут после, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость производственных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.2017 N Ф01-540/2017 по делу N А82-17718/2015
|
|
|
"...Как видно из документов и установил суд, ООО ИФК "Ладомир" (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.10.2009 N 20-АР-09 о передаче во временное владение и пользование недвижимого имущества площадью 150,7 квадратного метра, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: город Ярославль, улица Победы, дом 28а (пункт 1.1 договора).
Условия проведения работ по неотделимым улучшениям указаны в пункте 4.2.5 договора аренды, в том числе только по письменному разрешению арендодателя и с обязательным получением всех необходимых разрешений и согласований в соответствующих контролирующих органах.
В письме от 02.10.2009 N 12 ООО ИФК "Ладомир" указало на согласие с проведением работ по неотделимым улучшениям на сумму не более 5 000 000 рублей, с указанием перечня работ и их стоимости.
В доказательство выполнения неотделимых улучшений и их стоимости истец представил договор подряда от 31.07.2009 с началом срока действия договора с момента его подписания (пункт 7.1 договора), адрес объекта, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акты о приемке выполненных работ, заключение специалиста от 11.08.2015, выписку по расчетному счету.
|
|
|
ООО "ИФК Ладомир" и ОАО "Малая комплексная энергетика" заключили договор от 29.03.2013 купли-продажи недвижимости; все права и обязанности ООО ИФК "Ладомир", вытекающие из договора аренды нежилого помещения от 01.10.2009 N 20/АР-09, перешли к АО "Малая комплексная энергетика".
ООО ИФК "Ладомир", Предприниматель и ОАО "МКЭ" 23.04.2013 подписали соглашение к договору аренды, в соответствии с которым к новому собственнику переходят все права и обязанности прежнего собственника.
ОАО "МКЭ" и Предприниматель заключили дополнительное соглашение от 01.11.2014 к договору аренды от 01.10.2009, которое включило в себя пункт 4.2.5 о праве арендатора производить неотделимые улучшения и условиях проведения по ним работ.
С 22.06.2015 согласно вступившему в законную силу решению суда по делу N А82-74/2016 договор аренды является расторгнутым.
Полагая, что стоимость произведенного истцом капитального ремонта проданного впоследствии объекта подлежит возмещению с нового собственника, Предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
|
|
|
Согласно пункту 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.
Суд апелляционной инстанции оценил представленную в материалы дела доказательственную базу в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу о том, что стоимость произведенных улучшений была включена в стоимость продажи спорного имущества, поэтому ООО ИФК "Ладомир", давшее согласие Предпринимателю на производство неотделимых улучшений, является лицом, неосновательно обогатившимся в размере их стоимости.
Суд второй инстанции верно отметил ошибочность ссылки истца на возможность права требования стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором в период договора аренды, непосредственно в отношении собственника этого объекта, то есть лица, для которого эти улучшения имеют финансовый интерес, с применением норм об универсальном правопреемстве к новому собственнику нежилых помещений, что связано с неверным толкованием статей 617 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
|
|
|
Кроме того, тот факт, что имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовалось ООО ИФК "Ладомир", продав объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи в аренду, не свидетельствует о возникновении обязательств из неосновательного обогащения у покупателя объекта, поскольку в основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.
В связи с указанными обстоятельствами суд обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска ИП Лебедевой Е.А. к акционерному обществу "Малая комплексная энергетика"..."
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу N А12-5231/2008 "...Встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Чуйкова, 31, по договору купли-продажи от 31.01.2007 было приобретено Закотиным А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2007. В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем в отношении данного имущества с 20.04.2007 стал Закотин А.В. Истец обратился к новому арендодателю с просьбой о возмещении затрат, произведенных на улучшение нежилого помещения. Не достигнув согласия, стороны расторгли договор аренды нежилого помещения от 13.01.2005 N 3/2308-05. Судом установлено, что помещение было продано Закотину А.В. с учетом произведенного ремонта, что нашло отражение в его стоимости. Из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Центр-Аналит" от 28.07.2008 N 157/2008 следует, что фактическая разница между стоимостью нежилого помещения до производства ремонта и с произведенным ремонтом с учетом договора купли-продажи от 31.01.2007 N 1389 составляет 877 300 руб. Результатом неотделимых улучшений спорного объекта распорядился прежний арендодатель - Департамент муниципального имущества Волгограда, продав нежилое помещение с неотделимыми улучшениями в соответствии с планом приватизации Закотину А.В. Судом установлено, что выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений является Департамент муниципального имущества Волгограда. В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно пользующееся чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существующей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Взыскивая денежные средства с муниципального образования - городской округ "город-герой Волгоград" в лице Департамента муниципального имущества администрации Волгограда за счет казны городского округа Волгограда, суд руководствовался положениями статей 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации". Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными..." |
| Центральный округ
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.02.2015 N Ф10-100/2015 по делу N А68-8358/2013 "...Индивидуальный предприниматель Клепикова Элеонора Юрьевна (далее - ИП Клепикова Э.Ю., истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дмитриенко Андрею Ивановичу (далее - ИП Дмитриенко А.И., ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 809 451 рубля 98 копеек. Определением суда от 14.05.2014, принятым по ходатайству истца в порядке статьи 46 АПК РФ, банк привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика (далее - ОАО "Сбербанк России", ответчик). Решением суда от 07.07.2014 (судья Глазкова Е.Н.) исковые требования удовлетворены частично за счет банка, с которого в пользу ИП Клепиковой Э.Ю. взыскано 2 515 696 рублей 62 копеек. В иске к ИП Дмитриенко А.И. отказано. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 (судьи Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н., Тучкова О.Г.) решение суда оставлено без изменения. Как следует из материалов дела, 14.11.2002 между ИП Клепиковой Э.Ю. (арендатор) и банком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Октябрьская, д. 47, для размещения склада-магазина, сроком на 10 лет. 27.07.2012 по договору купли-продажи банк (продавец) продал находящиеся в аренде у истца помещения ИП Дмитриенко А.И. (покупатель), который зарегистрировал переход права собственности 06.09.2012. 06.04.2013 ИП Дмитриенко А.И., ставший арендодателем, расторг договор аренды с ИП Клепиковой Э.Ю. По акту приема-передачи от 06.04.2013 помещение возвращено новому собственнику. Судом установлено, что банк как прежний собственник и арендодатель спорного имущества реализовал его ИП Дмитриенко А.И. вместе с осуществленными истцом неотделимыми улучшениями. При этом неотделимые улучшения были произведены истцом с согласия банка в период действия договора аренды. Между тем суд правомерно разрешил спор по правилам главы 60 ГК РФ, регулирующей обязательства из неосновательного обогащения. Суд правомерно установил стоимость неотделимых улучшений по результатам проведенной по делу судебной экспертизы. Указанная стоимость определена на дату определения выкупной цены, по которой спорные помещения реализованы банком (по состоянию на 17.11.2011), с учетом амортизации, следовательно, банк получил стоимость неотделимых улучшений в составе продажной цены объекта. С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется..." |
Позиция 2. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор не вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость произведенных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу N А41-17785/11
"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области (Арендодатель) и ООО "КЛЭП плюс" (Арендатор) заключен договор аренды N 9-2005, согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-этажного здания, общая площадь помещения 1 191 кв. м, в том числе: на 1-ом этаже комнаты N 1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б - 561, 4 кв. м, на 2-ом этаже комнаты N 39-69, А1, Б1 - 629, 6 кв. м, сроком с 01.01.2005 года по 31.07.2027 года.
Стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений по договору N 9-2005 от 01.01.2005 г. составила 317 890,84 руб.
Судом апелляционной инстанции, с учетом представленных ответчиком доказательств установлено, что право собственности на 2-этажное здание с подвалом, общей площадью 1519,20 кв. м, в том числе, основной 1079,90 кв. м, инвентарный номер по паспорту БТИ 109:033-3521, лит. В, В1, расположенное по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, перешло к ООО "Торгово-промышленная компания "Лобня" на основании заключенного между КУИ Администрации города Лобня Московской области (Продавцом) и ООО "Торгово-промышленная компания "Лобня" (покупателем) договора купли-продажи N 2 от 08.04.2008 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2008 г.
ООО "КЛЭП плюс", ссылаясь на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что КУИ Администрации города Лобня Московской области (Арендодатель) должно произвести возмещение стоимости произведенных истцом улучшений в период действия договора аренды N 9-2005 от 01.01.2005 г. Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения ООО "КЛЭП плюс" в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Рассматривая дело повторно, Десятый арбитражный апелляционный суд, давая оценку имеющимся в материалах дела и представленным по определению суда апелляционной инстанции от 25.11.2011 г. доказательствам, в том числе соглашению от 01.01.2005 г. о расторжении договора аренды N 22-2002 от 01.08.2002 г., акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2005 г., договору купли-продажи N 2 от 08.04.2008 г., свидетельству о государственной регистрации права от 29.05.2008 г., соглашению от 01.07.2008 г. о расторжении договора аренды N 9-2005 от 01.01.2005 г., исходя из предмета и основания иска, с учетом положения пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования заявлены в отношении ненадлежащего ответчика, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя о том, что суд апелляционной инстанции не учел, что новый собственник, приобретая здание, в том числе арендуемые помещения, в которых заявитель произвел неотделимые улучшения, не был поставлен ответчиком в известность о наличии обременения в пользу ООО "КЛЭП плюс", ответчиком получены денежные средства, в том числе, составляющие стоимость неотделимых улучшений, не являются основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции от 20.01.2012 г., направлены на переоценку доказательств, что в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда, рассматривающего дело в кассационной инстанции..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 153; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!