Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) к отношениям по договору купли-продажи при его недействительности
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость. На практике возникают ситуации, когда покупатель улучшил имущество, переданное ему по недействительному договору купли-продажи. В связи с чем возникает вопрос о возможности возмещения покупателю произведенных улучшений при применении последствий недействительности договора купли-продажи.
3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи, существует две позиции судов.
Позиция 1. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ может быть применен судом при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2010 N Ф09-2855/10-С6 по делу N А07-17393/2008
"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что по договору купли-продажи от 19.05.1998 N 1 Уфимский институт коммерции и права приобрел у государственного унитарного предприятия "Уфимское производственное объединение "Геофизприбор" здание общей площадью 898,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13.
|
|
|
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2007 по делу N А07-10985/2004 в удовлетворении исковых требований государственного унитарного предприятия "Специальное конструкторское бюро "Планета" к государственному унитарному предприятию "Уфимское производственное объединение "Геофизприбор" и Уфимскому институту коммерции и права о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 19.05.1998 N 1 отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 (с учетом определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2007) по указанному делу решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены. Применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от 19.05.1998 N 1 и акта приема-передачи от 16.06.1998. На Уфимский институт коммерции и права возложена обязанность передать государственному унитарному предприятию "Специальное конструкторское бюро "Планета" нежилое здание - производственный корпус N 15 общей площадью 898,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2007 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
|
|
|
В рамках исполнительного производства по исполнительному листу от 25.06.2007 N 511 Уфимский институт коммерции и права передал 21.08.2007 обществу "Специальное конструкторское бюро "Планета" нежилое здание - производственный корпус N 15 общей площадью 898,5 кв. м, литера А1, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13.
Ссылаясь на то, что за период с даты принятия спорного объекта недвижимости по акту приема-передачи от 16.06.1998 им были понесены необходимые затраты на содержание недвижимого имущества в размере 24 791 745 руб., Уфимский институт коммерции и права обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Согласно ст. 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (ст. 1104) или возмещении его стоимости (ст. 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (ст. 1106) с зачетом полученных им выгод.
|
|
|
Из содержания указанной нормы следует, что подлежат возврату только необходимые затраты. Поскольку в данной статье не решен вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, судами правомерно применены в порядке аналогии закона положения п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений..."
Позиция 2. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ не применяется при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи. Стоимость данных улучшений взыскивается в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2011 N Ф09-3970/11 по делу N А60-41962/2010
"...Предприятием "Жилкомсервис" (продавец) и обществом "Гавань" (покупатель) 22.02.2007 заключен договор N 6 купли-продажи нежилого здания общей площадью 375,6 кв. м, литеры Б, Б1, расположенного по адресу: г. Ирбит, ул. Кирова, д. 74.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2009 по делу N А60-8652/2009-С12 по иску прокурора Свердловской области к предприятию "Жилкомсервис", обществу "Гавань" признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2007 N 6, на общество "Гавань" возложена обязанность передать предприятию "Жилкомсервис" указанное здание, за счет казны муниципального образования "Город Ирбит" в пользу общества "Гавань" взыскано 211 864 руб.
Общество "Гавань", ссылаясь на то, что с момента заключения договора от 22.02.2007 здание было отремонтировано (улучшено) за его счет, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.
При рассмотрении спора суд первой инстанции исходил из того, что при взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Установив, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2007 признан недействительным (ничтожным), при этом письменное согласие собственника спорного здания на ремонт помещения в материалах дела отсутствует, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит.
Данная норма не подлежала применению к рассматриваемым отношениям, поскольку она регулирует обязательственные арендные правоотношения, и оснований для ее применения по аналогии в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Согласно п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из содержания данной нормы следует, что неосновательное обогащение возможно и при отсутствии согласия (воли) приобретателя (собственника) имущества на его улучшение. Отсутствие лишь только согласия собственника при наличии иных обстоятельств, свидетельствующих о его неосновательном обогащении за счет другого лица, не может являться основанием для отказа в иске.
Апелляционный суд при рассмотрении спора пришел к правильным выводам о том, что в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных обществом "Гавань" ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ; неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности; произведенные улучшения должны отвечать требованиям необходимости и разумности..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 125; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!