Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3056/07 по делу N А40-29633/2006-209

"...Пунктом 4.4 предварительного договора установлена обязанность ответчика осуществить отделку помещений и оснастить их оборудованием для последующей передачи в аренду истцу.

Поскольку в срок, установленный соглашением от 10.03.2004, договор аренды сторонами заключен не был, суды первой и кассационной инстанций, на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий предварительного договора, признали обязательства сторон прекращенными.

Исковое требование мотивировано затратами, произведенными истцом на отделочные работы и установку дополнительного оборудования.

Судами первой и кассационной инстанций признан доказанным факт выполнения в здании работ, оплаченных истцом. Суды установили, что ответчиком не обеспечено выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым неосновательно обогатился за счет истца.

При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций правомерно признали доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и, руководствуясь статьей 1102 и пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении данного спора надлежит руководствоваться статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправомерен, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений..."

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N ВАС-12747/10 по делу N А40-112009/09-82-713

"...Полагая, что арендодатель обязан компенсировать стоимость произведенных им неотделимых улучшений, арендатор обратился в суд с указанными требованиями.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды срок действия которого установлен сторонами более одного года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации - признан незаключенным.

Также установлено, что при использовании помещений арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтно-строительные, отделочные и иные работы по приведению помещения в состояние, пригодное для использования по назначению, произведя при этом неотделимые улучшения, о характере которых арендодатель был осведомлен, и без которых деятельность ресторана была бы невозможна.

На основании представленных и исследованных судами первой и апелляционной инстанций документов, суд пришел к выводу о доказанности понесенных арендатором затрат и обогащения ответчиков на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.

С учетом изложенного, заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит..."

Определение ВАС РФ от 04.08.2010 N ВАС-7944/10 по делу N А40-11932/09-3-132

"...По иску ООО "У Иваныча" к Департаменту имущества города Москвы (далее - департамент) о взыскании 1 219 739 рублей неотделимых улучшений в связи с произведенным ремонтом.

Суд счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами. Суд указал, что ремонт, произведенный истцом, привел к улучшению имущества, а поскольку договор аренды признан незаключенным, то стоимость неотделимых улучшений является для ответчика неосновательным обогащением.

При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения, согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., и график проведения капитального ремонта подвального помещения. 23.09.2003 между ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы и ООО "У Иваныча" был подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту, согласно которому работы выполнены в полном объеме на основании согласования стоимости, дефектной ведомости, сметы и графика и помещение может использоваться.

Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003, платежными поручениями, товарными накладными ремонт был проведен при согласовании с балансодержателем помещения и при надлежащем уведомлении Департамента имущества города Москвы о производстве ремонта и при отсутствии его возражений.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.09.2014 N Ф03-3808/2014 по делу N А59-4269/2013

"...Проверив доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не принимает их исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что в связи с признанием договора аренды от 31.01.2012 ничтожной сделкой. Таким образом, договорные отношения между сторонами спора отсутствуют (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Соответственно, оснований для применения к отношениям сторон положений, регулирующих арендные правоотношения, в том числе статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 N 3056/07.

Вместе с тем улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, получено ответчиком без правовых оснований, и к отношениям сторон могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 15792/12.

Как установлено судами, работы по ремонту спорного имущества: замена обшивки подводной части корпуса, набивка рулевых и винтовых втулок, замена фальшбота, настила палубы, леерного ограждения, фортика, замена нижнего пояса наружной рубки, очистка от ржавчины судовых помещений, цистерн для жидких запасов, ремонт двигателя (демонтаж, разборка, очистка от загрязнения, замена прокладок, вкладышей и т.д., замена расходных частей, монтажные работы), закрытие отверстий в палубе, ремонт рулевого устройства, гребного устройства, воздушных труб, систем пожаротушения, судового электрооборудования, кабельных сетей, распределительных устройств, электроосвещения осуществлены истцом с 04.02.2012 по 30.03.2012 за счет собственных средств, так как эксплуатация арендуемого объекта без выполнения этих работ была бы невозможна. Указанные работы обоснованно признаны судами неотделимыми улучшениями спорного имущества.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления Пятого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.03.2011 по делу N А70-3263/2010

"...Указывая, что имущество ответчика было улучшено истцом в результате произведенных затрат на его капитальный ремонт, в связи с чем стоимость имущества значительно возросла, МУП "Рынок" обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности заявленных требований в связи с отсутствием возможности определить факт улучшения состояния имущества для его целевого использования, и возможности оценить затраты истца на оплату ремонта с точки зрения необходимости и разумности.

Кроме того, суд принял довод ответчика о том, что неотделимые улучшения не подлежат возмещению, поскольку ответчик как арендодатель не давал согласия на их проведение, в силу возможности применения по аналогии в сходных правоотношениях положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд при повторном рассмотрении дела подтвердил выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает применение положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации по "аналогии закона" неправомерным, поскольку эти нормы регулируют условия возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Неотделимые улучшения, стоимость которых предъявлена ко взысканию в данном споре, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде имущественного комплекса.

Вместе с тем, применение судами положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не привело к принятию неправильного судебного акта..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2010 N КГ-А40/7793-10-1,2 по делу N А40-112009/09-82-713

"...Иск заявлен на основании статей 651, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что истцом произведены неотделимые улучшения имущества, принадлежащего ответчикам.

При разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды от 08.06.2007 года N 3-03/07, срок действия которого установлен сторонами более одного года, не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, суды обеих инстанций правомерно оценили договор аренды от 08.06.2007 года N 3-03/07, как незаключенный.

Однако, незаключенность договора аренды не исключает, как обязанности арендатора возместить неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование спорным имуществом, так и обязанности арендодателя возместить неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений. Спора между сторонами относительно платы за пользование помещением не имеется.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что при фактическом использовании помещений истец произвел санкционированные ООО "БЕКАР-Недвижимость" ремонтно-строительные, отделочные и иные работы по приведению используемого помещения в состояние, соответствующее его использованию в качестве ресторана, произведя при этом неотделимые улучшения помещения, без которых деятельность ресторана была бы невозможна.

Из представленных в материалах дела документов следует, что ООО "СИТЭК" заключал договоры с третьими лицами на производство соответствующих строительно-монтажных работ, приемка работ производилась по формам КС-2 и КС-3. Общая стоимость произведенных ремонтных работ, согласно представленному расчету составила 4.491.155 руб. 58 коп.

Таким образом, истец в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказал факт производства ремонтных работ за его счет и обогащения ответчиков на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о необходимости оплаты ответчиками стоимости произведенных предпринимателем улучшений на основании ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2010 N КГ-А40/2616-10 по делу N А40-67377/09-54-527

"...Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ФГУП "РСК "МиГ" (арендодатель) и ЗАО "Росавиаспецкомплект" (арендатор) подписан договор аренды от 19.06.01 N 01-7/423, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 720 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110.

Суды обеих инстанций, установив, что срок договора аренды от 19.06.01 N 01-7/423 превышает пять лет, пришли к выводу об обязательности его государственной регистрации.

При этом, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, суды обоснованно признали его незаключенным на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что в процессе пользования нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110, ЗАО "Росавиаспецкомплект" произвело за счет собственных средств и с согласия ОАО "РСК "МиГ" капитальный ремонт недвижимого имущества.

Удовлетворяя заявленные по настоящему делу исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу относительно доказанности истцом факта возникновения у ОАО "РСК "МиГ" неосновательного обогащения в виде сбережения им денежных средств в размере расходов, понесенных ЗАО "Росавиаспецкомплект" в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества, подлежащих возмещению потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суды обеих инстанций, рассматривавшие настоящий спор по существу заявленных требований, руководствуясь положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно и всесторонне оценили имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, придя к выводу о доказанности истцом размера полученного ответчиком неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств в размере расходов, понесенных ЗАО "Росавиаспецкомплект" в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/902-10 по делу N А40-11932/09-3-132

"...Между тем, судом первой инстанции установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., а также график проведения капитального ремонта подвального помещения.

Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами - сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003 г. (л.д. 64 - 65 т. 1), платежными поручениями (л.д. 66 - 67 т. 2), товарными накладными (л.д. 138 - 150 т. 1, л.д. 1 - 53 т. 2).

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В данном случае признание судом договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств в размере потраченных истцом в счет оплаты стоимости ремонтных работ и материалов, результат которых перешел в собственность ответчика (г. Москвы в лице ДИгМ) (применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 10575/01 от 17.04.02 г.).

Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, которые документально подтверждены, вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований является правильным, сделан на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение оставлению в силе..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2010 по делу N А32-8876/2008

"...При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что договор аренды от 03.12.2007 N 33-07ПР, срок действия которого установлен сторонами более одного года, не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, судебные инстанции правомерно оценили договор аренды от 03.12.2007 N 33-07ПР как незаключенный.

Апелляционным судом установлено, что в период с марта по июль 2007 г. предпринимателем за свой счет выполнены ремонтно-строительные работы, что подтверждено представленными им доказательствами: договором подряда с Тихоновым А.А., актом приема-передачи выполненных работ, распиской Тихонова А.А. о получении оплаты за работу, товарными чеками.

Таким образом, предприниматель по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказал факт производства ремонтных работ за его счет и обогащения предприятия на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.

Состав, объем и качество выполненных работ удостоверены заключением строительно-технической экспертизы. Предприятие приобрело имущественный результат работ и использует его в хозяйственной деятельности путем сдачи спорных помещений в аренду.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о необходимости оплаты предприятием стоимости произведенных предпринимателем улучшений на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод предприятия о том, что неотделимые улучшения не подлежат возмещению, поскольку предприятие как арендодатель не давало согласия на их проведение, противоречит части 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судом апелляционной инстанции правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А32-1071/2009

"...Как видно из материалов дела, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, ссылаясь на то, что в 2006 г., имея предварительную договоренность с КЭЧ района о сдаче в аренду помещения, расположенного в военном городке N 1 в г. Тихорецке, произвел ремонт и оформление документов для сдачи помещения в эксплуатацию. Однако договор аренды заключен не был...

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что истец подтвердил часть затрат на ремонт спорного помещения на сумму 81 844 рубля, наименование строительных материалов, указанных в товарных и кассовых чеках, соответствует произведенным ремонтным работам. Состав произведенных ремонтных работ, указанный в составленном предпринимателем перечне, КЭЧ района по существу не оспорен...

Довод КЭЧ района о необходимости применения по аналогии статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, так как отношения, связанные с приобретением (сбережением) имущества без установленных законом либо сделкой оснований, регулируются нормами главы 60 Кодекса..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2013 N Ф09-4511/13 по делу N А60-38604/2012

"...Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.01.2012 по делу N А60-3589/2011 заключенный между сторонами договор аренды признан недействительным в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество "СМК", полагая, что им произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 9 565 377,31 руб., ссылаясь на п. 8.2 заключенного между сторонами договора аренды, предусматривающего обязанность арендодателя оплатить стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Признавая подлежащей возмещению стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, суд первой инстанции руководствовался ст. 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку названные неотделимые улучшения произведены обществом "СМК" с согласия собственника имущества - общества "КЗМК", суд счел, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в части стоимости улучшений принадлежащего ему имущества.

Суд кассационной инстанции полагает, что указанные выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подп. 1 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что в связи с признанием договора аренды от 04.04.2011 недействительной сделкой договорные отношения между сторонами спора отсутствуют с момента совершения данной сделки.

Поэтому оснований для применения к отношениям сторон положений, регулирующих арендные правоотношения, в том числе ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Вместе с тем улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, получено ответчиком без правовых оснований и к отношениям сторон могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 15792/12.

В качестве неосновательного обогащения может быть возмещена стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.

Вместе с тем судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о регулировании отношений сторон спора положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде, а судом апелляционной инстанции неверно применены положения ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неправильную правовую оценку обстоятельств дела и уменьшение объема удовлетворенных исковых требований.

Однако поскольку существенные обстоятельства дела установлены судами в полном объеме, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, оставить решение суда первой инстанции в силе с учетом вышеизложенного материально-правового обоснования.

Ссылки общества "КЗМК" на применение к отношениям сторон спора положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются, как основанные на неверном толковании закона..."

Примечание: По данному делу суд рассматривал спор о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений во исполнение предварительного договора аренды, основной договор аренды не был заключен.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3430/12 по делу N А76-10254/09

"...Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2009 по делу N А76-1352/2009 по иску общества "Регионснабсбыт" к обществу "Едок" о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами договор аренды от 01.04.2008, подписанный между обществом "УК "Челябинск-Сити" и обществом "Едок" на срок более года и не зарегистрированный в установленном законом порядке, на основании п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан незаключенным, а сложившиеся между данными лицами правоотношения квалифицированы как возникшие из неосновательного обогащения.

Установив, что строительно-монтажные работы осуществлены обществом "Едок" во исполнение предварительного договора от 07.08.2007 и в целях выполнения установленных арендодателем условий, соблюдение которых являлось обязательным для последующего заключения договора аренды, при этом основной договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок не заключен, суды пришли к правильном выводу о том, что не возмещенная лицу, осуществившему неотделимые улучшения, их стоимость подлежит возмещению по правилам, регулирующим обязательства из неосновательного обогащения.

При этом судами отклонены ссылка ответчика на необходимость применения к спорным правоотношениям положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма регулирует порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных в период действия договора аренды, в рассматриваемом случае улучшения недвижимого имущества произведены при отсутствии между сторонами арендных правоотношений.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в совокупности, в том числе акт от 08.12.2007, договоры подряда, товарные накладные на приобретение материалов, платежные поручения на оплату выполненных подрядных работ, рабочие проекты, исполнительную документацию, акты формы КС-2, справки формы КС-3, акт сдачи-приемки выполненных работ от 30.12.2007, а также учитывая, что ответчик в настоящее время передал спорные помещения под ресторан в аренду иным лицам вместе с произведенными улучшениями, суды пришли к выводу о том, что невозмещение ответчиком стоимости таких улучшений его имущества свидетельствует о возникновении у общества "Регионснабсбыт" неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 по делу N А76-14422/2009-18-701

"...Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 01.06.2008 N 58 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения (ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика расходов на ремонт нежилого помещения, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что предпринимателем Гордеевым П.В. не было получено согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания данных расходов.

Применение судом первой инстанции к спорным отношениям норм об арендном обязательстве является неправомерным, поскольку договор аренды от 01.06.2008 N 58 признан судом недействительным. Вместе с тем данный вывод суда не привел к принятию неправильного решения.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что предпринимателем Гордеевым П.В. произведены улучшения общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, истцом не доказано, что лицом обогатившимся за счет предпринимателя Гордеева П.В. является общество "ДЕЗ Калининского района", а также не представлено доказательств увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ, их необходимости и разумности, оснований для взыскания стоимости произведенных ремонтных работ не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2009 N Ф09-7924/09-С6 по делу N А60-11799/2009-С3

"...Предприниматель Никитин В.М., ссылаясь на то, что им проведены ремонтные работы арендованных помещений и договор аренды на новый срок не заключен, обратился в суд с требованием о возмещении затрат в соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, исходил из следующего.

Поскольку срок договора установлен один год и при этом отсутствует его государственная регистрация, суд признал договор аренды от 20.01.2006 в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенным и указал на невозможность применения к отношениям сторон положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд, руководствуясь ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно применил при рассмотрении данного спора нормы о неосновательном обогащении.

Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных предпринимателем ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

Суд первой инстанции, оценив представленные документы, а также назначение арендуемых помещений и предполагаемую цель их использования предпринимателем Никитиным В.М., пришел к выводу, что правовых оснований для взыскания стоимости произведенных ремонтных работ не имеется..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 18.06.2010 N ВАС-7202/10 по делу N А43-23578/2008-21-603

"...По настоящему делу потребительским обществом были заявлены требования со ссылкой на статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой собственник несет бремя содержания имущества, и на статьи 1102 и 1105 ГК РФ, регулирующие вопросы возврата неосновательного обогащения и возмещения его стоимости.

Суды, исходя из названных законодательных норм и с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе о том, что имущество рынка администрацией не использовалось, так как оно находилось в пользовании потребительского общества, и это общество в процессе использования указанного имущества произвело неотделимые улучшения данного имущества при отсутствии на это согласия правомочного органа собственника, признали не подлежащими удовлетворению заявленные требования.

При разрешении возникшего спора судами по аналогии закона были учтены применяемые в сходных правоотношениях положения статьи 623 ГК РФ, согласно которым неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат.

В процессе рассмотрения спора суды учли и то, что потребительским обществом, использующим имущество рынка в течение длительного времени, были проведены ремонтные работы на рынке с целью сохранения его рабочего состояния для использования в предпринимательской деятельности для извлечения выгоды.

В ходе рассмотрения дела истцом не был представлен оригинал договора от 01.01.1994, на основании которого потребительское общество использует имущество рынка, в связи с чем не было доказано содержание договорных обязательств по использованию этого имущества.

Анализ иных доводов заявителя показал, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2014 по делу N А29-6971/2013

"...Как видно из документов и установил суд, истцу на праве собственности принадлежат помещения N 183-218 по плану БТИ, общей площадью 1538,8 квадратного метра, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Печорская, д. 67, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2001 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сославшись на то, что помещения N 187, 194, 195 и 218 общей площадью 366 квадратных метров были заняты ответчиком без правовых оснований, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество предъявило встречный иск о взыскании стоимости ремонта крыши и неосновательного обогащения.

Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с истца в пользу ответчика неосновательного обогащения в размере 2 691 835 рублей 70 копеек, которое включает в себя требование о возмещении расходов по ремонту крыши, монтажу пожарной сигнализации и теплового узла.

В статье 1108 ГК РФ регламентирован порядок возмещения затрат на подлежащее возврату имуществу, вместе с тем данная норма не решает вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены арендатором в неосновательно полученном им и подлежащем возврату имуществе. Суд кассационной инстанции признает, что в данном случае по аналогии закона могут быть применены правила статьи 623 ГК РФ, так как они соответствуют существу рассматриваемых в рамках дела отношений. По смыслу приведенной статьи арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в том случае, если таковые произведены с согласия арендодателя.

Оценив представленные доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии доказательств согласия истца на выполнение ремонтных и монтажных работ и того, что проведенные работы отвечают требованиям необходимости и разумности.

Следовательно, у истца не возникло обязанности выплатить ответчику стоимость проведенного капитального ремонта крыши и монтажа. Факт того, что смонтированное оборудование используется истцом в настоящее время, не является основанием для взыскания неосновательного обогащения.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2012 по делу N А43-28816/2010

"...Договор аренды от 19.03.2001 N 5/1965 не зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, а потому не может считаться заключенным. Аналогичный вывод содержится во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Нижегородской области от 29.10.2010 по делу N А43-17532/2010.

Незаключенность договора означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Вместе с тем факт пользования помещением со стороны Предпринимателя подтвержден представленными в материалы дела актами от 19.03.2001 и 12.07.2010. Данное обстоятельство стороны не оспаривают.

При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 названной статьи затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требования истца в сумме 118 518 рублей 27 копеек, составляющих затраты последнего на содержание и сохранение спорного подвального помещения..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.01.2012 по делу N А17-702/2011

"...Впоследствии названный договор аренды был признан судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации в установленном законом порядке.

На основании договора подряда от 21.05.2010 (т. 1, л.д. 19), заключенного Обществом и индивидуальным предпринимателем Ореховым Анатолием Павловичем, последний с 21.05.2010 по 21.06.2010 произвел работы, поименованные в перечне выполненных работ от 21.06.2010 (т. 1, л.д. 21) и принятые Обществом по акту от 21.06.2010 (т. 1, л.д. 20). Оплата индивидуальному предпринимателю Орехову Анатолию Павловичу произведена в соответствии с суммой, указанной в перечне выполненных работ (250 762 рубля 90 копеек) и подтверждается распиской подрядчика (т. 1, л.д. 21, об.).

Посчитав, что приобретение материалов и выполнение в помещении Предпринимателя работ повлекло неосновательное обогащение ответчика, Общество обратилось в суд с названным иском.

В статье 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирован порядок возмещения затрат на подлежащее возврату имуществу, вместе с тем данная норма не решает вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены арендатором в неосновательно полученном им и подлежащем возврату имуществе. Суд кассационной инстанции признает, что в данном случае по аналогии закона могут быть применены правила статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они соответствуют существу рассматриваемых в рамках данного дела отношений. По смыслу данной статьи арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в том случае, если таковые произведены с согласия арендодателя..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2010 по делу N А43-1860/2010

"...Исковые требования основаны на статьях 15, 314, 429 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что незаключение основного договора аренды в установленный предварительным договором срок по вине ответчика является основанием для взыскания с последнего штрафа, убытков и затрат на произведенные истцом ремонтно-отделочные работы.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 05.04.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.07.2010, взыскал в пользу Банка 132 864 рубля штрафа и 33 000 рублей убытков, отказав во взыскании неосновательного обогащения в размере 710 149 рублей 09 копеек. Сославшись на пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия предварительного договора, суд установил вину в незаключении основного договора аренды, что является основанием для применения договорной ответственности и возмещения убытков. Отказывая во взыскании неосновательного обогащения в виде возврата потерпевшему стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, суд по аналогии закона применил статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации применима только к договорным отношениям, а в отсутствие таковых в отношении приобретателя применяются нормы о неосновательном обогащении.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что произведенные истцом ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями спорного помещения, осуществленные приобретателем в полученном им помещении.

Взыскание стоимости улучшений имущества нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации не урегулировано. Правила, изложенные в пунктах 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствуют существу рассматриваемых кондикционных отношений и ведут к справедливому решению создавшейся ситуации, поэтому суд правомерно, руководствуясь статьей 6 указанного Закона, применил к отношениям сторон положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.05.2010 по делу N А39-3356/2009

"...Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.12.2009, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010, ООО "ЭГО" отказано в удовлетворении требований. Суд руководствовался статьями 6, 609, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Общество не представило доказательств, подтверждающих наличие согласия Администрации на производство неотделимых улучшений недвижимого имущества.

В октябре-ноябре 2007 года арендатор осуществил перепланировку арендуемого помещения. Стоимость неотделимых улучшений имущества составила 331 083 рубля.

Письмом от 28.01.2009 Общество потребовало от Администрации возмещения стоимости неотделимых улучшений, выполненных им в арендуемом помещении.

Неудовлетворение требований ООО "ЭГО" послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Договор аренды от 30.08.2005 N 3648 не зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, а потому не может считаться заключенным. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам материального права.

Незаключенность соглашения означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Факт пользования истца имуществом ответчика без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения, на что обоснованно указали судебные инстанции.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с зачетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.

В названной статье не прописано о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, подлежащем возврату, поэтому суд по аналогии закона применил к спорным правоотношениям правила статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 названной статьи арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, не отделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя на их осуществление.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012

"...На основании статей 609, 651, пункта 3 статьи 433 ГК РФ, статей 1, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", установив отсутствие доказательств, подтверждающих факт государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, невозможности для истца ссылаться на договор как на основание предъявленных требований.

Применяя нормы ГК РФ об обязательствах из неосновательного обогащения, суд первой инстанции счел, что в этих нормах не определена судьба улучшений, которые произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, подлежащем возврату.

Суд пришел к выводу, что в данном случае на основании статьи 6 ГК РФ существу рассматриваемых отношений соответствуют правила, относящиеся к аренде, в связи с чем затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия собственника. Оценив представленный истцом дизайн-проект, суд не нашел оснований считать его согласованным с собственником имущества. При отсутствии такого согласия стоимость неотделимых улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ не возмещается.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, указав, что истец не доказал наличие договоренностей с арендодателями (собственниками) о необходимости выполнения ремонтно-строительных работ на объекте, факт оплаты спорных работ после их окончания третьими лицами, не представил документы, подтверждающие, что спорные работы на момент их выполнения предъявлялись к сдаче ответчикам, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания с них стоимости неотделимых улучшений. Суд отклонил довод ответчика о том, что факт ввода объекта в эксплуатацию подтверждает обоснованность заявленных требований, поскольку обстоятельства выполнения истцом неотделимых улучшений спорного помещения в установленном законом порядке материалами дела не подтверждены.

Таким образом, правовые основания, дающие истцу право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, отсутствуют, нарушений норм материального и процессуального права судами при рассмотрении спора не допущено, в удовлетворении иска отказано правомерно. Доводов о несоответствии выводов судов установленным по делу обстоятельствам в кассационной жалобе не приведено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.10.2009 N Ф04-5972/2009(20631-А03-11) по делу N А03-5741/2007

"...Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключенным. Поскольку в помещении, переданном во владение предпринимателю В.В. Забродину, произведены ремонтные работы, предпринимателем заявлен настоящий иск о компенсации стоимости ремонта как неосновательного обогащения собственника имущества.

Довод заявителя жалобы о том, что при взыскании неосновательного обогащения определяющим является доказанность увеличения стоимости имущества приобретателя, во внимание не принимается, поскольку при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения необходимым условием является доказанность увеличения стоимости имущества приобретателя за счет действий и средств потерпевшего.

Кроме того, при взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия законного владельца имущества. В рассматриваемом случае, как установили суды первой и апелляционной инстанций, капитальный ремонт недвижимого имущества осуществлялся истцом без предварительного письменного согласования объема и стоимости расходов..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 145; Мы поможем в написании вашей работы!