Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица

⇐ ПредыдущаяСтр 486 из 504Следующая ⇒

В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.

На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды - см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.

Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.

6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11 по делу N А40-82583/09-6-663

"...Как усматривается из материалов дела, общество "Клепиковская автотранспортная колонна", полагавшее, что в 1996 году в его уставный капитал был внесен ряд нежилых помещений и оно стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" по договорам аренды.

Общество "Клепиковская автотранспортная колонна" дало обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" согласие на проведение работ по улучшению арендованных помещений, в том числе в письме от 11.10.2006.

Общество "АПРОХИМ-ПРИНТ" за счет собственных средств такие работы выполнило, что арендодатель и арендатор зафиксировали в акте от 10.03.2007.

Общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", полагая, что затраты, связанные с произведенными им неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Констатировав получение обществом "Рязаньагровод" неотделимых улучшений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно обязано возместить их стоимость обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ", несмотря на то, что договоры аренды с последним заключены с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не являвшимся собственником имущества.

Ремонтные работы обществом "АПРОХИМ-ПРИНТ", полагавшим, что его право владения и пользования имуществом основано на договорах аренды от 10.10.2006 и других, выполнены до того, как в государственный реестр была внесена запись о регистрации права собственности на объект за обществом "Рязаньагровод".

С учетом этого суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что не имеется оснований для предположения о наличии злоупотреблений в действиях общества "АПРОХИМ-ПРИНТ" при приемке имущества в аренду и осуществлении работ по его улучшению.

Таким образом, общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", являвшееся добросовестным владельцем, фактически добровольно вернуло недвижимость из своего незаконного владения собственнику - обществу "Рязаньагровод", с которым оно в договорных отношениях не состояло.

Согласно абзацу третьему статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Указанная норма о расчетах при возврате имущества из незаконного владения подлежит применению как для случаев истребования имущества в судебном порядке по виндикационному иску, так и для случаев добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Следовательно, общество "Рязаньагровод" как собственник на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано выплатить обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2010 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 по указанному делу оставить без изменения..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.05.2011 N ВАС-2856/11 по делу N А40-82583/09-6-663

"...Как усматривается из материалов дела, общество "Клепиковская автотранспортная колонна", полагавшее, что в 1996 году в его уставный капитал был внесен ряд нежилых помещений и что оно стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" по договорам аренды.

Общество "Клепиковская автоколонна" дало обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" согласие на проведение работ по улучшению арендованных помещений, в том числе в письме от 11.10.2006.

В период действия последнего договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположены арендуемые помещения, за обществом "Рязаньагровод" (запись от 13.01.2009 N 62-62-03/050/2008-002). В качестве основания возникновения права собственности общества "Рязаньагровод" в свидетельстве о государственной регистрации права значится договор выкупа государственного имущества от 24.02.1993 с дополнением к нему от 22.07.1993.

Впоследствии по акту приема-передачи от 21.07.2010 общество "АПРОХИМ-ПРИНТ" возвратило помещения их действительному собственнику - обществу "Рязаньагровод".

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что все работы, выполненные за счет общества "АПРОХИМ-ПРИНТ" в арендуемых помещениях, ранее непригодных для эксплуатации, были связаны не с заменой существовавших конструкций и систем, а с обустройством новых, которых в здании не имелось. Это повлекло за собой изменение (улучшение) качественных характеристик объекта. Возникшие улучшения направлены на дооборудование недвижимости и ее модернизацию. Они не могут быть отделены без вреда для имущества. Стоимость работ по улучшению составила 708 133 рубля.

Констатировав получение неотделимых улучшений обществом "Рязаньагровод", суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно обязано возместить их стоимость обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ", несмотря на то, что договоры аренды с последним заключены с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не являвшимся собственником имущества.

Поэтому общество "Рязаньагровод" как собственник на основании приведенной нормы права обязано выплатить обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 101; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 481 482 483 484 485486487 488 489 490 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!