Зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора

⇐ ПредыдущаяСтр 488 из 504Следующая ⇒

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако данная норма не указывает на возможность проведения зачета стоимости неотделимых улучшений и задолженности по арендной плате, в связи с чем на практике возникают споры.

В качестве одного из доводов против проведения зачета приводится тот факт, что зачет может быть осуществлен только в отношении однородных обязательств, в то время как до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

8.1. Вывод из судебной практики: Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65

"...8. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей.

Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.

Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен статьей 623 ГК РФ.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что пункт 2 статьи 623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.

Так как статья 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (статья 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора..."

Аналогичная судебная практика:

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.10.2014 N Ф07-6706/2014 по делу N А56-73205/2013

"...Как следует из материалов дела, ЗАО "Стар-Сервис" (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 19.01.2010 N 31 аренды нежилых помещений площадью 248,7 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская ул., д. 20, лит. А, для использования под банковские и офисные цели.

Банк направил Обществу письмо от 30.09.2013 N 1/10-11370, в котором сообщил о расторжении договора с 01.11.2013 и просил зачет стоимость ремонтных работ в размере 1 812 447 руб. 78 коп. в счет арендной платы, оставшуюся часть в размере 579 891 руб. 78 коп. перечислить на счет Банка.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Ссылаясь на уклонение арендодателя от подписания соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости выполненных ремонтных работ, Банк предъявил встречное требование.

Как видно из материалов дела, Общество стало собственником арендованного Банком имущества с 25.11.2011 и приобрело права арендодателя по действующему на тот момент договору аренды от 19.01.2010 N 31.

То обстоятельство, что стороны в 2012 году оформили новый договор аренды того же имущества, не означает, что Банк утратил право требовать от нового собственника возмещения стоимости произведенных им в 2010 году улучшений арендованного имущества.

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).

Суды при рассмотрении спора по существу установили наличие согласия арендодателя на производство Банком ремонта арендованного имущества, установили факт выполнения ремонтных работ и их стоимость.

Согласно пункту 7.7 договора от 19.01.2010 N 31 арендатор вправе производить в арендуемом помещении капитальный ремонт и/или реконструкцию, и/или ремонтные работы (в том числе осуществлять установку бронированных дверей и стекол, кассовых лотков, кабин и т.д.), необходимые для его целевого использования. При досрочном расторжении указанного договора, а равно при его прекращении по любым иным основаниям, в том числе по окончании срока аренды, арендодатель обязался возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимые улучшения помещения, его капитальный ремонт и/или реконструкцию.

Таким образом, требование Банка о зачете стоимости выполненного ремонта в счет уплаты арендной платы суды признали законным и обоснованным.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2009 N Ф09-10087/09-С6 по делу N А07-12721/2009

"...Поскольку зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы по договору 20.10.2006 N 629/06 не был произведен учреждением "Уфимский автотранспортный колледж", общество "УфаБилдингКомпани" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

На основании ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2008 N Ф09-88/08-С6 по делу N А07-4440/2007

"...Поскольку управлением не был произведен зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы по договору от 29.03.2006 на остальную сумму, общество "УфаБилдинг Компани" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 410, п. 1 ст. 616, ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, пришел к выводу о том, что требования истца и ответчика являются однородными, удовлетворил исковые требования, поскольку срок действия договора аренды может быть продлен по соглашению сторон на срок, необходимый для погашения суммы арендной платы, равной сумме проинвестированного истцом капитального ремонта.

Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил исковые требования, обоснованно приняв во внимание установленный договором аренды от 29.03.2006 N 271/06 ежемесячный срок внесения арендной платы, придя к правомерному выводу о том, что на момент обращения общества "УфаБилдинг Компани" в арбитражный суд с иском (22.03.2007) срок исполнения наступил лишь в отношении обязательств по внесению арендной платы на указанную дату, обязательства арендатора по внесению арендной платы за последующие периоды, напротив, не наступили..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 427; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 483 484 485 486 487488489 490 491 492 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!