Получение согласия собственника на улучшение арендованного имущества

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.10.2017 N Ф04-4294/2017 по делу N А46-13437/2016

"...Общество с ограниченной ответственностью "Лужники 2011" (далее - истец, ООО "Лужники 2011") обратилось с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - ответчик, департамент) о взыскании 7 268 490,55 руб. в качестве возмещения стоимости неотделимых улучшений земельных участков.

Решением от 01.03.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Лужники 2011" просит обжалуемые решение и постановление отменить. Считает вывод суда о недоказанности дачи согласия арендодателем на производство работ по уложению покрытия автостоянки противоречащим пунктам 4.9 и 4.10 договоров аренды, согласно которым освоение земельных участков проводится в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, а впоследствии арендатор обязан поддерживать земельные участки в состоянии, пригодном для использования по основному целевому назначению. Кассатор также отмечает, что арендодатель на этапе заключения договоров аренды земельных участков заранее дал согласие на совершение арендатором любых неотделимых улучшений, совершение которых было необходимо для организации автостоянки.

Из материалов дела следует, что в 2012 году все права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков от 25.07.2000, от 15.05.2002 N N Д-Ц-1-31-2404, Д-Ц-420/1 были переданы ООО "Лужники 2011". Данными договорами предусмотрено, что земельный участок предоставлялся для использования под платную коммерческую автостоянку, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 33-я Северная.

Указанные договоры аренды были расторгнуты по инициативе арендодателя 20.09.2013.

В период с 2000 по 2012 годы арендаторами земельных участков было уложено асфальтовое покрытие тротуара и парковочного кармана, а также щебеночное уплотнение с армированным бетонным покрытием площадью 2 350 кв. м.

Полагая, что указанное свидетельствует об улучшении земельных участков, неотделимых по природе, ООО "Лужники 2011" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суды, руководствуясь статьями 606, 607, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истец не доказал, что асфальтирование находившегося у него в аренде земельного участка произведено с согласия ответчика.

Обозначенные выводы судов являются правомерными.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из содержания статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

Материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, их стоимости.

Ответчик отрицает как сам факт улучшения арендованного имущества, так и факт согласования необходимости проведения неотделимых улучшений земельных участков, переданных ООО "Лужники 2011" по договорам аренды N N Д-Ц-1-31-2404, Д-Ц-420/1.

При таких обстоятельствах, исходя из заявленного основания и предмета иска, кассационная инстанция считает обоснованными выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного земельного участка ввиду недоказанности позиции истца. Было отмечено, что земельный участок предоставлялся для целей использования под платную коммерческую парковку, произведенные работы, связанные с покрытием автостоянки, являлись необходимыми для нормальной эксплуатации арендованного имущества..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2012 по делу N А70-8024/2011

"...В пункте 4.2.5 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своими силами и за свой счет после письменного согласования с арендодателем произвести капитальный ремонт и перепланировки помещения с выполнением мероприятий, связанных с изменениями технических характеристик помещения: разработка дизайн проекта помещения и фасада, получение разрешения на проведение реконструкции, осуществление технической инвентаризации помещения по окончании работ.

Полагая, что в связи с прекращением договорных отношений ИП Сущик А.В. обязан возвратить стоимость затрат арендатора на неотделимые улучшения арендованного помещения, ИП Белослудцева Л.С. обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что истец не согласовал надлежащим образом необходимость осуществления, стоимость и характер неотделимых улучшений имущества, полученного по договору.

По смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, имел возможность до начала проведения работ получить от ИП Сущика А.В. документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как это предусмотрено пунктом 4.2.5 договора.

Суд апелляционной инстанции пришел к аналогичным выводам, указав, что поскольку истцом выполнены работы в арендованном помещении без письменного согласия ответчика, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Указанные выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права..."

Московский округ

Примечание: В рассматриваемой ситуации был заключен предварительный договор аренды, в котором содержалось условие о том, что арендатор может проводить подготовительные работы.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2017 N Ф05-4838/2017 по делу N А41-29163/2016

"...В Арбитражный суд Московской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "В7Склад" с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Активленд" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 848 377 руб.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 05.04.2013 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен предварительный договор аренды N 05/04/13.

Согласно пункту 4.3 договора и дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2013 ответчик предоставляет истцу право на проведение подготовительных работ на объекте аренды до подписания акта приема-передачи на период продолжительностью не менее двух месяцев после предоставления доступа в помещения.

Подготовительные работы включают в себя отделочные работы и иные работы, направленные арендатором на подготовку объекта аренды к эксплуатации (пункт 1.1.14 договора).

20 ноября 2013 г. после завершения подготовительных работ в рамках предварительного договора аренды между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи помещений в аренду на неопределенный срок до момента получения ответчиком свидетельства о регистрации права на объект аренды и заключения долгосрочного договора аренды.

В обоснование исковых требований истец указал, что в целях подготовки объекта аренды к эксплуатации построил каркасный дом для охраны (далее - здание КПП) при въезде на прилегающую территорию и в связи с тем, что ответчик не получил свидетельство о регистрации прав на объект аренды в срок, установленный предварительным договором, и, таким образом, по вине ответчика не был заключен долгосрочный договор аренды, истец расторг предварительный договор аренды в одностороннем порядке и возвратил ответчику помещения по актам приема-передачи от 14.05.2015 и 15.06.2015, при этом ответчик отказался компенсировать затраты на строительство КПП, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения в виде затрат, которые истец понес на строительство здания КПП.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь положениями статей 429, 433, 623, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что истцом не доказан факт возникновения неосновательного обогащения ответчика за счет истца, принимая во внимание, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, при этом здание КПП является неотделимым улучшением арендованного имущества, поскольку является вспомогательным объектом по отношению к складскому комплексу, не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от основного здания производственно-складского комплекса, следовательно, является вспомогательным объектом, необходимым для использования с основным производственным объектом, в связи с этим для компенсации затрат истца на возведение КПП как неотделимого улучшения по отношению к арендуемому объекту необходимо согласие арендодателя - ответчика, что предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, однако истцом согласие ответчика на производство неотделимых улучшений арендованного имущества получено не было, объем, характер и стоимость работ не согласовывались, что исключает в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение стоимости неотделимых улучшений.

Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.04.2018 N Ф10-568/2018 по делу N А35-4267/2017

"...Общество с ограниченной ответственностью "СтройИндустрия" (далее - ООО "СтройИндустрия", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 5 747 889 руб.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.11.2010 на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области от 02.11.2010 N 01-18/1903 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО "СтройИндустрия" был заключен договор N 3298-10ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска.

В обоснование своих требований истец указывает, что переданный ему по вышеуказанному договору земельный участок находился в заброшенном состоянии, в связи с чем для его использования в соответствии с целевым назначением ООО "СтройИндустрия" выполнило работы по благоустройству территории: а именно выполнило наружное освещение территории, ограждение территории, организовало систему транспортно-пешеходных связей, асфальтирование территории.

В соответствии с пунктом 4.4.7 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.

Таким образом, истец, обратившийся с настоящим иском, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств (ст. 65 АПК РФ).

Вместе с тем, как верно указано судами первой и апелляционной инстанций, материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием на конкретный объем и вид работ, их стоимость. Истцом не представлено доказательств того, что произведенные им на арендуемом земельном участке работы (их объем и состав) согласовывались с арендодателем, а также что ответчик привлекался к приемке выполненных работ.

Заключенный между сторонами договор аренды земельного участка также не содержит условий, из которых бы усматривалось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений земельного участка.

Довод заявителя жалобы о том, что улучшения арендованного земельного участка были произведены им в силу пункта 4.4.7 договора, в соответствии с которым на арендатора возложена обязанность выполнять работы по благоустройству территории, подлежит отклонению, поскольку положений о том, что все работы по благоустройству территории проводятся арендатором независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя, договор аренды не содержит.

Кроме того, условиями договора аренды не предусмотрена компенсация как неотделимых улучшений арендованного имущества, так и элементов благоустройства территории, проведенных без согласия арендодателя.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что предоставленный ему в аренду земельный участок находился в заброшенном состоянии, в связи с чем имелась необходимость в проведении работ по его благоустройству, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку из акта приема-передачи от 16.10.2010 следует, что арендатор к качеству и характеристикам принимаемого земельного участка претензий не имел.

Ссылка истца на то, что стоимость улучшений земельного участка, которые произвел арендатор в связи с исполнением им обязанностей, предусмотренных статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит возмещению независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, также правомерно отклонена судом апелляционной инстанции как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 109; Мы поможем в написании вашей работы!