Учет стоимости неотделимых улучшений арендованного государственного и муниципального имущества при его выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011

"...Подпункт 2.2.15 договора аренды дополнительно устанавливает обязанность арендатора "в срок до 01.08.2005 провести капитальный ремонт и (или) реконструкцию арендуемых помещений на сумму 1 031 740.00 рублей с учетом НДС, в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной в установленном порядке. При этом арендатор производит капитальный ремонт и (или) реконструкцию помещений за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.".

Обществом капитальный ремонт спорного помещения произведен с согласия арендодателя. При этом в письме арендодателя от 23.01.2008, в котором выражается согласие на проведение ремонта, также указано, что арендатор проводит работы за счет собственных средств без компенсации затрат, а все произведенные неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.

Приняв во внимание изложенное, департамент счел, что при выкупе обществом спорного помещения стоимость улучшений возмещению не подлежит.

Поскольку между обществом и департаментом возникли разногласия, в том числе в отношении выкупной цены спорного помещения, общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском об урегулировании таких разногласий и признании договора купли-продажи арендуемого имущества заключенным на условиях, определенных в редакции истца.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций в части удовлетворения исковых требований, счел, что эти выводы основаны на неправильном применении положений части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, а расчет стоимости выкупаемого имущества с учетом произведенных расходов общества на капитальный ремонт не является обоснованным. При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определяемой на основании статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и норма части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение цены выкупаемого имущества.

Между тем при толковании и применении норм Закона N 159-ФЗ суд кассационной инстанции не учел следующее.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судами установлено и департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия департамента.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Вместе с тем, как усматривается из указанных судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций, применяя упомянутую норму Закона N 159-ФЗ, уменьшили рыночную стоимость выкупаемого имущества, определенную независимым оценщиком на декабрь 2010 года, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2005 - 2006 годах.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене в части определении выкупной стоимости спорного помещения на основании пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для определения стоимости созданных обществом неотделимых улучшений спорного помещения на дату установления его рыночной стоимости в целях выкупа..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.12.2015 N Ф09-8298/15 по делу N А07-22613/2014

"...Предприниматель 31.03.2014 обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

На основании данного заявления администрацией подготовлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 25.08.2014.

В соответствии с условиями указанного договора рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8, определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01.08.2014 N 203, выполненным независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Башкомоценка", - 7 300 000 руб. без учета НДС (п. 2.1.2 договора).

Письмом от 19.08.2014 администрация отказала предпринимателю зачесть произведенные им неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого имущества ввиду отсутствия согласования их с собственником.

Предприниматель подписал договор купли-продажи от 25.08.2014 с протоколом разногласий и направил их администрации. Администрация не согласилась с редакцией, предложенной предпринимателем, о чем сообщила ему в письме от 03.10.2014 N 30-1933.

Наличие названных разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Карла Маркса, д. 8, послужило предпринимателю поводом для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Федерального закона N 159-ФЗ, а также наличия оснований для зачета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений спорных помещений.

Вместе с тем, отказывая в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого истцом недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные работы выполнены предпринимателем без согласия арендодателя, так как отсутствуют доказательства согласования с ним объема и стоимости работ, утверждения администрацией проектной документации.

Данный вывод суда апелляционной инстанции не может быть признан обоснованным, так как он противоречит обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении настоящего дела.

В силу положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Таким образом, выдавая предприятию разрешения на реконструкцию и ввод завершенного реконструкцией объекта в эксплуатацию, администрация не могла не знать об объеме и качественных характеристиках производимых арендатором работ, предусмотренных проектной документацией.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о производстве истцом неотделимых улучшений с согласия арендодателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям. Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, положения Федерального закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.

Поэтому предоставление истцу льгот по арендной плате не имеет правового значения при разрешении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в оплату выкупаемого объекта. Соответствующее соглашение достигнуто сторонами в рамках исполнения договора аренды от 01.03.2011 N 20 и устанавливает права и обязанности сторон по названному договору. Кроме того, из указанных соглашений не следует, что льгота была предоставлена с целью уменьшения в последующем размера компенсации стоимости неотделимых улучшений. Как пояснял истец, указанная льгота предоставлялась в связи с невозможностью использования помещений по предусмотренному в договоре назначению до их реконструкции.

С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в связи с временным освобождением предпринимателя от внесения арендной платы за пользование арендуемым объектом и предоставлением ему льгот по арендной плате не основан на нормах права и противоречат положениям ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.

Вместе с тем выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании представленных в материалы дела доказательств, правильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции следует оставить в силе..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.12.2015 N Ф10-4256/2015 по делу N А35-6848/2014

"...Как следует из материалов дела, между ООО "Соловьиная роща" и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 N 2097, в соответствии с которыми истцу в аренду предоставлено нежилое помещение 1 (ком. 1-5, 5а, 15-41), площадью 427,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19, литер Б, сроком с 15.01.2003 по 15.01.2008.

11.06.2014 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направлен ООО "Соловьиная роща" проект договора купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014 (с график погашения платежей).

10.07.2014 истцом направлено в адрес ответчика письмо, исх. N 216, с подписанным истцом протоколом разногласий от 10.07.2014 к договору купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014, в котором истец согласился с ценой продаваемого имущества - 11 529 661 руб. 02 коп. без учета НДС, однако указал, что стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 27 027,21 тыс. рублей и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты имущества.

Письмом от 18.07.2014 N 4302/07.01-14 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска отказал истцу в зачете в выкупную стоимость имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19, стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 27 027,21 тыс. рублей, поскольку не подтвержден объем произведенных ООО "Соловьиная роща" работ и затрат.

Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества и вопросу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Из разъяснений, изложенных в п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. О возможности включения в договор условий о зачете ответчик не возражал.

Материалами дела подтверждается факт реконструкции спорного помещения с согласия арендатора.

Из заключений эксперта N 13/03-15/650100 и N 23/05-15/650100 следует, что рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения I (антресоль), нежилого помещения I, состоящего из комнат N 1-5, 15-24, 24а, 25, 27-48, 43а на 1-ом этаже, нежилого помещения III, состоящего из комнаты N 26 на 1-ом этаже в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19) составляет - 11 570 169 руб. без учета НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом износа по состоянию на 10.06.2014 года - 11 221 689 рублей без учета НДС; процент износа неотделимых улучшений, с учетом определенного в экспертном заключении размера неотделимых улучшений, - 30%.

При указанных обстоятельствах, учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд кассационной инстанции находит обоснованным установление судом выкупной цены имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений исходя из выводов экспертных заключений N 13/03-15/650100 и N 23/05-15/650100..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 138; Мы поможем в написании вашей работы!