Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
В соответствии с абз. 2 ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать с арендатора, который не возвратил или несвоевременно возвратил арендованное имущество, не только арендную плату за время просрочки, но и возмещения убытков в случае, если их размер превышает указанную плату. На практике возможна ситуация, когда арендодатель заключил договор аренды, в том числе и предварительный, с новым арендатором, а прежний при этом уклоняется от возврата имущества, несмотря на прекращение договора с ним. Возникает вопрос: вправе ли арендодатель взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере неполученных арендных платежей, предусмотренных договором с новым арендатором?
Стороны договора аренды на основании дополнительного соглашения могут уменьшить количество арендуемого и, следовательно, подлежащего возврату имущества. В связи с этим на практике возникают споры о том, вправе ли арендодатель после прекращения действия договора взыскать с арендатора полную стоимость имущества, которое было исключено из предмета договора и не возвращено арендодателю, и является ли такое дополнительное соглашение договором дарения.
13.1. Вывод из судебной практики: Если после прекращения действия договора аренды арендатор не возвратил арендованное имущество и арендодатель заключил с третьим лицом предварительный договор аренды данного имущества, который не мог быть исполнен вследствие того, что прежний арендатор не возвратил объект аренды, арендодатель вправе взыскать с последнего упущенную выгоду.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.01.2019 N Ф09-8331/18 по делу N А60-65000/2017
"...Далее, между предпринимателем Максимовым А.П. и акционерным обществом "Тандер" (далее - общество "Тандер") заключен предварительный договор аренды N ЕкФ/73181/16 от 28.02.2017, по условия которого стороны обязаны не позднее 28.08.2017 заключить договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения, общая площадь 559,9 кв. м, этажность: 1, помещения NN 12 - 20, 22 - 24, 27 - 30, 100. Назначение нежилое. Адрес: Россия, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Уральских рабочих, д. 35, кадастровый (условный) номер 66:41:0106110:3140 с инженерными сетями и коммуникациями) по цене 780 000 руб. в месяц.
Предпринимателем 01.03.2017 обществу "Элемент-Трейд" вручено уведомление (исх. N 01/03 от 01.03.2017) о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N 31-15/08 от 01.05.2008, содержащее требование о возврате имущества по акту приема-передачи арендодателю в срок до 01.06.2017 в соответствии с условиями пункта 6.8 договора аренды. Факт вручения уведомления подтверждается распиской секретаря ответчика Калининой С.Г. (вх. N 1362 от 01.03.2017).
|
|
|
Однако ответчик на письма не ответил, помещения не освободил.
В обоснование требования о взыскании убытков в форме упущенной выгоды истец указал на то, что договор аренды с новым арендатором, с которым был заключен предварительный договор, на более выгодных условиях не был заключен в спорный период вследствие ненадлежащего выполнения ответчиком своего обязательства по возврату помещений. Упущенной выгодой истец считает разницу между суммой арендной платы, которую истец мог бы получать при сдаче помещения в аренду обществу "Тандер", и согласованной сторонами арендной платой, которую ответчик обязан уплатить за пользование помещениями до их освобождения.
Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд установил наличие прямой причинно-следственной связи между неправомерным бездействием ответчика по своевременному возврату арендованного помещения и незаключением истцом договора аренды с новым арендатором по наиболее выгодной для арендодателя цене, признав отказ суда первой инстанции во взыскании убытков по указанным им основаниям неверным.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии причинной связи между просрочкой исполнения ответчиком обязательства по возврату арендуемых помещений и возникновением у ответчика убытков в форме упущенной выгоды вследствие отсутствия в спорный период возможности заключить договор аренды с обществом "Тандер" по цене на 92 тысячи рублей в месяц больше. При этом судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что в день возврата помещения договор аренды между истцом и новым арендатором был заключен и истец реально получает более высокую арендную плату, что свидетельствует о наличии у истца убытков в форме упущенной выгоды.
|
|
|
Выводы суда первой инстанции о том, что истец, заключая предварительный договор, не проявил должной осмотрительности и действовал в условиях необоснованного риска, так как заключение основного договора с новым арендатором было поставлено в зависимость от освобождения арендодателем объекта аренды от прав третьих лиц, не могут быть признаны правомерными.
Направляя уведомление о расторжении договора и заключая предварительный договор с иным лицом, истец вправе был рассчитывать на добросовестное исполнение ответчиком обязательства по своевременному возврату помещений.
|
|
|
Из материалов дела усматривается, что срок заключения основного договора был установлен в предварительном договоре с учетом срока освобождения помещения предыдущим арендатором. Указанный срок сторонами предварительного договора откладывался ввиду невыполнения ответчиком своих обязательств по возврату помещений арендодателю.
О приготовлениях истца по получению более выгодной для него арендной платы свидетельствует заключение предварительного договора, дополнительного соглашения к нему, заключение основного договора аренды сразу же после передачи ответчиком спорного имущества истцу, исполнение этого договора..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Примечание: В приведенном ниже Постановлении Президиума ВАС РФ суд сделал вывод о наличии у арендодателя упущенной выгоды с учетом того, что после возврата спорного имущества арендодатель заключил договор аренды с лицом, которое было стороной расторгнутого предварительного договора.
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16674/12 по делу N А60-53822/2011 "...Между обществом с ограниченной ответственностью "Неруш Ю" (арендодателем; далее - общество "Неруш Ю") и обществом с ограниченной ответственностью "ДВМ-Урал" (арендатором; далее - общество "ДВМ-Урал") заключен договор аренды от 11.03.1999 N А-1 (далее - договор аренды) сроком на пять лет, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование встроенное нежилое одноэтажное помещение общей площадью 209,9 кв. метра, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 13 (далее - спорное помещение). По истечении срока действия указанного договора арендатор продолжал использовать арендуемое помещение при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Впоследствии арендодатель обратился к арендатору с письмом от 12.02.2009 N 361/21, в котором отказался от договора аренды от 11.03.1999 и потребовал освобождения арендуемого помещения. В связи с невыполнением указанного требования общество "Неруш Ю" обратилось в арбитражный суд с иском об обязании арендатора освободить занимаемое помещение, по результатам рассмотрения которого вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.04.2011 по делу N А60-16043/2010, оставленным без изменения судами вышестоящих инстанций, на общество "ДВМ-Урал" возложена обязанность по освобождению спорного помещения. Общество "Неруш Ю" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о взыскании с общества "ДВМ-Урал" упущенной выгоды в размере 4 350 000 рублей, ссылаясь на то, что общество "ДВМ-Урал" обязано было возвратить спорное помещение не позднее 12.05.2009 (по истечении трехмесячного срока, установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), с момента направления в его адрес требования об освобождении помещения), в то время как фактически помещение передано арендодателю на основании решения суда судебным приставом-исполнителем 31.08.2011; вследствие противоправных действий арендатора у арендодателя возникли убытки в виде упущенной выгоды в размере 4 350 000 рублей неполученных доходов, которые он мог бы получить, заключив договор аренды с иным лицом. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление общества "Неруш Ю" подлежит удовлетворению. Как установлено судами и усматривается из материалов дела, обществом "Неруш Ю" 01.06.2010 заключен предварительный договор аренды на спорное помещение (далее - предварительный договор) с открытым акционерным обществом "Акционерный коммерческий банк содействия коммерции и бизнесу" (далее - банк) с намерением до 01.11.2010 заключить основной договор аренды. Банком во исполнение условий предварительного договора уплачен авансовый платеж в размере 209 900 рублей. Неправомерное уклонение общества "ДВМ-Урал" от возврата спорного помещения арендодателю (дело N А60-16043/2010) явилось основанием для расторжения сторонами предварительного договора путем подписания соглашения от 23.09.2010, в связи с чем сумма авансового платежа возвращена банку. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. В случае несвоевременного возврата арендованного имущества у арендатора возникает обязанность возместить арендодателю убытки. Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса сторона, понесшая убытки в виде упущенной выгоды, должна доказать факт нарушения ее права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков. Судебными актами по делу N А60-16043/2010 установлен факт незаконного удержания арендатором помещения арендодателя. Спорное помещение возвращено арендодателю 31.08.2011, который заключил договор аренды от 05.09.2011 N 37.2-11-1333 с банком, то есть с тем же лицом на тех же условиях, что и предварительный договор. Однако это не принято судами во внимание при оценке представленных обществом "Неруш Ю" доказательств в подтверждение упущенной выгоды. Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно документально подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Заключение обществом "Неруш Ю" после возврата спорного помещения основного договора аренды с банком подтверждает, что предварительный договор подписывался сторонами не как мнимая сделка, направленная на взыскание с общества "ДВМ-Урал" в последующем убытков, а как реальный договор, заключенный для получения арендодателем прибыли от использования своего имущества. Таким образом, условия, необходимые для применения меры ответственности к арендатору в виде возмещения убытков (противоправность, убытки, причинная связь), в настоящем деле присутствуют в полном объеме, установлена и вина арендатора..." |
13.2. Вывод из судебной практики: Если при прекращении договора аренды арендатор не вернул арендованное имущество, арендодатель, который заключил договор аренды данного имущества с третьим лицом, вправе взыскать с прежнего арендатора упущенную выгоду в размере разницы между суммой арендных платежей, подлежащих уплате по новому договору, и платой, внесенной прежним арендатором до возврата имущества.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.11.2015 по делу N А56-73426/2014
"...Как следует из материалов дела, ООО "Невопласт" (арендодатель) и ООО "НОКС" (арендатор) заключили договоры от 05.02.2013 N А-0777/2013, от 05.02.2013 N А-1777/2013, от 11.02.2013 N А-2777/2013, от 20.03.2013 N А-3777/2013 и от 01.06.2013 N А-4777/2013 аренды объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, а именно: части складских помещений N 142, 143 общей площадью 2832,4 кв. м, части склада готовой продукции площадью 2000 кв. м; помещений 118 - 121, 125 - 129, 135, 137, 140, 141 общей площадью 307,5 кв. м, части складского помещения N 103 общей площадью 1657,7 кв. м и части склада готовой продукции площадью 2000 кв. м, части складского помещения N 122 общей площадью 2315,7 кв. м, части складского помещения N 28а общей площадью 2160 кв. м и части склада готовой продукции площадью 6000 кв. м.
Договоры аренды расторгнуты по соглашению сторон с 05.01.2014.
Ответчик возвратил объекты аренды истцу по актам приема-передачи только 21.10.2014.
ООО "Невопласт" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Внешторгимпорт" (арендатор) 10.01.2014 заключили договор N А-777/2014 аренды нежилых помещений общей площадью 21 418,6 кв. м, расположенных в здании по адресу: Ленинградская обл., г. Сосновый Бор, ул. Мира, д. 1, и открытой площадки на складе готовой продукции площадью 16 284 кв. м.
В соответствии с пунктом 5.1.1 договора от 10.01.2014 арендодатель обязан передать арендатору объекты аренды не позднее 25.01.2014.
Указав, что неисполнение ООО "НОКС" в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход, ООО "Невопласт" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании упущенной выгоды в размере разницы сумм арендной платы по договорам от 05.02.2013 N А-0777/2013, от 05.02.2013 N А-1777/2013, от 11.02.2013 N А-2777/2013, от 20.03.2013 N А-3777/2013, от 01.06.2013 N А-4777/2013 и арендной платы по договору от 10.01.2014 за период с 26.01.2014 по 21.10.2014.
Установив факт несвоевременного возвращения ответчиком арендованного имущества, а также признав доказанным заявленный размер убытков, суд первой инстанции удовлетворил иск в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При прекращении договора аренды арендатор обязан своевременно вернуть арендодателю имущество (статья 622 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного возврата арендуемого имущества. Расчет убытков произведен на основании заключенных договоров аренды и признан судом обоснованным. Доказательства отсутствия у арендодателя реальной возможности получить доход по договору от 10.01.2014 не представлены.
С учетом изложенного кассационный суд считает, что исковые требования удовлетворены правомерно..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 109; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!