Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии 9 страница
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2012 N Ф09-8670/11 по делу N А47-3315/2011 "...Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом апелляционной инстанции установлено, что на основании п. 8.3 договора аренды от 09.07.2009 и письма арендатора от 17.12.2010 договор аренды расторгнут в январе 2011 г.; ответчик после направления письма о досрочном расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора аренды от 09.07.2009 и акта приема-передачи освободил арендуемые помещения и неоднократно извещал арендодателя о необходимости подписать соглашение и акт приема-передачи и прибыть для получения ключей от освобожденного помещения; банком в одностороннем порядке составлен акт от 21.01.2011 об отказе директора общества принять помещение и ключи; доказательств, свидетельствующих о наличие препятствий для принятия арендованных помещений после прекращения договора аренды истцом в материалы дела не представлено; действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что просрочка возврата помещений возникла в связи с необоснованным отказом общества от приемки имущества, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы, начисленной за период после расторжения договора аренды..." |
8.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе взыскать с арендатора стоимость расходов по устранению недостатков возвращенного арендатором имущества, если в акте передачи имущества арендатору было указано на пригодность использования и соответствие такого имущества необходимым требованиям без подробного описания его технического состояния, и отсутствуют доказательства возврата имущества в состоянии, непригодном для его использования.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.04.2015 N Ф05-4272/2015 по делу N А41-30239/14
"...Судами установлено, что между ООО "Русская теннисная компания" (арендодатель) и ООО "ЧМ ИНВЕСТ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N А 01/02/2013 от 29.03.2013, согласно которому арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование нежилые помещения общей площадью 2 900,4 кв. м, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Центральная, д. 71, помещения N 2 - 34; 36 - 43 (нумерация помещений приведена согласно поэтажному плану строения, литера Б1), сроком до 30.09.2013.
|
|
|
Передача нежилых помещений арендодателем арендатору произведена по акту приема-передачи от 29.03.2013.
Согласно названному акту арендатор принял пригодное к использованию и отвечающее всем необходимым требованиям помещение, инженерное оборудование для жизнеобеспечения деятельности помещений, включая, но не ограничиваясь, требованиям техники безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям и противопожарной безопасности; претензий у сторон по существу переданного помещения и инженерного оборудования не имеется.
Истец в предъявленном ответчиком для подписания акте приема-передачи помещений от 30.09.2013 указал на невозможность подписания данного акта в изложенной редакции, так как у истца имеются существенные замечания и претензии к передаваемым нежилым помещениям, которые изложены в акте N 1 от 15.11.2013.
После освобождения ответчиком спорных помещений истец произвел техническое обследование с привлечением ООО "Проектное бюро "Бьюти Ньюс", по результатам которого составлено техническое заключение от 30.12.2013. Указанное техническое заключение содержит следующие выводы: арендатором нежилых помещений нарушались правила эксплуатации, перепланировки производились без уведомления и согласия арендодателя; в результате эксплуатации допущены дефекты: трещины в покрытии пола, возникшие в результате устройства анкерных болтов; в колоннах выявлены отверстия механического происхождения. Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить восстановительный ремонт. Сметные затраты на ремонтно-восстановительные работы составляют 6 665 874 руб. 35 коп. (Приложение N 3 к техническому заключению).
|
|
|
Полагая, что ответчик, в результате пользования объектом аренды причинил ущерб имуществу истца, ООО "Русская теннисная компания" заявила о взыскании 6 665 874 руб. 35 коп. убытков.
Исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что представленными истцом актом осмотра нежилых помещений N 1 от 15.11.2013 и техническим заключением от 30.12.2013, составленным ООО "Проектное бюро "Бьюти Ньюс", не подтверждается факт ухудшения состояния нежилого помещения, арендованного ответчиком, поскольку при передаче арендатором и принятии арендодателем помещений в акте приема-передачи от 29.03.2013 указано о том, что арендатор принял к использованию отвечающее всем необходимым требованиям помещение, то есть дана общая характеристика, в названном акте приема-передачи не содержится подробное описание технического состояния помещения. Суд пришел к выводу, что при отсутствии у ООО "Проектное бюро "Бьюти Ньюс" сведений о том, в каком состоянии помещение передано от истца к ответчику, составленное названным обществом техническое заключение не может быть признано доказательством причинения ответчиком ущерба имуществу истца на сумму 6 665 874 руб. 35 коп.
|
|
|
Суд пришел к выводу, что из содержащихся в техническом заключении от 30.12.2013 выводов не следует, что спорные нежилые помещения возвращены ответчиком истцу в состоянии, непригодном для их использования. Акт осмотра нежилых помещений N 1 от 15.11.2013 составлен в одностороннем порядке, подписи ответчика не содержит, в связи с чем суд не принял указанный документ в качестве доказательства, подтверждающего наличие в нежилых помещениях недостатков, перечисленных в данном акте.
Поскольку не доказана совокупность обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков, суд в иске отказал.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2016 N Ф05-19677/2015 по делу N А40-62091/2015 "...Открытое акционерное общество "Автокомбинат N 12" (далее - ОАО "Автокомбинат N 12" или истец, арендодатель) 08.04.2015 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "ТАНДЕР" (далее - ЗАО "ТАНДЕР" или ответчик, арендатор) о взыскании убытков в размере 301 066 руб. Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, правоотношения сторон возникли из заключенного 21.01.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 23, стр. 3, сроком действия до 30.11.2014. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что из акта приема-передачи нежилых помещений от 01.01.2014 следует, что передаваемые помещения на момент передачи находились в технически исправном состоянии, иные характеристики помещений не указаны, а представленное истцом заключение эксперта N 03/02-2015, в соответствии с которым по данным водной ведомости выявлены дефекты, не свидетельствует, что указанные в заключении повреждения были осуществлены непосредственно ответчиком, поскольку в акте приема-передачи помещений в аренду от 01.01.2014 не указан перечень и состояние каждого элемента помещения, не содержится опись находящегося в помещении имущества (розетки и их количество, тип светильников, состояние дверей, наличие пультов, решеток и т.д.), в акте имеется только ссылка на то, что передаваемое помещение находится в технически исправном состоянии. При этом суд указал на то, что истцом не представлено доказательств передачи помещения арендатору в состоянии, отличном от того, которое указано в акте осмотра от 08.12.2014, в том числе в части его оснащения, с учетом того, что в период аренды ответчиком производились согласованные с истцом работы по устранению протечки с потолка и ее последствий, работы по проведению строительно-монтажных работ офисного помещения, а часть недостатков помещений, указанных арендодателем, носят характер нормального износа, что соответствует статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные сторонами доказательства по делу, пришли к правильному выводу о недоказанности истцом того, что выявленные истцом дефекты были осуществлены непосредственно ответчиком. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется..." |
8.6. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе предъявить иск о понуждении арендатора произвести ремонт арендованного имущества, если оно возвращено в худшем состоянии, чем было передано.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.07.2016 N Ф07-4699/2016 по делу N А42-4432/2015
"...Администрация городского поселения Туманный Кольского района, место нахождения: 184375, Мурманская обл., Кольский р-н, пгт Туманный, ул. Энергетиков, д. 2А, ОГРН 1025100590393, ИНН 5105020691 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Территориальная генерирующая компания N 1", место нахождения: 198188, Санкт-Петербург, Броневая ул., д. 6, лит. Б, ОГРН 1057810153400, ИНН 7841312071 (далее - Общество), об обязании ответчика восстановить систему отопления в помещениях бани-прачечной согласно схеме, выполнить текущий ремонт в электрокотельной и прачечном отделении, установить унитаз в туалете, шаровые краны в бассейне и электрокамин в парилке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.01.2012 заключили договор N 2 аренды указанного здания бани-прачечной, находящегося в муниципальной собственности.
Дополнительным соглашением от 31.10.2014 N 1 к договору стороны расторгли его с 31.10.2014.
Распоряжением от 18.11.2014 N 28 Администрацией создана комиссия для обследования состояния здания бани-прачечной. Осмотр проведен 19.11.2014 с участием представителей Общества и Предприятия, по результатам составлен акт.
В результате осмотра установлено, что зданию причинен ущерб, в частности: "в банном зале и бассейне система отопления демонтирована. В парилке отсутствует нагревательный прибор. В бассейне из стены выступают полиэтиленовые трубы диаметром 50 мм и 20 мм без запорной арматуры, радиатор отопления демонтирован, отопительные приборы в помещении отсутствуют. В помещении электрокотельной трубы холодного и горячего водоснабжения проходят через стену в помещения бани и прачечной, отопление отсутствует. Горячее водоснабжение поступает в здание до задвижки (задвижка теплая). Стены, потолки, окна требуют косметического ремонта (побелка, окраска). В подсобных помещениях имеются водяные радиаторы в нерабочем состоянии. В санузле отсутствует унитаз, мойка в наличии, вода отсутствует. В помещениях прачечного отделения требуется косметический ремонт, на стенах и потолке отслоение краски и побелки. Во всех помещениях имеются водяные радиаторы, поврежденные с трещинами и выбоинами (разморожены), в нерабочем состоянии. Отопление отключено. В санузле унитаз в нерабочем состоянии, отсутствуют запорная арматура сливного бачка и крышка".
Представителем Общества акт подписан с указанием, что тот с актом не согласен, содержание акта не соответствует текущему состоянию объекта.
Администрация направила Обществу претензию от 16.04.2015 N 517 с требованием устранить недостатки, которые были установлены в результате осмотра.
Поскольку указанная претензия оставлена без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции обязал ответчика восстановить систему отопления в арендуемых помещениях, поскольку арендатором не исполнены обязательства по возврату арендуемого недвижимого имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким решением.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из пунктов 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5 спорного договора, арендатор обязан был следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций здания, обеспечивать их сохранность, не производить прокладок скрытых и открытых проводов и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызванных потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя. Осуществлять текущий ремонт помещений арендатор обязан был за свой счет.
Судами установлено, что спорное здание при передаче арендатору находилось в нормальном состоянии, пригодном к использованию, было обеспечено централизованным отоплением и водоснабжением, что подтверждено актом приема-передачи. О наличии каких-либо дефектов Общество не заявляло.
Удовлетворяя требования Администрации в части, суды правомерно исходили из того, что арендатором не исполнены обязательства по возврату здания в надлежащем состоянии с учетом нормального износа. Как установлено судами, на момент возврата арендодателю бани в ее помещениях была частично демонтирована система отопления, допущено ее размораживание, разрушены оставшиеся отопительные радиаторы; частично отсутствовало водоснабжение, демонтированы запорные арматуры диаметром 50 и 20 мм с полиэтиленовых труб в бассейне и электрокамин в парилке; в санузле обнаружен унитаз в нерабочем состоянии, а арендуемые помещения на момент их возврата требовали ремонта.
Кассационная инстанция считает, что судами полно и всесторонне исследованы все представленные по делу доказательства и доводы сторон, всем обстоятельствам дела дана надлежащая оценка. Выводы судов основаны на правильном толковании положений договора и соответствуют статьям 309, 310, 622 ГК РФ.
Общество по правилам статьи 65 АПК РФ не доказало, что возвратило арендодателю здание в том состоянии, в котором его получило в аренду по акту (с отоплением и водоснабжением), поэтому его довод об отсутствии обязанности восстановить отопление и водоснабжение путем установки радиаторов в здании подлежит отклонению..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 129; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!