Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии 8 страница

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.09.2012 по делу N А56-27718/2011

"...Апелляционный суд постановлением от 17.04.2012 отменил решение от 02.12.2011, взыскал с Общества в пользу предпринимателя 422 117 руб. убытков, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение, 46 666 руб. 66 коп., составляющих потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения его площади в результате его самовольной перепланировки, 3327 руб. 59 коп. расходов, понесенных истцом по договору от 15.01.2011 N 18/109, и 33 000 руб. расходов, понесенных истцом по договору от 16.03.2011 N 024/20; в остальной части иска отказал.

Вместе с тем апелляционный суд посчитал обоснованными требования предпринимателя в части взыскания с ответчика денежных средств, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение, составляющих потерю рыночной стоимости помещения за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года вследствие уменьшения его площади в результате осуществленной ответчиком самовольной перепланировки, а также взыскания расходов, понесенных истцом по договорам, заключенным с ГУИОН и Центром экспертизы.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы сторон, пришел к следующим выводам: в нарушение положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество вернуло 31.12.2010 арендованное помещение в ненадлежащем состоянии; на ремонтно-восстановительные работы помещения потребуются затраты в сумме 422 117 руб., что подтверждено заключением Центра экспертизы; поскольку ответчик не доказал, что произвел перепланировку арендованного помещения с согласия истца, и в связи с тем, что в результате перепланировки площадь помещения стала меньше (данное обстоятельство подтверждено заключением ГУИОН), Общество обязано возместить предпринимателю потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения его площади в размере 46 666 руб. 66 коп., определенном в заключении Центра экспертизы, а также расходы истца, связанные с проведением инвентаризации помещения и экспертизы.

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2015 N Ф08-5322/2015 по делу N А53-7958/2014

"...ООО "МАНХЭТТЕН люкс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ОАО "Сбербанк России" (далее - банк) о взыскании 276 677 рублей убытков в виде стоимости восстановительного ремонта помещения и 258 900 рублей упущенной выгоды (уточненные требования).

10 ноября 2010 года общество (арендодатель) и банк (арендатор) заключили договор аренды N 33, согласно которому арендодатель передал арендатору во владение и пользование за плату часть нежилого помещения (литера А), находящегося по адресу: г. Таганрог, ул. Осипенко, 53, ранее арендованного по договору субаренды между сторонами по договору от 10.08.2005, состоящую из комнат N N 17, 17г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 общей площадью 172,6 кв. м, на срок до 13.09.2015.

15 октября 2013 года банк направил обществу предложение о расторжении договора с 30.11.2013 в связи с перемещением филиала (т. 1, л.д. 16).

Помещение сдано банком по акту приема-передачи 30.12.2013 (т. 1, л.д. 21), к которому общество составило дефектный акт. В акте отражено отсутствие пожарно-охранной сигнализации и имеется дописка на принятие помещения по дефектному акту.

Обществом к взысканию заявлены убытки в виде стоимости текущего ремонта, стоимости восстановления планировочного состояния помещения, легализованного на момент приобретения его обществом в собственность, и упущенная выгода в виде неполученной арендной платы за три месяца.

Поскольку согласно условиям пунктов 2.3.2, 2.3.4, 2.3.6 договора аренды банк обязан содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры к устранению неполадок, за свой счет по согласованию с арендодателем выполнять текущий ремонт помещения, суды обоснованно удовлетворили исковые требования о взыскании реального ущерба.

Банк ссылается на то, что межкомнатные перегородки им не были демонтированы, а демонтажу подлежали лишь быстровозводимые перегородки (барьеры). Однако суды, изучив весь комплекс представленных доказательств, в том числе руководствуясь позицией банка, оглашенной в судебных заседаниях, и пояснениях экспертов торговой промышленной палаты, которые присутствовали 30.12.2013 при приемке помещений, показаний свидетелей, установили, что планировочное состояние помещения не соответствовало поэтажному плану, отсутствовали указанные на плане перегородки. Помещения, указанные на плане как 17, 17г, 17д, 17е, 17ж, 17з, 17и, 17к, 17л, образовывали единый зал, а отсутствие перегородок зафиксировано в фотоматериалах, составленных 30.12.2013. Банк, оспаривая указанные выводы судов, не представил надлежащих доказательств в обоснование своей правовой позиции, а также не привел фактов, позволяющих считать, что суды пришли к неверной оценке представленных доказательств. Таким образом, указанный довод кассационной жалобы подлежит отклонению, поскольку направлен на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств.

Судами установлена передача помещения в ненадлежащем состоянии и проведение в нем банком ремонтных работ (акты от 17.02.2014 и 14.03.2014). Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования помещения в коммерческих целях до устранения недостатков в возвращенном помещении.

С учетом изложенного и объективной невозможности использования помещения обществом по вине банка ввиду его возврата в ненадлежащем состоянии ответчик обязан оплатить упущенную выгоду за период простоя помещения по его вине. Однако поскольку общество не представило доказательств того, когда было восстановлено помещение в полном объеме, расчет упущенной выгоды производится до момента устранения недостатков, признаваемых банком, то есть до марта 2014 года, так как в марте 2014 года банк произвел восстановление пожарной сигнализации. Согласно расчету истца стоимость аренды одного месяца составляет 86 300 рублей (из расчета 500 рублей за 1 кв. м, что значительно ниже арендной платы по договору аренды с банком от 10.11.2010), поэтому размер упущенной выгоды за 2 месяца (февраль и март 2014 года) с учетом периода исковых требований, заявленных к взысканию, составит 172 600 рублей..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.02.2015 N Ф09-9464/14 по делу N А07-7725/2014

"...Между предпринимателем Усмановой Г.В. (арендодатель) и предпринимателем Коротких А.Г. (арендатор) 01.08.2012 в отношении обозначенного помещения общей площадью 108,9 кв. м подписан договор аренды сроком на три года начиная с даты подписания акта приема-передачи.

Арендуемое помещение возвращено ответчиком арендодателю по акту приема-передачи от 03.03.2014.

Из акта от 03.03.2014 следует, что арендатором в спорном нежилом помещении произведена перепланировка, а именно: в помещениях N 34, 35 снесены перегородки, в помещении N 36 установлена перегородка; по состоянию на 01.03.2014 задолженность по арендной плате составляет 302 040 руб., также имеется задолженность по коммунальным платежам и электроэнергии, которые арендатор обязуется погасить до 01.04.2014.

Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение условий договора аренды от 01.08.2012 не уплатил депозит в сумме 98 010 руб., арендную плату за период с ноября 2013 г. по февраль 2014 г. в сумме 302 040 руб., а также без согласования с арендодателем осуществил перепланировку переданного ему нежилого помещения (в помещениях N 34, 35 снес перегородки, в помещении N 36 установил перегородку), предприниматель Усманова Г.Ф. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанной нормы следует, что взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии совокупности условий, предусмотренных законом.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что в арендованном помещении ответчиком была произведена перепланировка без письменного согласия арендодателя, а именно: в помещениях N 34, 35 снесены перегородки, в помещении N 36 установлена перегородка, и данные помещения возвращены истцу по акту от 03.03.2014, в связи с чем согласился с выводом суда первой инстанции о доказанности совокупности условий для применения гражданско-правовой ответственности, в том числе совершения ответчиком незаконных действий (нарушения договорного обязательства об осуществлении перепланировки переданного в аренду помещения только при наличии письменного согласия арендодателя), наличия у истца убытков с указанием их размера в связи с необходимостью привести помещение в первоначальное состояние; наличия причинной связи между неправомерным поведением ответчика и возникшими убытками; наличия вины ответчика, допустившего правонарушение.

Апелляционный суд принял во внимание, что обратного ответчиком не доказано, кроме того, им не представлено доказательств возврата арендованных помещений арендодателю в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также то, что для приведения спорного помещения в первоначальное состояние путем восстановления перегородок в помещениях N 34, 35 и разбора перегородки в помещении 36 предпринимателю Усмановой Г.Ф. понадобится иная, меньшая сумма, нежели заявленная ко взысканию (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установив, что убытки истца возникли в результате противоправных действий ответчика, между указанными действиями и наступившими последствиями имеется причинно-следственная связь, представленный истцом расчет убытков подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали исковые требования в части взыскания убытков в сумме 105 254 руб. 24 коп. подлежащими удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену постановления апелляционного суда в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.11.2006 по делу N А56-13270/2006

"...В обоснование жалобы ЗАО "СФ "Дорстроймеханизация" ссылается на тот факт, что истец не исполнил обязательств, предусмотренных статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 3.2.10 договора аренды от 01.07.05 N 31, что подтверждается актом от 30.12.05 обследования состояния помещений.

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, их обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Отказ арендодателя принять по акту у ООО "ПромКонсалтИнвест-Санкт-Петербург" спорное нежилое помещение нарушает принцип свободы договора и равенства его участников..."

Подробнее по данному делу см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2006.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2006 по делу N А56-13270/2006

"...В связи с расторжением договора аренды у истца возникла обязанность, предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса РФ, вернуть ответчику (арендодателю) имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции, сделанный на основании статей 622 и 655 Гражданского кодекса РФ, о том, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса РФ, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Нарушение арендатором обязанности возвратить помещение именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, то есть нарушение истцом условий договора дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков. Такой способ защиты прямо предусмотрен в пунктах 9.1 и 9.2 договора, согласно которым арендатор обязан возместить арендодателю ущерб (убытки) в случае если помещение становится непригодным для использования по вине арендатора, а также в случае возврата помещения по окончании договора хуже предусмотренного. В судебном заседании апелляционной инстанции истец пояснил, что ЗАО "Строительная фирма "Дорстроймеханизация" в арбитражный суд уже подан соответствующий иск, который принят судом к рассмотрению, что подтверждено представленными на обозрение суда копией искового заявления и определением арбитражного суда, и ответчиком данный факт не отрицается.

В связи с изложенным апелляционный суд признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права, а также фактическим обстоятельствам дела..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 147; Мы поможем в написании вашей работы!