Наличие недвижимости арендатора на земельном участке как обстоятельство, препятствующее возврату участка при прекращении договора аренды

Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 02.10.2015 N 306-ЭС15-12425 по делу N А65-16153/2014

"...Кроме того, суды, установив, что на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Суды указали, что иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды, что соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 г. N 10661/10.

Нормы права применены судами правильно..."

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2014 N 309-ЭС14-1617 по делу N А50-14974/2013

"...Проверив в соответствии со статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд полагает, что изложенные в заявлении доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Как установлено судами, основанием для обращения управления в суд с настоящим иском являлось ненадлежащее исполнение обществом обязательств по оплате за пользование земельным участком, полученным по договору аренды. Управление, обращаясь в суд, также просило возвратить соответствующий земельный участок, арендованный обществом.

Однако, отказывая в удовлетворении иска в части возвращения управлению земельного участка, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что данный участок занят объектом недвижимого имущества (шламонакопителем), являющимся собственностью общества. Посчитав, что возвращение данного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, суды пришли к выводу об отсутствии условий для применения в настоящем споре положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание невозможность фактической передачи управлению земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом, суды, исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, сочли заявленное требование не подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных частью 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, не имеется..."

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10661/10 по делу N А32-24835/2008-10/293

"...По истечении срока действия договора предприниматель в отсутствие возражений со стороны администрации продолжил пользоваться земельным участком, что в силу статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) послужило основанием для возобновления этого договора на неопределенный срок.

В связи с принятием решения о реконструкции квартала в районе улиц Красноармейская - Карасунская - им. Гоголя - Коммунаров администрация, реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, направила предпринимателю уведомление от 27.03.2008 N 3509/02-14 об отказе от исполнения договора аренды от 28.12.2000.

Поскольку предприниматель в разумный срок не освободил арендуемый земельный участок и не возвратил его арендодателю в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, исковые требования удовлетворил, отметив при этом, что договор аренды от 28.12.2000 в силу статьи 610 Гражданского кодекса прекратил свое действие в результате отказа администрации от его исполнения. Следовательно, предприниматель обязан освободить арендуемый им земельный участок от принадлежащего ему объекта вне зависимости от технических характеристик данного имущества.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции, оставив принятое им постановление без изменения.

Между тем при рассмотрении настоящего спора суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание тот факт, что при предоставлении предпринимателю Аванесян В.Т. земельного участка для эксплуатации павильона как временного строения на нем уже находился торгово-бытовой комплекс, обладающий признаками недвижимости. Так как договор аренды от 28.12.2000 был заключен с предпринимателем Аванесян В.Т. после окончания строительства комплекса, прекращение его действия с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его администрации.

Обратившись в суд с указанным иском, администрация, по существу, требовала от предпринимателя произвести снос части строения торгово-бытового комплекса с демонтажем его отдельных конструктивных элементов.

Однако суды апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворяя иск, не учли, что поскольку при предоставлении земельного участка предпринимателю Аванесян В.Т. на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.12.2018 N Ф02-5798/2018 по делу N А33-33872/2017

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.11.2013 N 2033-А3, по его условиям арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 5 755,00 кв. м с кадастровым номером 24:43:0127025:21, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, ул. Индустриальная, N 14Б, для строительства многоэтажного жилого дома.

Уведомлением от 27.07.2016 N К-06-12-3421, полученным обществом 02.08.2016, комитет проинформировал арендатора о прекращении арендных правоотношений по истечении срока действия договора и наличии у последнего обязанности возвратить участок по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он получен с учетом нормального износа.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14 июня 2017 года N 304-ЭС16-20773, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Оценив согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, арбитражные суды установили, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:43:0127025:21 расположен объект незавершенного строительства (выполнены работы по устройству котлована, устройству свайного фундамента с монолитным ростверком, выполнен частичный монтаж наружных и внутренних стен технического подполья из сборных железобетонных панелей) степенью готовности 10%.

При указанных обстоятельствах и с учетом разъяснений высших судебных инстанций о применении положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к законным и обоснованным выводам об отсутствии правовых оснований для сноса данного объекта недвижимости и изъятия земельного участка у арендатора, поскольку иск о возврате такого земельного участка, основанный на прекращении обязательственных правоотношений аренды с ответчиком, не может подменять собой предусмотренные законом специальные способы защиты прав собственника земельного участка и прав арендатора, на законных основаниях построившего соответствующий объект недвижимости..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.03.2012 по делу N А33-6589/2011

"...Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для возвращения истцу земельного участка путем демонтажа временного сооружения - торгового павильона "Элиза", поскольку статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается истец, не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности освободить спорный земельный участок от объекта недвижимого имущества, находившегося на нем при предоставлении участка ответчику по договору субаренды.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с выводами суда апелляционной инстанции согласен в связи со следующим.

Согласно требованиям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Как установлено апелляционным судом, нежилое здание торгового павильона (магазина) "Элиза", расположенное по адресу: п. Нижняя Пойма, ул. Лаптева, 41, площадью 58,5 кв. м, возведено в 1999 году третьим лицом - Поцелуевым Ю.Э. и является объектом капитального строительства, следовательно, при предоставлении земельного участка Российской Федерацией истцу на праве аренды, на нем уже находился объект недвижимости.

При указанных обстоятельствах правомерен вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска арендатора в части истребования имущества от субарендатора на основании вышеуказанной нормы материального права..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.07.2015 N Ф03-2743/2015 по делу N А51-15480/2013

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.10.2003 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Арсеньева (арендодатель) и Потемкиной Л.Я., Жуковым М.А. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 135, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения с кадастровым N 25:26:010307:0040, находящийся по адресу: Приморский край, г. Арсеньев, район дома N 11 по ул. Калининской, для строительства павильона площадью 178,35 кв. м.

Письмом от 24.09.2012 N 04-04-20/868 истец уведомил ответчиков о том, что с 21.12.2012 управление в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ отказывается от договора аренды, в связи с чем просит освободить земельный участок от принадлежащего ответчику имущества и вернуть его арендодателю в надлежащем состоянии не позднее 31.12.2012.

Актом осмотра земельного участка от 20.05.2013, составленным специалистами управления архитектуры и градостроительства, управления имущественных отношений и правового отдела администрации Арсеньевского городского округа, установлено, что земельный участок используется Потемкиной Л.Я. и Жуковым М.А. для размещения временного торгового киоска.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования управления, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 07.10.2003 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, поэтому земельный участок подлежит возврату арендодателю на основании пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

При проверке законности и обоснованности решения суда первой инстанции апелляционный суд принял во внимание то, что торговый павильон, расположенный в г. Арсеньев, ул. Калининская, между домами 9 и 11, имеет бутобетонные ленточные фундаменты, стены, рубленные из бруса с обшивкой кирпичом, деревянные перекрытия с утеплителем, автономное отопление, водоснабжение городской сети, сброс в городскую сеть канализации, электрификацию от городской электрической сети; перемещение объекта без ущерба строению невозможно.

С учетом установленного суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что объект отвечает признакам объекта недвижимости, а также критериям, определяющим самовольную постройку (статьи 222 ГК РФ), в связи с чем в данном случае подлежал избранию вещно-правовой способ защиты права.

Как следствие, суд признал иск об освобождении спорного земельного участка, основанный на положениях законодательства об аренде, ненадлежащим способом защиты прав истца и отменил решение суда первой инстанции, отказав в иске.

Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2013 по делу N А46-27271/2012

"...07.11.2011 комитет направил в адрес общества уведомление N 704 о расторжении договора и необходимости возврата земельного участка. Факт получения данного уведомления подтверждается письмом общества от 26.12.2011 исх. N 532.

Отказ общества от возврата и передачи по акту приема-передачи земельного участка послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что положения статьи 622 ГК РФ не могут быть применены, поскольку на земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, находящийся в собственности ответчика.

Судом первой инстанции установлено, что при предоставлении земельного участка обществу на нем уже находился недостроенный объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается вышеуказанным распоряжением и пунктом 1.2 договора.

Пунктом 1 статьи 271 ГК РФ установлено, что если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Поскольку договор аренды был заключен после начала строительства объекта, прекращение его действия с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его комитету.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не учтено, что поскольку на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу, то положения статьи 622 ГК РФ к рассматриваемым правоотношения не могут быть применены..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.06.2018 N Ф05-6448/2018 по делу N А41-51402/2017

"...Согласно п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2017 года, а также правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 года N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Суд апелляционной инстанции, исходя из принципов относимости и допустимости доказательств, установленных ст. ст. 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства (представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений: истцом - в обоснование заявленных исковых требований, ответчиком - в обоснование возражений по заявленным исковым требованиям), пришел к выводу о том, что в период действия договора аренды и разрешения на строительство на спорном земельном участке ООО "Карат-Ю" возведены объекты незавершенного строительства - офисно-складской комплекс из трех корпусов.

В силу чего суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований, установленных действующим законодательством, регулирующим спорные правоотношения для удовлетворения заявленного в рамках данного дела требования об освобождении земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010101:2769 и о передаче данного земельного участка КУМИ Администрации города Реутов Московской области по акту приема-передачи.

Суд кассационной инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы и полномочий суда кассационной инстанции, соглашается с указанными выводами суда апелляционной инстанции..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2015 N Ф05-16463/2013 по делу N А40-127338/12

"...Департамент земельных ресурсов города Москвы, Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы (далее - Префектура ЮЗАО г. Москвы) обратились в арбитражный суд с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "АРСЕНАЛ и К" (далее - ООО "АРСЕНАЛ и К", ОГРН 1027700327302) освободить земельный участок с кадастровым N 77:06:02002:016 площадью 105 кв. м и местонахождением: г. Москва, Ленинский пр-т, вл. 45, от размещенного на нем торгового павильона, с предоставлением Префектуре ЮЗАО г. Москвы права самой осуществить освобождение земельного участка, с последующим отнесением расходов на должника, в случае неисполнения должником судебного акта добровольно в течение двух недель.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 20.04.2005 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодателем) и ООО "АРСЕНАЛ и К" (ОГРН 1027700327302, арендатором) заключен договор N М-06-507416 краткосрочной аренды земельного участка площадью 105 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 45, предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации некапитального торгового павильона, сроком до 13.01.2010.

Как установлено судом первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 16.09.2011 ООО "АРСЕНАЛ и К" (ОГРН 1117746549128) является собственником здания, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Ленинский, д. ВЛ45-В, стр. 1, назначение: торговое (временное) строение, общей площадью 69,1 кв. м, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись регистрации N 77-77-06/028/2011-402.

В материалы дела представлен технический паспорт от 17.12.2012 и кадастровый паспорт от 17.12.2012 на нежилое здание с адресным ориентиром: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 45В, стр. 1, площадью 69,1 кв. м, а также представлено заключение специалиста от 30.11.2012 N 3487-1/12, в котором сделан вывод об указанном здании как объекте капитального строительства.

Таким образом, из указанного заключения следует, что экспертом установлено отсутствие технической возможности переноса как постройки в целом, так и ее надфундаментной части без причинения несоразмерного ущерба.

В соответствии с пунктом 52 указанного Постановления Пленума в случаях, если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе когда право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку при предоставлении земельного участка ООО "Арсенал и К" на нем находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Исходя из изложенного, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, правильно распределив бремя доказывания, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска..."

Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2013 по делу N А40-19094/12

"...15 июля 2011 г. Департамент земельных ресурсов города Москвы в адрес ЗАО "Юникстейт" направило уведомление N 33-ИТ8-276/11-(41) о прекращении с 01 ноября 2011 г. обязательств по договору аренды земельного участка N М-08-506910 от 20 июня 2006 г. и освобождении земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, вл. 18 до 01 ноября 2011 г.

Указанное уведомление было получено ЗАО "Юникстейт" 27 июля 2011 г., однако, земельный участок не был освобожден, что следует из акта комиссионного обследования объектов потребительского рынка от 21 ноября 2011 г.

Удовлетворяя требования истца, суд исходил из отсутствия у ответчика оформленных в установленном порядке правовых отношений на земельный участок, занятый временным торговым объектом и наличии оснований для освобождения земельного участка.

Между тем, из материалов дела видно, что торговый павильон, располагающийся на спорном земельном участке, был возведен в июне 1996 г. (т. 2 л.д. 128, 130), на нежилое помещение площадью 96,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Катукова, д. 18, стр. 1, зарегистрировано право собственности ЗАО "Юникстейт", о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 05 сентября 2008 г. серии 77АЖ N 609976.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 25 января 2011 г. N 10661/10, по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

При рассмотрении спора судом первой инстанции не была дана оценка и тому обстоятельству, что торговый павильон зарегистрирован как объект недвижимости.

Вместе с тем, указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения дела, поскольку, принимая решение об освобождении путем демонтажа от временного торгового павильона земельного участка с кадастровым номером 77-08-08005-006, суд первой инстанции не выяснил возможность демонтажа части торгового павильона, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 77-08-08005-006.

Однако, каких-либо выводов в отношении объекта, расположенного на спорном земельном участке, решение суда первой инстанции не содержит.

Принимая во внимание изложенное, отмене подлежат и решение Арбитражного суда города Москвы от 15 октября 2012 г., и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2013 г., а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, так как определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, и обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также сбор необходимых доказательств, входит в компетенцию суда первой инстанции в силу статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Московского округа от 25.06.2013 по делу N А40-130336/12-7-1254

"...Как усматривается из материалов дела, 23.11.2006 г. между ДЗР г. Москвы и ответчиком заключен договор N М-06-508524 аренды земельного участка площадью 52 кв. м по адресному ориентиру: г. Москва, проспект 60-летия Октября, вл. 20, стр. 1, для эксплуатации некапитального торгового павильона, сроком до 31.01.2008 г.

Полагая, что ООО "КАХОВКА" обязано было заключить договор аренды земельного участка и зарегистрировать его в установленном порядке, однако не сделало этого и занимает участок без оформления земельно-правовых отношений, Департамент земельных ресурсов города Москвы и Префектура Юго-Западного административного округа города Москвы обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении Президиума от 25 января 2011 г. N 10661/10, по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в представленном ответчиком - ООО "КАХОВКА" в суд апелляционной инстанции кадастровом паспорте на объект с инвентарным номером 45:293:002:000204420, расположенный по адресу: г. Москва, пр. 60-летия Октября, вл. 20, стр. 1, указано, что этот объект введен в эксплуатацию в 1990 г. (т. 1, л.д. 40), в представленной ответчиком выписке из ЕГРП от 31.01.2013 г. N 06/001/2013-1102 указано, что собственником объекта с инвентарным номером 45:293:002:000204420, расположенного по адресу: г. Москва, пр. 60-летия Октября, вл. 20, стр. 1, является ООО "КАХОВКА" (запись регистрации от 19.07.2002 г. N 77-01/06-348/2002-38) (т. 1, л.д. 45).

В договоре аренды от 23.11.2006 г. N М-06-508524 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "КАХОВКА" также указано, что земельный участок площадью 52 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, проспект 60-летия Октября, вл. 20, стр. 1 предоставлен в пользование арендатору для эксплуатации уже существующего торгового павильона.

Учитывая, что при принятии обжалуемых судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций не была дана надлежащая оценка вышеуказанным обстоятельствам, обжалуемые ответчиком судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2017 N Ф06-20071/2017 по делу N А65-23634/2016

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.02.2008 Палата имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан (арендодатель) и Гатин Р.Р. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 1-01-056, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок: местонахождение - Республика Татарстан, Лаишевский район, с. Габишево, участок находится примерно в 400 м по направлению на северо-запад от ориентира водонапорная башня, расположенного за пределами участка, общая площадь 1,0 га, разрешенное использование - под строительство стоянки автобусов и большегрузных машин, кадастровый номер земельного участка 16:24:210101:0791, целевое назначение - земли населенных пунктов.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014, принятым по делу N А65-1698/2014, договор аренды земельного участка от 27.02.2008 N 1-01-056, заключенный между Палатой имущественных и земельных отношений Лаишевского муниципального района Республики Татарстан и Гатиным Р.Р., расторгнут.

При этом из содержания судебного акта усматривается, что на арендованном земельном участке с кадастровым номером 16:24:210101:791 площадью 10 000 кв. м, расположенном в Габишевском СП Лаишевского района Республики Татарстан, ИП Гатин Р.Р. возвел одноэтажный пост охраны, именуемый в технической документации как "Стоянка автобусов и большегрузных автомобилей", площадью 30,4 кв. м, а 22.01.2010 произведена государственная регистрация права собственности на вышеуказанный пост охраны, о чем в ЕГРПН внесена запись регистрации N 16-16-13/050/2009-360.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. В постановлении указано, что суды при рассмотрении спора об освобождении земельного участка должны учитывать наличие на переданном в аренду земельном участке объектов недвижимости, а также возможность освобождения земельного участка, занятого строением. Так, если на земельном участке, переданном в аренду, находится объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Учитывая, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности, а прекращение действия договора аренды по судебному решению с учетом подлежащих применению норм земельного законодательства, в том числе статей 36 и 39.20 ЗК РФ в старой и в новой редакциях, само по себе не порождает обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его истцу, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2015 N Ф06-762/2015 по делу N А55-25041/2014

"...Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.09.1996 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО "Эврика-92" (арендатор) был заключен договор аренды N 22370 (020497з) земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Ульяновская, д. 58, лит. Б площадью 46,40 кв. м, под приемный пункт.

В оспариваемый период права арендодателя по обозначенному договору аренды переданы Министерству.

Поскольку по истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды земельного участка от 27.09.1996 N 22370 (020497з) является возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Из материалов дела следует, что 05.03.2014 истец направил в адрес ответчика уведомлением N 12/3617 об отказе в одностороннем порядке от договора аренды от 27.09.1996 N 22370 (020497з) и требованием освободить спорный земельный участок в срок до 30.05.2014.

Как установлено судами, основанием для обращения Министерства в суд с настоящим иском являлось ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по оплате за пользование земельным участком, полученным по договору аренды. Министерство, обращаясь в суд, также просило освободить спорный земельный участок, арендованный Обществом, от любого рода строений и сооружений.

Исходя из смысла статьи 606, 622 ГК РФ, применительно к рассматриваемому спору, требование о возврате земельного участка по существу означает освобождение его от расположенных на нем объектов.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество - здание нежилое, которое принадлежит на праве собственности Обществу. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2014.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе, и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также имеющих в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора обстоятельств, установленных в рамках дела N А55-8974/2014, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что данный участок занят объектом недвижимого имущества, являющимся собственностью общества. В связи с чем суды пришли к выводу об отсутствии условий для применения в настоящем споре положений статьи 622 ГК РФ.

Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости суды правильно сочли заявленное требование не подлежащим удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.06.2015 N Ф06-11304/2013, Ф06-23956/2015 по делу N А12-27948/2013

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.09.2008 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Строительная фирма Юг" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка N 88867, по условиям которого обществу в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4839 кв. м с кадастровым номером 34:36:00 00 12:603, в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Волгоградская область, г. Камышин, 6 микрорайон, примерно в 60 м юго-западнее дома N 13, для строительства многоэтажного жилого дома с параметрами разрешенного строительства от 9 до 14 этажей (далее - договор аренды от 30.09.2008 N 88867).

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что согласно судебной строительно-технической экспертизе от 20.11.2014 N 39/2014, проведенной экспертами некоммерческого партнерства "Волгоградское агентство судебных экспертиз "ЗУБР" Букиной Е.А., Черкасовой Т.В., Руденко М.К., на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, обладающий признаками недвижимого имущества, пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к спорным отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Как правильно было указано судами, иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10.

Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований об изъятии спорного земельного участка и передаче его Комитету на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.04.2015 N Ф06-21786/2013 по делу N А65-16924/2014

"...Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Кантар" (далее - ООО "Кантар", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012 по 31.05.2014 в размере 455 374 руб. 34 коп., пени за период с 17.09.2012 по 31.05.2014 в сумме 136 986 руб. 84 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2005 N 10864, изъятии у ответчика земельного участка общей площадью 990 кв. м с кадастровым номером 16:50:011806:0014, расположенного по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Чернышевского, 22 и понуждении ООО "Кантар" передать указанный земельный участок истцу по акту приема-передачи.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, установив, что на спорном земельном участке находится административное 4-этажное здание, принадлежащее ответчику, пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований об изъятии спорного земельного участка и передаче его Комитету на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правильно отказал Комитету в удовлетворении требований об изъятии спорного земельного участка и понуждении передать его истцу по акту приема-передачи..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2013 по делу N А57-1399/2012

"...Во исполнение указанного постановления между администрацией (арендодатель) и ИП Алексанян Е.В. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 17.02.2005 N 78, по условиям которого ИП Алексанян Е.В. приняла в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений площадью 65 кв. м, кадастровый номер 64:48:030434:0040, расположенный по адресу: г. Саратов, на пересечении ул. Большой Горной и ул. им. Пугачева Е.И., разрешенное использование: временный мини-магазин, сроком с 06.07.2004 по 06.07.2007 (далее - договор от 17.02.2005 N 78).

Распоряжением администрации Кировского района г. Саратова от 24.12.1998 ИП Алексанян Е.В. разрешено открытие мини-магазина.

Таким образом, на момент предоставления ИП Алексанян Е.В. права аренды на земельный участок на нем уже располагался возведенный предпринимателем мини-магазин.

После истечения срока действия договора от 17.02.2005 N 78, предприниматель продолжала пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны администрации, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор от 17.02.2005 N 78 считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.

30 ноября 2010 года Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" направил в адрес ИП Алексанян Е.В. уведомление N 02-07/07-18693 о расторжении договора от 17.02.2005 N 78.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что 15.12.2010 ИП Алексанян Е.В. получила уведомление об отказе от договора от 17.02.2005 N 78, заключенного на неопределенный срок, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу, что по истечении трехмесячного срока с момента получения указанного уведомления данный договор прекратил свое действие.

Как указывалось выше, при предоставлении спорного земельного участка предпринимателю на нем был уже расположен мини-магазин, который по договору купли-продажи от 16.10.2006 продан и передан по акту приема-передачи от 18.10.2006 ООО "Сигма".

Из выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 25.02.2005 N 11633, выданной муниципальным унитарным предприятием "Городское бюро технической инвентаризации", следует, что по сведениям на 21.02.2005 на земельном участке расположен торговый павильон общей площадью 53,4 кв. м, полезной площадью 50,1 кв. м, литера А.

В настоящее время предпринимательскую деятельность в указанном мини-магазине осуществляет ООО "Сигма".

В совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение эксперта от 02.07.2012, в котором указано, что мини-магазин является прочно связанным с землей, поскольку его перемещение без причинения несоразмерного ущерба назначению невозможно, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что указанное строение является объектом недвижимого имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что при предоставлении земельного участка предпринимателю на нем уже находился объект недвижимого имущества, пришли к правильному выводу, что к спорным правоотношениям не подлежит применению статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказали в удовлетворении требований о возврате спорного земельного участка, поскольку иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта недвижимости, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого земельного участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 по делу N А32-24835/2008..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.01.2013 по делу N А72-2727/2012

"...Реализуя право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация направила в адрес ответчика уведомление от 19.12.2011 об отказе от исполнения договора аренды и необходимости возврата спорного земельного участка по акту приема-сдачи в земельный фонд города.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правильно исходили из наличия на арендуемом земельном участке недвижимого имущества арендатора, исключающего возложение на последнего обязанности по освобождению земельного участка.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В том случае, если при предоставлении земельного участка на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 Кодекса к рассматриваемым отношениям не применима и не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка. Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/2010, от 15.02.201 <*> N 14381/10.

--------------------------------

<*> Вероятно, имеется в виду Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество - автостоянка, принадлежащее ООО "Фактор" на праве собственности.

Эксплуатация и обслуживание названного объекта недвижимости, возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Факт представления земельного участка под существующей платной автостоянкой как единого объекта подтверждается постановлением главы города Ульяновска от 21.10.2005 N 2503.

Так как при предоставлении земельного участка в аренду, объект недвижимости уже находился на спорном земельном участке, прекращение его действия с учетом подлежащих применению в настоящее время норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации само по себе не порождает у ответчика обязанности освободить спорный земельный участок и вернуть его администрации..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2013 по делу N А56-17070/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании своего распоряжения от 12.07.2004 N 120 Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ленинградской области (арендодатель) и Федерация парашютного спорта (арендатор) заключили договор от 21.09.2004 N 44-Н аренды Участка для деятельности арендатора, направленной на развитие авиационных и военно-прикладных видов спорта, сроком до 30.08.2005.

На момент заключения договора и передачи Участка на нем имелись: административное здание, командно-диспетчерский пункт, укладочные павильоны, гостиница, складской корпус, трансформаторная подстанция.

ТУ Росимущества по Ленобласти направило в адрес арендатора уведомление от 19.06.2008 N 34-920/08-0 о прекращении договора аренды с 01.08.2008.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Отказывая в удовлетворении требований, апелляционный суд правомерно исходил из наличия на спорном Участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику.

Как установлено судом, Федерации парашютного спорта на праве собственности принадлежат три объекта недвижимости (диспетчерский пункт с кадастровым номером 47-78-13/021/2006-265, гостиница с кадастровым номером 47-78-13/021/2006-266, административное здание с кадастровым номером 47-78-13/021/2006-264), расположенные по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, Вартемягская волость, дер. Касимово, аэродром "Касимово", что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 25.07.2007 (т.д. 1, л. 44 - 46). При предоставлении ответчику Участка в аренду на нем уже находились объекты недвижимости и иные сооружения. ФГКУ "Северо-Западное ТУИО" Минобороны России не представило доказательств своих прав на те объекты, которые просило истребовать у ответчика.

Выводы апелляционного суда соответствуют правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях от 25.01.2011 N 10661/10, от 15.02.2011 N 14381/10.

В названных постановлениях отмечается, что статья 622 ГК РФ, предусматривающая возврат имущества после прекращения арендных отношений, с учетом подлежащих применению норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, на котором при предоставлении его в аренду находился объект недвижимости; иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимости, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2013 по делу N А56-300/2012

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 15.04.2008 N 18/ЗК-01545 указанного выше земельного участка сроком до 18.02.2011.

Уведомлением от 09.11.2010 N 2256-8 Комитет поставил Общество в известность о прекращении договора аренды по истечении срока, на который он был заключен.

Ссылаясь на то, что названная претензия оставлена без удовлетворения, земельный участок Обществом не освобожден, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установлено судами, на спорном земельном участке расположен подъездной ж.д. путь, находящийся в собственности у Общества, приобретенный им по договору купли-продажи от 18.03.2003 N 1/03, право собственности на который подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2012 (на бланке 78-АЖ 608610), в котором в качестве документа - основания указано решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.2012 по делу N А56-66311/2011.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На момент заключения договора аренды данный путь находился на земельном участке.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определил правовые позиции по сходным обстоятельствам. В постановлении от 25.01.2011 N 10661/10 указано, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка; иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды. Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Учитывая указанное выше, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для выселения Общества с занимаемого участка ввиду наличия на нем недвижимого имущества, принадлежащего Обществу..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2017 N Ф08-6248/2017 по делу N А32-45594/2015

"...Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что на земельном участке, освобождения и возврата которого требует администрация, расположен объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Освобождение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0303066:0207 связано со сносом находящегося на нем объекта (нежилого помещения) ответчика, являющегося в совокупности со смежными помещениями единым комплексом (единая кровля, фундамент, общая стена) и демонтаж которого невозможен без причинения ущерба соседнему помещению. Истцом в дело не представлены доказательства возможности сноса (сноса) объекта ответчика без причинения ущерба смежным объектам, являющимся недвижимым имуществом. Таким образом, предприниматель владеет не отдельно стоящим сооружением из облегченных конструкций, а нежилым помещением, расположенным в едином торговом ряду и являющимся неотъемлемой частью этого торгового ряда, в котором имеются также помещения, принадлежащие иным лицам, не являющимся ответчиками по иску администрации. При этом часть указанных лиц имеет зарегистрированное право собственности на помещения в торговом ряду. Здание торгового ряда является единым объектом капитального строительства, принадлежащим всем собственникам помещений. Администрация, по существу, требует от предпринимателя произвести снос части здания, что повлечет как разрушение смежных помещений, принадлежащих другим лицам, так и повреждение общих элементов торгового ряда. Наличие у спорного помещения и здания торгового ряда в целом общих конструктивных элементов свидетельствует о том, что права и законные интересы других правообладателей нежилых помещений затрагиваются иском администрации. Невозможность сноса объекта ответчика без причинения ущерба соседним объектам, ввиду их неразрывного конструктивного единства (помещение предпринимателя является неотъемлемой частью единого капитального торгового ряда), не опровергнутого истцом в процессе разбирательства по делу, признано судами первой и апелляционной инстанций обстоятельством, препятствующим удовлетворению иска. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии (недоказанности администрацией) оснований для удовлетворения исковых требований.

В кассационной жалобе администрация приводит доводы, свидетельствующие, по мнению истца, о наличии оснований для удовлетворения требований. Орган местного самоуправления полагает, что участок с кадастровым номером 23:43:0303066:0207 подлежит освобождению от принадлежащего предпринимателю объекта некапитального характера в связи с прекращением арендных отношений. Указывает, что администрация не требовала от субъектов предпринимательской деятельности устройства их торговых павильонов в том виде, в каком они имеются в наличии в настоящее время. Данные доводы окружным судом отклоняются как противоречащие обстоятельствам, установленным судами при разрешении спора. Судебными инстанциями установлено, что при предоставлении в 2004 году земельного участка предпринимателю в аренду на нем находился объект недвижимости, принадлежащий ответчику на праве собственности и являющийся неотъемлемой частью единого торгового ряда, состоящего из нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности разным лицам. При таких обстоятельствах суды не нашли оснований для применения к рассматриваемым отношениям статьи 622 Гражданского кодекса, что соответствует правовым подходам, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 по делу N А32-30938/2009

"...На основании постановления главы администрации г. Краснодара от 18.01.2005 N 63 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.02.2005 N 4300013257, по которому земельный участок площадью 1585 кв. м (кадастровый N 23:43:0303066:0016), расположенный в Центральном административном округе г. Краснодара по ул. Карасунской, 86, предоставлен обществу в аренду для эксплуатации торговых помещений сроком на 10 лет с 18.01.2005 по 18.01.2015.

Администрация, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды от 02.02.2005 N 4300013257, обратилась с иском в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть признан законным и подлежащим судебной защите.

Довод администрации о прекращении арендных отношений в порядке статей 272, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии у арендатора законных оснований для дальнейшего пользования земельным участком правомерно отклонен судебными инстанциями. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки.

Общество является собственником строений; администрация не представила доказательства отказа общества от приобретения прав на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований администрации основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует требованиям приведенных норм материального права..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.12.2017 N Ф09-6473/17 по делу N А50-5650/2017

"...При исследовании обстоятельств настоящего дела суды установили, что между Администрацией г. Перми (арендодатель) и обществом "Агат" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.10.2000 N 501-2000, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 165,576 кв. м, с кадастровым номером 59:01:5110016:81 (предыдущий номер 44-14), расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская и ул. Советская, 9/29 в квартале N 44, для использования под здание, с 02.10.2000 по 02.10.2015 (п. 1.1, 1.5 договора).

Истец направил ответчику уведомление от 19.05.2016 об отказе от договора аренды, в котором указал на прекращение договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения настоящего уведомления, предложив освободить и возвратить земельный участок арендодателю по истечении трехдневного срока с момента прекращения договора.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не согласен с судебными актами суда первой и апелляционной инстанций в части удовлетворения требований департамента о возложении на общество "Агат" обязанности возвратить земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:4410044:14, площадью 165,576 кв. м (доля от площади, равной 344,949 кв. м, - участок N 2), расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Сибирская и Советская 9/29 в квартале N 44.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок предоставлен обществу "Агат" в соответствии с договором аренды от 26.10.2000 N 501-2000 для использования под здание.

Таким образом, на спорном земельном участке при предоставлении его в аренду уже находился объект недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Схожая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что, поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, часть помещений в котором принадлежит обществу "Агат" на праве собственности согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на дату 17.11.2016, положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены..."

Постановление ФАС Уральского округа от 09.07.2014 N Ф09-3714/14 по делу N А50-14974/2013

"...Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями о возврате земельного участка, Росимущество сослалось на то, что договор аренды от 18.11.1997 N 432 прекращен с 18.06.2013, земельный участок обществом "ГалоПолимер Пермь" не возвращен.

Судом первой инстанции установлено, что при предоставлении земельного участка обществу "ГалоПолимер Пермь" на нем уже находился объект недвижимости (шламонакопитель), принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается вышеуказанным Планом приватизации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, судом апелляционной инстанции не учтено, что поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу "ГалоПолимер Пермь", то положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт в части возложения на общество "ГалоПолимер Пермь" обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 59:01:1717095:0007, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, и передать его Росимуществу по акту приема-передачи подлежит отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции в указанной части - оставлению в силе..."

Постановление ФАС Уральского округа от 27.05.2014 N Ф09-2778/14 по делу N А50-14880/2013

"...На основании Плана приватизации Уральского производственного объединения "Галоген", приложения N 1 к акту оценки зданий, сооружений и других видов ОС ОАО "Галоген" на 01.07.1992 обществу "ГалоПолимер Пермь" принадлежит на праве собственности объект недвижимости (шламонакопитель N 7), расположенный на спорном земельном участке по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судами установлено, что при предоставлении земельного участка обществу "ГалоПолимер Пермь" на нем уже находился объект недвижимости (шламонакопитель), принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается вышеуказанным Планом приватизации.

Пунктом 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, ст. 622 Гражданского кодекса не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

Иск, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора аренды.

Таким образом, судами не учтено, что поскольку на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу "ГалоПолимер Пермь", то положения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не могут быть применены.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты в части возложения на общество "ГалоПолимер Пермь" обязанности по освобождению земельного участка с кадастровым номером 59:01:1717095:0008, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ласьвинская, 98, и передаче его территориальному управлению по акту приема-передачи подлежат отмене, в удовлетворении иска в указанной части следует отказать..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2011 N Ф09-2564/11 по делу N А07-16288/10

"...На основании указанных постановлений Администрации между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.11.2003 N 103, по условиям которого арендодатель передает арендатору земельный участок с кадастровым номером 02:56:06 05 06:0038 площадью 12 542 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Гоголя, для обслуживания авторынка.

Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 23.05.2003 по 23.05.2008.

В соответствии с п. 2.4 договора аренды продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается.

Таким образом, принимая во внимание, что п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 23.05.2003 по 23.05.2008, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились с 24.05.2008.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий предпринимателю на праве собственности объект недвижимости: авторынок, количество этажей: 1, общая площадь 5,8 кв. м, литера А - проходная, литера Г - уборная, литера 1 - забор, литера I - замощение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.01.2004 серии 02АА N 169034 и техническим паспортом на здания и сооружения авторынка по состоянию на 24.05.2002. Доказательств того, что зарегистрированное право ответчика оспорено в установленном законом порядке, а также доказательств самовольности возведенного строения истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требование Администрации о приведении земельного участка в первоначальное состояние и возврате земельного участка означает снос расположенных на земельном участке объектов, что по существу при наличии зарегистрированного права предпринимателя на спорные объекты сводится к исковому требованию об оспаривании зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое строение - авторынок общей площадью 5,8 кв. м литера А, Г, 1, I, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, для разрешения которого у суда в рамках настоящего дела оснований не имеется..."

Постановление ФАС Уральского округа от 16.03.2011 N Ф09-1063/11-С6 по делу N А76-10552/2010-51-350

"...Полагая, что спорный земельный участок используется обществом "Грош и К" без правовых оснований, обязательства по внесению арендной платы за данный земельный участок не исполняются надлежащим образом, администрация и комитет обратились в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что с момента заключения договора от 29.11.2001 УЗ N 01752-ВР-2000 и до момента государственной регистрации права собственности Хакимова Р.М. на нежилое здание (комплекс технического обслуживания автомобилей) площадью 664,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Елькина, д. 65, то есть до 27.08.2004, между администрацией и обществом "Грош и К" существовали отношения по аренде спорного земельного участка, в настоящее время общество "Грош и К" правами на объекты, расположенные на данном земельном участке, не обладает.

Кроме того, следует указать, что ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую истцы ссылались при обращении с иском в части освобождения земельного участка, не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 74:36:04 08 001:0039, который был передан по договору аренды от 29.11.2001 УЗ N 01752-ВР-2000, находятся объекты недвижимого имущества. Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.01.2011 N 10661/10, иск, удовлетворение которого предполагает снос объекта недвижимого имущества, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, вытекающие из договора аренды.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции также не выявлено..."

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.04.2018 N Ф10-899/2018 по делу N А09-7931/2017

"...Как следует из материалов дела, ООО "ГРИДИ" в результате ряда совершенных сделок по уступке права аренды являлось арендатором по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 314 от 15.06.2007, заключенного Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель), предоставленного для завершения разработки проекта и строительства 5-этажного жилого дома, с последующим изменением наименования назначения земельного участка на "Многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей".

В связи с истечением срока аренды (09.06.2016) истец письмом от 26.04.2017 исх. N 4/29-874и уведомил ответчика о необходимости в срок до 15.05.2017 вернуть занимаемый земельный участок, передав его по акту приема-передачи.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что в настоящее время на спорном земельном участке фактически завершены работы по возведению фундамента жилого дома, выполнено ограждение участка, проложена дорога к участку и на нем, установлены электроопоры для постоянного освещения жилого дома и строительной площадки на период строительства, проложена и согласована трасса газопровода. Заявителем понесены значительные затраты на возведение на спорном земельном участке объектов недвижимости вспомогательного значения (склад, площадью 53,6 кв. м, туалет, площадью 4,2 кв. м, разгрузочная площадка, площадью 54,8 кв. м), необходимых для строительства многоквартирного жилого дома, что подтверждается заключением эксперта N 7-26 от 10.04.2017. Согласно данному заключению указанные вспомогательные объекты недвижимости являются объектами капитального строительства, которые возможно использовать самостоятельно, то есть отдельно от строительного производства для собственных нужд владельцев данного участка.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, имеются ли на земельном участке объекты недвижимости (не завершенные строительством объекты).

При установлении факта нахождения на земельном участке объектов недвижимости статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ООО "ГРИДИ" обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка и зарегистрированы ли права на объекты недвижимости. В таком случае возможно предложить истцу уточнить исковые требования применительно к положениям статьи 222 ГК РФ, с учетом требований которой необходимо, помимо прочего, установить, имелись ли правовые основания для возведения имеющихся объектов недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суды неправильно применили к спорным правоотношениям положения статьи 622 ГК РФ, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует рассмотреть заявленные исковые требования, правильно применив, с учетом изложенного, нормы материального права, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, проверить и дать правильную правовую оценку доводам истца и ответчика..."

Постановление ФАС Центрального округа от 10.10.2011 по делу N А54-6454/2009

"...Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 4.2.1 договора аренды N 26-А от 28.07.1992 спорный земельный участок предоставлялся арендатору для строительства платной автостоянки открытого типа без указания конкретных объектов недвижимого имущества.

Согласно актам приемки законченного строительством объекта от 25.08.1991, 27.05.1994, 30.03.1996, 24.04.1996 (т. 2, л.д. 22, 133 - 140; т. 3, л.д. 14 - 18) объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, были закончены строительством и приняты в эксплуатацию.

Согласование проекта спорной автостоянки произведено соответствующими организациями, в том числе главным архитектором (т. 2, л.д. 12, 19, 20, 41, 78 - 83, 86).

При таких обстоятельствах, ответчик, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, вправе требовать оформления соответствующих прав на данный земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, поскольку ответчиком возведены объекты недвижимости, в том числе на спорном земельном участке, учитывая, что данный земельный участок предоставлялся арендатору исключительно для целей строительства автостоянки, возврат земельного участка, предоставленного ответчику по договору аренды N 26-А от 28.07.1992 в первоначальном состоянии невозможен..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 722; Мы поможем в написании вашей работы!