Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 619 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

⇐ ПредыдущаяСтр 401 из 504Следующая ⇒

Пример удовлетворения требований арендодателя о расторжении договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд нарушает срок внесения арендной платы

Ситуация

Ссылаясь на нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель обратился с иском в суд о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 619 ГК РФ в этой ситуации

Суд указал, что согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Поскольку ответчик существенно нарушил условия договора, более двух раз подряд не вносил арендную плату, требование о расторжении договора было удовлетворено.

(Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.01.2019 N Ф04-5541/2018 по делу N А67-10689/2017, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2018 N Ф04-5758/2018 по делу N А75-1913/2018, Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2013 по делу N А41-18060/12)

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

См. также: Важнейшая практика по ст. 620 ГК РФ

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 620 ГК РФ

1. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора >>>

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 ГК РФ по основаниям, не указанным в данной статье >>>

3. Применение норм ст. 620 ГК РФ о досрочном расторжении договора по требованию арендатора к отношениям между арендатором и субарендатором >>>

4. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора >>>

5. Возможность вынесения судебного решения о расторжении по требованию арендатора договора аренды по истечении срока его действия >>>

6. Необходимость уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды за определенный срок >>>

7. Возможность применения штрафных санкций к арендатору за досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе >>>

8. Односторонний отказ от исполнения договора аренды по требованию арендатора >>>

9. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 620 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию.

1.1. Вывод из судебной практики: Принятие субъектом Федерации или органом местного самоуправления нормативного правового акта, который изменяет (утверждает) градостроительный план развития территории и препятствует осуществлению арендатором строительства на предоставленном для этих целей земельном участке, расценивается судом как недостаток, являющийся основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/4778-11 по делу N А40-170977/09-49-873

"...Как правильно установлено судами нижестоящих инстанций, в срок до 31.12.2002 г. ООО "Гроккет" не приступило к строительству соответствующего здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, что не опровергается сторонами.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, полагая, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ, ввиду того, что в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП об утверждении Градостроительного плана развития Пресненского района в отношении являющегося объектом аренды земельного участка возникли препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора.

При указанных обстоятельствах выводы Арбитражного суда г. Москвы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права..."

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2016 N Ф04-649/2016 по делу N А45-13345/2015

"...Индивидуальный предприниматель Петрова Кристина Олеговна (далее - ИП Петрова К.О., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации города Бердска (далее - администрация) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д.

По результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д (далее - договор), согласно которому земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием: для строительства общественного досугового центра (пункт 1.2 договора).

Постановлением администрации 19.05.2014 был утвержден градостроительный план указанного земельного участка, в соответствии с которым для размещения зданий и сооружений пригодно только 39 кв. м из 534 кв. м, переданных по договору.

Ссылаясь на невозможность использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно для строительства общественного досугового центра, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Судебные инстанции обоснованно отметили, что цель аренды была известна администрации - строительство общественного досугового центра. В свою очередь, ответчик не поставил в известность истца о том, что ограничения в эксплуатации земельного участка представляют собой именно охранную зону ЛЭП 110 кВ, в связи с чем использование арендованного земельного участка в целях, определенных в договоре, невозможно.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, которыми подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, учитывая, что обратного ответчиком не доказано, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, правомерно посчитал, что это является основанием для расторжения договора и удовлетворил исковые требования..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2012 по делу N А40-130522/11-150-1106

"...Суд установил, что Законом города Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план города Москвы. Территория земельного участка по ул. Егерская, вл. 14 согласно схемам территориального планирования города Москвы (Приложения к Генеральному плану города Москвы) отнесена к зоне сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий, в которой не допускается строительство коммерческого жилья. Предоставленный ответчику в аренду земельный участок в связи принятием Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 "О Генеральном плане города Москвы" стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка. Приняв в 2010 году Генеральный план города Москвы, исключающий возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.

При заключении договора аренды земельного участка ответчик рассчитывал осуществить деятельность по строительству жилого дома на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности. Суд счел, что земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишается того, на что рассчитывал при заключении данного договора. Изменение градостроительного режима участка (его разрешенного использования), повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора.

Суд установил наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 612 (ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества), пунктом 2 статьи 620 (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пп. 1 пункта 2 статьи 450 названного Кодекса счел подлежащим удовлетворению встречный иск о расторжении договора аренды.

Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств (и с установленными в результате этой оценки обстоятельствами), что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов..."

1.2. Вывод из судебной практики: Передача в аренду имущества, не соответствующего противопожарным правилам, является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2017 N Ф09-6580/17 по делу N А34-9179/2016

"...В письме от 16.12.2015 арендатор обратился к арендодателю с просьбой досрочно расторгнуть договор, ссылаясь на несоответствие арендуемых помещений нормам и правилам пожарной безопасности, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и иным нормативам согласно результатам заключения строительно-технической экспертизы от 01.07.2015 N 332/15.

В ответ общество "Курганское УТЭП" в письме от 26.01.2016 сообщило об отсутствии оснований для расторжения договора, указав, что помещения были приняты по акту приема-передачи без каких-либо возражений; в представленном экспертном заключении не содержится утверждений о том, что выявленные недостатки препятствуют использованию помещений; в соответствии с условиями договора именно на арендаторе лежит обязанность по приведению арендуемых площадей за свой счет в соответствие с технологией производства, противопожарной безопасности и техникой безопасности.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, общество "Лори" сослалось на то, что арендуемые помещения находятся в неработоспособном состоянии и не обеспечивают безопасное нахождение людей.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенной нормы права по требованию о досрочном расторжении договора истец (арендатор) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию им недостатков и неосведомленность арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Суды обоснованно приняли в качестве надлежащего доказательства несоответствия переданных в аренду помещений требованиям действующих противопожарных норм, препятствующих безопасному использованию помещений, заключение эксперта N 02.02-132 по судебной экспертизе, назначенной судом по ходатайству ответчика, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Эксперт".

Установив, что несоответствие арендуемых помещений нормам пожарной безопасности относится к существенным недостаткам и препятствует обществу "Лори" использовать данные помещения независимо от вида деятельности и целей использования помещений ввиду наличия непосредственной угрозы жизни и здоровью работников, находящихся в них, а также приняв во внимание, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством возлагается на собственников имущества наряду с лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности"), суды правомерно признали обоснованными требования истца о досрочном расторжении договора аренды от 12.08.2013 N 07.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011

"...Отказ ЗАО "СПЭРО-ЛТД" от расторжения договора аренды во внесудебном порядке и принятия сооружения из аренды послужили основанием для обращения ООО "Мега-Инвест" в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды ссылались на пункт 1 статьи 612 ГК РФ и на пункт 2 статьи 620 ГК РФ, а также пункт 5.5 договора аренды, которым была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, если сооружение имеет препятствующие его использованию в соответствии с установленными целями недостатки, которые не были заранее известны арендатору, и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра сооружения при заключении настоящего договора.

Исследовав и оценив предписание от 25.11.2010 N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, заключение СА N 172-2011 независимой оценки рисков в области пожарной безопасности на объекта защиты: нежилое отдельно стоящее здание по ул. Кремлевской, д. 39-а, стр. 6, проведенное экспертной комиссией ООО "Бастион", суды пришли к выводу, что переданное в аренду сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве магазина по реализации продуктов питания и промышленных товаров.

Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу об обоснованности требования ООО "Мега-Инвест" о расторжении договора аренды.

Судами первой и апелляционной инстанций верно указано на несоответствие арендованного сооружения противопожарным правилам. Давая оценку допущенным нарушениям, суды пришли к обоснованному выводу о невозможности использования сооружения по назначению. Выводы судов подтверждены указанными выше материалами дела. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в предписании от 25.11.2010 N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, в заключении СА N 172-2011, а также подтверждения того, что указанные в них выводы ошибочны, в материалы дела не представлено..."

1.3. Вывод из судебной практики: Несоответствие температурного режима арендуемых производственных помещений требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил, которое препятствует их использованию по согласованному в договоре аренды целевому назначению, является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, если в момент заключения договора арендатор не знал и не мог знать о данном недостатке.

Примечание: В соответствии с СанПиН 2.2.4.548-96 "Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы" (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.1996 N 21) под производственными помещениями понимаются замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 N Ф09-5267/14 по делу N А07-21582/2013

"...Общество "Текстиль-Декор", ссылаясь на то, что переданные в аренду помещения имеют препятствующие их использованию в качестве торговых недостатки (несоответствие температурного режима государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам), которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013.

Согласно данному заключению, подготовленному на основании протокола измерений физических факторов от 26.02.2014 N 100, условия труда на рабочих местах в помещениях N 22 (литера А1), 15, 16 (литера А), расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Лукоянова, 12, по параметрам микроклимата (а именно по температуре воздуха) не соответствуют требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм: СП 2.2.2.1327-03 "Гигиенические требования к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту", СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений", МУК 4.3.2756-10 "Методические указания по измерению и оценке микроклимата производственных помещений", поскольку средняя температура воздуха в течение смены составила 17,2 °C при допустимом значении для категории работ Iб 19 °C - 24 °C.

Приняв во внимание, что несоответствие температурного режима арендуемых нежилых помещений препятствует обществу "Текстиль-Декор" использовать данные помещения по целевому назначению, согласованному в договорах аренды (оборудование объекта торговли (магазина), осуществление торговой деятельности), ввиду невозможности обеспечить надлежащие условия труда работников, а также установив, что о недостатках арендуемых помещений истец не знал и не мог знать при заключении договоров, которые были подписаны сторонами в летний период, суды в соответствии с п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали обоснованными требования истца о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 123; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 396 397 398 399 400401402 403 404 405 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!