Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ как злоупотребление правом
Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель в случаях, предусмотренных законом и договором, имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, определяемые как злоупотребление правом, недопустимы. При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом.
В связи с этим иногда возникают споры относительно возможности признания требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды злоупотреблением правом.
14.1. Вывод из судебной практики: Требование учредителя муниципального бюджетного учреждения о расторжении договора аренды и выселении учреждения из занимаемых помещений является злоупотреблением правом.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации"
"...3. Требование учредителя муниципального бюджетного учреждения о расторжении договора аренды и выселении учреждения из занимаемых помещений, направленное, по существу, на прекращение деятельности данного учреждения, суд квалифицировал как злоупотребление правом. При этом судом было указано, что он вправе по своей инициативе применить положения статьи 10 ГК РФ.
|
|
|
Муниципальное образование в лице комитета по управлению городским имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному бюджетному учреждению - детской музыкальной школе (далее - школа) - о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Как следовало из материалов дела, школа, являясь муниципальным бюджетным учреждением, не была наделена собственником (муниципальным образованием) необходимыми для осуществления деятельности помещениями на праве оперативного управления. Такие помещения были предоставлены учреждению его собственником в пользование по договору аренды, при этом сумма арендной платы составляла значительную часть ежемесячной выручки, получаемой от проведения платных факультативных курсов. Данные о внесении платежей свидетельствовали о том, что они производились по мере накопления средств.
По мнению суда, расторжение договора аренды и выселение ответчика из помещений фактически означало бы ликвидацию учреждения его собственником вопреки порядку, установленному законодательством. При этом судом было установлено, что в районе отсутствуют иные специализированные свободные помещения, пригодные для организации учебно-репетиционного процесса, которые могли бы быть арендованы ответчиком на приемлемых условиях.
|
|
|
С учетом этих обстоятельств суд усмотрел в действиях истца злоупотребление правом на применение мер защиты, предусмотренных законом для случая нарушения обязательств арендатором, и в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из помещений отказал, сославшись на пункты 1 и 2 статьи 10 ГК РФ.
С учетом императивного положения закона о недопустимости злоупотребления правом возможность квалификации судом действий лица как злоупотребление правом не зависит от того, ссылалась ли другая сторона спора на злоупотребление правом противной стороной. Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу, что прямо следует и из содержания пункта 2 статьи 10 ГК РФ..."
Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при несостоятельности (банкротстве) арендатора
|
|
|
В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд нарушает срок внесения арендной платы. Может ли препятствовать расторжению договора по данному основанию включение в конкурсную массу права аренды земельного участка при открытии конкурсного производства в отношении арендатора?
15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с неуплатой арендатором арендных платежей, если право аренды включено в конкурсную массу арендатора, существует две позиции судов.
Позиция 1. Арендодатель не вправе расторгнуть договор в связи с неуплатой арендатором арендных платежей, если право аренды включено в конкурсную массу арендатора.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.11.2019 N Ф05-21849/2016 по делу N А41-47794/2015
"...Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.
|
|
|
Так, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, судами необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.
При этом, рассматривая вопрос о расторжении договора аренды и возврата земельного участка, необходимо также принимать во внимание, что расторжение договора не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, в том числе кредиторов должника.
Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, с учетом указанных норм права и разъяснений суды пришли к обоснованному выводу о том, что требования Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о расторжении договора аренды не могут быть удовлетворены, поскольку это приведет к нарушению очередности и порядка удовлетворения требований, установленных Законом о банкротстве, и, как следствие, к нарушению прав и законных интересов кредиторов ЗАО "Подольский ДСК"..."
Позиция 2. Арендодатель вправе расторгнуть договор в связи с неуплатой арендатором арендных платежей, даже если право аренды включено в конкурсную массу арендатора.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.05.2019 N Ф08-4288/2019 по делу N А53-26272/2018
"...Общество приводит довод о недопустимости расторжения договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении него процедуры конкурсного производства. Между тем судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что включение права аренды земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной публичной) собственности, в конкурсную массу арендатора не лишает арендодателя права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением арендатором условий договора (в том числе невнесением им арендных платежей).
Ответчик также полагает, что предъявленное истцом требование затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, поэтому подлежит рассмотрению в деле о банкротстве общества. Договор аренды N 10/029 заключен сторонами 29.01.2010 и действует более 8 (восьми) лет. Поэтому передача арендатором своих прав и обязанностей по нему третьему лицу не требует волеизъявления на это собственника земельного участка в лице уполномоченного органа (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Данные доводы не принимаются, поскольку срок аренды земельного участка установлен с 23.10.2009 по 21.10.2010. То есть договор аренды заключен на срок менее 5 (пяти) лет, срок его действия истек, и он являлся возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Такой договор мог быть в любое время прекращен по требованию арендодателя (статья 610 Гражданского кодекса). Исходя из изложенного к спорным правоотношениям может быть применен правовой подход, сформулированный в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018. В нем указано, что, если право аренды не может считаться активом должника, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А13-12209/2012 "...Установив наличие задолженности Общества перед Администрацией по договору аренды за период с 01.05.2012 по 30.09.2012, суды правомерно взыскали с арендатора 91 008 руб. 25 коп. долга. Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 01.05.2012 по 30.09.2012, суды правомерно удовлетворили требования Администрации о расторжении договора. Довод жалобы о том, что расторжение договора аренды от 29.12.2001 N 32/13 в процедуре конкурсного производства невозможно, поскольку право аренды земельного участка включено в конкурсную массу и может быть исключено из нее только в связи с продажей прав на него в установленном законом порядке, отклоняется кассационной инстанцией. Включение права аренды в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 ГК..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.05.2018 N Ф08-57/2018 по делу N А32-35899/2016 "...Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов. Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Администрация обладает полномочиями на предъявление иска от имени муниципального образования. Соблюдение администрацией претензионного порядка расторжения договора аренды подтверждено материалами дела. Включением права аренды земельного участка в конкурсную массу не прекращена обязанность должника по внесению арендных платежей. Общество в лице конкурсного управляющего многократно нарушало порядок и сроки внесения текущих арендных платежей. Данные нарушения признаны существенными. Администрация, действуя от имени публично-правового образования и в его интересах, вправе была предъявить требование о расторжении договора аренды земельного участка, в том числе и в условиях открытия в отношении арендатора конкурсного производства и включения права аренды в конкурсную массу. Возможность реализации права аренды в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов также не препятствовала предъявлению требования о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями арендатором его условий. Общество не приняло меры по реализации названного права аренды, допустило существенные нарушения условий аренды и увеличение задолженности по текущим арендным платежам, чем ухудшило положение конкурсных кредиторов. Публичный собственник в лице уполномоченного органа выразил волю на расторжение договора аренды. Общество не утратило исключительное право на использование земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации размещенных объектов недвижимости. Расторжением договора не затронуты права и законные интересы конкурсных кредиторов общества. С учетом установленных по делу обстоятельств необходимость в рассмотрении соответствующего требования в деле о банкротстве общества отсутствовала..."
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 N Ф08-7856/2015 по делу N А32-1193/2015 "...Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сельхозбизнес" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.10.2008 N 7700001141 аренды земельного участка за период с 01.10.2012 по 31.12.2014 в сумме 1 370 781 рубль 16 копеек, неустойки в размере 220 061 рубль 34 копейки, а также о расторжении данного договора. Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд (в том числе и с учетом внесенного арендатором платежа за I квартал 2012 года), долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Доводы кассационной жалобы о недопустимости расторжения договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении ответчика процедуры конкурсного производства не принимаются. Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу (т. 1, л.д. 72 - 74) само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса..."
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2014 по делу N А32-29351/2013 "...Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 12.03.2010 N 341 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 12.03.2010 заключили договор N 2500003227 аренды земельного участка площадью 160 тыс. кв. м (кадастровый номер 23:25:0203000:319), расположенного по адресу: Приморско-Ахтарский район, на бывших землях АО "Дружба", отделение N 1, поле X (1) пашня (далее - земельный участок). Срок действия договора установлен сторонами до 12.03.2015 (л. д. 13 - 15, 17). Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязательства, принятые на себя по договору от 12.03.2010 N 2500003227, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд, долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Доводы кассационной жалобы о недопустимости расторжения договора аренды земельного участка в связи с введением в отношении ответчика процедуры конкурсного производства не принимаются. Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества права требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса. Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2014 по делу N А32-31472/2013 "...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014, требования удовлетворены. С общества в пользу администрации взыскано 35 514 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате. Договор от 17.06.2008 N 2500002227 расторгнут. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины. Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать. При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности иска администрации в части взыскания задолженности по договору аренды, которую взыскал с общества на основании статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса. По требованию о взыскании долга решение ответчиком в апелляционном порядке не обжаловалось. Требование о расторжении договора аренды от 17.06.2008 N 2500002227 удовлетворено судами в связи с существенным нарушением договорных обязательств ответчиком и соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора (письма от 29.03.2013 и от 11.04.2013). В кассационной жалобе конкурсный управляющий ссылается на введение в отношении общества процедуры конкурсного производства (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 по делу N А32-10924/2011), что, по его мнению, препятствует расторжению договора аренды земельного участка. Указанный довод заявителя кассационным судом отклоняется. Включение права аренды земельного участка в конкурсную массу само по себе не лишает собственника имущества (в данном случае - муниципальное образование) права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением другой стороной его условий на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 120; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!