Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя
Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает право на расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ договор аренды является платным. Поэтому на практике суды расторгают договор аренды в случае такого изменения обстоятельств, при котором арендатор фактически безвозмездно пользуется арендованным имуществом.
10.1. Вывод из судебной практики: Резкое ухудшение финансового состояния арендодателя, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств.
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N 9600/10 по делу N А17-1960/2009
"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом "Ивхимпром" (арендодателем) и организацией "Спортландия" (арендатором) подписан договор аренды комплекса зданий, расположенных по адресу: Ивановская обл., Лежневский р-н, пос. Чернцы, "для решения хозяйственных задач арендатора с обязательным сохранением эксплуатационного назначения комплекса - оздоровительный детский лагерь". Срок действия договора - с 01.04.2005 по 31.03.2015.
|
|
|
В соответствии с разделом 3 договора арендатор оплачивает арендную плату в размере 40 процентов стоимости востребованных путевок, но не менее 160 путевок для отдыха детей работников предприятия-арендодателя.
Письмом от 23.03.2009 N 1-Д/9-140 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
В качестве существенно изменившихся обстоятельств общество "Ивхимпром" указало на резкое ухудшение своего финансового состояния, сокращение штатной численности работников, вследствие чего сократилось количество детей, нуждающихся в оздоровительном летнем отдыхе, и отпала необходимость в приобретении 160 путевок.
По мнению общества, оно не могло предвидеть названные обстоятельства при заключении договора аренды.
Организация "Спортландия" письмом от 06.04.2009 отказалась от расторжения договора, и общество "Ивхимпром" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Вместе с тем, как следует из объяснений сторон и представленных отзывов, в нарушение требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации организация "Спортландия", фактически пользуясь арендованным имуществом на протяжении ряда лет, арендную плату не вносила, от изменения условий договора уклонялась, в то время как общество "Ивхимпром", не получая никаких доходов от сданного в аренду оздоровительного детского лагеря "Химик", имело убытки в связи с необходимостью уплачивать земельный налог и налог на имущество, а также нести расходы по содержанию имущества, используемого арендатором.
|
|
|
Таким образом, арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
При таких обстоятельствах Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к выводу о том, что со стороны арендатора имело место злоупотребление правом, поэтому расторжение договора аренды по решению суда следует признать правомерным..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2010 по делу N А17-1960/2009 "...Как усматривается из материалов дела и установил суд, Общество (арендодатель) и АНО "Спортландия" (арендатор) заключили договор аренды от 30.03.2005 N 8а комплекса зданий (оздоровительного лагеря "Химик"), расположенного по адресу: Ивановская область, Лежневский район, поселок Чернцы, для использования в целях решения хозяйственных задач арендатора с обязательным сохранением эксплуатационного назначения комплекса - оздоровительный детский лагерь. В соответствии с подпунктом "е" пункта 2.2 арендатор обязан ежегодно предоставлять услуги по организации отдыха детей работников предприятия-арендодателя в количестве до 160 человек в течение летнего сезона на условиях, оговоренных сторонами в разделе "Расчеты сторон" и в приложении N 1. В пункте 3.1 раздела 3 "Платежи и расчеты" предусмотрено, что арендатор оплачивает арендную плату в размере 40 процентов стоимости востребованных путевок, согласно подпункту "в" пункта 2.1, но не менее 160 путевок (подпункт "е" пункта 2.2).
В письме от 23.03.2009 N 1-Д/9-140 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды в связи существенным изменением обстоятельств. АНО "Спортландия" в письме от 06.04.2009 отказало Обществу в расторжении договора аренды, поэтому последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценил представленные в дело документы и установил наличие совокупности условий для расторжения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, поскольку в момент подписания договора аренды от 30.03.2005 N 8а истец не мог предвидеть существенного ухудшения своего финансового состояния, что привело к значительному сокращению численности штата работающих (с 656 до 283 человек) и детей работающих, нуждающихся в предоставлении путевок в детский оздоровительных лагерь (с 62 до 20 детей), в связи с чем арендатор получает доход от организации детского отдыха при безвозмездном пользовании арендованным имуществом. С учетом названных выводов суда кассационная инстанция сочла удовлетворение иска о расторжении договора основанным на правильном применении норм материального права..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 112; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!