Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора 11 страница

Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрена ситуация, в которой к моменту, когда суд первой инстанции вынес решение, у арендатора отсутствовали доказательства устранения допущенных нарушений. Однако Президиум ВАС РФ указал: даже если бы нарушения были устранены сразу после подачи арендодателем иска, это не послужило бы основанием для отказа в удовлетворении его требований.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.05.2009 N 17426/08 по делу N А40-69225/07-89-512

"...Исковые требования мотивированы тем, что общество "Интерметалл" (арендатор) в течение двух месяцев не вносило арендные платежи, а также в нарушение пункта 4.2.14 договора аренды и пунктов 2, 3 особых условий к договору, предусматривающих необходимость получения арендатором согласия арендодателя на передачу помещения в субаренду, безвозмездное пользование и предоставление рабочих мест в арендуемом помещении сотрудникам других организаций, передало часть арендуемого помещения в пользование сторонним организациям. Направленная обществу претензия с требованием устранить нарушения условий договора в части незаконного размещения третьих лиц в арендованном помещении оставлена без удовлетворения, ответа на предложение департамента о досрочном расторжении договора от общества "Интерметалл" не поступило. Как полагает департамент, такое нарушение договора является существенным, что в силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации дает департаменту право требовать его досрочного расторжения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2008 иск удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 13.11.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил, в удовлетворении иска отказал. Суд кассационной инстанции указал на отсутствие у суда первой инстанции достаточных оснований для расторжения договора аренды и выселения общества из арендуемого помещения ввиду устранения арендатором допущенных им нарушений обязательств по договору. Об этом, по мнению суда кассационной инстанции, свидетельствует установленный судом апелляционной инстанции факт погашения обществом задолженности по арендной плате, а также представленный обществом акт совместной проверки от 25.07.2008, согласно которому спорное нежилое помещение занимает общество "Интерметалл".

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлении присутствующего в заседании представителя департамента, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кроме того, устранение допущенных нарушений после предъявления арендодателем иска о расторжении договора и освобождении помещения само по себе не могло служить основанием для отказа в удовлетворении этих требований, поскольку факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц без согласия арендодателя свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.08.2017 N Ф02-3672/2017 по делу N А33-19613/2016

"...Как следует из материалов дела, 15.12.2009 между ООО "Диомед" (арендатор) и ООО "Ачинская типография" (арендодатель) заключен договор аренды помещения N 1.

25.01.2011 между ООО "Диомед" (арендатор) и ООО "Ачинская типография" (арендодатель) заключен договор аренды помещения N 4.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истцы обратились в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из доказанности факта неоднократного нарушения ответчиком условий спорных договоров аренды по своевременному внесению арендной платы. Поскольку спорные договоры расторгнуты, требование истцов о возврате имущества является правомерным.

Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание условия спорных договоров аренды, факт просрочки арендатором внесения арендной платы в установленный договорами срок более двух раз подряд, устранение нарушений ответчиком за пределами разумного срока (после принятия искового заявления к производству, спустя несколько месяцев рассмотрения дела в суде), соблюдение истцами досудебного порядка урегулирования спора, правомерно пришли к выводу, что предъявленное истцами требование о расторжении договоров аренды от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Поскольку договоры аренды от 15.12.2009 N 1, от 25.01.2011 N 4, заключенные между сторонами, расторгнуты, требование истцов о возврате имущества (обязании передать недвижимое имущество по акту приема-передачи) также правомерно признано судами подлежащим удовлетворению.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 22 декабря 2016 года по делу N А33-19613/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.03.2018 N Ф05-1487/2018 по делу N А40-81581/17

"...Федеральное государственное унитарное предприятие "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (далее - истец, ФГУП "Росразмещение") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Клео" с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 218 077, 7 руб. за период с 01.08.2016 по 10.09.2016, пени 391 743, 30 руб. за период с 03.08.2016 по 28.04.2017 с последующим начислением пени на сумму долга по ставке 0,7% за каждый день просрочки с момента вступления решения суда в законную силу по день фактической оплаты; о расторжении договора аренды объектов федерального недвижимого имущества от 11.07.2016 N Р16-А/473.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2017 года заявленные требования удовлетворены в части взыскания 40 000 руб. пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2017 года решение суда в части взыскания с ООО "Клео" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску в размере 15 196 руб. отменено. С ООО "Клео" взысканы судебные расходы в размере 15 196 руб. в пользу ФГУП "Росразмещение". В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Отказывая в иске в части взыскания долга и расторжения договора аренды, суд первой инстанции исходил из следующего.

На дату рассмотрения искового заявления задолженность ответчика по оплате арендных платежей полностью погашена.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции в указанной части.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления (тем более в ходе судебного разбирательства) не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Кроме того, пунктом 2.2.4 договора установлена обязанность арендатора в течение 15-ти календарных дней с даты подписания настоящего договора заключить с эксплуатирующими организациями договоры на коммунальные услуги, с арендодателем - договоры на эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, а также на обслуживание и ремонт пожарных гидрантов, охранной и пожарной сигнализации, необходимые для содержания и технической эксплуатации арендуемого имущества на срок, указанный в главе 4 договора (с 11.07.2016 по 10.07.2041).

Обязанность заключить указанные договоры должна была быть исполнена арендатором в срок до 27.07.2016.

Неисполнение указанной обязанности влечет досрочное расторжение договора (пункт 6.2.8).

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Как разъяснено в абзацах втором - пятом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая изложенное и фактические обстоятельства настоящего спора, судам необходимо было дать оценку поведению сторон, в том числе на предмет наличия/отсутствия в них признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судом не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе наличие/отсутствие обстоятельств, влекущих досрочное расторжение договора; дать оценку добросовестности действий сторон (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) с учетом разъяснений, данных в абзацах втором - пятом пункта 1 Постановления N 25.

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.05.2015 N Ф05-2917/2015 по делу N А40-136761/13

"...Как установил суд апелляционной инстанции, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции и до вынесения решения суда первой инстанции ответчик погасил задолженность по арендной плате и неустойку, перечислив истцу платежным поручением от 08.10.2014 г. N 1122 денежную сумму в размере 2 543 274 руб. 22 коп.

Тем самым, как указал суд апелляционной инстанции, ответчик устранил нарушения, послужившие основанием для обращения истца с требованиями о расторжении договора аренды, в связи с чем заявленные истцом требования о взыскании долга и неустойки не подлежали взысканию с ответчика в принудительном порядке.

При этом судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Данное разъяснение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о практике применения норм права имеет приоритет перед корреспондирующим ему разъяснением, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14, как изданное позднее.

Таким образом, обстоятельство предъявления требования (иска) арендодателем о расторжении договора в разумный срок (либо непредъявление такого требования в течение разумного срока) подлежит установлению в том случае, если до предъявления такого требования долг арендатором погашен.

Если на момент предъявления требования (иска) долг не погашен, оплата долга арендатором (ответчиком) в ходе судебного разбирательства не является обстоятельством того, что арендодатель (истец) лишается права требовать расторжения договора по основаниям пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по основаниям непредъявления такого требования в течение разумного срока.

В настоящем деле арендатор до предъявления арендодателем требования (иска) о расторжении договора долг по арендной плате не погасил.

Вследствие этого и исходя из вышеназванных разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истец (арендодатель) имеет право требовать расторжения договора аренды по основаниям пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, несмотря на погашение арендатором задолженности по арендной плате в ходе судебного разбирательства.

На основании изложенного кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.11.2014 N Ф05-12021/14 по делу N А41-5947/14

"...Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов (далее также - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эгас" (далее также - ответчик, ООО "Эгас") о расторжении договора аренды земельного участка 48/07 от 02.11.2007 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0030103:0017 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутова по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 апреля 2014 года по делу N А41-5947/14 в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Реутова отказано.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в процессе рассмотрения дела ответчиком погашена задолженность за I, II, III кварталы 2013 года, в связи с наличием которой истец просил расторгнуть договор аренды, ответчиком произведены платежи по договору аренды земельного участка 16.12.2013, 18.02.2014, 18.03.2014.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций по следующим основаниям.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.

При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 17426/08 дать оценку разумности срока погашения задолженности, проверить доводы истца о существенном нарушении условий договора, оценить досудебную (претензионную) переписку истца и ответчика, правильно применив нормы материального и процессуального права; рассмотреть вопрос о возможности процессуальной замены ООО "ЭГАС" на ООО "Оружейный салон "Бекас" в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 110; Мы поможем в написании вашей работы!