Возможность расторжения договора аренды имущества по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, если право аренды находится в залоге

⇐ ПредыдущаяСтр 400 из 504Следующая ⇒

Право аренды может выступать предметом залога (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В этом случае права залогодержателя будут обеспечены до тех пор, пока действует договор аренды. Основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные нормами Гражданского кодекса РФ, существенно ограничивают объем обеспечения.

В связи с этим на практике возникает вопрос: вправе ли арендодатель досрочно расторгнуть договор аренды, если право аренды находится в залоге?

16.1. Вывод из судебной практики: Договор залога арендных прав и соответствующее обременение договора аренды не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды по предусмотренным законом основаниям.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012

"...Как полагает заявитель кассационной жалобы, постановлением суда апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации; в результате расторжения договора аренды нарушено право банка на обращение взыскания на заложенное имущество; расторжение договора земельного участка в настоящем споре возможно только при наличии специальных оснований и порядка досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судебный акт принят без учета юридических особенностей арендованного земельного участка, без анализа правовых последствий с точки зрения нарушения прав кредиторов, прав должника и самого истца, поскольку расторжение произведено в ходе конкурсного производства; расторжение договора повлекло в нарушение норм Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" преимущественное удовлетворение неденежного требования истца по отношению к денежным требованиям иных кредиторов должника, как следствие, обжалуемым судебным актом нарушены права банка как конкурсного кредитора и залогодержателя по обязательствам Гончарука Д.Г.

03.12.2009 между индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (залогодатель) и банком (залогодержатель) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 3 декабря 2009 года N 17/158 подписан договор залога недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого в залог залогодержателю передаются склад модульного типа, площадью 644,6 кв. м, являющийся нежилым зданием, инв. N 2887/1, литер Б3, этажность 1, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, 213, литера Б3, кадастровый (условный) номер: 19:01:020109:0076:2887Б31, а также право аренды земельного участка, кадастровый (условный) номер 19:01:020109:1378, площадью 17 164 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Хакасия, ул. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, литера 3, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 8 ноября 2006 года N АФ11637. Договор залога зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 декабря 2009 года.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил факт просрочки исполнения денежного обязательства арендатором более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600.

Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Поскольку в данном случае спорное требование не вытекает из денежных обязательств, то истец вправе требовать расторжения договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в судебном порядке, а доводы банка о нарушении прав и законных интересов иных кредиторов, имеющих денежные обязательства, являются несостоятельными..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.06.2013 N ВАС-7698/13 по делу N А74-3280/2012

"...Банк ссылается на нарушение судами принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, указывает на то, что право аренды спорного земельного участка вместе с расположенным на этом участке объектом недвижимости находятся в ипотеке у банка. Кроме того, банк полагает, что расторжение договора аренды повлекло преимущественное удовлетворение неденежного требования перед денежными требованиями кредиторов.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований.

Удовлетворяя требование о расторжении спорного договора аренды, суды исходили из доказанности администрацией оснований для такого расторжения в судебном порядке, а именно факта просрочки исполнения денежного обязательства арендатором более двух раз подряд, что является существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка и основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.1 договора аренды.

Доводы банка о нарушении его прав как залогодержателя права аренды также не свидетельствуют о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права и отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды. Доводы, приведенные банком, не доказывают наличие препятствий для обращения взыскания на заложенное имущество или реализации иных прав залогодержателя, равно как и не доказывают, что удовлетворение требования о расторжение договора аренды привело к нарушению законодательства о банкротстве..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2007 по делу N А26-4524/2006-16

"...Как следует из материалов дела, 29.09.2004 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 261 аренды недвижимого имущества общей площадью 22520,26 кв.м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Путейская, д. 5.

Предупреждением от 07.02.2006 N 4.22-04-110 Администрация предложила Обществу на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 6.2.2 договора расторгнуть договор аренды в связи с невнесением арендной платы в установленном порядке, сдать помещения арендодателю и погасить задолженность.

Поскольку ответчик не погасил задолженность, не освободил занимаемые помещения и не согласился на расторжение договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования истца частично в отношении взыскания задолженности, суд первой инстанции исходил из того, что Общество не исполнило обязанности по своевременному внесению арендной платы. Также суд первой инстанции уменьшил размер взыскиваемых пеней в соответствии со статьей 333 ГК РФ, поскольку установленная договором аренды ставка пеней 180% годовых несоразмерна последствиям нарушенного ответчиком обязательства. Суд первой инстанции считает, что наличие договора залога права аренды не является препятствием для расторжения договора.

Апелляционная инстанция согласилась с данными выводами.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в том числе и по доводам подателя кассационной жалобы. Всесторонне, полно и объективно исследовав все представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую правовую оценку, арбитражный суд принял правильное решение..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 N Ф08-7856/2015 по делу N А32-1193/2015

"...Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сельхозбизнес" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.10.2008 N 7700001141 аренды земельного участка за период с 01.10.2012 по 31.12.2014 в сумме 1 370 781 рубль 16 копеек, неустойки в размере 220 061 рубль 34 копейки, а также о расторжении данного договора.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд (в том числе и с учетом внесенного арендатором платежа за I квартал 2012 года), долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение залогом договора аренды земельного участка не лишают арендодателя права обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя.

Суды всесторонне, полно и объективно исследовали представленные сторонами доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно применили нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 100; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 395 396 397 398 399400401 402 403 404 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!