Возможность вынесения судебного решения о расторжении по требованию арендатора договора аренды по истечении срока его действия
В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, по которым договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. Из ст. 450, ст. 453, ст. 620 ГК РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор. Сохраняется ли это право за арендатором, если срок действия договора истек во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по иску арендатора?
5.1. Вывод из судебной практики: Истечение срока действия договора во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по требованию арендатора не является основанием для отказа в иске, если арендатор обратился в суд в разумный срок, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора.
Примечание: Указанный вывод сделан с учетом длительного рассмотрения спора в суде и принятия по делу незаконных и необоснованных судебных актов.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 18.12.2013 N Ф05-10367/2011 по делу N А40-109988/10-113-967
"...ООО "Промтехноторг" обратилось с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N ОМ-00838 от 26 июля 2010 года со сроком действия по 25 июня 2011 года в Арбитражный суд города Москвы 14 сентября 2010 года (согласно штампу на исковом заявлении - л.д. 2, т. 1).
Суд первой инстанции в своем решении также констатировал, что на дату подачи иска договор аренды действовал.
Таким образом, ООО "Промтехноторг" предъявило исковое требование в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора аренды, и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, добросовестно реализуя свое право на судебную защиту.
|
|
|
Между тем, длительное рассмотрение арбитражным судом настоящего спора (с сентября 2010 года до февраля 2013 года - дата принятия последнего решения после двукратной отмены судом кассационной инстанции незаконных и необоснованных судебных актов по настоящему делу), в итоге привело к истечению срока действия договора аренды, и как следствие этого, принятие решения об отказе в иске только по этой причине.
В то же время, ввиду длительного рассмотрения данного спора виновная в нарушении обязательств по договору сторона (ответчик) оказалась в данном случае в преимущественном положении.
Вместе с тем, обстоятельство истечения срока действия договора именно ввиду длительного рассмотрения судом спора само по себе не влечет за собой утрату арендатором, в разумные сроки предъявившим иск, права на досрочное расторжение договора аренды.
Это связано прежде всего с тем, что для стороны, добросовестно исполняющей свои обязательства важно восстановить свое нарушенное имущественное положение в установленном законом судебном порядке.
|
|
|
Решение суда о расторжении договора является правообразующим юридическим фактом для возникновения у правой стороны оснований для привлечения виновной стороны к гражданско-правовой ответственности (возмещение убытков и т.п.).
Таким образом, прекращение правоотношения ввиду истечения срока действия договора и прекращение правоотношения по решению суда о расторжении договора по причине нарушения (в данном случае арендодателем) обязательств по договору, влечет разные правовые последствия для сторон.
Ввиду своевременного обращения ООО "Промтехноторг" с настоящим иском в суд, учитывая длительность рассмотрения данного спора арбитражным судом, приведшую к тому, что к моменту принятия решения срок краткосрочного договора истек, суды обеих инстанций не вправе были отказывать в иске по такому единственному основанию как истечение срока действия договора.
По настоящему делу суды установили нарушение со стороны арендодателя обязательств по договору, так как истец доказал, что в период пользования обнаружены такие существенные недостатки арендованного имущества, которые дают право арендатору требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке (ст. 65 АПК РФ, ст. 620 ГК РФ).
|
|
|
Однако, несмотря на констатацию судом в мотивировочной части судебных актов правомерности требования истца, цель обращения в суд по тому способу защиты, который истцом был правильно избран, не была достигнута, и обоснованность преобразовательного иска не подтверждена преобразовательным решением. В этой связи выводы судов являются противоречивыми, поскольку суды установили наличие у истца права на расторжение договора, ввиду нарушения ответчиком обязательств, но в итоге в иске отказали, и нарушенное право не защитили, поскольку решение в части окончательного вывода было принято не в его пользу.
Поскольку при повторном рассмотрении данного дела, суды исследовали обстоятельства, входящие в предмет доказывания по заявленному иску, и установили непригодность для использования переданных в аренду помещений и создание ответчиком препятствий в пользовании объектом аренды, однако нарушили нормы материального и процессуального права при принятии окончательного вывода по результатам судебного разбирательства, суд кассационной инстанции считает возможным, отменив судебные акты в части отказа в иске, принять новый судебный акт о расторжении договора аренды N ОМ-00838 от 26.07.2010 г..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу N А40-109988/10-113-967 "...Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, в связи со следующим. Из смысла статей 450, 453, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор. В то же время, и требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора. Аналогичный вывод по данному вопросу вытекает из Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2002 года N 7223/98. Вместе с тем, в указанном Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмечено, что к моменту обращения с иском срок действия договора истек. Таким образом, существенным обстоятельством в аналогичных случаях является момент обращения истца с иском о расторжении договора. По настоящему делу с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N ОМ-00838 от 26 июля 2010 года со сроком действия по 25 июня 2011 года ООО "Промтехноторг" обратилось в Арбитражный суд города Москвы 14 сентября 2010 года (согласно штампу на исковом заявлении - л.д. 2 т. 1). Таким образом, ООО "Промтехноторг" исковое требование предъявило в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора аренды, и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, добросовестно реализуя свое право на судебную защиту. Между тем, длительное рассмотрение арбитражным судом настоящего спора (с сентября 2010 года до февраля 2012 года - дата принятия решения после повторного рассмотрения спора), с учетом принятия первоначально неправильных решения и постановления, в итоге привело к истечению срока действия договора аренды и как следствие этого, принятие решения об отказе в иске только по этой причине. При этом, суды не приняли во внимание, что установление в договоре аренды от 26.07.2010 г. срока его действия равного году является обычной деловой практикой, сложившейся в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами, соответственно длительное рассмотрение спора судом, за пределами процессуальных сроков, может достичь того временного периода, когда срок действия договора оканчивается, однако обстоятельство истечения срока действия договора именно ввиду длительного рассмотрения судом спора само по себе не влечет за собой утрату арендатором, в разумные сроки предъявившего свой иск, права на досрочное расторжение договора аренды. Таким образом, в данном случае суд уклонился от выполнения возложенных на него процессуальным законодательством задач, по существу спор судом не был разрешен, цель обращения истца в суд по тому способу защиты, который им был избран исходя из сложившихся с ответчиком отношений, не достигнута, право истца, нарушенное ответчиком, не восстановлено, определенность в правоотношениях сторон судом не внесена..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 128; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!