Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 ГК РФ по основаниям, не указанным в данной статье
Статья 620 ГК РФ устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора. Иные условия могут быть установлены договором. Несмотря на это, на практике арендатор под предлогом различных обстоятельств может объявить об одностороннем расторжении аренды и прекратить пользоваться помещением. Следует отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 N 108-ФЗ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если в отношении арендуемого земельного участка в целях, указанных в ч. 2 ст. 32 упомянутого закона, установлен сервитут, и это обстоятельство делает невозможным использование земельного участка или его части.
2.1. Вывод из судебной практики: Приобретение иного помещения арендатором в собственность не является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2009 по делу N А72-5802/2007
"...Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и банком (арендатор) 21.10.2003 заключен договор N 32-03/ДС/238 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв. м, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501, а арендатор принимает в аренду указанное имущество с целью использования его для услуг банка (пункт 1.1 договора).
|
|
|
Письмом от 08.02.2007 N 12/849 истец уведомил ответчика о планируемом досрочном расторжении договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС в связи с тем, что операционную кассу вне кассового узла N 4272/054 банка планируется перевести в другое нежилое помещение, ориентировочно приобретаемое Сбербанком России в третьем квартале 2007 года.
Ответчик письмом от 28.02.2007 сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС, указав, что отсутствие у банка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора по делу не представлено.
Факт приобретения по инициативе банка помещения в собственность, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора..."
|
|
|
2.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, заключенный в целях строительства, может быть расторгнут по требованию арендатора досрочно, если объект недвижимости, для строительства которого был предоставлен в аренду участок, построен и введен в эксплуатацию до истечения срока действия договора.
Примечание: В Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Северо-Кавказского округа, утвержденных 20.05.2011, содержится вывод: в случае, если земельный участок сформирован для строительства одного жилого дома, поставлен на кадастровый учет и строительство иных объектов на нем не предусмотрено, то с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи по акту квартир и иных помещений собственникам, а также регистрации за ними права собственности на помещения организация-застройщик утрачивает возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (ст. 606, 607, 615 ГК РФ), обеспечивать целевое использование земли - проектирование и строительство (ст. 22, 42 ЗК РФ). Арендодатель при этом утрачивает право распоряжения данным участком в связи с наличием иных законных землепользователей. Предусмотренные ст. ст. 606, 608, 611 ГК РФ обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться) отсутствуют.
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2009 N Ф09-10615/09-С6 по делу N А07-11160/2009
"...Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между комитетом (арендодатель) и предприятием (арендатор) 03.05.2007 заключен договор N 2 аренды земельного участка общей площадью 1486 кв. м с кадастровым номером 02:65:01 12 19:0046, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Мичурина, д. 22, литера Д, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома. Срок действия договора определен сторонами до 28.04.2010.
Поскольку жилой дом N 22 по ул. Мичурина в г. Туймазы построен и введен в установленном законом порядке в эксплуатацию 29.12.2008 (разрешение N RU 03546000-202-02), что исключает дальнейшую возможность использования земельного участка в целях строительства, предприятие 25.02.2009 обратилось в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды от 03.05.2007.
Суд первой инстанции, принимая во внимание положения ст. 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, и установив, что жилой дом N 22, возведенный предприятием на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию 29.12.2008, сделал вывод о наличии существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, указал на то, что цель использования данного земельного участка (для строительства объекта) достигнута, в связи с чем исполнение договора до 28.04.2010 повлечет для истца ущерб, что противоречит целям и назначению договора, и удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 03.05.2007 с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, отказав в признании договора аренды от 03.05.2007 расторгнутым с 29.12.2008.
|
|
|
Выводы суда первой инстанции являются правильными.
Как установлено судом, жилой дом N 22, под строительство которого предприятию был предоставлен земельный участок по договору аренды от 03.05.2007, введен в эксплуатацию 29.12.2008. Учитывая системное толкование положений ст. 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 607, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.
В силу ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора, влекущем для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, другой стороной, а также и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор.
Суд, исследуя обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о том, что цель использования земельного участка достигнута, сохранение договора до 28.04.2010 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца ущерб, что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, а также судом установлены обстоятельства, позволяющие расторгнуть договор аренды (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации)..."
2.3. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, не является условием, дающим право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу N А53-11498/2009
"...В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Банка задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2009 по 13.05.2009, то есть до момента прекращения у него права собственности на нежилые помещения.
Письмами от 11.02.2009 (т. 1, л. д. 152), от 30.04.2009 (т. 1, л. д. 156) Банк уведомил общество о досрочном освобождении арендуемых нежилых помещений в порядке пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 и представил для подписания акт приема-передачи указанных помещений.
Не получение ответа на данные письма и не подписание обществом акта приема-передачи нежилых помещений послужили основанием для обращения Банка в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 01.10.2005 расторгнутым с 01.05.2009.
Пунктом 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 стороны предусмотрели обязанность арендатора в срок не позднее 60 календарных дней до освобождения нежилых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, уведомить об этом арендодателя путем вручения ему письменного сообщения.
На основании указанных выше норм права апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что из буквального толкования пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 следует обязанность арендатора по извещению арендодателя об освобождении помещений, а не его право на расторжение указанного договора в одностороннем порядке.
Таким образом, поскольку ни законом, ни договором аренды от 01.10.2005 не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, то договор в спорный период продолжал действовать и все обязательства арендатора подлежали надлежащему исполнению. При этом, апелляционный суд правильно указал, что не использование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы по договору аренды от 01.10.2005.
Всесторонне, полно и объективно изучив материалы дела, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что требования общества о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению..."
Аналогичная судебная практика:
| Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А75-2492/2013 "...Индивидуальный предприниматель Андабеков Булат Турдеевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ответчик, банк) о взыскании 1 259 933,20 руб. задолженности за период с марта по июль 2013 года и 755 959,92 руб. неустойки за период с 06.03.2013 по 23.05.2013. Банк в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил к предпринимателю встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании за ним права на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды от 26.03.2010 N 63, при условии уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца. Удовлетворяя заявленные требования в части и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия условий договора о праве банка на односторонний отказ от него и наличия задолженности по арендным платежам. В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке. В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Пункт 2.12 договора обязывает банк письменно уведомить предпринимателя не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном освобождении. При этом суды обосновано указали, что необходимость письменного уведомления о предстоящем досрочном освобождении арендуемых помещений не означает, что стороны предусмотрели в договоре односторонний отказ арендатора от договора, поскольку досрочное освобождение помещений может являться и следствием досрочного расторжения договора по обоюдному согласию. Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что условия договора не предусматривают право банка на односторонний внесудебный отказ от договора..." |
2.4. Вывод из судебной практики: Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не свидетельствует о состоянии, не пригодном для использования, возникшем вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и не является основанием для расторжения договора по п. 4 ст. 620 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.02.2018 N Ф02-329/2018 по делу N А33-2719/2017
"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Радуна" (арендодатель) и ООО "Доставка N 1" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.10.2013, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает объект недвижимого имущества: часть нежилого помещения N 57 (литера А, А1), общей площадью 345 кв. м, часть нежилого помещения N 52 (литера А2) общей площадью 100 кв. м согласно приложению N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Николаева, д. 3. Помещение будет использоваться под ресторан быстрого питания.
В силу пункта 3.3.11 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за шесть месяцев о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия, так и при досрочном освобождении арендуемого объекта при расторжении договора по соглашению сторон.
Согласно пункту 6.1 договора изменение условий договора, а также его расторжение допускаются по соглашению сторон, за исключением условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора.
По акту приема-передачи от 01.02.2014 указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору.
Письмом от 01.09.2016 истец, ссылаясь на пункт 3.3.11 договора, в связи с нестабильной экономической ситуацией предлагал расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. В письме от 05.09.2016 истец предлагал ответчику в соответствии с пунктом 6.1 договора расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 01.10.2016, а также указал на возможность возвратить арендодателю арендуемое помещение 01.10.2016.
В ответ на обращение истца от 01.09.2016, в письме N 15/09-16 от 15.09.2016, ответчик со ссылкой на нарушение арендатором условий пункта 3.3.11 договора указал на возможность расторжения договора аренды с соблюдением пункта 3.3.11 договора с 01.02.2017.
Ссылаясь на наступление обстоятельств, влекущих невозможность использования спорного имущества по назначению, указанному в договоре, истец обратился в суд с настоящим иском на основании пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Фактически требования истца основаны на пункте 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого предоставляют арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По смыслу названной нормы таким обстоятельством может являться как физическое состояние объекта аренды, так и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды; вместе с тем, учитывая баланс интересов сторон арендных правоотношений, юридически значимым фактом для расторжения договора по пункту 4 статьи 620 является отсутствие вины арендатора в наступлении (выявлении) такого обстоятельства.
При этом, исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что в сложившихся правоотношениях именно на арендаторе как субъекте предпринимательской деятельности в сфере общественного питания лежат риски предпринимательской деятельности, связанные в том числе с необходимостью соблюдения санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания, суды пришли к правильному выводу о том, что указанное истцом обстоятельство не является основанием для расторжения договора по смыслу положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора; при этом, учитывая конкретные обстоятельства спора и отсутствие неоспоримых доказательств о передаче спорных помещений 01.10.2016, суды также отказали в удовлетворении требования о признании арендуемого имущества возвращенным арендатору с 01.10.2016.
Неправильного применения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено..."
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Западный округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.04.2015 N Ф07-2114/2015 по делу N А56-45069/2014 "...Как следует из материалов дела, по договору аренды от 12.10.2004 N 548 правопредшественник ТУ ФАУГИ - Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ленинградской области (арендодатель) на основании своего распоряжения от 26.05.2004 N 83 обязалось предоставить открытому акционерному обществу "Ленинградский речной порт" (арендатор) за плату во временное владение и пользование до 01.08.2019 объект, являющийся федеральной собственностью, - буксирный теплоход "Новгород" 1967 года постройки (проект N 9.8057/Н-М-пр/Л-01, г. Магдебург, Германия) без оказания услуг по управлению судном и без технической эксплуатации для обеспечения работы землесосов по добыче нерудных материалов в Финском заливе, проведения геолого-маркшейдерских работ (т.д. 1, л. 5 - 14). Согласно пунктам 2.2.1, 2.2.5 арендатор обязался самостоятельно и за свой счет осуществлять управление судном и его техническую эксплуатацию, а также поддерживать судно в пригодном к плаванию состоянии, включая проведение текущего и капитального ремонта. Письмом от 22.02.2013 N 281 арендатор уведомил арендодателя о реорганизации в форме присоединения к Обществу и просил расторгнуть договор на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - по соглашению сторон (т.д. 1, л. 88). В письме от 08.05.2013 N 2582-13 ТУ ФАУГИ сообщило Обществу об отказе в расторжении договора аренды (т.д. 1, л. 89 - 90). Полагая, что договор аренды от 12.10.2004 N 548 подлежит досрочному расторжению на основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ, Общество 16.07.2014 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание пояснения Общества о том, что договор аренды заключен в силу производственной необходимости и отсутствия возможности в 2004 году приобрести аналогичное судно в собственность; дальнейшее исполнение договора повлечет для арендатора дополнительные расходы при невозможности получения прибыли от использования судна. Исходя из представленного Обществом экспертного заключения от 29.04.2014 с рекомендацией эксперта списать буксирный теплоход "Новгород" суд посчитал доказанным факт нахождения судна в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие правовых оснований для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ при разрешении данного спора, поскольку наличие обстоятельств, не связанных с действиями арендатора, но повлекших за собой невозможность использования судна, истцом не доказано. В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. По мнению суда первой инстанции, такими обстоятельствами являются износ судна и истечение нормативного срока его службы, который (исходя из Правил ремонта судов Министерства речного флота РСФСР, утвержденных приказом Министерства речного флота РСФСР от 12.05.1989 N 61) составляет 30 лет. Между тем, как следует из материалов дела, при заключении договора аренды от 12.10.2004 истцу было известно о техническом состоянии судна. С учетом года постройки судна, на который имеется указание в тексте договора, срока аренды, условий пунктов 2.2.1, 2.2.5 договора истец не мог не предвидеть необходимость выполнения соответствующих работ и несения финансовых затрат на эксплуатацию судна, нормативный срок службы которого истек до заключения названного договора. Из имеющегося в материалах дела свидетельства Российского Речного Регистра следует, что по состоянию на 29.04.2009 судно находилось в состоянии, пригодном для плавания (т.д. 1, л. 91 - 102). На обстоятельства, возникшие в период с 29.04.2009 до постановки судна в отстой, за которые арендатор не отвечает и которые привели к непригодности судна для плавания, истец при рассмотрении настоящего спора не ссылался. Исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ экономическая нецелесообразность дальнейшего использования судна к таким обстоятельствам не относится. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 114; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!