Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора 3 страница

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2015 N Ф06-26093/2015 по делу N А06-8202/2014

"...Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений (строений) N 12103 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, д. 33, под магазин.

Истец заявил требования о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения.

Материалами дела подтверждается, что на момент обращения в суд прошло более одного года с момента погашения задолженности по арендным платежам по срокам уплаты на 11.01.2013, в связи с чем апелляционный суд признал отсутствующими основания для расторжения договора аренды и выселения ответчика.

Ссылку суда первой инстанции на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 суд апелляционной инстанции правомерно признал необоснованной по следующим основаниям.

Из разъяснений, данных в указанном пункте Постановления, следует, что само по себе погашение просроченного долга по уплате арендной платы не является основанием для неприменения санкции в виде досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель лишается права предъявить иск о расторжении договора аренды по основанию двукратного подряд неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы только при условии непредъявления соответствующего требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга.

Обращение истца с указанными требованиями за пределами года с момента погашения задолженности по арендным платежам не отвечает критериям разумности.

С требованием к арендатору о погашении задолженности за иной период и расторжении договора аренды истец не обращался.

Указанные выводы соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013

"...Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды от 29.07.2006 N ТО 45-071-0398, которые являются основанием для расторжения данного договора аренды в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное, более двух лет, неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу N А65-26066/2012. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.

Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования Палаты обоснованны и подлежат удовлетворению..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А44-1252/2013

"...В кассационной жалобе ООО "Экосфера" ссылается на то, что "Обществом представлены доказательства, подтверждающие внесение им арендных платежей на дату расторжения договора в полном объеме, истец не доказал, что в результате допущенной ООО "Экосфера" задолженности либо несоблюдения других требований законодательства Комитету причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой получаемой арендодателем от сдачи земельных участков в аренду. Это значит, что ущерб от просрочки внесения арендных платежей компенсируется взысканием пеней, предусмотренных пунктом 22 Договора, и ущерб от просрочки внесения арендных платежей на протяжении двух месяцев ни в коем случае не лишал арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении Договора. Допущенная просрочка по выплате 274 173 руб. 34 коп. несоизмерима с выгодой, полученной Комитетом с момента заключения Договора и с выгодой, на которую Комитет вправе был рассчитывать далее, а именно с арендными платежами в размере 135 668 руб. 93 коп. в месяц с 2011 года по 2060 год. Допущенное нарушение Договора необходимо было признать несущественным.

Суд не учел, что оплатой 12.03.2013 150 000 руб. по квитанции ООО "Экосфера" в установленный в претензии срок до 18.03.2013 ответило на нее, то есть устранило имеющиеся разногласия, остальными оплатами полностью ликвидировало задолженность до рассмотрения дела судом.

Суды двух инстанций установили, что ООО "Экосфера" нарушило обязательство по уплате арендных платежей в течение нескольких сроков подряд, послужившее основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно удовлетворили иск Комитета о расторжении Договора N 326.

Доводы Общества, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции не принимаются. По существу они направлены на иную оценку установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.10.2014 по делу N А22-1207/2014

"...Письмом от 30.01.2014 исх. N БЛ-06/372 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты долга и пени в срок до 28.02.2014 с указанием на возможное расторжение договора аренды. Погашение задолженности произведено ответчиком только 17.03.2014.

Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения министерства в арбитражный суд.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В то же время в пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" включено разъяснение, согласно которому уплата долга арендатором не исключает возможность предъявления арендодателем в разумный срок иск о расторжении договора.

Установив вышеприведенные обстоятельства в результате исследования и оценки в порядке статьи 71 Кодекса имеющихся в деле доказательств, суд апелляционной инстанции счел допущенные кооперативом нарушения существенными и являющимися основанием для прекращения арендных отношений, а погашение кооперативом задолженности по арендной плате - не устраняющим порок поведения арендатора как неисправного контрагента.

Обратные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, которые не были установлены или были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11)..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2013 по делу N А32-17258/2012

"...Довод кассационных жалоб ответчиков об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.04.2016 N Ф09-3747/16 по делу N А47-3068/2015

"...Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу "Сармат" о расторжении договора от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - бытовой корпус N 3, адрес ориентира: пр. Орский, д. 40, расположенный в границах участка.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что у ответчика образовалась задолженность на общую сумму 2 112 243 руб. 25 коп., из которых 1 685 007 руб. 73 коп. - основной долг за период с января 2012 года по январь 2015 года и пени в размере 427 235 руб. 52 коп. за период с 10.01.2012 по 21.01.2014.

Истцом в адрес ответчика направлено предложение от 19.12.2014 исх. N 7163 о необходимости погашения задолженности и пени, а в случае невыполнения указанного требования рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166. В случае неполучения в 10-дневный срок ответа на предложение о досрочном расторжении договора N 1166 от 15.02.2005.

Платежным поручением от 23.12.2014 N 60 общество оплатило задолженность за октябрь и ноябрь 2014 года, платежным поручением от 20.02.2015 N 8 оплачена задолженность за декабрь 2014 года, платежным поручением от 13.04.2015 N 18 оплачена задолженность за январь и февраль 2015 года.

Судами установлено, что ответчиком систематически допускались просрочки оплаты арендной платы в соответствии с порядком, установленным договором (с 01.01.2012 по 01.01.2015). Так, задолженность за 2012 год погашена ответчиком только в 2015 году, что подтверждается представленными ответчиком платежными поручениями N 11 от 06.03.2015 на сумму 227 680 руб., N 28 от 01.06.2015 на сумму 113 840 руб., N 29 от 02.06.2015 на сумму 341 520 руб., N 35 от 29.06.2015 на сумму 227 680 руб., N 49 от 18.08.2015 на сумму 341 520 руб.

В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду виновного невыполнения обществом своих обязательств по уплате арендных платежей..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2015 N Ф09-3578/15 по делу N А76-24500/2014

"...Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды от 01.08.2012 N 25, что является основанием для его расторжения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, а именно договор об оказании услуг по монтажу автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения людей о пожаре от 11.08.2014 N 17/2014, полис страхования объекта аренды серии СБ74 N 0785181 за период с 13.08.2014 по 12.08.2015, письмо общества с ограниченной ответственностью "Горводоканал" от 11.12.2014 N 1025/7, в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили факты нарушения отделением партии обязательства по договору аренды от 01.08.2012 N 25 в части установки пожарной сигнализации в течение первого года с момента заключения договора аренды, обязательного страхования арендуемого помещения в течение месяца с момента заключения договора, а также несвоевременной оплаты коммунальных услуг, а также факт самовольной замены оконных блоков, что не относится к текущему ремонту, а также опровержение представленными доказательствами причинения ущерба в результате "метеоритного дождя", в связи с чем пришли к верному выводу о наличии у администрации права на досрочное расторжение договора аренды.

Отклоняя довод отделения партии об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с устранением им выявленных нарушений условий договора аренды в разумный срок, суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после устранения арендатором допущенных им нарушений арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку устранение выявленных нарушений арендатором имело место в августе 2014 года, а с рассматриваемым иском истец обратился в суд 30.09.2014, указанное условие о разумном сроке предъявления иска о расторжении договора соблюдено.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 117; Мы поможем в написании вашей работы!