Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора 1 страница
Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.
С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора и, следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок).
С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.
7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, препятствует ли расторжению в судебном порядке договора аренды по требованию арендодателя устранение арендатором нарушения, существует две позиции судов.
Позиция 1. Устранение арендатором нарушения может препятствовать досрочному расторжению договора, если осуществлено в разумный срок.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.02.2019 N Ф03-125/2019 по делу N А04-916/2018
|
|
|
"...Судом установлено, что инициирование истцом вопроса о расторжении договора аренды обусловлено исключительно наличием задолженности у арендатора по арендным платежам за 2017 год.
Таким образом, единственное обстоятельство, названное министерством в предупреждении от 15.12.2017 как основание для расторжения договора, было исполнено ответчиком в разумный срок.
При таком положении суд апелляционной инстанции посчитал неправомерным удовлетворение требований министерства о прекращении договорных отношений.
С учетом приведенных норм права и разъяснений об их применении, а также установленных обстоятельств настоящего дела доводы, изложенные в кассационной жалобе, направленные на несогласие с выводами суда апелляционной инстанции, подлежат отклонению в силу положений статей 286, 287 АПК РФ..."
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2016 N Ф05-7854/2016 по делу N А40-159250/2015 "...Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства и установив, что ответчик до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском исполнил предусмотренную договорами аренды обязанность, погасив перед истцом 03.06.2015 г. образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также уплатив соответствующую неустойку, учитывая, что договорами аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., N 225 от 17.04.2003 г. не установлены специальные сроки освоения земельных участков и в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., ООО "ГД Групп" 01.04.2013 г. выдано разрешение на строительство сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г., а в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 225 от 02.04.2003 г., - разрешение на строительство от 01.04.2013 г. сроком действия 32 месяца - до 01.10.2015 г., исходя из недоказанности истцом обстоятельств неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, а также нецелевого использования земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., N 225 от 17.04.2003 г. и обязания ответчика освободить занимаемые земельные участки.
Наличие иных оснований для расторжения договора аренды истцом не доказано и судом апелляционной инстанции не установлено..."
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 N Ф05-15915/2015 по делу N А40-121155/14 "...Министерство природных ресурсов Краснодарского края обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "РегионЭксперт" (далее - ЗАО "РегионЭксперт") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 421 444 руб. 80 коп., пени в сумме 14 153 руб. 95 коп. и расторжении договора аренды лесного участка N 15/02-08 от 08 июля 2008 года. Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Вместе с тем в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что к моменту подачи иска по настоящему делу (31 июля 2014 года) ответчиком полностью была погашена задолженность и пени (20 апреля 2015 года), суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, поскольку ответчик устранил допущенные ранее нарушения своих обязательств по договору. Ссылка заявителя на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование..." |
| Северо-Западный округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.12.2018 N Ф07-15242/2018 по делу N А56-67927/2018 "...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель, далее - Комитет) и Общество (арендатор) 30.10.1992 заключили договор N 12-А-608 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 196247, Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., д. 56, лит. А, общей площадью 1 068,8 кв. м с кадастровым номером 78:7547:0:180. Поскольку 2 005 569 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2017 по 31.12.2017 арендатором уплачено не было, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно представленному Учреждением акту сверки по состоянию на 20.06.2018 задолженность по арендной плате уплачена Обществом в полном объеме. Суд первой инстанции, дав оценку представленным сторонами доказательствам и определив нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, а также учтя устранение арендатором обстоятельств, послуживших основанием для обращения Учреждения в суд с требованиями о расторжении договора и выселении, удовлетворил иск частично, взыскав с Общества в пользу Учреждения 108 093 руб. 76 коп. пеней. В остальной части в иске отказал. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего. На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Суды обеих инстанций установили, что задолженность по арендной плате Обществом в полном объеме уплачена, что подтверждается представленным арендодателем актом сверки по состоянию на 20.06.2018. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства были устранены арендатором в разумный срок, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора..."
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.03.2018 N Ф07-1723/2018 по делу N А56-35126/2016 "...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель; правопредшественник Комитета) и Общество (арендатор) 11.04.2005 заключили сроком до 04.04.2006 договор N 02-А-004440 аренды части (комн. 2-12, МОП 1, 13, 14 площадью 110,6 кв. м) помещения 5-Н площадью 251,8 кв. м с кадастровым номером 78:5329:2:3:11, расположенного в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 25, лит. В, для использования под нежилые цели. В направленной в адрес Общества претензии от 19.10.2015 N 5400-пр./15 Комитет предупредил Общество о необходимости погасить задолженность по арендной плате за февраль, апрель, июнь, август - октябрь 2015 года, а также пеням и предложил в случае неисполнения данного требования расторгнуть договор по соглашению сторон. Поскольку указанная претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент направления в адрес Общества претензии о необходимости внесения просроченной арендной платы у него имелась частичная недоимка лишь за февраль и июнь 2015 года, которая была погашена Обществом почти сразу после получения указанного уведомления Комитета, отказали в расторжении спорного договора и выселении Общества из арендуемого им объекта. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства были устранены арендатором в разумный срок после направления ему претензии от 19.10.2015 N 5400-пр./15, суды правомерно посчитали, что расторжение договора является крайней мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон, а имущественные интересы арендодателя в данном случае в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, представленные сторонами доказательства и доводы получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется..."
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2017 N Ф07-7404/2017 по делу N А21-8360/2016 "...Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Установив факт исполнения обязанности ответчика по заключению договора страхования до обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды, апелляционная инстанция отказала в удовлетворении указанного требования. В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд установил, что ООО "Лик" в разумный срок устранило допущенное нарушение, заключив договор страхования арендуемого имущества. Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее. Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", предупреждение о расторжении договора, указанное в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, ОАО БОН "Агро" в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представило, а приведенные истцом в обоснование иска обстоятельства таковыми не являются, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в таком случае оснований для удовлетворения заявленных истцом требований..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2017 N Ф08-10104/2016 по делу N А32-4408/2016 "...Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что администрация обратилась с иском в арбитражный суд 12.02.2016. К указанной дате задолженность общества по арендной плате за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 отсутствовала (погашена ответчиком 10.12.2015). Ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендных платежей обусловлено оспариванием им кадастровой стоимости земельного участка (заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка подано ответчиком 22.12.2014). После изменения (уменьшения) в установленном порядке кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка стороны 22.09.2015 подписали и 01.10.2015 зарегистрировали в ЕГРП дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2014 N 4900009555. Общество 10.12.2015 погасило задолженность по арендной плате (в размере 325 452 рублей 33 копеек), а также уплатило неустойку (в сумме 34 334 рубля 05 копеек). С указанной даты ответчик не имеет задолженности по договору аренды (акт сверки взаимных расчетов сторон за период с 16.01.2014 по 30.06.2016, платежные поручения от 10.12.2015 N 72, от 10.12.2015 N 73, чеки-ордера от 09.03.2016, от 24.03.2016 и от 24.03.2016). С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 19.08.2014 N 4900009555. Нарушения, на которых основано данное требование истца, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения еще до обращения истца в арбитражный суд..." |
Позиция 2. Устранение арендатором нарушения не может препятствовать досрочному расторжению договора, если арендодатель подал иск в разумный срок после устранения.
Примечание: Позиция судов основывается на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.02.2016 N Ф02-7367/2015 по делу N А10-5388/2013
"...Исковые требования заявлены на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом настоящего иска является требование о расторжении договоров аренды N 001 и N 002 от 02.12.2010, заключенных между ОАО "ВОДОКАНАЛ" (арендодатель) и ООО "БКС" (арендатор), основанием - ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы, обязательств по проведению капитального ремонта и реконструкции имущества в соответствии с условиями производственной программы, инвестиционной программы и инвестиционным соглашением, а также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров.
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 152; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!