Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора 2 страница

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.06.2015 N Ф02-2713/2015 по делу N А19-11871/2014

"...Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства (договор N 964 от 26.09.2005, письма истца от 25.06.2014, платежные поручения от 18.07.2014) и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пояснения участвующих в деле лиц, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о наличии факта неисполнения ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы по договору в течение семи месяцев подряд; об отказе ответчика от подписания соглашения о расторжении договора после получения соответствующего письменного предложения.

Следовательно, вывод судов о наличии права истца на обращение с настоящим иском в суд для расторжения договора является верным.

Довод о том, что неприменение к спорным правоотношениям пункта 8 Информационного письма N 14, согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, привело к вынесению неправильных судебных актов, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Данное Информационное письмо вынесено 05.05.1997, между тем в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013 установлено: "Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением".

В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что исковое заявление по настоящему делу поступило в Арбитражный суд Иркутской области 23.07.2014, т.е. по истечении пяти дней с момента уплаты задолженности. При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что арендатор обратился с требованием о расторжении договора в разумный срок..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.05.2016 N Ф03-1602/2016 по делу N А51-16787/2015

"...В связи с невнесением арендатором в течение длительного времени арендных платежей арендодатель 01.07.2015 направил в его адрес требование о необходимости погашения задолженности, образовавшейся по договору аренды от 01.05.2012.

Оплата образовавшейся задолженности произведена ответчиком 07.07.2015.

15.07.2015 истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора аренды с 31.07.2015, которое оставлено ИП Руденко Н.А. без ответа.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Руденко В.А. в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что арендатор более трех лет не вносил в установленном договором аренды размере и сроки арендную плату. При этом задолженность фактически оплачена ответчиком только после обращения истца с требованием о ее уплате.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке даже после уплаты долга, при условии соблюдения разумного срока для предъявления иска о расторжении договора.

Согласно материалам дела иск о расторжении договора предъявлен арендодателем в течение 8 дней со дня погашения задолженности.

Установив указанные обстоятельства и оценив их в совокупности с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об обоснованности заявленных ИП Руденко В.А. требований и удовлетворили иск.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.03.2015 N Ф03-978/2015 по делу N А04-5451/2014

"...В связи с неоднократным нарушением сроков внесения арендной платы комитет 14.05.2014 направил в адрес арендатора соглашение о расторжении договора аренды, неполучение ответа на которое послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды от 15.06.2005 N 48 и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения судами отказано на основании следующего.

В соответствии с положениями статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - Информационное письмо N 14), требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Также в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Оценив представленные в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды ввиду пропуска комитетом разумного срока для обращения с таким требованием в суд, который исходя из системного толкования положений гражданского законодательства и конкретных обстоятельств настоящего дела составляет один месяц.

При этом суды исходили из того, что сторонами согласована помесячная оплата за пользование спорным помещением, при этом последняя просрочка уплаты арендной платы составила три дня с 11.03.2014 по 13.03.2014, тогда как с требованием о расторжении договора аренды комитет обратился к предпринимателю лишь 14.05.2014, то есть по истечении двух месяцев, а в арбитражный суд - 06.08.2014. Кроме того, с апреля 2014 года и по настоящее время ответчик сроков оплаты за пользование спорным имуществом не нарушал, более того, уплачивал необходимые денежные средства авансом.

Данные выводы сделаны на основе всестороннего и полного исследования доказательств по делу и с правильным применением норм материального права..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен спор о расторжении договора аренды в связи с наличием у арендатора задолженности по пеням, а не основного долга.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.06.2013 N Ф03-2493/2013 по делу N А51-23628/2012

"...В соответствии с пунктом 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2006 N 51, договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке при нарушении условий договора арендатором, а также если арендатор не внес арендную плату в течение любых двух месяцев независимо от ее последующего внесения.

06.08.2012 истец в адрес ответчика направил предупреждение от 03.08.2012 N 53/2-183467 о необходимости исполнения обязательств по оплате задолженности по пене в размере 22 694,47 рублей по договору аренды. Также в предупреждении указано, что в случае неоплаты задолженности в срок до 10.08.2012, договор аренды может быть досрочно расторгнут в соответствии с условиями пункта 5.1 договора.

13.08.2012 истцом в адрес ответчика направлено предложение от 10.08.2012 N 53/2-18-3605 о расторжении договора аренды в связи с неоднократным нарушением ответчиком условий договора.

Ненадлежащее исполнение ООО "Паритет-Волот" обязанности по своевременному внесению арендной платы, в результате которого у арендатора образовалась задолженность по пене в размере 22 694,47 руб., послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с исковыми требованиями о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Аналогичные положения согласованы сторонами в пункте 5.1 договора аренды.

Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судами выяснено, что Департамент обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений, ссылаясь на наличие у последнего задолженности по пене за период с 01.01.2011 по 31.07.2012.

Из оцененных судом актов сверки по оплате аренды за периоды с 01.01.2011 по 31.12.2011, с 01.01.2012 по 31.07.2012 следует, что ответчиком допускались как значительные, так и незначительные просрочки внесения арендных платежей; арендная плата за июль 2012 года внесена ответчиком 01.08.2012 с просрочкой в 22 дня. Однако Департамент обратился в арбитражный суд с иском 03.10.2012, то есть по истечении двух месяцев с момента, когда ответчиком исполнена обязанность по внесению арендной платы за июль 2012 года.

Проанализировав совокупность обстоятельств дела и, оценив представленные доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что разумный срок для предъявления исковых требований о расторжении договора аренды в порядке статьи 619 ГК РФ Департаментом пропущен.

При этом судами было учтено, что основанием предъявленного иска послужило наличие у общества задолженности по пене, а не основного долга.

Поскольку на момент предъявления иска задолженность по пене ответчиком была погашена и с требованиями о расторжении договора аренды Департамент обратился в арбитражный суд с пропуском разумного срока для такого обращения, то в удовлетворении данных требований судом было отказано правомерно на основании статьи 619 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012

"...Материалами дела подтверждено неоднократное, длительное, более двух лет неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами о взыскании задолженности по арендной плате. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.

Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.

Довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.

В пункте 23 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.11.2014 N Ф05-12439/2014 по делу N А41-63426/13

"...Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата перечисляется арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Как следует из представленного в материалы настоящего дела расчета задолженности (том 1 л.д. 8), арендатор своевременно не вносил арендную плату за второй и третий кварталы 2013 года.

Кроме того, ответчик не внес арендную плату за 1 и 2 кварталы 2014 года, при этом на 14.07.2014 просрочка составляла (т. 1 л.д. 182):

- за 1 квартал 2014 года - 121 день;

- за 2 квартал 2014 года - 29 дней.

Задолженность не погашена, более того, возникла также неуплата за 4 квартал 2014 г.

В соответствии с разъяснениями о практике применения норм права, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Поскольку иск заявлен арендодателем в разумный срок, то обстоятельство, что задолженность погашена, не лишает истца права на досрочное расторжение договора.

Поскольку невнесение арендной платы ответчиком подтверждено материалами дела, соответственно, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

Исходя из изложенного судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 117; Мы поможем в написании вашей работы!