Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора
В ст. 619 ГК РФ приведен конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать его расторжения. При этом данная норма содержит значительное количество оценочных понятий, например: "пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества", "существенно ухудшает имущество". В связи с этим возникает проблема: в каких случаях неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора, а в каких нет.
5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей основанием для расторжения договора, существует две позиции судов.
Позиция 1. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, отказывая в расторжении договора ввиду неуплаты арендатором коммунальных платежей, указал в том числе на то, что арендодатель в нарушение договора не выставил арендатору соответствующие счета.
Постановление ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КГ-А41/8080-10-П по делу N А41-2301/09
"...В обоснование требования о расторжении договора аренды Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. указал на систематическое нарушение ООО "Центр" условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года.
|
|
|
10 октября 2008 года индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. направил в адрес директора ООО "Евротехника" запрос о возможных нарушениях со стороны ООО "Центр" обязательств" по договору аренды от 19 апреля 2005 года (л.д. 62 т. 2).
В ответ на указанное письмо ООО "Евротехника" (предыдущий собственник спорного помещения) сообщило ИП Горбачеву А.В. о выявленных нарушениях ООО "Центр" условий договора аренды, имеющих систематический характер: задержка сроков оплаты за аренду; неоправданно затянутые сроки проведения оплаты за предоставление коммунальных услуг; задержка сроков оплаты за телефонные переговоры; неисполнение обязанностей по согласованию работ, проводимых по перепланировке и переоборудованию помещения; другие нарушения (письмо N 085-1 от 03 ноября 2008 года л.д. 85 т. 7).
Между тем задолженность по арендной плате ООО "Центр" полностью погашена. На момент вынесения судебного акта по делу арендатор устранил указанное нарушение договора.
Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию не имелось.
Ссылка индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. на неуплату ООО "Центр" коммунальных платежей (письмо от 04 июля 2007 года N 068/33, л.д. 84, т. 5), не может служить доказательством, подтверждающим систематическое нарушение условий договора по уплате арендной платы.
|
|
|
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Кроме того, по условиям договора аренды, денежные средства в счет оплаты коммунальных платежей перечисляются на расчетный счет арендодателя после выставления последним соответствующего счета. ИП Горбачев А.В. не представил доказательств выставления и получения ООО "Центр" такого счета.
Так как основания для расторжения договора отсутствуют, следует признать договор аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года действующим (не расторгнутым)..."
Позиция 2. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей является основанием для расторжения договора.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо указал, что неуплата коммунальных платежей является существенным нарушением договора, а также на то, что договор содержал условие о праве арендодателя отказаться от договора при неисполнении арендатором данной обязанности.
|
|
|
Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2008 по делу N А35-2373/08-С12
"...Решением Арбитражного суда Курской области от 18.07.2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Поскольку истцом не были представлены доказательства изменения порядка расчета размера арендной платы после 30.10.2006 года, с требованием о внесении изменений в договор аренды, в соответствии со статьей 450 ГК РФ, истец в суд не обращался, а по иным основаниям договор не наделяет арендодателя (или его правопреемника) правом в одностороннем порядке изменять размер арендных платежей, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания действий ответчика нарушением условий договора аренды в данной части.
Пунктом 2.2.6 договора предусмотрено, что арендатор обязуется оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что отсутствие отдельного договора на оплату коммунальных услуг, само по себе, существенным нарушением условий договора аренды не является, так как при этом арендодатель не лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора.
|
|
|
В то же время неуплата или неоднократное неисполнение в срок обязательств по оплате арендных платежей, а также неисполнение обязательств по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг в силу положений ч. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 5.3 договора являются существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения.
Таким образом, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком оплаты коммунальных платежей за указанный период, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о наличии существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды, что явилось основанием для его досрочного расторжения..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 105; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!