Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 10 страница

Московский округ

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что одним из оснований для расторжения договора суд признал проведение арендатором перепланировки помещения без разрешения компетентного органа.

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2013 N Ф05-16367/2013 по делу N А40-3928/13

"...Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Истец обратился к ответчику с требованием от 14.11.2011 N Т95/12-30 об устранении нарушений договора, а в случае отказа от их устранения - с предложением расторгнуть договор аренды; в установленный срок - 30 дней ответчик требование не исполнил.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

Поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

В данном случае заявленные требования о расторжении вышеназванного договора аренды обоснованно подлежали удовлетворению в силу ст. ст. 450, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что одним из оснований для расторжения договора суд признал проведение арендатором перепланировки помещения без разрешения компетентного органа.

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2013 по делу N А40-3926/13-40-37

"...Суды установили, что в 2007 году ответчик без согласования с арендодателем произвел переоборудование части помещений здания, а именно: перепланировку шкафов и служебных помещений вокруг спальни на втором этаже (помещение N 15 согласно поэтажному плану БТИ); перепланировку гостиной на первом этаже с санузлом и коридором (помещения 4, 5 и 6 согласно поэтажному плану БТИ); перепланировку кабинета на первом этаже и примыкающих к нему помещений; перепланировка кабинета на первом этаже в спальню (помещение 10 на поэтажном плане), перепланировку помещения "а" в санузел и кладовку, возведение схода из трех ступеней. Ответчик факт указанных перепланировок не оспаривает.

В соответствии с пунктом 9.1 договора аренды предусмотрено, что при изменении объекта аренды без согласия арендодателя последний вправе рассчитывать на то, что произведенные арендатором изменения, не ухудшающие потребительские свойства объекта аренды, перейдут к арендодателю безвозмездно при прекращении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Истец 27.12.2012 г. обратился к ответчику с требованием об устранении нарушений договора, а в случае отказа от их устранения - с предложением расторгнуть договор аренды; в установленный срок - 30 дней ответчик требование не исполнил.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований исходили из того, что истцом не представлено доказательства того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.

Вместе с тем правильно установив фактические обстоятельства, суды пришли к ошибочным выводам, а именно:

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого жилого помещения представляет в том числе заявление о его переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на соответствующее жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, его технический паспорт (статья 26 Жилищного кодекса).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

Поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение схода из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

Поскольку судами все юридически значимые для данного спора обстоятельства установлены, однако нормы права применены неверно, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для направления дела на новое рассмотрение, а в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принимает новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2015 по делу N А56-70302/2014

"...Согласно Договору, зарегистрированному 10.09.2007 в установленном порядке, и дополнительному соглашению от 13.06.2013 N 1 к нему Предприятие (арендодатель) обязалось предоставить Центру (арендатору) во временное владение и пользование на срок до 30.04.2017 помещения, а последнее - перечислять арендную плату в размере 290 000 руб. ежемесячно до десятого числа месяца следующего за оплачиваемым.

Договором предусмотрено, что арендатор вправе производить дополнительные работы по отделке, текущему ремонту помещений (подпункт 2.3.2); при этом арендатор обязан поддерживать помещения в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт за свой счет, не производить работ в помещениях, которые могли бы нарушить их конструктивную целостность и здания в целом (подпункт 2.4.5); соблюдать установленные санитарные и противопожарные правила (подпункт 2.4.7); немедленно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии и ином ухудшении помещений (подпункт 2.4.9).

Предприятие 01.08.2014 направило Центру предупреждение об исполнении обязательств по Договору, в котором ссылаясь на выявленную самовольную перепланировку помещений и пункт 2.4.5 Договора, потребовало в тридцатидневный срок с даты получения указанного предупреждения привести помещения в первоначальное состояние и не позднее указанного срока сообщить арендодателю о дате и времени составления акта приемки выполненных работ.

Предприятие, ссылаясь на то, что Центр не привел помещения в первоначальное состояние, 03.09.2014 направило второму предложение о расторжении Договора.

Поскольку Центр отказался досрочно расторгнуть Договор, то Предприятие обратилось в арбитражный суд с указанным иском.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе дополнительное соглашение от 13.06.2013 N 1 к Договору, технический паспорт на вторичный объект недвижимости от 25.04.2007, план вторичного объекта недвижимости от 10.05.2007, кадастровые паспорта помещений от 31.03.2013, технические паспорта на помещения от 27.05.2014, пришел к обоснованному выводу о том, что, ответчик пользовался помещениями с существенными нарушениями Договора.

Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по Договору, соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, пришел к правильному выводу о том, что требования последнего о досрочном расторжении Договора и обязании Центра возвратить Предприятию помещения подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2011 по делу N А56-36532/2010

"...Иск по настоящему делу мотивирован неисполнением Фондом обязательств по названному договору аренды (арендованное здание поликлиники используется не в соответствии с его назначением (под стационар), в связи с чем произведено без согласия Общества переоборудование и перепланировка помещений; Фонд не обеспечил освобождение помещений в здании субарендаторами после отзыва согласия Общества на передачу арендованного имущества в субаренду).

Оценив обстоятельства дела и представленные доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая факт использования Фондом арендованного здания под стационар, связанный с перепланировкой, переоборудованием помещений и сантехники без согласия арендодателя в нарушение пункта 3.2.5 договора аренды, при наличии уведомления Общества о намерении расторгнуть спорный договор, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь вышеизложенными нормами, правомерно удовлетворили иск..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.08.2017 N Ф08-4490/2017 по делу N А32-36462/2016

"...Иск обоснован ссылками на положения статьей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован существенным нарушением обществом договорных обязательств, выразившимся в перепланировке нежилых помещений без согласия арендодателя. Данное нарушение является основанием как для взыскания с арендатора штрафа, так и для досрочного расторжения договора аренды (пункты 2.4.2, 2.4.8, 4.2 и 5.3).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).

Основанием для обращения учреждения в суд с требованием о расторжении договора аренды от 01.08.2007 N 5 послужило нарушение обществом обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.8, которым установлен запрет на производство арендатором перепланировок и переоборудования нежилых помещений без письменного согласия арендодателя.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что ответчик осуществил перепланировку нежилых помещений в отсутствие письменного согласия арендодателя и согласования с уполномоченными органами. Факт существенного нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке (самовольная перепланировка, пункты 2.4.8, 5.3), доказан материалами дела (акты проверок от 23.06.2015 и от 25.01.2016, техническое заключение от 18.02.2016). Общество неоднократно уведомлялось о необходимости приведения в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений в соответствии техническим паспортом от 20.11.2006 (письма от 04.12.2015 N 01-10/001-1172, от 15.03.2016 N 01-10/001-210, от 27.05.2016 N 01-10/001-462; т. 1, л.д. 75, 76, 88, 89, 91). В уведомлении от 01.09.2016 N 01-10/001-798 обществу предложено расторгнуть договор аренды в связи с незаконной перепланировкой и уплатить штраф за нарушение условий пункта 2.4.8 договора аренды (т. 1, л.д. 93-96). Вместе с тем допущенные арендатором существенные нарушения договорных обязательств не устранены им в полном объеме в разумный срок, что подтверждается актом осмотра нежилых помещений от 18.01.2017 (т. 1, л.д. 263-279).

С учетом установленных обстоятельств и представленных в дело доказательств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований учреждения о расторжении договора от 01.08.2007 N 5 и освобождении обществом арендуемых нежилых помещений.

Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования представленных сторонами (имеющихся в деле) доказательств, их правовой оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к противоположным выводам. Самовольная перепланировка арендатором нежилых помещений в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, признана судами первой и апелляционной инстанций существенным нарушением договорных обязательств, влекущим досрочное расторжение договора от 01.08.2007 N 5 и возврат нежилых помещений арендодателю. Исходя из представленных в дело доказательств, оснований для иных правовых выводов не имеется.

С учетом изложенного Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено..."

Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что арендодатель давал согласие на проведение капитального ремонта лишь с условием о получении соответствующего согласования с органами архитектуры и градостроительства. В его отсутствие проведенный ремонт суд посчитал выполненным без согласия арендодателя.

Постановление ФАС Уральского округа от 23.06.2010 N Ф09-4275/10-С6 по делу N А60-48130/2009-С12

"...Разрешая спор, суды установили, что в п. 3.2.7 договора аренды от 14.06.2006 N 1-771 сторонами определено, что арендатор обязуется не производить перепланировок, переоборудования, капитального ремонта и других неотделимых улучшений объекта без письменного согласования с арендодателем.

Из представленного в материалы дела письма Комитета от 03.08.2006 N 549, адресованного обществу "ИСУП", усматривается, что последнему разрешено произвести перепланировку и капитальный ремонт арендованного объекта после согласования с Управлением архитектуры и градостроительства (л. д. 66).

Доказательств того, что указанная перепланировка и капитальный ремонт спорного объекта недвижимости были произведены с согласия Управления архитектуры и градостроительства, ответчиком не представлено, оформленная в установленном законом порядке разрешительная документация на проведение данных работ отсутствует.

С учетом изложенного суды пришли к верному, выводу о нарушении обществом "ИСУП" п. 3.2.7 договора аренды от 14.06.2006 N 1-771 и правомерно расценили данное нарушение как существенное, то есть не получение в установленном порядке соглашения арендодателя на проведение капитального ремонта и перепланировки.

Поскольку общество "ИСУП" не привело спорные нежилые помещения в первоначальное положение, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно расторгли договор аренды от 14.06.2006 N 1-771 и обязали ответчика освободить арендованные им помещения..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 120; Мы поможем в написании вашей работы!