Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-7477/11 по делу N А40-75598/10-37-630

"...В связи с ненадлежащим исполнением лизингополучателем обязанности по внесению лизинговых платежей за период март - май 2010 года лизингодатель, воспользовавшись предусмотренным договором правом на односторонний отказ от исполнения договора, направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора с 26.05.2010, о погашении задолженности и возврате предмета лизинга.

Невыполнение ответчиком требования о возврате предмета лизинга, послужило основанием для обращения ЗАО "Клиентская Лизинговая Компания" в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" лизингополучатель обязан выплачивать лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором финансовой аренды.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге") лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга.

По условиям договора лизинга (пункты 9.4.7, пункт 9.4 в редакции дополнительного соглашения N 1к от 10.02.2009) лизингодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив лизингополучателя, если лизингополучатель допускает просрочку уплаты лизинговых платежей на 31 календарный день.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суды установили, что на момент направления истцом уведомления о расторжении договора большая часть лизинговых платежей - 98% была уплачена, имевшуюся задолженность лизингополучатель оплатил в добровольном порядке.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что остался невыплаченным лишь один платеж на сумму 81 667 рублей 34 копейки за июнь 2010 года, суды пришли к правильному выводу о том, что требование о возврате предмета лизинга по мотиву прекращения договора, не подлежит удовлетворению.

Учитывая характер допущенного лизингополучателем нарушения и принятые им меры по его устранению, а также отсутствие для лизингодателя негативных последствий, вызванных несвоевременной уплатой лизинговых платежей, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия прекращения договора, суды обоснованно не приняли во внимание наличие формальных условий для одностороннего расторжения договора лизинга, как не отвечающее целям договора и принципу разумного осуществления гражданских прав..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2006 по делу N А56-48282/2005

"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к сельскохозяйственному огородническому кооперативу "Опора" (далее - СОК "Опора") о взыскании 3944 руб. 67 коп., из них: 2444 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате и 1500 руб. 26 коп. пеней за просрочку платежа и расторжении договора аренды земельного участка от 06.10.97 N 18-ЗК000687.

Суд первой инстанции правомерно на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил уточненные исковые требования в части взыскания задолженности в сумме 879 руб. 08 коп. с учетом погашения части задолженности ответчиком, а также взыскал предусмотренную договором неустойку за просрочку платежа.

С учетом незначительной суммы оставшейся задолженности суд первой инстанции отказал в иске в части расторжения договора. У суда кассационной инстанции не имеется оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств. Допущенные арендатором нарушения условий договора не являются существенными, доказательств того, что арендатор ранее неоднократно допускал подобные нарушения, в материалах дела нет..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9906/09-С6 по делу N А07-7269/2009

"...Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии задолженности по уплате арендных платежей, изменил решение в этой части, взыскав с ответчика в пользу министерства задолженность по договору N 1 в сумме 29 906 руб. 19 коп. и по договору N 2 - в сумме 22 556 руб. 68 коп.; решение суда в части отказа в расторжении указанных договоров оставил без изменения.

Установив наличие у ответчика неисполненной надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей за 2008 год, апелляционный суд взыскал указанные суммы с общества.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что образовавшаяся у ответчика задолженность по арендной плате является незначительной и не может быть признана существенным нарушением обществом условий договоров.

Принимая во внимание, что в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что в результате допущенной ответчиком задолженности по уплате арендных платежей и несоблюдения других требований законодательства министерству причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи лесных участков в аренду, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорных договоров.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10621/12 по делу N А40-27268/11-53-233

"...Открытое акционерное общество "Центральный научно-исследовательский текстильный институт" (далее - ОАО "Центральный научно-исследовательский текстильный институт") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремекс Лтд" (г. Москва) (далее - ООО "Ремекс Лтд") о расторжении договора аренды от 30.09.1997 N 01-3/1364.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Судебные инстанции установили, что истец в нарушение условий спорного договора аренды прекратил допуск ответчика к арендованным помещениям, передал их в аренду третьим лицам, лишил ответчика возможности пользоваться переданными по договору от 30.09.1997 N 01-3/1364 помещениями, в связи с чем ответчик был вправе на основании статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации приостановить исполнение своих обязательств по внесению арендной платы. При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям.

Аргументы заявителя были предметом рассмотрения судами и им дана надлежащая правовая оценка не только в рассматриваемом деле, но и в других делах с участием этих же сторон по спорному договору..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу N А40-27268/11-53-233

"...Ссылаясь на пункт 5.3 договора, указывая на невнесение в течение более 3-х месяцев ответчиком арендных платежей и наличием у него задолженности перед истцом по арендной плате, что является основанием для расторжения арендодателем договора аренды, истец 08.09.2010 г. (исх. N 1-07/300) направил в адрес ответчика соглашение о расторжении спорного договора аренды, которое было оставлено ответчиком без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО "ЦНИТИ" в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

Судами также установлено, что с 27.10.2009 г. истец в нарушение условий договора и требований закона прекратил доступ работников ООО "Ремекс Лтд" в арендуемые им помещения и передал их в аренду третьим лицам.

В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд, установив по настоящему делу, что арендодатель в нарушение ст. 310, 432, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора установил пропускной режим в здание, нежилые помещения сдал в аренду другим пользователям, тем самым лишил ответчика возможности пользоваться нежилыми помещениями, пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса РФ, для досрочного расторжения договора.

Арбитражными судами правильно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, всесторонне исследованы доказательства, им дана правовая оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ и сделан правильный вывод по спору..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.10.2014 N Ф07-7760/2014 по делу N А56-71298/2013

"...Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерКом", место нахождения: 195253, Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 55, ОГРН 1057811255094, ИНН 7842316953 (далее - Общество), о взыскании 472 938 руб. 29 коп., в том числе 327 383 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013 в соответствии с договором от 24.06.2009 N 00/ЗК-04745 аренды земельного участка и 145 554 руб. 31 коп. пеней за период с 11.04.2012 по 08.11.2013; расторжении договора аренды.

Поскольку Общество до принятия судом решения платежным поручением от 31.01.2014 N 1 перечислило КУГИ денежные средства в сумме 475 000 руб. в счет оплаты задолженности по договору аренды, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований в этой части.

Статьей 614 Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из указанных правовых норм, определяющих содержание договора аренды, суды правомерно посчитали, что обязательства сторон по договору аренды являются встречными.

Как выяснено судебными инстанциями в процессе рассмотрения дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-22260/2012 установлено, что фактически земельный участок, являющийся предметом аренды по договору от 24.06.2009 N 00/ЗК-04745, в состоянии, соответствующем условиям договора, не был передан арендатору, поскольку участок фактически не освобожден предыдущим арендатором - Красногвардейской районной общественной организацией Санкт-Петербурга - местным отделением Всероссийского общества автомобилистов. При рассмотрении настоящего дела КУГИ также не отрицал, что на земельном участке находятся гаражи.

С учетом данного обстоятельства суды пришли к правильному выводу, что несвоевременное перечисление арендатором арендной платы в данном случае не может расцениваться как такое нарушение условий договора, которое в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации может повлечь расторжение договора по требованию арендодателя, поскольку несоблюдение сроков внесения арендной платы обусловлено ненадлежащим исполнением арендодателем обязанности передать имущество..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.07.2011 по делу N А32-31085/2010

"...Поскольку общество, в силу допущенных предпринимателем нарушений договорных обязательств, выразившихся в ограничении доступа в помещения и неисполнении обязанности по их предоставлению во владение и пользование арендатора, не имело возможности использования арендуемого имущества в соответствии с его целевым назначением в период с августа по октябрь 2010 года, у него не наступила обязанность по внесению арендной платы (пункт 2 статьи 328, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, выводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды применительно к пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2010 по делу N А32-15944/2009

"...Индивидуальный предприниматель Лоншакова В.А. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Интерлайн" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 01.01.2008 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 128.

Решением от 04.11.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.02.2010, в удовлетворении иска отказано, поскольку суды не усмотрели оснований для расторжения договора. Неуплата ответчиком арендной платы обоснована тем обстоятельством, что истец после государственной регистрации договора аренды лишил арендатора доступа к арендованному имуществу. Апелляционный суд мотивировал судебный акт ссылкой на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 328 Кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций указали, что факт лишения арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом (после его сообщения о намерении производить оплату за использование помещений только с 30.10.2008) косвенно подтверждается письмом предпринимателя от 11.01.2009, в котором указано на принятие истцом мер по сохранности имущества ответчика.

Стороны в судебном заседании прояснили, что арбитражный судом рассматривается иск предпринимателя к обществу о взыскании платы и неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями (в том числе до государственной регистрации договора), а также иск общества к предпринимателю об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом.

При указанных обстоятельствах предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебных актов кассационная инстанция не находит..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2796/10-С6 по делу N А07-14098/2009

"...Министерство лесного хозяйства в лице государственного учреждения "Абзелиловское лесничество" направило обществу "Лесхоз" уведомление от 23.03.2009 N 14 о нарушении сроков внесения платежей за пользование лесным фондом и неполном расчете с бюджетом (т. 1, л. д. 25 26). В претензионном письме от 30.04.2009 N 08/1889 Министерство лесного хозяйства также уведомило общество "Лесхоз" о наличии у последнего задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 27, 28).

При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды от 22.11.2007 за 1, 2 квартал 2009 года в размере 338 345,05 руб.

Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 22.11.2007, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии условий, предусмотренных п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой Министерство лесного хозяйство просило расторгнуть договор. Как указал суд, материалами дела подтверждается, что ответчик уплачивал арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме, в то время как названной правовой нормой предусмотрено такое основание для расторжения договора как невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено..."

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что на момент рассмотрения спора арендатор полностью оплатил задолженность по арендной плате. По вопросу о возможности расторжения договора в случаях, когда арендатор исполнил нарушенное условие договора в разумный срок или до принятия решения по делу, см. п. 7 материалов к ст. 619 ГК РФ.

Постановление ФАС Центрального округа от 05.12.2012 по делу N А08-1033/2012

"...Как следует из материалов дела, задолженность по арендной плате образовалась в результате неоплаты ответчиком арендной платы в повышенном размере, долг составляет разницу между суммой арендной платы в повышенном размере и суммой первоначальной арендной платы, то есть ответчик уплачивал арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме.

Внесение арендной платы в установленные договором сроки, но не в полном объеме, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды, исходя из положений ст. 619 Гражданского кодекса РФ и условий договоров аренды.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На момент рассмотрения настоящего спора по существу ответчик полностью оплатил задолженность, т.е. нарушения, послужившие основанием для обращения истца с настоящим иском, устранены в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не являются существенными, поскольку арендная плата вносилась ответчиком, хотя и не в полном объеме, и ее частичная неуплата не может быть приравнена к невнесению арендной платы, определенной п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 102; Мы поможем в написании вашей работы!