Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 29.04.2009 N ВАС-4895/09 по делу N А5-622/08-С4

"...Предприниматель обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу "Сахалин" о расторжении договора аренды недвижимости от 01.04.2005 N 93 и возврате арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.08.2008 иск предпринимателя удовлетворен, в удовлетворении встречного искового требования отказано.

Договором предусмотрен запрет на передачу арендатором помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.8).

Установив факт пользования арендованным имуществом с нарушением условий договора, состоящим в сдаче имущества в субаренду на новый срок без согласия арендодателя, суды в силу статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) посчитали требование предпринимателя о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению. Вследствие этого суд на основании статьи 622 Кодекса обязал общество "Сахалин" вернуть арендуемое имущество истцу..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу N А43-19271/2007-12-451

"...В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.

В рассматриваемом случае Давыдова Е.А. передала право аренды спорного имущества в общее имущество участников простого товарищества, не получив согласия арендодателя на совершение данной сделки. В результате передачи права аренды в общее имущество ООО "Цезарь" получило право пользования арендованным помещением (пункт 3 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации) наравне с предпринимателем Давыдовой Е.А., что существенно нарушает условия договора аренды от 29.07.2004 N 80, поскольку при заключении сделки КУМИ наделило правом пользования арендованной недвижимостью исключительно арендатора.

В соответствии с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения сделки..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2009 N А19-9501/08-46-Ф02-1408/09 по делу N А19-9501/08-46

"...На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 названного Кодекса).

Указанная норма права обеспечивает права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.

Согласно пункту 2.4.12 договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 арендатору запрещено сдавать "объект" (предмет договора аренды) в субаренду без согласия арендодателя.

В полном соответствии с материалами дела арбитражными судами установлено, что часть спорного нежилого помещения фактически была передана ответчицей без согласия арендодателя третьим лицам, и последние имели возможность пользоваться данным помещением.

Перечень оснований расторжения договора аренды, установленный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При таких обстоятельствах, в силу норм статей 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 и возврата имущества собственнику - администрации г. Шелехова..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2015 по делу N А13-17690/2014

"...Согласно пункту 25 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае однократного невнесения или неполного внесения арендной платы.

Суды на основании материалов дела установили, что обязательство по внесению арендной платы по сроку уплаты 10.09.2014 исполнено предпринимателем Лобановым Д.С. платежными поручениями от 17.12.2014 N 639, от 19.12.2014 N 213 с существенным нарушением срока платежа.

В связи с этим суды пришли к правильному выводу о том, что решение Департамента от 24.09.2014 N 1030 о расторжении договора аренды лесного участка от 21.07.2014 N 09-01-05/68-2014 является законным и обоснованным.

Податель жалобы считает, что пункт 25 договора противоречит пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, поскольку законом в качестве основания для расторжения договора предусмотрено невнесение арендной платы более двух раз подряд, а не однократное невнесение, что не может быть изменено сторонами договора.

Кассационная инстанция отклоняет данный довод жалобы, поскольку в части 2 статьи 619 ГК РФ указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора.

В рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены судебных актов..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2013 по делу N А56-25817/2012

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.11.1999 заключили на 5 лет договор N 11-А284811 аренды помещения площадью 99.8 кв. м, расположенного по указанному выше адресу.

Дополнительным соглашением от 04.02.2003 N 2 срок действия договора увеличен до 10 лет.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

На основании пункта 5.3.2 при возникновении у арендатора трехмесячной задолженности по арендной плате независимо от ее последующего внесения договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2006 по 30.06.2012, обратился в арбитражный суд.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Поскольку арендатор не исполнил обязанность по своевременному перечислению арендной платы за спорный период, оставил без ответа претензию арендодателя, суд первой инстанции, руководствуясь условиями договора и положениями статьи 619 ГК РФ, правомерно удовлетворил требование Комитета о расторжении спорного договора..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2014 по делу N А63-12296/2013

"...Как видно из материалов дела, 30.11.1998 Ставропольский государственный университет (правопредшественник университета; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды кафе "Студенческое" N 32, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях долгосрочной аренды одноэтажное здание - кафе "Студенческое" площадью 334,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5, с прилегающей территорией для последующего использования - под быстрое общественное питание.

Пунктами 6.2.1 и 6.2.5 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор использует помещение в целом или его части не в соответствии с договором аренды или арендатор сдал имущество в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.

В 2013 году Управление по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Ставропольского края (далее - прокуратура) на основании обращения университета провело проверку законности использования помещения студенческой столовой - под размещение кафе "Флора-Бургер", в результате которой выяснено, что в январе 2012 года и в январе 2013 года общество заключило договоры субаренды спорного помещения с индивидуальными предпринимателями Томрис Д. и Томрис И.Г. без согласия университета.

Необходимость использования спорных помещений для организации питания обучающихся и сдача арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя послужили основанием для обращения университета с исковым заявлением.

Согласно пункту 2 статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Следует учитывать, что пункт 2 статьи 619 Кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Таким образом, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением его условий.

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2014 N Ф09-6047/14 по делу N А07-629/2014

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании ст. 74, 78 Лесного кодекса Российской Федерации и протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды лесного участка от 05.09.2012 N 11 подписан договор аренды лесного участка N 11 (рекреационная деятельность) от 05.09.2012.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы министерство направило в адрес общества претензию от 30.06.2012 N 69 с требованием о погашении задолженности за период с 01.01.2013 по 30.06.2013 в сумме 162 883 руб. 20 коп. и пени в сумме 29 318 руб. 98 коп. в течение 15 дней с момента получения претензии.

Данная претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для направления министерством арендатору уведомления от 27.11.2013 N 136 об уплате задолженности и расторжении договора аренды по истечении срока 06.12.2013. Однако требования министерства о погашении задолженности по арендной плате и добровольном расторжении договора оставлены обществом без ответа.

Наличие задолженности по арендной плате по договору аренды лесного участка от 05.09.2012 N 11, оставление без ответа и удовлетворения предложения министерства о расторжении договора послужили основанием для обращения министерства в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Поскольку Лесной кодекс Российской Федерации не содержит конкретного перечня оснований для расторжения договора аренды лесного участка, то с учетом положений ст. 3, 9 Лесного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям применимы нормы гражданского и земельного законодательства о досрочном расторжении договора аренды.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что в п. 6 договора аренды лесного участка от 05.09.2012 N 11 стороны определили обязанность ответчика как арендатора вносить арендную плату в размере и сроки, установленные договором. Согласно п. 7.1.1 договора аренды неисполнение условий договора, указанных в п. 6 договора, независимо от размера нарушения признается существенным нарушением договора. На основании п. 8.3.5 договора аренды договор подлежит расторжению в одностороннем порядке арендодателем в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе невнесения более одного раза подряд арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.

Оценив условия договора аренды в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что арендатор добровольно принял на себя риски последствий своего негативного поведения, связанного с неоплатой арендной платы, признав существенность такого нарушения по условиям договора.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2014 N Ф09-4217/14 по делу N А71-6293/2013

"...В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Оценив договор аренды земельного участка от 15.11.2006 N 779/06-180-ЗУ в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе п. 6.3.1 и 6.3.2, суды установили, что стороны спора пришли к соглашению о том, что основанием для расторжения договора является однократное нарушение срока внесения арендной платы независимо от ее последующего внесения и при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.1 договора.

Исследовав материалы дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе справку Управления Федерального казначейства по Удмуртской Республике от 19.12.2013, платежное поручение от 18.07.2013 N 81424001, суды установили, что за 2007 год арендные платежи уплачены 23.10.2007, денежные средства в сумме 350 руб. 00 коп. на указанный арендодателем счет не поступили, арендные платежи за 2011 и 2012 годы уплачены 18.07.2013.

Учитывая изложенные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что обществом "Пристань" допущены нарушения исполнения принятых на себя по договору аренды земельного участка от 15.11.2006 N 779/06-180-ЗУ обязательств в части внесения арендных платежей в установленные сроки и использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, что является достаточным основанием для расторжения договора по требованию арендодателя..."

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.10.2012 N ВАС-13866/12 по делу N А65-29285/2011

"...Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно в случаях аварийного состояния помещения или всего здания, необходимостью проведения капитального ремонта или реконструкции здания, а также в связи с необходимостью, не зависящей от воли арендодателя. О расторжении договора и освобождении помещений арендодатель должен уведомить арендатора не позднее, чем за 3 месяца.

Письмом от 26.07.2011 N 141 истец направил ответчику предложение о досрочном расторжении договора и освобождении помещений.

В ответном письме от 29.07.2011 N 267 ответчик отказался от досрочного расторжения договора и освобождения помещений, мотивировав это отсутствием необходимости в проведении ремонтных работ.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды сделали вывод о том, что при заключении договора стороны пришли к соглашению о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2.3 договора.

Истец воспользовался предусмотренным договором правом; надлежащим образом уведомил арендатора о расторжении договора аренды; ответчик спорные помещения не освободил, в связи с чем суды удовлетворили исковые требования..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2014 по делу N А45-18787/2013

"...При удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 450, 619 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо от 11.01.2002 N 66), условиями договора аренды и исходили из их правомерности.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

В пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

То обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в пункте 5.5 договора аренды сторонами согласована возможность расторжения договора в случае нуждаемости арендодателя в арендуемом объекте.

Судами верно отмечено, что преследуемые предприятием цели согласуются также с условием досрочного расторжения договора аренды, предусмотренным подпунктом "а" пункта 5.5 договора аренды.

Правильно истолковав условия договора аренды, учитывая осуществленную 22.07.2013 предприятием проверку торговых мест на соответствие транспортной безопасности и антитеррористической защищенности, а также результаты проведенного 24.06.2013 координационного совещания, которые подпадают под перечень условий договора, позволяющих его досрочно расторгнуть, суды сделали обоснованный вывод о наличии обстоятельств, свидетельствующих о нуждаемости истца в спорной производственной площади, и удовлетворили иск..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А32-8260/2013

"...Согласно пункту 7.2 договора аренды стороны допустили возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя, заявленному за три месяца до даты расторжения и освобождения имущества, в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, но не ранее окончания курортного сезона текущего года.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не все из которых касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно абзацу 6 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Поскольку абзац 6 статьи 619 Гражданского кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований, допускающих возможность расторжения договора аренды в соответствии с его пунктом 7.2 и статьей 619 Гражданского кодекса, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили обстоятельства включения в договор аренды по требованию собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, пункта 7.2, фактически допускающего возможность расторжения договора аренды по окончании любого курортного сезона, а также ответ предпринимателя на предложение предприятия о расторжении договора, не выяснили действительную волю сторон при заключении договора аренды.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью оценки условий договора с учетом обстоятельств его заключения и принятия на основании такой оценки и вышеприведенных указаний законного и обоснованного судебного акта..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 N Ф08-7856/2015 по делу N А32-1193/2015

"...Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сельхозбизнес" (далее - общество) о взыскании долга по договору от 01.10.2008 N 7700001141 аренды земельного участка за период с 01.10.2012 по 31.12.2014 в сумме 1 370 781 рубля 16 копеек, неустойки в размере 220 061 рубля 34 копеек, а также о расторжении данного договора.

Судебные инстанции установили, что с 01.10.2012 по 31.12.2014 общество не вносило плату за пользование земельным участком, вследствие чего образовалась задолженность в сумме 1 370 781 рубля 16 копеек.

Судебные инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, установили, что арендатор допустил просрочку внесения арендной платы с 01.10.2012 по 31.12.2014. Договором установлена обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала (пункт 3.6). С учетом изложенного судебные инстанции пришли к правильному выводу о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения.

Довод ответчика о том, что допущенное арендатором нарушение условий договора не может быть квалифицировано в качестве существенного, направлен на переоценку представленных в дело доказательств, что недопустимо в суде кассационной инстанции.

Исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд (в том числе и с учетом внесенного арендатором платежа за 1 квартал 2012 года), долг по договору аренды в заявленном истцом размере подтвержден материалами дела. Администрация также подтвердила соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10)..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2014 по делу N А32-31472/2013

"...Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014, требования удовлетворены. С общества в пользу администрации взыскано 35 514 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате. Договор от 17.06.2008 N 2500002227 расторгнут. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности иска администрации в части взыскания задолженности по договору аренды, которую взыскал с общества на основании статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса. По требованию о взыскании долга решение ответчиком в апелляционном порядке не обжаловалось. Требование о расторжении договора аренды от 17.06.2008 N 2500002227 удовлетворено судами в связи с существенным нарушением договорных обязательств ответчиком и соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора (письма от 29.03.2013 и от 11.04.2013).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Не может быть принят кассационной инстанцией и довод жалобы о нарушении судами, удовлетворившими требование администрации о расторжении договора аренды, принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Как видно из материалов дела, договор аренды от 17.06.2008 N 2500002227 заключен в целях эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - здания автогаража (пункт 1 постановления от 16.06.2008 N 1063, пункт 1.1 договора аренды). Право собственности на здание (литера Г) общей площадью 1875,8 кв. м в ст. Приазовской зарегистрировано в ЕГРП за обществом (запись регистрации N 23-23-36/004/2010-587 от 01.04.2010). Цель предоставления участка соответствует виду его разрешенного использования (графы 9 и 10 кадастрового плана от 13.09.2007 N 25-07/03-7118).

Однако то обстоятельство, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды. Данный вывод судов соответствует сложившейся арбитражной практике (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.03.2013 по делу N А74-3280/2012, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2014 по делу N А21-9410/2012, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2014 по делу N А32-21553/2013 и от 22.05.2014 N А32-31472/2013). Указанный вывод согласуется также с позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права и пришли к обоснованным выводам. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2014 по делу N А32-26888/2012

"...Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 27 мая 1998 года Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 939 предоставления земельного участка в пользование на условиях аренды (т. 1, л.д. 47 - 49). По условиям договора обществу на срок до 01.01.2047 передан в пользование земельный участок площадью 23 899 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санаторного комплекса по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 2. Участок предоставлен для использования в целях санаторно-курортной деятельности. Приведенное описание разрешенного использования земельного участка является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит (пункт 1.3). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала (пункт 2.3). Арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целями его предоставления (пункт 1.3 договора); обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка; при эксплуатации земельного участка соблюдать требования федерального законодательства и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельного участка (пункты 4.1, 4.2). В случае неуплаты арендной платы в течение двух кварталов либо использования участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке (пункт 5.1).

На указанном участке располагались четыре здания (здания спальных корпусов N 1 и N 2, административное здание, здание морга), находящиеся в собственности общества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2001 и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.01.2013 (т. 1, л.д. 79 - 82, 86 - 93).

Ссылаясь на частичное разрушение памятника культурного наследия и наличие задолженности по арендным платежам, департамент в письме от 22.06.2012 указал обществу на необходимость устранить допущенные (существенные) нарушения условий договора аренды (т. 1, л.д. 52 - 54).

31 июля 2012 года департамент направил в адрес общества предложение о расторжении договора аренды от 27.05.1998 N 939 с приложением соответствующего соглашения (т. 1, л.д. 38, 46).

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды общество не подписало, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требование арендодателя о расторжении договора, судебные инстанции исходили из доказанности администрацией оснований для такого расторжения в судебном порядке в связи с допущенным обществом существенным нарушением условий договора аренды (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). То обстоятельство, что на этом участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка. Данный вывод судов согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 118; Мы поможем в написании вашей работы!