Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя 8 страница



3.6. Вывод из судебной практики: Нецелевое использование арендованного недвижимого имущества является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения на основании ст. 619 ГК РФ.

 

Судебная практика:

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2007 по делу N А05-1673/2007

"...АОЗТ "Кортес" также считает, что существенных нарушений условий спорного договора не допущено, поскольку после заключения договора аренды необходимость в установке сетевого сервера в спорном помещении отпала, и все необходимое оборудование для организации в здании электронной связи в ноябре - декабре 2001 года было приобретено другим арендатором.

В обоснование иска ОАО "ИВЦ" указало на то, что по условиям договора помещение передано ответчику в аренду для установки сервера с целью обеспечения всего здания электронной связью, однако сетевой сервер не установлен, а АОЗТ "Кортес" сдает помещение в субаренду третьим лицам.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, в силу пункта 1 названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поскольку условие о целевом использовании арендованного помещения является существенным, суды правомерно удовлетворили иск о досрочном расторжении договора..."

 

Аналогичная судебная практика:

 

Акты высших судов

 

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 309-ЭС15-5820 по делу N А47-3598/2014

"...Согласно установленным судами обстоятельствам, на основании распоряжения от 01.11.2010 N 1252-р администрация заключила с предпринимателем договор аренды земельного участка от 01.11.2010 N 594, по условиям которого предоставила предпринимателю из земель населенных пунктов сроком до 01.11.2015 земельный участок с кадастровым номером 56:45:0101042:95 для размещения стоянки такси.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан обеспечить освоение участка в течение трех лет с момента его предоставления, использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

При исследовании представленных по делу доказательств суды сделали вывод об осуществлении арендатором деятельности, противоречащей условиям использования земельного участка, поскольку установили, что на протяжении длительного времени на арендуемом земельном участке располагался контейнер, из которого предпринимателем велась несанкционированная торговля продуктами питания.

Поскольку предприниматель не обеспечил освоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором, суды, руководствуясь статьями 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали доказанным наличие оснований для досрочного расторжения договора, удовлетворив требование администрации в указанной части.

Таким образом, оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации не имеется..."

 

Дальневосточный округ

 

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.11.2012 N Ф03-5468/2012 по делу N А51-15547/2011

"...В ходе проведения внеплановых проверок комиссией в составе представителей управления был установлен факт нецелевого использования переданных в аренду нежилых помещений - под магазин авто-, мототоваров, о чем составлены акты от 12.02.2010 N 74, от 23.03.2011 N 85 и от 09.09.2011 N 362/1.

09.08.2011 управление уведомило ответчика о нарушении им условий договора аренды в части нецелевого использования помещений, наличия суммы долга по арендной плате и просило устранить указанные нарушения в 10-дневный срок с момента получения уведомления, а в случае неустранения указанных обстоятельств, выразило намерение расторгнуть договор путем подписания соответствующего соглашения. Указанное предупреждение получено некоммерческим партнерством 12.08.2011.

Неисполнение ответчиком изложенных в предупреждении требований послужило основанием для обращения управления с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суды обеих инстанций с учетом положений статей 450, 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации сочли доказанным факт нецелевого использования ответчиком переданных ему в аренду нежилых помещений, в связи с чем пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды и удовлетворили иск в соответствующей части, обязав арендатора возвратить имущество со ссылкой на статью 622 Кодекса.

Отклоняя возражения о том, что использование арендованных помещений под магазин авто-, мототоваров соответствует уставной деятельности некоммерческого партнерства, арбитражные суды верно исходили из буквального толкования условий договора (пункты 1.1, 2.2.1), предусматривающих их использование лишь под "центр по возрождению духовности".

С учетом изложенного довод заявителя кассационной жалобы об использовании спорных нежилых помещений в соответствии с условиями сделки отклоняется судебной коллегией как направленный на переоценку установленных судами по делу обстоятельств..."

 

Западно-Сибирский округ

 

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.05.2015 N Ф04-19450/2015 по делу N А45-14712/2014

"...Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Казачья станица" (далее - ООО "Казачья станица") о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 N 5, обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 54:19:180601:73.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 450 - 453, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что спорный земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению.

Указывая на нецелевое использование земельного участка как существенного нарушения условий договора, судебные инстанции правильно исходили из следующего.

Истец указывал, что в целях продления договора аренды ООО "Казачья станица" в администрацию представлен план мероприятий по сохранению и развитию традиционного образа жизни СКО "Приобское", принятый на общем собрании СКО "Приобское" (протокол от 03.08.2012 N 2), оценивая который судебные инстанции обоснованно указали, что он свидетельствует лишь о том, что ООО "Казачья станица" в 2014 году совместно с РОО "Приобский казачий стан" должны создать инфраструктуру (электричество, вода, канализация, дороги и т.п.) для организации казачьего поселения.

План мероприятий по сохранению и развитию традиционного образа жизни казачьих обществ на земельном участке с кадастровым номером 54:19:180601:73 свидетельствует о том, какие именно мероприятия СКО "Приобское" и ООО "Казачья станица" совместно должны выполнить. Указанный план мероприятий не содержит сроков их выполнения, не утверждался в том же порядке, как предыдущий план 2012 года. Доказательств передачи казакам в пользование частей земельного участка, согласно указанному плану, в материалы дела не представлено.

Таким образом, доказательств того, что на спорном участке какую-либо деятельность осуществляют казаки, в материалы дела не представлено. Напротив, в материалы дела представлены пояснения истца с фотоматериалами о том, что на земельном участке не выявлено ведения какой-либо деятельности в соответствии с целевым использованием земельного участка.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ материалы дела, исходя из того, что доказательств целевого использования земельного участка до предъявления администрацией иска в суд, то есть в период с 2009 по 2014 год, ООО "Казачья станица" не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования..."

 

Московский округ

 

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А41-151/12

"...12.09.2011 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием исполнить условия договора, с предложением расторгнуть договор аренды и произвести оплату задолженности по арендной плате и пеней за просрочку уплаты арендных платежей.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора аренды, целевое назначение земельного участка - промышленное строительство.

Между тем, из материалов дела следует, что ответчик за разрешением на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию не обращался, разрешение ему на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.

Актом проверки Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, проведенной в период с 25.10.2010 по 11.11.2010, подтверждается факт строительства ответчиком на арендуемом земельном участке опасных производственных объектов (склада ГСМ, площадки малогабаритной нефтеперерабатывающей установки МНПУ-2С) без разрешения на строительство, эксплуатацию опасных производственных объектов и без разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию (т. 1, л.д. 60 - 90).

Постановлением судьи Шаховского районного суда Московской области от 18.11.2010 по делу N 5-45/2010 ООО "РУСЬ-ОЙЛ" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 9.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Как установлено судом общей юрисдикции, ответчик осуществляет эксплуатацию взрывопожароопасных производственных объектов: склада ГСМ, участка транспортирования опасных веществ и площадки малогабаритной нефтеперерабатывающей установки МНПУ-2С, расположенных по адресу: пос. Шаховская, ул. Волочановское шоссе, дом 16.

Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2011, а также использование земельного участка не по целевому назначению, чем предусмотрено договором, суды признали существенным нарушением условий договора и, руководствуясь ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили требования о расторжении договора аренды земельного участка N 76 от 11.12.2002..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 04.04.2012 по делу N А40-12596/11-64-102

"...Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ООО "Фактор-ФЗ" (арендатор) заключен договор аренды от 07.10.2002 г. N 1-881/02, сроком с 07.10.2002 г. по 28.04.2015 г.

По условиям указанного договора аренды ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 112,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Плющиха, д. 30 для использования под офис.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ и пп. 4.2.1 договора арендатор обязан использовать объект аренды исключительно по целевому назначению.

Департаментом имущества города Москвы проведена проверка использования помещения (акты осмотра имущества от 02.11.2009 г., от 15.09.2010 г., от 09.12.2010 г., л.д. 24 - 26), в результате которой установлено, что арендатор использует помещение не по целевому назначению - офис, а под сауну.

Согласно ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Как правомерно пришел к выводу суд первой инстанции, в данном случае имеет место нецелевое использование занимаемого помещения, то есть допущены существенные нарушения условий договора.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 21.10.2010 г. N 01-10/009689 с предложением в 14-дневный срок устранить допущенные нарушения либо расторгнуть договор. Ответчику было также сообщено, что в случае, если указанные нарушения не будет устранены в срок, истец обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении.

Судом первой инстанции установлено, что требование истца об устранении допущенных нарушений в 14-дневный срок не устранено, претензия оставлена без удовлетворения, что в силу ст. 452 ГК РФ дает право истцу требовать расторжения договора в судебном порядке..."

 

Постановление ФАС Московского округа от 29.04.2008 N КГ-А40/3240-08-П по делу N А40-42470/06-91-284

"...Согласно п. 2.3.2 договора "О создании Благотворительного детского медицинского Центра" от 16.01.93 г., который является неотъемлемой частью договора аренды N 0-1146/93 от 13.07.93 г., Апостольская Администратура приняла на себя обязательство осуществить реконструкцию здания, его полное оснащение и укомплектование в срок до 30.06.1994 г.

Согласно пункту 4 "а" спорного договора аренды арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1 договора и технической документации на него, то есть для использования помещений в целях создания Благотворительного детского медицинского центра для городского здравоохранения.

Судом установлено, что ответчик не использует спорное помещение по назначению, лечебное учреждение (Благоцентр), создававшееся с целью оказания квалифицированной помощи детям, страдающим патологией обмена веществ и нервной системы, медицинскую помощь не осуществляет; часть спорных помещений передана в субаренду сторонним организациям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что допущенные ответчиком нарушения договора аренды, являются существенными..."

 

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо оценил нецелевое использование имущества как существенное нарушение договора. При этом по условиям договора аренды такое нарушение являлось основанием для его расторжения.

 

Постановление ФАС Московского округа от 26.06.2006 N КГ-А40/5373-06 по делу N А40-84166/05-77-697

"...Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между сторонами был заключен договор от 15.08.2003 N 1-751/03 на аренду нежилого помещения площадью 93 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Астраханский пер., д. 5, стр. 1, на срок с 01.04.2003 по 31.03.2008 для использования под служебные цели (п. 1.3).

Пунктом 8.3 договора установлено, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в случае использования помещения не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора.

Претензия истца от 27.10.2005 об устранении допущенных нарушений оставлена ответчиком без удовлетворения.

Установив, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными, суд сделал правильный вывод о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с требованиями ст. ст. 619, 450 ГК РФ и выселении ответчика из занимаемых помещений, поскольку согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное помещение в освобожденном виде..."

 

Северо-Западный округ

 

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2013 по делу N А26-8488/2012

"...Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) с согласия собственника муниципального имущества и Общество (арендатор) заключили договор от 23.07.2005 аренды недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении Предприятия, в составе согласно приложению N 1 к договору в целях обеспечения потребителей на территории города Петрозаводска услугами электроснабжения сроком на 20 лет, исчисляемым с даты государственной регистрации договора.

В сентябре 2010 года проведена проверка использования арендуемого имущества, в ходе которой выявлено, что здания по указанным выше адресам используются Компанией. При повторной проверке, проведенной 02.02.2011, обнаружены те же нарушения.

В 2010 году Предприятие направляло Обществу требование устранить выявленные нарушения.

В письме от 04.02.2011 Предприятие повторно потребовало от Общества устранить нарушения договора аренды, выражающиеся в предоставлении имущества в пользование Компании.

В письме от 26.04.2012 N 187/Э Предприятие указало арендатору на выявленные факты использования помещений с нарушением условий договора и неустранение ответчиком данных нарушений, а также на несвоевременное внесение арендной платы; предложило расторгнуть договор аренды в части владения и пользования нежилыми помещениями, расположенными в г. Петрозаводске по адресам: ул. Мелентьевой, д. 5а; ул. Березовая аллея, д. 25б.

Предприятие, ссылаясь на то, что арендатор продолжает пользоваться переданными в аренду объектами недвижимости с нарушением условий договора от 23.07.2005, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 того же Кодекса, согласно пункту 1 части первой которой таким основанием является использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Кроме того, пунктом 3 статьи 615 упомянутого Кодекса арендодателю предоставлено право потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

Суды, установив, что здание по ул. Мелентьевой, д. 5 и часть нежилых помещений в здании распределительного пункта по ул. Березовая аллея, д. 25б Обществом не используются для обеспечения потребителей на территории города Петрозаводска услугами электроснабжения, а заняты сторонней организацией без согласия арендодателя и без заключения договора субаренды, пришли к правильному выводу о наличии предусмотренного законом основания для досрочного расторжения договора аренды от 23.07.2005 в части имущества, используемого не в соответствии с условиями договора и его назначением.

Довод Общества о недоказанности Предприятием существенности допущенных нарушений, как она определена в части второй пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно отклонен судом, так как в данном случае основанием для расторжения договора послужили обстоятельства, предусмотренные не подпунктом 1 пункта 2 названной статьи, а специальными нормами главы 34 Кодекса..."

 


Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 112; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:






Мы поможем в написании ваших работ!