Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 11.08.2011 N ВАС-10123/11 по делу N А24-3910/2010

"...Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая положения указанных норм права и условий пункта 1.5 договора, в соответствии с которым реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Коваленкова Л.А. в части внесения изменений в пункты 1.1, 1.2.1 договора..."

Определение ВАС РФ от 31.05.2010 N ВАС-6413/10 по делу N А82-4063/2009

"...Как установлено судами, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Черепинским Григорием Михайловичем (арендатором) 28.02.2001 заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 31.12.2011 для использования с целью размещения кафе.

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. приобрел право собственности на арендуемые помещения.

Считая, что увеличение Корюхиным В.В. размера арендной платы за пользование предоставленными по договору аренды нежилыми помещениями и произведенные в связи с этим регистрирующим органом действия по внесению соответствующей записи в государственный реестр незаконными, ООО "Компания Амур" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Кассационный суд правильно признал заявленное требование обоснованным.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, согласно пунктам 3.2, 3.3 и 3.4 договора аренды арендодателю предоставлено право изменять арендную плату в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Оплата по новой арендной ставке производится со дня, установленного постановлением мэра.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции верно указал на то, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату только при изменении ставок аренды муниципальной недвижимости (с учетом постановления мэра города Ярославля), так как сама по себе смена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий договора о цене.

Изменение же в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом произведено с нарушением условий договора аренды и положений статей 310, 424, пункта 3 статьи 614, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66

"...24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.

В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.

Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.

В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2011 по делу N А17-6844/2008

"...Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель-2 (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 30.12.2002 N 424, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 243,6 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Комсомольская, 10, для использования под аптеку.

С целью формирования социально-экономической инфраструктуры города арендодатель на основании решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 N 137 "Об арендной плате за нежилые помещения" в одностороннем порядке отдельным приложением к договору аренды установил арендатору коэффициент муниципальной поддержки 0,25, подлежащий применению к сумме, указанной в пункте 5.3.1 договора (пункт 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2008).

В результате приватизации арендуемого Предпринимателем-2 помещения право собственности на имущество перешло к истцу, о чем ответчик уведомлен письмом от 29.02.2008.

Ответчик освободил занимаемые помещения 24.06.2008.

Ввиду неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании долга и пени. При этом расчет суммы долга произведен истцом без учета коэффициента муниципальной поддержки 0,25.

В силу статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 1 статьи 424 указанного Кодекса указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждено, что приложением к договору N 424 Комитет в одностороннем порядке установил арендатору Жандармовой Е.А. коэффициент в размере 0,25. Документов, указывающих на отмену либо изменение данного коэффициента, в материалах дела не имеется. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований для исчисления арендной платы с применением коэффициента 1,0 (предусмотренного пунктом 5 решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 N 137) не имеется.

При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца обоснованно взыскано 27 744 рублей 39 копеек задолженности по арендным платежам за период с 13.02 по 24.06.2008, рассчитанной с применением коэффициента муниципальной поддержки 0,25..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2010 по делу N А82-4063/2009

"...Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (Комитет, арендодатель) и индивидуальный предприниматель Черепинский Григорий Михайлович (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 28.02.2001 N 8904-Г, по условиям которого во временное пользование арендатору переданы нежилые помещения подвала N 89-90 и первого этажа N 19 - 36 общей площадью 211,6 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, Кировский район, проспект Октября, дом 34/21, для использования под кафе.

На основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. в порядке приватизации стал собственником объекта недвижимости. Право собственности Корюхина В.В. зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2008 N 76 АА 664609).

В письме от 11.12.2008 Корюхин В.В. известил Общество об увеличении арендной оплаты до 2 203 200 рублей в год, или 183 600 рублей в месяц, с 01.01.2009 и о внесении в договор аренды соответствующих изменений.

УФРС 23.01.2009 по заявлению арендодателя внесло указанные изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 3.2, 3.3 и 3.4 договора от 28.02.2001 N 8904-Г арендодателю предоставлено право изменения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Разница в оплате по новой арендной плате производится со дня, установленного постановлением мэра.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций ошибочно посчитали, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату без учета постановления мэра города Ярославля, поскольку смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды. По правилам части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2 названной статьи). Соглашения по изменению условий договора, касательно увеличения размера арендной платы, стороны не достигли.

Корюхин В.В. изменил в одностороннем порядке размер арендной платы с 01.01.2009 с учетом ее рыночной стоимости в нарушение условий договора, поэтому действия УФРС по регистрации этих изменений, противоречат названному законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.08.2009 по делу N А82-14312/2008-72

"...Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель, далее - Комитет) и ЗАО "Патриот" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 06.03.2009 N 10867-Г, согласно которому арендатор принимает во временное пользование часть здания, состоящую из нежилых помещений N 1 - 17 общей площадью 246,5 квадратного метра первого этажа здания (литер А), расположенного по адресу: город Ярославль, улица Нефтяников, дом 32, корпус 2, для использования под склад (164,5 квадратного метра) и под офис (82 квадратных метра) (пункт 1.1 договора).

В пункте 3.1 упомянутого договора определен размер арендной платы, которая начисляется в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету составляет 364 761 рубль 60 копеек (с учетом НДС) в год или 30 396 рублей 80 копеек (с учетом НДС) в месяц.

В силу пункта 3.2 договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра города Ярославля. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы (пункт 3.3 договора).

Срок договора установлен с 01.02.2006 по 31.01.2016 (пункт 7.1 договора).

Договор аренды 23.05.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с постановлением мэра города Ярославля от 22.01.2007 N 178 размер арендной платы с 01.01.2007 составил 426 307 рублей 98 копеек в год (с учетом НДС) или 35 525 рублей 67 копеек в месяц (с учетом НДС).

Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением "аренда" (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).

Дворсон А.Р. уведомлением от 22.11.2007 известил ЗАО "Патриот" о повышении арендной платы за аренду указанного объекта недвижимости с 01.02.2008 до 70 000 рублей в месяц в связи с повышением тарифов на коммунальные услуги.

Из документов, представленных в материалы дела, следует, что Общество регулярно вносило арендную плату в размере 30 106 рублей 50 копеек (без учета НДС). Арендная плата за октябрь 2008 года уплачена ответчиком в том же размере.

Посчитав, что Общество не доплатило 39 893 рубля 50 копеек арендной платы за октябрь 2008 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 1 статьи 617 Кодекса установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).

Согласно материалам дела контрагенты не пришли к соглашению об изменении размера арендной платы, и Предприниматель увеличил ее размер в одностороннем порядке. Однако смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2011 по делу N А19-12466/10

"...Ссылаясь на отказ ответчика внести изменения в договор аренды, ИП Бровченко Ю.О. обратился в суд с настоящим иском.

Правовым обоснованием заявленных требований указаны статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Как верно указал суд апелляционной инстанции, существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, не установлено, поскольку, покупая арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 15.02.2019 и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ООО "Время". Это дает основание полагать, что ИП Бровченко Ю.О. был согласен на все условия заключенного договора..."

Дальневосточный округ

Примечание: Отказывая в удовлетворении требований о внесении изменений в договор, суд указал в нижеприведенном Постановлении, что смена собственника не является существенным изменением обстоятельств в понимании ст. 451 ГК РФ.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.09.2004 между открытым акционерным обществом "Согжой" (далее - ОАО "Согжой", арендодатель) и ООО "Согжойторг" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании торгового центра (помещения NN 1 - 3, 9 - 13, 16 - 48 по техническому паспорту), расположенные по адресу: г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б, общей площадью 1131,2 кв. м, основной - 958,9 кв. м.

22.05.2007 между ОАО "Согжой" (продавец) и предпринимателями С.А. Кужим, Л.А. Коваленковой (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателей, а покупатели принять и оплатить нежилые помещения NN 1 - 5, 8 - 40 общей площадью 1409,1 кв. м, расположенные на первой этаже здания торгового центра, находящегося по адресу г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б.

Отказывая в удовлетворения требования истца о внесении изменений в пункты 1.1, 1.2.1, 3.1 договора, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 450 - 452 ГК РФ, а также пунктом 5.1 договора, согласно которому договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон, исходил из того, что спорный договор не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчиков заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке и, кроме того, не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.04.2010 N 1074/10.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Учитывая положения указанных норм права и условий пункта 1.5 договора, в соответствии с которым реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части внесения изменений в пункты 1.1, 1.2.1 договора..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2017 N Ф05-9388/2017 по делу N А40-53871/2015

"...При рассмотрении спора судами установлено, что 23.03.1994 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) и АО "Строительство и Сервис" (арендатор) заключен договор аренды N 12/163-59/15, по условиям которого арендатору передано в пользование нежилое помещение общей площадью 147,9 кв. м по адресу: г. Москва, Газетный пер., д. 3, стр. 1, сроком по 31.08.2042.

В соответствии с договором от 15.12.2002 N 12/В права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды перешли от ЗАО "Строительство и Сервис" к ООО "Ванлизингэкспозито".

На основании дополнительного соглашения от 06.03.2009 N Д-30/38-1 права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий" (ФГУП "ФТ-центр").

ТУ Росимущества в г. Москве уведомлением от 23.12.2014 N И22-09/24199 сообщило ООО "Ванлизингэкспозито", что в соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в г. Москве от 24.09.2014 N 885 "О дальнейшем использовании федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Газетный пер., д. 3, стр. 1", а также актом приема-передачи, утвержденным 14.10.2014, прекращено право хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-центр" в отношении арендуемого помещения, помещение передано в государственную казну Российской Федерации.

ООО "Ванлизингэкспозито" в ответ на указанное уведомление сопроводительным письмом, полученным ТУ Росимущества в г. Москве 10.02.2015, направило Управлению проект дополнительного соглашения для внесения изменений в договор в части наименования арендодателя и его реквизитов.

Поскольку дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано, ООО "Ванлизингэкспозито" обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно пункту 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку право хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-центр" в отношении арендуемого истцом имущества прекратилось, права арендодателя по договору аренды от 23.03.1994 N 12/163-59/15 перешли к ТУ Росимущества в г. Москве, как к уполномоченному государственному органу по распоряжению государственным имуществом. При таких обстоятельствах требования ООО "Ванлизингэкспозито" как арендатора о внесении в договор аренды сведений в части наименования арендодателя являются правомерными, а уклонение от внесения таких сведений в договор аренды нарушает права истца на приведение договорных отношений в соответствие с требованиями закона..."

Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2010 N КГ-А40/714-10 по делу N А40-60487/09-82-334

"...ООО "Юридическое бюро "Право" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Армит" об изменении условий договора аренды от 21.06.2007 года N 11116-з в части наименования арендодателя и порядка пересмотра размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2009 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2009 года, исковые требования удовлетворены частично. Суд изменил пункт 1.1 договора; абзац 1 пункта 3.3 договора; абзац 2 пункта 3.3 договора; исключил абзац 2 и абзац 3 пункта 3.1 договора; а также изменил преамбулу договора. В части исковых требований об изменении пункта 3.2 договора отказал в связи с отсутствием правовых оснований.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже муниципального имущества 15.04.2008 года Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (продавец) и ООО "Юридическое бюро "Право" (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество: нежилые помещения 1-го этажа N 8, 9, 16 - 29, общей площадью 245,80 кв. м, Лит. А, расположенные по адресу: г. Ярославль, проспект Ленина, д. 7.

Указанные помещения по договору от 21.06.2007 года N 11116-з были переданы прежним собственником - Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в аренду ЗАО "Армит", которое было уведомлено о смене собственника арендуемых им нежилых помещений.

В связи с приобретением ООО "Юридическое бюро "Право" недвижимого имущества, сдаваемого ЗАО "Армит" в аренду, и, соответственно, с изменением сведений об арендодателе истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском об изменении условий договора аренды N 11116-з от 21.06.2007 года.

При этом в силу требований п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения изменений в договор аренды, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества, прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене арендодателя в договоре аренды правомерно.

Установив, что предлагаемая истцом редакция п. 3.2 договора меняет ранее определенный сторонами односторонний порядок изменения размера арендной платы и не содержит при этом порядка (формулы) и условий ее расчета либо перерасчета, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор в такой редакции.

Существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, судами первой и апелляционной инстанций также не установлено, поскольку, покупая на аукционе арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 2017 г. и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ЗАО "Армит". Это дает основание полагать, что ООО "Юридическое бюро "Право" было согласно на все условия заключенного договора.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление вопреки доводам кассационной жалобы приняты на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.08.2015 N Ф09-4875/15 по делу N А07-6562/2014

"...При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом (арендодатель), МУП ПЖРЭТ Демского района города Уфы (балансодержатель) и обществом "Медицинский центр "Валеро" (арендатор) 03.03.2005 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Уфы N 7241, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления главы администрации города Уфы от 20.10.2004 N 3833 передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект муниципального нежилого фонда города Уфы - помещения на первом, втором этажах и в подвале общей площадью 1234,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, Демский р-н, ул. Центральная, 20/1.

Арендатор уплачивает арендную плату за пользование объектом нежилого фонда в пользу арендодателя в размере, определенном соответствующим решением Уфимского городского Совета, действующим на момент внесения платежа, расчет которой своевременно доводится до его сведения арендодателем. Изменение размера и условий оплаты арендной платы является изменением стандартной формы договора присоединения и соглашения к настоящему договору. Перерасчет арендной платы осуществляется с даты направления арендодателем уведомления арендатору об изменении размера и условий оплаты арендной платы (п. 3.1 договора).

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 19.08.2005 N 181 "О внесении дополнений в приложение N 1 к постановлению Правительства Республики Башкортостан от 04.03.2004 N 35 "Об утверждении перечней имущества, находившегося в собственности г. Уфы, признанного государственной собственностью Республики Башкортостан и передаваемого в ведение Администрации г. Уфы" в вышеназванное приложение N 1 внесены изменения, согласно которым признано государственной собственностью Республики Башкортостан двухэтажное здание общей площадью 1234,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, 20/1.

Общество "Медицинский центр "Валеро", полагающее, что после перехода права собственности на арендуемое им имущество к Республике Башкортостан размер арендной платы подлежал исчислению по ставкам, используемым Министерством при расчете арендной платы за пользование имуществом, находящемся в государственной собственности Республики Башкортостан, вступило в дело в качестве третьего лица с требованием о взыскании с Управления неосновательного обогащения в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой, рассчитанной согласно условиям договора аренды, и арендной платы, исчисленной по правилам, применяемым Министерством, а также о взыскании начисленных на сумму неосновательного обогащения процентов.

Учитывая, что цена за пользование муниципальным недвижимым имуществом не относится к категории регулируемых цен, размер арендных платежей определяется в соответствии с условиями договора аренды.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, принимая во внимание, что стороны в договоре аренды от 03.03.2005 N 7241 определили порядок исчисления размера арендной платы на основании решения Уфимского городского Совета, действующего на момент внесения платежа, что не противоречит ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также что законом не предусмотрено установление государственными органами и (или) органами местного самоуправления цены за пользование помещениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, пришли к правильному выводу о сохранении согласованной в договоре аренды методики исчисления арендной платы на основании нормативных правовых актов органа местного самоуправления, поскольку доказательств внесения сторонами соответствующих изменений в договор аренды, в том числе в связи со сменой арендодателя, не представлено.

Следовательно, поскольку третьим лицом не доказано, что арендные платежи уплачены в большем размере, чем это предусмотрено договором аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что общество "Медицинский центр "Валеро" не доказало возникновение на стороне Управления неосновательного обогащения..."

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-3962/10-С6 по делу N А50-32589/2009

"...Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "Перспектива" и обществом "Кама-Ритэйл" заключен договор аренды 25.09.2007 N 394 части нежилых помещений в подвале и на 1-м этаже кирпичного дома, находящихся по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 69.

На основании договора купли-продажи от 18.12.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Корпорация "Перспектива" (продавец) и предпринимателями Плотниковым Д.А., Плотниковой Т.С. (покупатели), к последним в общую долевую собственность перешло право собственности на нежилые помещения в подвале и на 1-м этаже кирпичного дома, находящемся по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 69, по 1/2 доли каждому.

Общество "Корпорация "Перспектива" 15.01.2009 уведомило общество "Кама-Ритэйл" о смене собственника и необходимости перечисления платежей по арендной плате по новым реквизитам. При этом было указано, что предприниматель Плотников Д.А. применяет упрощенную систему налогообложения, в связи с чем при начислении арендных платежей и выставлении счетов сумма НДС не выделяется.

После получения данного уведомления общество "Кама-Ритэйл", посчитав, что поскольку предприниматель Плотников Д.А. не является плательщиком НДС, то обязанность по внесению арендной платы в размере, согласованном сторонами при заключении договора, изменилась в сторону уменьшения на сумму НДС. В связи с этим общество "Кама-Ритэйл" в период с февраля по октябрь 2009 года уплачивал 610 169 руб. 49 коп. арендной платы в месяц, за апрель 2009 года он уплатил 464 909 руб. 79 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Апелляционный суд указал, что при перемене лица на стороне арендодателя обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере, предусмотренном договором, не изменилась. Оснований для изменения арендной платы в одностороннем порядке, установленных договором либо Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом деле не имеется.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также погашение арендатором части задолженности в сумме 145 259 руб. 70 коп., суд апелляционной инстанции признал правомерными требования о взыскании с общества "Кама-Ритэйл" части задолженности в размере 1 208 135 руб. 61 коп. за период с февраля 2009 года по декабрь 2009 года..."

Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2008 N Ф09-901/08-С6 по делу N А76-6588/2007

"...В результате проведенных торгов предприниматель Расторопов Н.И. приобрел у муниципального образования "Чебаркульский городской округ" спорное нежилое помещение в собственность по договору купли-продажи от 22.05.2006 для предпринимательских целей.

В п. 1.3 договора купли-продажи от 22.05.2006 отражено, что встроенное нежилое помещение N 71 общей площадью 101,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Ленина, д. 37, передано во временное владение и пользование по договору аренды от 01.01.2004 N 36 предпринимателю Гавловской Т.И. сроком до 31.03.2008.

Переход права собственности продавца к покупателю на нежилое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке.

Предприниматель Расторопов Н.И. 21.11.2006 направил в адрес предпринимателя Гавловской Т.И. проект соглашения от 21.11.2006 об изменении условий договора аренды N 36, в котором п. 2.3 договора аренды изложен в редакции с учетом изменения размера арендных платежей - 43340 руб. в месяц с 01.01.2007.

Письмами от 21.11.2006, 12.01.2007 предприниматель Расторопов Н.И. уведомлял арендатора об изменении размера арендной платы, который с 01.01.2007 составляет 43340 руб. в месяц.

Поскольку предприниматель Гавловская Т.И. не согласилась с предложением арендодателя об изменении размера арендной платы, внесла арендную плату за январь 2007 г. в сумме 10679 руб., предусмотренной договором аренды N 36, предприниматель Расторопов Н.И. обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Условиями договора аренды N 36 в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006 предусмотрено, что арендная плата подлежит корректировке не более одного раза в год в соответствии с порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 2.4 договора аренды).

Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, условия договора аренды, касающиеся определения размера арендной платы (п. 2.1, 2.4 договора аренды), являются обязательными для нового собственника имущества, к которому перешли права и обязанности арендодателя.

Изменение договора возможно в порядке, установленном ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку изменения в договор аренды N 36 в установленном законом порядке не производились, оснований для применения размера арендной платы 550 руб. за 1 кв. м в месяц, установленного предпринимателем Растороповым Н.И., не имеется. Арендатором арендная плата вносилась в размере, установленном договором аренды N 36, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Довод заявителя о том, что имущество выбыло из муниципальной собственности, он как собственник имущества вправе в одностороннем порядке самостоятельно определять размер арендной платы, отклоняется, поскольку факт выбытия из муниципальной собственности нежилого помещения не изменяет условия договора. Наличие в договоре условия, предусматривающего установление размера арендной платы в соответствии с Порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом, не противоречит действующему законодательству, поэтому довод заявителя о том, что Положение в части определения ставок арендной платы применимо только к муниципальному имуществу, основан на ошибочном толковании закона..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 137; Мы поможем в написании вашей работы!