Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре
В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
"...4. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.
Истец указывал, что купил спорное здание, не обремененное чьими-либо правами, у муниципального образования. Право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
|
|
|
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу статьи 617 ГК РФ договор продолжает действовать, и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
Суд иск удовлетворил, указав следующее.
Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
|
|
|
Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении его соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.
В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на неправомерное поведение истца, который, приобретая здание, был поставлен продавцом (арендодателем) и ответчиком в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица - покупателя.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске о выселении отказал на основании следующего.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2014 по делу N А53-6286/2013 "...Предприниматель Игуменов М.А. обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к предпринимателю Богатыревой Е.С. и ООО "Ростов-Партнер" о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2012.
Предприниматель Богатырева Е.С. предъявила предпринимателю Игуменову М.А. иск о взыскании 850 735 рублей неосновательного обогащения, из которых 819 677 рублей - плата за фактическое пользование помещениями с 06.12.2012 по 31.07.2013, 4399 рублей 35 копеек - услуги электросвязи, 8942 рубля 09 копеек - услуги по вывозу мусора, 949 рублей 72 копейки - водоснабжение, 9781 рубль 81 копейка - стоимость услуг управляющей компании (уточненные требования). Определением от 18.06.2013 дела по названным искам объединены в одно производство. Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2013, в иске Игуменову М.А. отказано; по иску Богатыревой Е.С. с Игуменова М.А. в ее пользу взыскано 842 799 рублей 28 копеек неосновательного обогащения и 19 852 рубля 49 копеек судебных расходов. Отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимости между обществом "Ростов-Партнер" и Игуменовым М.А. суды мотивировали тем, что до продажи помещений Богатыревой Е.С. договор аренды не был зарегистрирован и в силу этого не является заключенным. По незаключенному договору у арендатора в отношении нового собственника не возникает права требовать продолжения арендных отношений. Установив, что до регистрации за Богатыревой Е.С. права собственности Игуменов М.А. вступил в фактическое пользование помещениями и впоследствии продолжал ими пользоваться до 31.07.2013, суды пришли к выводу о наличии у него неосновательного обогащения, размер которого (105 тыс. рублей в месяц) подтвержден заключением судебной экспертизы, проведенной по ходатайству Игуменова М.А. Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы. Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, в частности, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы. В то же время незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Исключением из этого правила являются случаи, когда покупатель недвижимости в момент приобретения знал о наличии договора аренды, несмотря на отсутствие государственной регистрации, и, приобретая имущество, фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды (пункт 4 информационного письма от 25.02.2014 N 165). Таким образом, Игуменов М.А. имел по отношению к стороне договора аренды (ООО "Ростов-Партнер") право требовать государственной регистрации договора и соблюдения его условий, однако не реализовал это право до отчуждения имущества новому собственнику. По отношению к Богатыревой Е.С., не являющейся стороной договора аренды, указанное право отсутствует, поскольку Игуменов М.А. не представлял доказательств наличия у покупателя информации о договоре аренды и не ссылался на такие обстоятельства в обоснование своего иска. При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 184; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!