Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая - незаключенным.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.
|
|
|
4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.
Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.06.2015 N Ф09-3841/15 по делу N А60-26915/2014
"...Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом установленных по делу обстоятельств, оценивая два экземпляра договора аренды от 01.07.2013 N 1, представленные истцом и ответчиками на предмет его заключенности на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно сделали вывод об отсутствии согласованного условия договора о его предмете, а именно об объекте аренды, являющегося существенным условием договора, так как из содержания представленных экземпляров договора, имеющих одинаковые номер и дату подписания, усматривается, что предмет договора существенно отличается друг от друга, ответчик фактически занимает иные помещения, в силу чего договор аренды от 01.07.2013 N 1 является незаключенным.
|
|
|
Согласно п. 1 ст. 166, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом.
В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку договор аренды от 01.07.2013 N 1 признан судами незаключенным и у общества "РУСЬ (Екб)" отсутствовали правовые основания распоряжения спорным имуществом, в том числе путем передачи его в аренду обществу "Екатеринбургторгсервис", следует согласиться с выводами судов о недействительности договоров субаренды от 30.07.2013 и об оказании охранных услуг от 14.11.2013, заключенных обществом "Екатеринбургторгсервис" с обществом "РУСЬ (Екб)" и обществом "Частное охранное предприятие "Русь-Ек".
При таких обстоятельствах, принимая во внимание акт обследования от 06.11.2014, согласно которому общество "Екатеринбургторгсервис" пользуется спорными помещениями общей площадью 902 кв. м, общество "Русь (Екб)" - общей площадью 81,4 кв. м, общество "Частное охранное предприятие "Русь-Ек" - общей площадью 19,1 кв. м, суды сделали правильный вывод о том, что фактическое пользование ответчиками спорными помещениями является незаконным и правомерно удовлетворили требования истца на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2011 по делу N А12-7333/2010 "...Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 N 6 - 15, от 09.06.2003 N 47, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными. В этой связи арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что ООО "Южный зерновой рынок" ни собственником земельного участка, ни арендатором, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования не является.
Однако в соответствии с договорами субаренды от 06.08.2007 N 9 - 15, 47, заключенными между ООО "Южный зерновой рынок" и ООО "Южный зерновой рынок 1" и актами приема-передачи к указанным договорам субаренды, спорные земельные участки находятся в пользовании на условиях аренды у ООО "Южный зерновой рынок 1". Поскольку договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 N 6 - 15 и от 09.06.2003 N 47 являются незаключенными и не порождают каких-либо прав и обязанностей у лиц, заключивших их, арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды..." |
| Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2013 по делу N А66-13322/2011 "...Рассматривая спор, суды исходили из того, что договор субаренды от 15.12.2004 N 58 заключен на срок более одного года и зарегистрирован в соответствии с положениями пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, соответственно, вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации. Суды установили, что дополнительные соглашения, в том числе изменяющие размер арендной платы, к договору субаренды от 15.12.2004 N 58 не прошли государственной регистрации. Вывод судов о том, что договор субаренды земельного участка от 15.12.2004 N 59 является недействительным (ничтожным), правомерен, поскольку согласно статье 168 ГК РФ сделка, производная от договора от 01.10.2004 N 36, который является незаключенным, недействительна. Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным МУП "Весьегонский рынок" по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, истец повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах. С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов..." |
| Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2011 по делу N А53-11413/2010 "...Как видно из материалов дела и установлено судом, предпринимателем (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды от 05.12.2007, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлено нежилое помещение площадью 25 кв. м по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Кирова/Крайнева, д. 54/58. Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности. Целевое использование помещения - осуществление розничной торговли (т. 1, л.д. 77 - 80). В пункте 7.5 договора закреплено право арендатора сдавать помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Срок аренды установлен сторонами с даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения до 31.03.2009 (пункт 1.3). Нежилое помещение передано арендатору по акту от 15.03.2008 (т. 1, л.д. 82). Государственная регистрация договора аренды не произведена. 07 декабря 2007 года компания заключила с ООО "Евросеть Краснодар" (реорганизовано в общество; т. 1, л, д. 33) договор субаренды N Пят-15 (т. 1, л.д. 17 - 21). По условиям договора субарендатору (общество) во временное пользование предоставлено помещение площадью 25 кв. м по адресу: г. Пятигорск, ул. Кирова/Крайнева, д. 54/58. Указанное имущество принадлежит арендатору на основании договора аренды от 05.12.2007. Срок субаренды установлен до 31.03.2009 (пункт 1.3). Стоимость аренды определена сторонами в размере 170 тыс. рублей, оплата должна производиться до 10 числа каждого месяца (пункты 5.1, 5.3). В пункте 5.4 стороны установили обязанность субарендатора осуществить авансовый платеж (за 2 месяца аренды) в счет первого и последнего месяцев аренды до 17.12.2007. Обязанность субарендатора по уплате дальнейших платежей возникает с даты подписания акта приема-передачи без учета авансового платежа, ранее уплаченного субарендатором. Установив, что договор аренды от 05.12.2007 не зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд обоснованно признал его незаключенным. В связи с незаключенностью названного договора компания не приобрела по нему прав арендатора, поэтому у ответчика отсутствовали правомочия по сдаче истцу нежилого помещения в субаренду. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора субаренды от 07.12.2007 N Пят-15 в связи с несоответствием его требованиям статьи 608 Кодекса..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2006 N Ф08-4336/2006 по делу N А63-4615/2006-С7 "...Кроме того, договор между администрацией и СПК от 12.04.99 не прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции, соответственно, считается незаключенным. Следовательно, договор субаренды, заключенный в феврале 2004 года с обществом, а также упомянутое соглашение от 18.11.2005 о переводе долга и уступке требования по договору, аренды основанные на незаключенном договоре, являются ничтожными..." |
| Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 30.05.2007 N Ф09-3989/07-С6 по делу N А60-21402/06-С2 "...Предпринимателем Герасичевой Л.Г. названные помещения переданы обществу "Вина Кубани" по договорам субаренды от 20.04.2004 N 1-СА (акт приема-передачи от 20.04.2004) и от 20.03.2005 N 2-СА (акт приема-передачи от 20.03.2005). Указывая, что договор аренды от 15.11.2000 N 1 является незаключенным, не зарегистрирован в установленном порядке, предприниматель Герасичева Л.Г. и общество "Вина Кубани" пользовались указанными помещениями без правовых оснований, предприниматель Середа Р.Л. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков суммы неосновательного обогащения, полученного в результате пользования помещениями. Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Свердловской области и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд исходили из незаключенности договора аренды в связи с несоблюдением требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвержденности факта пользования ответчиками помещениями истца. Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям. Поскольку срок действия договора аренды от 15.11.2000 N 1 - более одного года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о незаключенности названного договора. Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей. При том, что у предпринимателя Герасичевой Л.Г. отсутствовали правовые основания пользования помещением, у нее не имелось полномочий на сдачу имущества в субаренду, в связи с чем недействительными являются договоры субаренды, подписанные ей с обществом "Вина Кубани"..."
Постановление ФАС Уральского округа от 28.08.2006 N Ф09-6664/06-С6 по делу N А60-31454/2005 "...В договоре аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 отсутствуют сведения, которые позволили бы идентифицировать встроенное нежилое помещение общей площадью 87,4 кв. м, подлежащее передаче в аренду. Следовательно, названный договор аренды является незаключенным, поскольку не определен предмет договора (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Также имущество может быть сдано в аренду лицами, управомоченными на совершение таких действий законом или собственником. Поскольку договор аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 является незаключенным, у МУП "Единый заказчик" и предпринимателя Трапезникова О.В. отсутствовали правомочия на заключение договоров субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, договоры субаренды от 07.12.2004 и от 25.01.2005 являются ничтожными, поскольку не соответствуют требованиям закона. Выводы судов о ничтожности указанных договоров субаренды следует признать правильными..." |
| Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А14-6148-2006/351/30 "...Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вышеуказанный договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован и поэтому является незаключенным, следовательно, у Учреждения социального развития местного сообщества "Дельта" отсутствовали правовые основания для передачи вышеуказанного помещения в субаренду истцу. Учитывая, что договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен не был, арбитражный суд обоснованно признал договор субаренды N 7/1/117 от 15.10.2002 ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Поскольку ИП Супрун А.Н. фактически пользовался нежилым помещением без каких-либо правовых оснований, судебные инстанции сделали верный вывод о том, что истец обязан возместить ООО "Горжилфонд" неосновательное обогащение за пользование имуществом..." |
Позиция 2. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является незаключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Центрального округа от 06.05.2008 по делу N А23-1226/07Г-3-60
"...Стороны представили в материалы дела подлинные договоры субаренды нежилого помещения от 05.09.2006.
Из п. 6.1 экземпляра договора предпринимателя Пройдина С.Н. следует, что срок его действия установлен сторонами с 05.09.2006 по 01.09.2007.
Так как в материалах дела отсутствуют доказательства о государственной регистрации данного договора аренды, как того требует п. 2 ст. 651 ГК РФ, суды правомерно указали на то, что договор субаренды нежилого помещения от 05.09.2006 является незаключенным.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на то, что названный договор является незаключенным и в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (нет приложений, позволяющих идентифицировать помещение являющиеся предметом договора, где конкретно оно расположено /этажность, номера комнат на плане и.т.д./)..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 19.11.2007 N 14422/07 по делу N А60-34498/2006-С1 "...Исковые требования мотивированы тем, что между Усаниным С.Н. и Кузнецовым С.С. заключен договор аренды от 08.02.2006 N 7/1, согласно которому арендатору в пользование было предоставлено нежилое меблированное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, площадью 40 кв. м на срок с 08.02.2006 по 08.01.2007. Указанное помещение ответчиком было сдано в субаренду ООО УК "СМУ-555" на основании договора от 06.03.2006, на срок до 08.01.2007, арендная плата составляет 458263,63 руб. В период с апреля 2006 г. по сентябрь 2006 г. на расчетный счет ответчика перечислено 280645,43 руб. Решением от 09.03.2007, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 12.07.2007, исковые требования удовлетворены полностью, договоры аренды и субаренды признаны незаключенными, поскольку объект аренды и субаренды не согласован, и определить его не представляется возможным, помещение является жилым и может сдаваться в наем только для проживания граждан. Исходя из изложенного, с ООО УК "СМУ-555" взыскано 280645,43 руб. неосновательного обогащения. Ответчик с указанными судебными актами не согласен и просит пересмотреть их в порядке надзора, ссылаясь на нарушение арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права. По мнению заявителя, суд необоснованно признал договоры аренды и субаренды незаключенными и взыскал с ответчика спорную сумму. Кроме того, заявитель указывает на то, что он не был извещен о времени и месте судебного разбирательства. Судами установлено, что спорные договоры аренды и субаренды являются незаключенными, а арендная плата за пользование указанным помещением подлежит возврату, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии с условиями договора ответчику предоставлено нежилое меблированное помещение, согласно выписке из ЕГРЮЛ помещение по указанному адресу является жилой двухкомнатной квартирой. Довод ответчика о том, что он не был надлежащим образом извещен, был проверен судом кассационной инстанции и отклонен как не подтвержденный материалами дела..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 195; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!