Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 618 ГК РФ исходя из ее буквального содержания 1 страница

Пример удовлетворения требований субарендатора о понуждении арендодателя к заключению договора аренды

Ситуация

В связи с расторжением договора аренды субарендатор обратился к арендодателю с заявлением о заключении с ним договора аренды. Арендодатель отказал субарендатору в заключении договора аренды.

Субарендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ.

Суд удовлетворил исковые требования.

Применение ст. 618 ГК РФ в этой ситуации

Ссылаясь на ст. 618 ГК РФ, суд пришел к выводу, что по законодательству добросовестный субарендатор в случае расторжения договора аренды вправе защитить свои права, заключив договор непосредственно с арендодателем. В удовлетворении требований об обязании заключить договор аренды может быть отказано, только если отсутствует объективная возможность передать спорное имущество в аренду (например, в случае его гибели).

(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 N Ф05-8083/2016 по делу N А40-28789/14-155-240)

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

См. также: Важнейшая практика по ст. 619 ГК РФ

Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 619 ГК РФ

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства >>>

2. Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя >>>

3. Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя >>>

4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора >>>

5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора >>>

6. Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора >>>

7. Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора >>>

8. Исполнение нарушенного условия договора аренды после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора >>>

9. Расторжение договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и на основании акта государственного органа >>>

10. Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя >>>

11. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя >>>

12. Односторонний отказ от договора аренды >>>

13. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ >>>

14. Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ как злоупотребление правом >>>

15. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при несостоятельности (банкротстве) арендатора >>>

16. Возможность расторжения договора аренды имущества по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, если право аренды находится в залоге >>>

17. Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 619 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания >>>

Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

Статья 619 ГК РФ не содержит подробного описания процедуры досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусматривая при этом условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом (ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении или изменении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, о его содержании, сроке получения уведомления и требованиях к сроку исполнения нарушенного обязательства по внесению арендной платы.

Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.

Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица".

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ в новой редакции изложена ст. 54 ГК РФ. Согласно п. 3 данной статьи в названной редакции юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, который указан в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Такие сообщения считаются полученными, даже если юридическое лицо не находится по указанному адресу.

Что касается иностранных юридических лиц, то сообщения, доставленные по адресу их представителя на территории РФ, считаются полученными иностранным юридическим лицом.

Названный закон вступил в силу с 1 сентября 2014 г. Соответственно, с этой даты письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения обязательства по договору, которое доставлено по указанному в ЕГРЮЛ адресу арендатора - юридического лица, следует считать полученным даже при отсутствии лица по данному адресу.

Бывает сложно доказать существенность нарушения договора, что является одним из условий для его досрочного расторжения.

Статья 619 ГК РФ не содержит указаний на дальнейшие действия арендодателя после направления письменного предупреждения. В связи с этим возникает вопрос: вправе ли он обратиться в суд сразу после направления указанного предупреждения или должен дождаться каких-либо ответных действий со стороны арендатора?

1.1. Вывод из судебной практики: Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2937/2012

"...Администрация 23.12.2011 направила ответчику уведомление N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению, а имущество - возврату.

Ответчик, не оспорив наличие и размер задолженности по арендной плате и пеням, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.

В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае Администрация направила ответчику уведомление 23.12.2011 N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению.

Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми - филиала ФГУП "Почта России", уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО "КАМА", магазин "ПИК", указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу "в связи с истечением срока хранения". Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.

При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил иск в этой части..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2936/2012

Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми - филиала ФГУП "Почта России" уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО "КАМА", магазин "ПИК", указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу "в связи с истечением срока хранения". Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2939/2012

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца 15.03.2012 в арбитражный суд с настоящим иском.

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.09.2015 N Ф02-4527/2015 по делу N А58-7057/2014

"...Как разъяснено в пункте 63 Постановления от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно пришли к выводу о недоказанности истцом факта направления ответчику письменного предупреждения о необходимости погашения задолженности по договору N 352 от 07.09.2010 и предложения о его расторжении.

Претензия от 08.08.2014 N 23-09-000792/14, содержащая требование об уплате задолженности, в том числе и по договору N 352 от 07.09.2010, а также предложение в течение 30 дней с момента получения настоящей претензии подписать и вернуть соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 352 от 07.09.2010, была адресована и направлена ООО "Трансспецстрой" по адресу: г. Москва, Бережковская наб., а также конкурсному управляющему ООО "Трансспецстрой" Герб А.В. по адресу: г. Москва, ул. Багрицкого, 1, а/я 414.

В то время как в едином государственном реестре юридических лиц с 28.04.2012 содержится запись об адресе (месте нахождения) ООО "Трансспецстрой" - 115114, город Москва, переулок Кожевнический 1-й, дом 10, стр. 2, офис 7.

При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по расторжению договора аренды N 352 от 07.09.2010, в связи с чем правомерно на основании части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования комитета в части расторжении договора N 352 аренды земельного участка от 07.09.2010 и обязании ответчика освободить земельный участок оставлены без рассмотрения..."

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А19-17695/2013

"...Как усматривается из материалов дела, претензии агентства, а также извещения суда первой инстанции о начавшемся судебном процессе направлялись ООО "Леспроект" заказными письмами с уведомлениями по адресу: г. Иркутск, ул. Советская, д. 124 Е, пом. 104. Указанный адрес места нахождения общества содержался в Едином государственном реестре юридических лиц (выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.11.2013 - л.д. 21, на 20.04.2014 - л.д. 127).

Претензия истца N 91-37-5437/13 от 18.07.2013, направленная по адресу: г. Иркутск, ул. Советская, д. 124 Е, пом. 104, получена ответчиком. Данный адрес указан ответчиком и в кассационной жалобе.

Направляемая корреспонденция возвращалась в агентство и в арбитражный суд с отметкой органа почтовой связи "возвращается за истечением срока хранения".

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.

При таких обстоятельствах доводы ООО "Леспроект" о несоблюдении истцом досудебного порядка и ненадлежащем извещении судом ответчика о начавшемся судебном процессе, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняются как необоснованные.

Установив неоднократность неисполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей, размер задолженности, суд первой инстанции правомерно досрочно расторг договор аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Иркутской области от 25 марта 2014 года по делу N А19-17695/2013, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2014 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2014 по делу N А19-11980/2013

"...Исходя из предмета и оснований иска, требований и возражений сторон по делу и подлежащих применению норм материального права, иск арендодателя о досрочном расторжении договора аренды может быть удовлетворен в случае установления судом наличия задолженности при ее правильном исчислении, неоднократного (систематического) невнесения арендатором по истечении установленного договором срока арендной платы и соблюдения арендодателем требований действующего законодательства и (или) условий договора о досудебном порядке урегулирования спора.

Судами установлено, что уведомление от 13.06.2013 о необходимости погасить задолженность было направлено истцом по юридическому адресу ответчика, указанному в выписке из ЕГРЮЛ. При этом суды обоснованно указали, что ответчик не доказал, что уведомление не получено им по вине отделения связи или ввиду изменения местонахождения, и сделали правомерный вывод о том, что истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения, и, следовательно, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а неполучение корреспонденции обществом по адресу места нахождения согласно государственной регистрации является риском самого общества, поскольку все неблагоприятные последствия несет юридическое лицо, надлежащим образом не обеспечившее получение корреспонденции по официальному адресу.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии предусмотренных пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения по требованию арендодателя договора в связи с существенным нарушением арендатором его условий, выразившимся в систематическом невнесении ответчиком арендной платы, соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 138; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 341 342 343 344 345346347 348 349 350 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!