Порядок уплаты субарендных платежей при досрочном прекращении договора аренды
Статья 618 ГК РФ не устанавливает порядка уплаты платежей за пользование имуществом, переданным в субаренду при досрочном прекращении договора аренды. При этом неясно, кто и в каком порядке вправе взыскать с субарендатора плату за пользование имуществом.
6.1. Вывод из судебной практики: Если после прекращения договора аренды и, как следствие, договора субаренды субарендатор продолжает пользоваться имуществом, переданным в субаренду, и не вносит арендную плату, у него возникает неосновательное обогащение за счет арендодателя.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2013 по делу N А56-7940/2012
"...Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Малтекс-Электроника" (далее - ООО "Малтекс-Электроника", арендатор) 11.05.1999 заключили договор N 20-А046562 аренды нежилого помещения площадью 514,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 126/2, лит. Б, пом. 1Н. Пунктом 1.3 договора срок его действия установлен до 11.05.2001. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.07.1999. Дополнительным соглашением от 22.05.2000 стороны договора установили, что он заключен на срок до 11.05.2009. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 17.08.2000.
ООО "Малтекс-Электроника" (арендодатель) и Общество (субарендатор) 14.04.2004 заключили договор субаренды части этого нежилого помещения площадью 185,4 кв. м.
|
|
|
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2010 по делу N А56-8295/2010 договор аренды от 11.05.1999 N 20-А046562 расторгнут. ООО "Малтекс-Электроника" выселено из нежилого помещения общей площадью 514,5 кв. м, расположенного по названному адресу.
В результате проверки фактического использования спорного нежилого помещения, проведенной 13.10.2010 сотрудниками Комитета при участии генерального директора Общества, установлено, что оно используется Обществом, о чем составлены акт.
Ссылаясь на то, что Общество без законных оснований использовало помещение, однако плату за пользование помещением в период с 01.01.2011 по 31.03.2011 не вносило, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Так как договор аренды от 11.05.1999 расторгнут, иных последствий его расторжения в нем не предусмотрено, то договор субаренды от 14.04.2004 также прекращен, в связи с чем в спорный период Общество использовало помещение без законных оснований.
|
|
|
С учетом отсутствия между сторонами арендных отношений суды правомерно применили правила о возникновении обязательств вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В связи с тем, что Общество пользовалось помещением без установленных законом оснований, не вносило плату за его использование, суд правомерно взыскал с ответчика 281 977 руб. 60 коп. неосновательного обогащения.
Поскольку суды обеих инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, их выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам, то обжалуемые судебные акты отмене не подлежат..."
|
|
|
Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. На практике возникает вопрос о том, должен ли арендодатель известить субарендатора о досрочном прекращении договора и предложить ему заключить договор аренды в соответствии с указанной нормой.
7.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
|
|
|
Судебная практика:
Постановление ФАС Центрального округа от 27.12.2013 по делу N А09-537/2013
"...Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением требований ст. 618 ГК РФ, предоставляющей субарендатору право на заключение договора аренды с собственником имущества при досрочном прекращении договора аренды, ИП Попов В.В. обратился в суд с иском о признании договора ничтожным в части земельного участка площадью 925 кв. м, которым он ранее пользовался на условиях субаренды.
Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суды дали им верную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании нижеизложенного.
Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168, суды правомерно отклоняют доводы заявителя жалобы о том, что в нарушение правил ст. 618 ГК РФ арендодатель не уведомил его о расторжении договора аренды, чем лишил права на заключение самостоятельного договора аренды на период в пределах оставшегося срока субаренды, что влечет ничтожность заключенного впоследствии договора купли-продажи земельного участка в части площади, находившейся ранее в субаренде, и приходят к правомерному выводу о том, что, обращаясь в суд с настоящим иском, истец должен был доказать нарушение ответчиками правовых норм, влекущих ничтожность сделки, и те обстоятельства, что в результате применения последствий недействительности сделки будут восстановлены его нарушенные права либо законные интересы.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций о том, что в ст. 618 ГК РФ закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним.
Таким образом, как верно отмечают суды, поскольку обязанность указанного уведомления арендатором законодательно не предусмотрена, отсутствие такого уведомления не может повлечь ничтожность сделки купли-продажи арендуемого ранее имущества по основаниям ст. 168 ГК РФ..."
Аналогичная судебная практика:
| Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 24.02.2014 N ВАС-1373/14 по делу N А09-537/2013 "...Судами установлено, что предпринимателю принадлежала на праве субаренды часть земельного участка, предоставленного в аренду открытому акционерному обществу Производственное объединение "Брянский машиностроительный завод" (далее - общество). 29.01.2009 договор аренды между обществом и Управлением имущественных отношений Брянской области был расторгнут по соглашению сторон. В дальнейшем отношения ответчиков по аренде земельного участка были оформлены договором аренды от 01.02.2009. Указанный договор был расторгнут по соглашению сторон 27.07.2009, подписан новый договор аренды от 27.07.2009. 15.12.2009 вышеуказанный земельный участок был передан в собственность общества по договору купли-продажи. Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением требований статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей субарендатору право на заключение договора аренды с собственником имущества при досрочном прекращении договора аренды, предприниматель обратился в суд с иском о признании договора ничтожным в части земельного участка, которым он ранее пользовался на условиях субаренды. Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что в статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним. Как установлено судом, с соответствующими требованиями о заключении договора аренды спорного земельного участка предприниматель в Управление имущественных отношений или к новому собственнику земельного участка не обращался. Доводы заявителя о нарушении норм материального и процессуального права, содержащиеся в заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую оценку, о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не свидетельствуют..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 138; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!