Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
| См. также: Важнейшая практика по ст. 618 ГК РФ |
Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 618 ГК РФ
1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на прекращение в этом случае договора субаренды >>>
2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды >>>
3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды >>>
4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды >>>
5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды >>>
6. Порядок уплаты субарендных платежей при досрочном прекращении договора аренды >>>
7. Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды >>>
8. Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 618 ГК РФ исходя из ее буквального содержания >>>
Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на прекращение в этом случае договора субаренды
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На практике возникают споры о том, имеет ли значение основание досрочного прекращения договора аренды для прекращения договора субаренды по п. 1 ст. 618 ГК РФ.
|
|
|
1.1. Вывод из судебной практики: Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды независимо от основания досрочного прекращения договора аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 08.08.2007 N Ф09-6146/07-С6 по делу N А60-35596/2006
"...В соответствии с п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Судами установлено, что дополнительными соглашениями от 30.12.2004 стороны договоров аренды земельных участков от 15.08.2003 N Т447/0608 и от 25.09.2003 N Т529/0608 изменили сроки действия указанных договоров и установили их с 01.07.2003 по 01.02.2005.
Учитывая указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что в данном случае отсутствовало досрочное прекращение договоров аренды, так как они были прекращены в срок, согласованный сторонами путем заключения дополнительных соглашений, в связи с чем право на заключение договора аренды на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, у общества "Тройвир" не возникло.
|
|
|
Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций является ошибочным и основан на неправильном толковании судами норм материального права, поскольку последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же..."
Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Судебная практика разъясняет, в каких случаях данное право субарендатора может быть ограничено.
|
|
|
2.1. Вывод из судебной практики: Если к моменту досрочного прекращения договора аренды договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам пункта 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды).
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11 по делу N А40-168376/09-89-1159
"...Соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Солянка 1/2" права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 N 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом (договор от 25.02.2008 N 01/01-кр).
В то же время положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.
Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса..."
|
|
|
Аналогичная судебная практика:
| Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2011 по делу N А40-152208/10-82-1262 "...ЗАО "Спутник-Круиз" на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявило настоящий иск об обязании Департамента заключить договор аренды помещений общей площадью 197,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2 (строение 1): 1-ый этаж, помещение N VIII, комнаты 1 - 3, помещение N VII антресоли первого этажа, комнаты 1 - 7, ссылаясь на то, что является субарендатором указанных нежилых помещений в соответствии с договором субаренды N 2 от 15.01.2001. Как следует из вышеназванного договора субаренды N 2 от 15.01.2001, данный договор заключен на срок 11 месяцев, срок субаренды исчисляется с момента подписания сторонами Акта о передаче имущества в субаренду, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему договору (пункты 1.4, 1.5 договора). Согласно акту передачи помещений (приложение N 2 к договору субаренды), помещения, являющиеся предметом субаренды по договору N 2 от 15.01.2001, переданы субарендодателем субарендатору 15.01.2001. Сторонами договора субаренды N 2 от 15.01.2001 иной срок субаренды не согласован. Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества. Предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Указанная практика применения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 4381/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru 29.09.2011). При указанных обстоятельствах вывод судов о наличии у ЗАО "Спутник-Круиз" права на заключение договора аренды с Департаментом на срок до 07.07.2016 сделан при неправильном применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса, исковые требования удовлетворению не подлежат. Судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене в соответствии с частью 1 статьи 288, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимает новое решение об отказе в иске..." |
| Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 17.12.2009 N Ф10-5527/09 по делу N А62-2749/2008 "...Ссылаясь на то, что у ООО "Бахус-Ойл" как у субарендатора земельного участка имеется преимущественное право на заключение с администрацией г. Смоленска нового договора аренды земельного участка сроком до 25.07.2009 - даты истечения срока действия договора аренды N 4927 от 25.08.2004, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Вместе с тем, учитывая, что стороны не прекращали сложившиеся правоотношения, договор субаренды N 2са/6 от 30.06.2006 был возобновлен на неопределенный срок. Суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая настоящее дело, правомерно указали, что отношения, связанные с субарендой спорного земельного участка площадью 2 241 кв. м, кадастровый номер 67:27:001 30 15:0001 между СМУП "Заднепровский продовольственный рынок" и ООО "Бахус-Ойл", были основаны на договоре субаренды N 2са/6 от 30.06.2006, возобновленном на неопределенный срок. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Таким образом, действие договора субаренды при отсутствии в нем указания на конкретную дату его прекращения, в том числе возобновленного на неопределенный срок, напрямую зависит от срока действия основного договора аренды. Суды пришли к обоснованному выводу о том, что действие договора субаренды от 30.06.2006 N 2са/6, возобновленного на неопределенный срок, также прекращено с момента расторжения договора аренды. По смыслу статьи 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. У истца в рассматриваемом случае такого преимущественного права не возникло, поскольку он использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора. При таких обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 149; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!