Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 7 страница

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.07.2017 N Ф06-20301/2017 по делу N А55-4750/2016

"...Разрешая исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что к спорным правоотношениям должны применяться как нормы гражданского, так и жилищного законодательства.

Ресурсоснабжающая организация (исполнитель коммунальных услуг) в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором (ссудополучателем) нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией (исполнителем коммунальных услуг), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды (договора безвозмездного пользования), обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.

Изложенное соответствуют практике рассмотрения споров применительно к договору аренды (применяемых и в отношении договора безвозмездного пользования), определенной Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2014 N 17462/13, Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), а также Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2017 N 303-ЭС16-14807..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.07.2014 по делу N А72-8330/2013

"...По делу установлено, что нежилое помещение площадью 40 кв. м по адресу: г. Ульяновск, ул. Карбышева, д. 30, находится в муниципальной собственности.

В период с 01.07.2008 по 09.03.2012 названное помещение сдавалось в аренду предпринимателю Лукояновой Ю.В. в соответствии с договором N 8883/1415, заключенным между ней и Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска.

Согласно пункту 2.2.8 договора арендатор обязан в течение двух недель с момента заключения настоящего договора заключить со специальными организациями (либо балансодержателем, либо ответственным арендатором) договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, техническое обслуживание помещения, а также содержание здания в объеме пропорционально занимаемой площади.

Однако договор теплоснабжения между ИП Лукояновой Ю.В. и ресурсоснабжающей организацией ОАО "ВТГК" заключен не был.

Вместе с тем в период с января 2012 года по апрель 2012 года ОАО "Волжская территориальная генерирующая компания" поставляло в вышеуказанное нежилое помещение тепловую энергию и были выставлены следующие счета-фактуры N 744200478/77236 от 31.01.2012, N 744202053/77236 от 29.02.2012 г., N 744203654/77236 от 31.03.2012, N 7800200476-7440/77236 от 30.04.2012 (л.д. 71 - 73) на общую сумму 4998 руб. 93 коп. Оплата тепловой энергии не произведена, что послужило основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции, исходя из норм статей 210, 249, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно указал на то, что бремя содержания имущества возложено на его собственника, исключение из этого правила должно быть специально установлено законом или договором.

Гражданский кодекс не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений.

Предусмотренная пунктом 2.2.8 договора аренды N 8883/1415 от 05.09.2008 обязанность арендатора заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами не свидетельствует о возникновении у ИП Лукояновой Ю.В. обязанности перед теплоснабжающей организацией по оплате поставленной тепловой энергии в отсутствие заключенного с ней договора.

Теплоснабжающая организация (ОАО "ВТГК") не являлась стороной договора аренды N 8883/1415 от 05.09.2008, соответственно, условия договора на нее не распространяются.

Вследствие того что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

При таких обстоятельствах исковые требования к ИП Лукояновой Ю.В. о взыскании неосновательного обогащения обоснованно признаны судом неправомерными и не подлежащими удовлетворению..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.11.2015 по делу N А13-9762/2014

"...Как следует из материалов дела, Вологодской области на праве собственности принадлежат помещения 1-го этажа дома N 5, расположенного на ул. Ленина в г. Вологде.

По охранно-арендному договору от 18.03.2013 N 1 Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений передала Фонду во временное владение и пользование в названном доме помещения N 1 - 3 в подвале, N 2, 2а, 2б, 2в, 3-9, общей площадью с учетом дополнительного соглашения от 22.11.2013 N 1/1 к названному договору 219,7 кв. м (т.д. 1, л. 66 - 77, 78 - 83).

Согласно пунктам 3.3 и 2.3.2 указанного договора арендатор обязан заключить со специализированными организациями договоры, связанные с текущей эксплуатацией и содержанием арендованных помещений, включая электроэнергию, газ, воду, канализацию, сбор мусора и иные коммунальные услуги.

Как следует из материалов дела, Фонд договор теплоснабжения с Предприятием не заключил.

По охранно-арендному договору от 11.03.2013 N 1-29/6 Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений передала Управлению во временное владение и пользование в названном доме помещения N 1, 10, 11, 11а, 20 и 21, общей площадью с учетом дополнительного соглашения от 20.11.2013 N 2/1-29/6 к названному договору 57 кв. м (т.д. 2, л. 37 - 41).

Управление договор теплоснабжения с Предприятием также не заключило.

Предприятие поставило тепловую энергию в вышеперечисленные помещения в период с декабря 2013 года по май 2014 года и выставило для оплаты оказанных услуг счета-фактуры Департаменту имущественных отношений как собственнику указанных помещений, исходя из площади помещений 191,6 кв. м, на сумму 39 411 руб. 82 коп.

Ссылаясь на то, что спорные услуги не оплачены Департаментом имущественных отношений, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм о возникновении обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающих их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Суды первой и апелляционной инстанций сделали правомерный вывод о том, что в данном случае Вологодская область в лице Департамента имущественных отношений, как собственник спорных помещений и теплопотребляющих устройств, является надлежащей стороной по делу и именно на Департамент имущественных отношений возложена обязанность по оплате поставленных предприятием ресурсов.

Суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет истца и признав его правильным, правомерно удовлетворили заявленные исковые требования..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2018 N Ф09-3724/18 по делу N А60-23963/2017

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, нежилое помещение (подвал) общей площадью 708,4 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Луначарского, д. 123, находится в собственности Серовского городского округа и является предметом договора безвозмездного пользования имуществом от 22.04.2013 N 35-к (далее - договор N 35-к), заключенного между Серовским городским округом (ссудодатель) и организацией "СОК "Здоровье" (ссудополучатель).

По условиям данного договора ссудодатель, согласно приказу Отраслевого органа администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" от 22.04.2013 N 133 "О передаче недвижимого имущества по договору безвозмездного пользования", обязуется передать (передает) в безвозмездное пользование ссудополучателю объект недвижимости - помещение общей площадью 708,4 кв. м, этаж: подвал, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Луначарского, д. 123, помещение N 3, для использования в области физической культуры и спорта, а ссудополучатель обязуется вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, и с учетом нормального износа (пункт 1.1 договора N 35-к).

В соответствии с подписанным сторонами актом приема-передачи по договору N 35-к от 22.04.2013 ссудодатель передал, а ссудополучатель принял указанное помещение.

По смыслу положений раздела 2 договора N 35-к в обязанности ссудополучателя входит в том числе:

- своевременное производство за свой счет текущего и капитального ремонта имущества, несение расходов по его содержанию (пункт 2.3.5 названного договора);

- заключение договора со специализированными организациями по обслуживанию коммунального хозяйства имущества в течение 10 дней с момента его принятия (пункт 2.3.6 договора N 35-к).

Общество "Вертикаль" является теплоснабжающей организацией и организацией, осуществляющей горячее водоснабжение. В период с июля 2016 года по январь 2017 года истец осуществлял поставку тепловой энергии на нужды отопления и горячую воду в многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение, переданное ответчику по договору N 35-к.

Между обществом "Вертикаль" (энергоснабжающая организация) и организацией "СОК "Здоровье" (абонент) 01.12.2014 заключен договор поставки тепловой энергии в виде горячей воды N 360-Д/В (далее - договор N 360-Д/В), по условиям которого энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть согласованное количество тепловой энергии (приложение N 1) в соответствии с графиком ее подачи в течение срока действия данного договора, а абонент обязуется полностью и своевременно оплачивать принятую энергию по ценам и в порядке, определенных сторонами в условиях договора N 360-Д/В (пункт 1.1 договора N 35-к).

Оплата стоимости горячей воды, поставленной истцом в занимаемые ответчиком помещения, произведена организацией "СОК "Здоровье" в полном объеме.

Письменный договор на поставку тепловой энергии для целей отопления между истцом и ответчиком не заключен, однако обществом "Вертикаль" организации "СОК "Здоровье" выставлены счета-фактуры на оплату поставленного коммунального ресурса, полагая, что организация "СОК "Здоровье", как фактический потребитель тепловой энергии в целях отопления, обязана оплатить стоимость энергоресурса в объеме, определенном в отсутствие индивидуального прибора учета расчетным способом (в соответствии с пунктом 3 Приложения N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила N 354)), в сумме 47 629 руб. 40 коп.

Отсутствие осуществления оплаты по выставленным счетам-фактурам со стороны организации "СОК "Здоровье" послужило основанием для обращения общества "Вертикаль" в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, исходил из того, что в отсутствие заключенного с истцом договора теплоснабжения ответчик не является лицом, на которое законом возложена обязанность оплатить стоимость поставленной истцом тепловой энергии.

Суд кассационной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, признал их законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, исследовав материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Как установлено судами в ходе рассмотрения дела, организация "СОК "Здоровье" собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Луначарского д. 123, не является, занимает указанное помещение на основании договора ссуды N 35-к.

Несмотря на то что положениями данного договора предусмотрена обязанность ответчика нести все расходы по содержанию имущества, заключить договоры со специализированными организациями по обслуживанию коммунального хозяйства имущества, указанные обязательства, в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 21.05.2013 N 13112/12, от 04.03.2014 N 17462/13, связывают только стороны данного договора, а именно собственника и лицо, на которое собственником возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, а также принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 20.02.2017 N 303-ЭС16-14807, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 5), в отсутствие между организацией "СОК "Здоровье" и ресурсоснабжающей организацией заключенного в соответствии с действующим законодательством договора энергоснабжения (оказания коммунальных услуг) суды пришли к верному выводу о наличии обязанности по внесению платы за коммунальный ресурс в виде тепловой энергии не у ссудополучателя - организации "СОК "Здоровье", которая, как обоснованно указано судами, не является надлежащим ответчиком по настоящему спору, а у собственника нежилого помещения - Серовского городского округа.

При таких обстоятельствах суды правомерно отклонили довод истца о наличии между обществом "Вертикаль" и организацией "СОК "Здоровье" фактических отношений купли-продажи тепловой энергии для целей отопления..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.03.2017 N Ф09-570/17 по делу N А60-11171/2016

"...Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что по общему правилу лицом, обязанным нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, является собственник; в отсутствие доказательств заключения между сторонами спора договора теплоснабжения оснований для удовлетворения заявленных обществом "СИГНАЛ" требований к пользователю помещения не имеется.

Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении, согласился, признал их законными и обоснованными.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

Обязанность ссудополучателя нести расходы по коммунальному обслуживанию помещения, предусмотренная условиями заключенного договора безвозмездного пользования от 01.01.2008 и вытекающая из положений ст. 695 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлена в отношениях с Шайхулисламовой Н.П., а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной указанного договора.

Ресурсоснабжающая организация (исполнитель коммунальных услуг) в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора безвозмездного пользования.

Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией (истцом), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (ссудодателе) нежилого помещения.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют практике рассмотрения споров применительно к договору аренды (применяемых и в отношении договора безвозмездного пользования), определенной постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.03.2014 N 17462/13, а также Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015).

Довод заявителя о сложившихся между обществом "Сигнал" и ответчиком фактических договорных отношениях по оказанию услуг водоотведения не подтверждается материалами дела. В материалах дела не имеется доказательств совершения предпринимателем Шайхулисламовым В.В. в адрес истца каких-либо платежей за водоотведение и очистку сточных вод. Ссылка заявителя на ответ общества "Вертикаль" от 15.07.2016, а также на судебные акты, принятые по делу N А60-41564/2015, несостоятельна, поскольку в них идет речь об оплате ответчиком коммунальной услуги по снабжению помещения тепловой энергией.

Таким образом, поскольку предприниматель Шайхулисламов В.В. не является собственником спорного нежилого помещения площадью 1,318 кв. м, а также лицом, который был бы обязанным нести расходы по коммунальному обслуживанию помещения при наличии соответствующего договора с ресурсоснабжающей организацией (истцом), суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.03.2016 N Ф09-1297/16 по делу N А76-5222/2015

"...Судами установлено и материалами дела подтверждается, что нежилое помещение N 1, общей площадью 17,0 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 11, является собственностью Российской Федерации (в реестре федерального имущества учтено за N РНФИ П13740000003).

В период с 01.04.2012 по 31.05.2014 истцом были оказаны в отношении указанного помещения услуги по передаче тепловой энергии на сумму 15 750 руб. 03 коп., что подтверждается ведомостями показаний приборов учета тепловой энергии, расчетом истца.

Истец неоднократно направлял в адрес ТУ Росимущества в Челябинской области претензии с требованием уплатить задолженность.

Ссылаясь на неисполнение обязанности по внесению платы за тепловую энергию, общество "ЮТСК" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положение указанной статьи согласуется и с обязанностью собственника помещения по оплате коммунальных услуг, установленной Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 153, 154, 155).

Из данных норм права следует, что по общему правилу лицом, обязанным нести расходы, связанные с использованием помещения, является его собственник. Вместе с тем исполнение данной обязанности может быть возложено собственником и на иное лицо посредством заключения с таким лицом договора и включения в него соответствующего условия. Таким договором может являться и договор аренды в силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем наличие в договоре аренды условия, согласно которому арендатор обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг, в том числе заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, само по себе не является основанием для возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг, если он соответствующие договоры не заключил. В этом случае речь может идти об ответственности арендатора перед арендодателем в связи с неисполнением условий договора аренды.

Таким образом, в данном случае при неисполнении арендатором обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями соответствующие расходы должен нести собственник помещения в силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с данными обстоятельствами суды при отсутствии доказательств погашения указанной задолженности правомерно удовлетворили заявленные исковые требования и взыскали спорные денежные средства с Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области..."

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.10.2014 N Ф09-6900/14 по делу N А60-42461/2013

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, между учреждением "АУИПИК" (арендодатель) и обществом "ИнвестСтрой-ВПК" (арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия от 16.07.2008 N 07-1/08-04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Косарева, д. 1а, литера А (п. 1.1).

Пунктом 3.2.7 названного договора на арендатора возложена обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

В период с ноября 2010 года по апрель 2011 года в отсутствие заключенного договора теплоснабжения предприятие "Екатеринбургэнерго" осуществляло поставку тепловой энергии на объект, расположенный по указанному адресу и находящийся в собственности учреждения "АУИПИК".

Неисполнение учреждением "АУИПИК" обязательств по внесению платежей за поставленный теплоресурс послужило основанием для обращения предприятия "Екатеринбургэнерго" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При этом наличие в договоре аренды условия, согласно которому арендатор обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг, в том числе заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, само по себе не является основанием для возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг, если он соответствующие договоры не заключил. В этом случае речь может идти об ответственности арендатора перед арендодателем в связи с неисполнением условий договора аренды.

Таким образом, в данном случае при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора энергоснабжения соответствующие расходы должен нести собственник помещения в силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судами установлено, что здание, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Косарева, д. 1а, литера А, является объектом культурного наследия федерального значения, функции собственника в отношении которого выполняет учреждение "АУИПИК".

Поскольку факт поставки тепловой энергии в спорный период на объект, расположенный по указанному адресу, ответчиком не оспорен, наличие и размер задолженности подтверждены документально, а доказательств оплаты стоимости потребленной теплоэнергии учреждением "АУИПИК" в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды обоснованно удовлетворили исковые требования предприятия "Екатеринбургэнерго".

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 94; Мы поможем в написании вашей работы!