Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ 2 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 312 из 504Следующая ⇒

11.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, относятся ли затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение, к расходам арендатора по содержанию имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества и должны оплачиваться собственником помещения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796

"...Как установлено судами и подтверждается материалами дела, нежилое помещение общей площадью 2 419 кв. метров, расположенное по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, является собственностью города Москвы. Названное помещение по договору аренды с департаментом от 31.03.2000 N 9-167/2000 (далее - договор аренды) используется обществом (арендатором).

Договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному договору, которое общество обязано заключить с лицом, в эксплуатации которого находится нежилой фонд.

Товарищество с 01.01.2009 является управляющей организацией жилого дома, расположенного по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, и обеспечивает собственников помещений в многоквартирном доме техническим обслуживанием общей долевой собственности, в том числе осуществляет содержание коммуникаций дома и предоставляет коммунальные услуги.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с общества 610 168 рублей 56 копеек расходов на содержание и ремонт жилых помещений за 2009 год, суды исходили из условий договора аренды, в соответствии с которым арендатор является лицом, обязанным заключить с истцом соответствующие договоры об оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.

В удовлетворении исковых требований в отношении департамента суды отказали, исходя из того, что договором аренды на арендатора возложена обязанность заключить с истцом договоры, в том числе на управление, содержание и ремонт общего имущества дома.

Между тем подобные выводы противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований к департаменту и взыскания с общества в пользу товарищества основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек исходя из пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права..."

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2015 N Ф01-2472/2015 по делу N А29-7704/2014

"...Общество с ограниченной ответственностью Управляющая организация "Горняцкое" (далее - Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к муниципальному образованию городской округ "Воркута" (далее - Муниципальное образование) в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - Администрация) о взыскании 67 580 рублей 85 копеек задолженности по оплате оказанных с 01.01.2014 по 30.06.2014 услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме N 34 по улице Парковой города Воркуты, в котором находятся принадлежащие Муниципальному образованию нежилые помещения.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей, управляющей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем услуг, который не является стороной договора аренды.

В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией обязанность по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, как собственник спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.

Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной статьи предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

При этом непосредственно на арендатора данного имущества согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы Администрации отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2015 N Ф01-2469/2015 по делу N А29-7696/2014

"...В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей, управляющей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем услуг, который не является стороной договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления как собственник спорного нежилого помещения в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.

Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендатора помещения по заключению с управляющей организацией договора возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной статьи предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы Администрации отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2015 N Ф01-1838/2015 по делу N А29-9339/2014

"...В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Указанные обязанности также установлены в пунктах 28 и 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Исходя из анализа указанных норм материального права следует, что обязанность участника долевой собственности по содержанию общего имущества (в том числе в многоквартирном доме) в силу требований закона является исключительной обязанностью собственника, которая не может быть передана иному участнику договорных отношений при исполнении возложенных на стороны обязательств.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.

Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендатора помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

При этом непосредственно на арендатора данного имущества, согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы Администрации отсутствуют..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2015 N Ф01-1846/2015 по делу N А29-9223/2014

"...Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, на основании договора от 01.04.2013 N 5-8, заключенного с собственниками помещений, истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом N 2 по улице Яновского города Воркуты.

На праве собственности за Муниципальным образованием зарегистрировано нежилое помещение в доме 2 по улице Яновского города Воркуты с кадастровым номером 11:16:1704002:3593, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 18.11.2014 N 16/031/2014-549 (запись N 11-11-16/008/2014-840).

Неисполнение ответчиком надлежащим образом как собственником помещений, находящихся в управлении истца, своих обязательств по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в указанном многоквартирном доме, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании платы за оказанные услуги с 01.01.2014 по 30.06.2014.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.

Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

Непосредственно на арендатора данного имущества, согласно положениям статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут быть возложены обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и по оплате понесенных ею расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

При изложенных обстоятельствах суд округа не усмотрел оснований для отмены принятых судебных актов. Кассационная жалоба МО ГО "Воркута" не подлежит удовлетворению..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2015 N Ф01-1842/2015 по делу N А29-7825/2014

"...Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, на основании договора от 01.04.2013, заключенного с собственниками помещений, истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом N 8а по улице Тиманской города Воркуты.

На праве собственности за Муниципальным образованием зарегистрировано нежилое помещение в доме 8а по улице Тиманской города Воркуты с кадастровым номером 11:16:1701007:4422, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 07.10.2014 N 16/031/2014-230 (запись N 11-11-16/007/2012-538).

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.

Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2015 N Ф01-1822/2015 по делу N А29-7715/2014

"...Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, на основании договора от 01.04.2013, заключенного с собственниками помещений, истец осуществлял деятельность по управлению многоквартирным домом N 4 - 6 по улице Дончука города Воркуты.

Муниципальному образованию на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 646,4 квадратного метра в доме 6а по улице Дончука города Воркуты.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Муниципальное образование в лице Управления, являясь собственником спорного нежилого помещения, в силу прямого указания закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества независимо от передачи такого помещения в аренду.

Ссылка заявителя на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие договорной обязанности арендаторов помещений по заключению с управляющей организацией договоров возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома несостоятельна, поскольку в пункте 2 данной нормы предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Следовательно, законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 85; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 307 308 309 310 311312313 314 315 316 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!