Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

Акты высших судов

Примечание: В приведенных ниже судебных актах суды исходили из того, что при проведении капремонта арендатор должен согласовать с арендодателем документацию, определяющую предмет ремонтных работ (это может быть и прямо предусмотрено договором аренды). Анализ судебных актов позволяет сделать вывод, что такими документами могут быть проектная документация, смета (или стоимость ремонтных работ), разрешительная документация.

Иногда суды указывают на необходимость привлечения арендодателя к приемке результата таких работ. В противном случае арендатор теряет право на возмещение расходов по ремонту. При проведении ремонта на сумму, превышающую согласованную, арендатор вправе требовать возмещения только согласованных расходов.

Определение ВАС РФ от 30.08.2011 N ВАС-11007/11 по делу N А65-18731/2010-СГ2-3

"...Исковые требования основаны на положениях статей 623, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 18, 22 Федерального закона от 26.09.1997 N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" и мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения от 20.04.2009 N 7979-93 для размещения мусульманского кафе, в котором истец произвел работы по улучшению арендованного имущества. Вместе с тем, предоставление ответчиком нежилого помещения через аукцион, взыскание арендной платы противоречит положениям указанного Закона. Ответчик неправомерно отказал истцу в переоформлении договора аренды в безвозмездное пользование и не предоставил указанные помещения в собственность истцу.

Отказывая во взыскании стоимости неотделимых улучшений, суды пришли к выводу о том, что неотделимые улучшения произведены без согласия ответчика и для использования помещения в своих целях.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено..."

Определение ВАС РФ от 05.08.2010 N 10196/10 по делу N А40-41049/09-28-336

"...Как следует из судебных актов, 02.12.2003 между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ОАО "Компания Мособлстрой" (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на срок по 30.09.2008 нежилые помещения общей площадью 903,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 52, стр. 4.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ОАО "Компания "Мособлстрой" о взыскании задолженности за проведение капитального ремонта объекта аренды, суды исходили из того, что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие, что арендодателем было дано согласие на проведение соответствующего ремонта, что не противоречит пункту 5.2.2 договора аренды от 02.12.2003.

Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А33-8670/2010

"...Истцом в 2008 - 2009 годах в арендуемом нежилом помещении производился ремонт.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность в сумме 102 183 рубля 37 копеек в виде затрат на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания магазина, истец обратился в суд с настоящим иском.

На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Арендатор обязан за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт (пункт 2.2.3 договоров), а также не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.5 договоров).

Судебными инстанциями правомерно установлено, что в материалы дела не представлено доказательств обращения истца к ответчику за соответствующим разрешением об улучшении арендованного им имущества, а также доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу выдано.

Кроме того, судом первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что спорное помещение было передано ООО "МАЗАиКА" в пригодном для использования состоянии, что следует из условий договоров.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции законно и обоснованно пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также не представлены доказательства необходимости выполнения данных работ..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2010 N КГ-А41/13692-10 по делу N А41-29794/09

"...Арендатором по договору аренды N 01/06/06 от 30.06.2006 г. заявлены встречные требования о взыскании затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений в сумме 1.505.921 рубль 58 копеек, произведенных в период арендных отношений между ИП Ефремовым А.В. и ООО "С.А.И.-ПЛАСТ".

Суды указали, что в подтверждение затрат на проведение ремонта в арендуемых по договору аренды N 01/06/06 от 30.06.2006 г. нежилых помещениях ООО "С.А.И.-ПЛАСТ" представило договор подряда N 51 от 02.10.2006 г., заключенный им с ООО "СтройСитиком", локальный сметный расчет N 1 на сумму 1.505.921 рубль 58 копеек, акт о приемке выполненных ООО "СтройСитиком" работ.

Как усматривается из материалов и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "С.А.И.-ПЛАСТ" не представлены доказательства производства ремонтных работ с согласия собственника имущества Рутковского С.В. или доверительного управляющего ИП Ефремова А.В.

В связи с этим суд кассационной инстанции находит выводы судов об отказе во взыскании затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений в сумме 1.505.921 рубль 58 копеек законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу..."

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336

"...Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Договором аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. предусмотрено иное регулирование, нежели установлено п. 1 ст. 616 ГК РФ, а именно: п. 5.2.2 Договора предусмотрено, что в случае проведения капитального ремонта объекта аренды за счет собственных средств с согласия собственника арендная плата уменьшается на величину фактической стоимости (полностью или части) затрат на капитальный ремонт, согласно техническому заданию и смете, согласованным с балансодержателем и арендодателем; при завершении капитального ремонта объекта, проведенного арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, арендатор обязан представить документы, подтверждающие объемы затрат на его проведение.

Таким образом, по настоящему делу на Ответчике, ссылающемся на возникновение у него права требования возмещения арендодателем понесенных арендатором расходов на проведение капитального ремонта объекта аренды, - в силу ст. 65 АПК РФ лежит обязанность доказать, что арендодатель дал согласие на проведение соответствующего ремонта, согласовав техническое задание и смету на ремонт.

Между тем Ответчиком соответствующих доказательств не представлено.

Представленные Ответчиком доказательства (акты обследования, дефектные ведомости, акты сдачи-приемки работ, ведомости согласования объемов работ, акты согласования стоимости работ, счета, платежные поручения, накладные, договоры на выполнение работ, обращения, ответы на обращения, техническое задание, паспорта, сертификаты, фототаблицы), как правомерно пришли к выводу суды, не свидетельствуют о согласовании арендодателем технических заданий и смет на ремонт.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что из письма N ц/05/2651 от 09.08.2005 г. и письма ГУП ДЭЗ Таганского района от 25.08.2005 г. следует, что Ответчик согласовал проведение капитального ремонта объекта аренды - нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, д. 52, стр. 4, квартал 321 в соответствии с пунктом договора аренды от 02.12.2003 г. N 1-1164/2003 и получил необходимое согласие Арендодателя и Балансодержателя, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку судами установлено, что представленные в дело доказательства не содержат сведений о согласовании арендодателем и балансодержателем технических заданий и смет на ремонт. Выражение согласия на проведение капитального ремонта по условиям п. 5.2.2 Договора не является основанием для выполнения капитального ремонта, таким основанием является согласие собственника недвижимого имущества в совокупности с согласованными с балансодержателем и арендодателем техническому заданию и смете..."

Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2007, 19.07.2007 N КГ-А40/6441-07 по делу N А40-76939/06-77-535

"...Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

По условиям договора аренды от 10.08.2004 обязанность по проведению капитального ремонта нежилых помещений возлагается на балансодержателя.

В соответствии с пунктом 4 Особых условий к договору аренды финансирование работ по ремонту нежилых помещений должно производиться в соответствии с распоряжением Премьера Правительства Москвы от 11.09.1996 N 832-РП. Пунктом 1.5 указанного распоряжения предусмотрено, что капитальный ремонт производится за счет средств арендатора под контролем предприятия в хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении которого находится строение.

Из материалов дела усматривается, что письмом от 29.10.2004 за номером N 5789/04д заместитель руководителя Центрального территориального агентства Департамента имущества г. Москвы в ответ на обращение ООО "АР Девелопмент" сообщил, о том, что согласовывает проведение капитального ремонта спорного нежилого помещения с оформлением разрешительной документации в установленном порядке.

Однако, как установил арбитражный суд, разрешительная документация не составлялась и не согласовывалась.

При таком положении апелляционный суд правомерно указал на отсутствие правовых оснований для взыскания с Департамента стоимости капитального ремонта..."

Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2006 N КГ-А40/5235-06 по делу N А40-70927/05-138-533

"...Региональная общественная организация "Футбольный клуб ЦСКА" (далее - футбольный клуб) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (далее - РФФИ) и Ленинградской квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа (далее - Ленинградская КЭЧ) с иском о солидарном взыскании 668539 руб., составляющих стоимость капитального ремонта арендованного имущества, вызванного неотложной необходимостью.

Согласно п. 2.3.4 договора аренды от 17.08.2000 N 01-7/194 стороны предусмотрели возможность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества за счет денежных средств арендатора с зачетом стоимости выполненных работ в счет арендной платы.

Материалами дела установлено, что футбольным клубом и Ленинградской КЭЧ была согласована смета на капитальный ремонт СК "Лефортово" на общую сумму 11745851 руб. Согласно данной смете стоимость работ по капитальному ремонту наружного водопровода составляет 98000 рублей по состоянию на 2001 г.

Решением от 18.10.2005 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-49117/05-89-436 установлено, что Футбольным клубом понесены затраты на проведение капитального ремонта наружных сетей водопровода в сумме 659350 рублей. Работы были приняты ответчиками и зачтены в счет арендной платы.

Доказательств согласования сторонами договора сметы на проведение капитального ремонта наружных сетей водопровода в большей сумме не представлено.

С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований..."

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2011 по делу N А65-18731/2010

"...В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Отказывая истцу во взыскании стоимости неотделимых улучшений, судебные инстанции с учетом положений пункта 4.4.7 договора аренды пришли к правомерному выводу, что неотделимые улучшения произведены без согласия ответчика и для использования помещения в своих целях.

Произведя ремонтные работы в виде демонтажа деревянных напольных покрытий, кирпичных перегородок и вывоза мусора на сумму 316 379 руб. 55 коп., доказательств получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта или наличие необходимости в его проведении истцом не представлены.

Судебными инстанциями правомерно указано, что все произведенные строительные работы неосновательным обогащением для ответчика не являются и произведены истцом на собственный страх и риск..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А06-3521/2009

"...В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из данных положений гражданского законодательства судебные инстанции правомерно указали на наличие у арендатора обязанности по согласованию необходимых ремонтных работ и их стоимости в конкретных арендуемых помещениях.

Доказательства согласования дополнительных ремонтных работ, помимо произведенных в 2004 году, Покупателем в материалы дела не представлены. При этом судебными инстанциями правомерно учтено, что по согласованным ремонтным работам арендодателем уже произведен зачет. При этом при проведении зачета по арендной плате Покупателем в отношении суммы проведенного зачета какие-либо возражения не выдвигались. В материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем дополнительных неотделимых улучшений, произведенных после проведения зачета. По дополнительным неотделимым улучшениям Покупателем не представлены и первичные документы (договоры с подрядчиком, сметы, акты приемки выполненных работ, платежные документы об оплате выполненных работ), подтверждающие факт выполнения работ за счет собственных средств Покупателя.

Судебными инстанциями, с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указано, что арендатор вправе получить только фактически понесенные и надлежащим образом согласованные расходы на проведение ремонта и реконструкцию арендуемого имущества, в связи с чем стоимость произведенных улучшений в ценах 2009 года правомерно не принята во внимание..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2010 по делу N А52-2654/2009

"...Стороны 18.03.1996 внесли изменения в договор, которые изложили в протоколе разногласий к договору. Текст утвержден протоколом согласования разногласий от 01.04.1996. Пункт 6.3 договора изложен в следующей редакции: "Арендатор за свой счет и своими силами производит капитальный ремонт арендованных помещений. Сметная стоимость работ согласовывается с арендодателем и принимается балансодержателем. Арендатор вправе направить арендодателю требование о возмещении стоимости работ по капитальному ремонту помещений в пределах суммы, указанной в объектной смете с учетом коэффициента инфляции за период с даты приема-передачи помещений в аренду до момента оплаты. Арендодатель в течение месяца после получения требования от арендатора возмещает последнему стоимость произведенного капитального ремонта. Арендатор вправе взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта в судебном порядке в случае невозмещения стоимости в указанный срок. Сумма, подлежащая уплате арендатору за капитальный ремонт, после согласования сторонами может быть зачтена арендодателем в счет арендной платы".

Материалами дела подтверждается, что работы по реконструкции магазина выполнены, что следует из акта приемки выполненных работ на сумму 464 679 455 руб.

В связи с тем, что затраты на ремонт помещения не были компенсированы, Общество обратилось в суд с иском к Комитету и Финансовому управлению администрации города Пскова о взыскании 176 326 руб. 92 коп. задолженности по оплате неотделимых улучшений недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Р. Люксембург, д. 23.

В силу общего правила пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ суды нижестоящих инстанций исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства и пришли к выводу о том, что в нарушение пунктов 1.5, 6.3 договора Общество не представило документы, свидетельствующие о согласии Комитета и балансодержателя на выполнение работ (неотделимые улучшения) в том объеме, в котором они были произведены истцом, а равно не подтвердило и своего права на возмещение стоимости ремонта в заявленной сумме. В связи с этим суды обоснованно отказали Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2010 по делу N А21-3765/2008

"...Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области (арендодатель, правопредшественник истца) и закрытое акционерное общество "Судоремонт-Балтика" (арендатор, правопредшественник ответчика) заключили договор от 07.05.1999 N 126 аренды зданий, сооружений и оборудования, расположенных по адресу: Калининград, ул. Правая набережная, д. 26, на срок до 07.05.2014.

Ссылка подателя жалобы о необходимости зачета расходов арендатора на капитальный ремонт в счет арендных платежей несостоятельна в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязуется производить капитальный ремонт имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем.

Затраты арендатора на проведение капитального ремонта имущества могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 6.5 договора, а именно при условии письменного предварительного согласования с арендодателем сметы на проведение работ и подлежащей возмещению суммы.

Ни одно из предусмотренных договором условий зачета стоимости капитального ремонта арендатором не было выполнено.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для зачета расходов арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества в счет арендной платы не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04

"...В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.

Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.

При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 по делу N А56-51212/04

"...Суд первой инстанции взыскал с ООО "Адонис" в пользу ОАО "РЖД" долг по арендной плате и эксплуатационным расходам и отказал в удовлетворении встречного иска, посчитав, что арендатор не вправе требовать компенсации затрат, связанных с ремонтом помещения, поскольку не представил доказательств согласования с арендодателем сметы и проектной документации по ремонту. Суд также указал, что арендная плата установлена сторонами по минимальной ставке с учетом стоимости возможного ремонта.

Исследовав материалы дела, доводы стороны и условия договора, суд апелляционной инстанции сделал следующие выводы: из договора аренды не следует, что установленный сторонами размер арендной платы связан с обязанностью арендатора выполнить капитальный ремонт, поскольку по условиям договора расчеты между сторонами могут производиться как деньгами, так и посредством погашения инвестиций, привлеченных на проведение ремонтных работ (пункт 2 дополнительного соглашения от 03.04.2000); ни законом, ни договором не предусмотрено освобождение арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт за свой счет; выполнение арендатором капитального ремонта за свой счет влечет предусмотренное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на взыскание стоимости такого ремонта; факт осуществления ООО "Адонис" капитального ремонта на сумму 2378773 руб. подтвержден документами на проведение подрядных работ и их оплатой ООО "Адонис" (т. 2, л.д. 1 - 41).

Доводу ОАО "РЖД" о несогласованности с ним объемов работ дана надлежащая оценка судом апелляционной инстанции. Суд правомерно указал, что факт согласования проектно-сметной документации подтвержден письмом арендодателя от 01.02.2000, в котором указано, что арендодатель гарантирует возмещение арендатору денежных средств, затраченных последним на составление и изготовление проектно-сметной документации по реконструкции и капитальному ремонту названного нежилого помещения (т. 3, л.д. 73), что государственное унитарное предприятие "Дорожный центр рабочего снабжения", которое являлось арендодателем в период проведения ремонтных работ, не оспаривало необходимости проведения ремонтных работ, факта их выполнения и их стоимость. Кроме того, в материалах дела имеются документы, из которых следует, что проект реконструкции названного помещения 30.06.2000 согласован со структурным подразделением арендодателя - Центром Госсанэпиднадзора Санкт-Петербург-Витебского отделения Октябрьской железной дороги; выполненные по реконструкции работы обследованы на соответствие правилам пожарной безопасности и приняты по акту от 05.02.2001 комиссией, в состав которой входил инспектор ведомственного пожарного надзора того же отделения Октябрьской железной дороги (т. 3, л.д. 81, 85)..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2010 N Ф09-4123/10-С3 по делу N А60-39080/2009-С12

"...Предприниматель, полагая, что понес расходы на приведение арендованного имущества в состояние, соответствующее его назначению, заявил встречный иск о зачете затрат на реконструкцию в счет арендных платежей.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 2 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.2 договора аренды определено, что неотделимые улучшения производятся арендатором только с разрешения арендодателя.

Письменного разрешения арендодателя в соответствии с п. 7.2 договора аренды на производство работ по электро- и теплоснабжению предприниматель не получал.

Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суды правильно отказали в удовлетворении встречного иска..."

Постановление ФАС Уральского округа от 04.02.2010 N Ф09-197/10-С6 по делу N А34-3072/2009

"...Расходы арендатора на ремонтно-восстановительные работы в соответствии с утвержденной сметой засчитываются в счет арендной платы (п. 3.3 договора).

В письме от 28.04.2009 территориальное управление сообщило предпринимателю Богомолову А.И. о наличии задолженности по внесению арендных платежей в сумме 1 011 242 руб. 14 коп. (в том числе 6 861 руб. 30 коп. пени) и предупредило об обращении в суд с иском о расторжении договора в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению задолженности (т. 1, л. д. 16).

Поскольку предпринимателем Богомоловым А.И. указанные требования исполнены не были, территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Курганской области с соответствующим иском.

Согласно п. 1.4 договора от 31.05.2000 после разработки проекта ремонтно-восстановительных работ, согласованного с арендодателем и Центром и другими заинтересованными службами, арендатор приступает к проведению ремонтно-восстановительных работ здания-памятника, которые должны быть проведены в течение 5 лет, согласно плану-графику, утвержденному департаментом. Окончание ремонтно-восстановительных работ оформляется актом.

Арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю и Центру информацию об объемах выполненных ремонтно-восстановительных работ (п. 2.2.11 названного договора).

С учетом изложенного апелляционным судом сделан вывод о том, что в договоре сторонами установлен порядок согласования проектно-сметной документации с арендодателем (собственником недвижимого имущества) и Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что предпринимателем Богомоловым А.И. не соблюден порядок согласования проектно-сметной документации проводимых работ, установленный договором аренды от 31.05.2000 N 583, в связи с чем обоснованно указал на отсутствие оснований для зачета стоимости произведенных работ в счет арендной платы.

С учетом изложенного судами правомерно удовлетворены исковые требования территориального управления в полном объеме..."

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006

"...Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6

"...20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.

По смыслу п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они произведены с согласия арендодателя.

Пунктом 5.1 договора N Х/99-10 от 20.02.1999 предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды по согласованию с арендодателем капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта. Стоимость согласованных с ГУ "СЭС УД АВО" работ по реконструкции здания, производимых арендатором, засчитывается в арендную плату и определяется по подписанным сторонами актам выполненных работ.

Между тем, судами установлено, что проведенные арендатором работы не были согласованы с арендодателем.

При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 118; Мы поможем в написании вашей работы!