Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

⇐ ПредыдущаяСтр 306 из 504Следующая ⇒

Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.

1.1. Вывод из судебной практики: Распоряжение органа исполнительной власти о согласовании капитального ремонта и (или) перепланировки арендуемого имущества, принятое на основании заявления арендодателя, может быть оспорено арендатором, если проведение такого ремонта и (или) перепланировки нарушает его права.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 03.06.2011 N ВАС-6833/11 по делу N А40-93165/10-106-507

"...Заявленное требование мотивировано тем, что заявитель не является коммерческой структурой, занимается социальной защитой прав и интересов инвалидов, бывших военнослужащих и сотрудников МВД РФ, участвовавших в операциях в "горячих" точках и в антитеррористических операциях, получивших увечья и потерю здоровья, утративших возможность жить полноценной жизнью, для чего использует арендованное имущество. Спорное нежилое помещение общественная организация занимает на основании договора аренды, заключенного с ГУП "Спецстройэксплуатация" сроком до 31.07.2026, которым предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт здания. Факт производства капитального ремонта подтвержден судебными актами по делу N А40-50961/06-91-392. В 2005 году право собственности на указанное нежилое помещение общей площадью 1672,8 кв. м перешло к ООО "ВИРА+", которое без наличия к тому правовых оснований обратилось в префектуру СВАО г. Москвы с заявлением о согласовании проведения работ по переоборудованию спорного помещения. Данное заявление было рассмотрено ответчиком на заседании комиссии, без приглашения арендаторов помещения, по результатам чего принято распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН, которое оспаривается в настоящем процессе.

Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое распоряжение префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А" принято в нарушение статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не были учтены интересы арендатора спорного объекта недвижимости.

При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса, суды установили, что принятое по результатам рассмотрения заявления общества распоряжение префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН нарушает права и законные интересы заявителя как арендатора спорного имущества.

...в передаче дела N А40-93165/10-106-507 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.04.2011 по указанному делу отказать..."

Аналогичная судебная практика:

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 N КГ-А40/1925-11 по делу N А40-93165/10-106-507

"...Однако, как установили суды обеих инстанций, в соответствии с п. 2.2.11 указанного договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714 на Общероссийскую общественную организацию инвалидов внутренних войск МВД России возложена обязанность своевременно производить за свой счет на основании дефектных ведомостей капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений, инженерно-технических коммуникаций. При этом, согласно указанному пункту договора капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора - Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России.

Установлено, что ООО "ВИРА+", не принимая во внимание условия п. 2.2.11 указанного договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, обратилось в режиме "одного окна" в префектуру СВАО г. Москвы с заявлением о получении согласования на проведение работ по капитальному ремонту и переоборудованию нежилых помещений в принадлежащем ООО "ВИРА+" здании по адресу: г. Москва, 2-я ул. Марьиной Рощи, д. 2А, с приложением технического заключения и проекта ремонта.

На основании заключения Окружной межведомственной комиссии префектом СВАО г. Москвы издано распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А", которым в том числе ТБТИ "Северо-Восточное" поручено внести соответствующие изменения в техническую документацию дома после переоборудования нежилых помещений.

При указанных обстоятельствах и исходя из положений п. 2.2.11 договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, в соответствии с которым на Общероссийскую общественную организацию инвалидов внутренних войск МВД России возложена обязанность своевременно производить за свой счет на основании дефектных ведомостей капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений, инженерно-технических коммуникаций, а также, что капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора - Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России, судебная коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что при принятии спорного распоряжения префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А" Префектурой СВАО г. Москвы были нарушены положения п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду непринятия во внимание условий п. 2.2.11 договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, поскольку принято распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН в отношении прав пользователя имущества - Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России как арендатора по договору аренды от 21.09.2001 N 01-7/714.

Кроме того судом первой инстанции установлено, что в связи с началом капитального ремонта, арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом вовсе.

Судебная коллегия отмечает, что в рассматриваемом случае нарушенное право заявителя как арендатора по договору аренды от 21.09.2001 N 01-7/714 может быть защищено посредством признания недействительным распоряжения префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН "О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А" (ст. 12 ГК РФ)..."

2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" для целей аренды

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор имеет право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если иное не установлено законом.

На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу соотношения понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения" существует три позиции судов.

Позиция 1. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2010 N Ф03-6236/2010 по делу N А04-85/2010

"...В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Неправильного применения норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Определении суд указал, что арендатор, осуществив капремонт без согласия арендодателя, нарушил положения ст. 623 ГК РФ, в которой говорится об улучшениях арендованного имущества.

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N 13067/10 по делу N А03-16500/2009

"...Как следует из судебных актов, между ОАО "Быт-Сервис" (арендодатель) и ООО Группа компаний "Шквал" (арендатор) 15.12.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения - здания бани, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Матросова, 216, сроком действия по 15.12.2009.

Как установлено судами, в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания бани. Письмом от 19.12.2006 ЗАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рубля 34 копейки. Работы по капитальному ремонту здания на указанную сумму были приняты арендодателем по акту от 07.04.2007.

Расторжение договора аренды послужило основанием для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Удовлетворяя иск, судебные инстанции руководствовались требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется..."

Определение ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8770/10 по делу N А32-15988/2009-27/63

"...Индивидуальный предприниматель Подшибякина Галина Васильевна (далее - предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилье-2000" (далее - общество) о взыскании 234 426 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 101 730 рублей убытков в виде упущенной выгоды, 9 312 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен ряд последовательных договоров аренды нежилого помещения: 18,8 кв. метров на периоды: с 01.01.2007 по 31.03.2007 и с 02.01.2008 по 31.01.2008; 125 кв. метров - с 01.04.2008 по 31.12.2008. Согласно пункту 2.6 договоров арендатор обязуется не производить никаких перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. В случае письменного разрешения на перепланировку арендуемых помещений арендатор производит все работы за свой счет.

Согласно пункту 2.8 этих же договоров затраты арендатора на любые работы, связанные с его деятельностью, арендодателем не возмещаются.

Предпринимателем был проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, что подтверждается договором со строительной бригадой, сметой, а также актом приемки помещения.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, основывался на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что доказательств получения письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемых помещений заявителем не представлено.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о том, что ремонт помещения был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности и в силу условий договора стоимость затрат на произведенные улучшения возмещению не подлежит.

Таким образом, доводы заявителя рассматривались судами трех инстанций и направлены, по существу, на переоценку имеющихся в деле доказательств, установление новых обстоятельств, что не входит в полномочия суда надзорной инстанции, определенные в главе 36 Кодекса..."

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2011 по делу N А43-20717/2010

"...В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по выплате понесенных Предпринимателем расходов на производство улучшений здания бани, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском, определив сумму требования с учетом заключения судебной экспертизы, проведенной ООО "Конфит-Аудит" по определению суда от 17.01.2011, и произведенного ответчиком перечисления денежных средств в сумме 600 000 рублей.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенный арендатором капитальный ремонт является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, в связи с чем в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере стоимости произведенного им капитального ремонта.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.2010 по делу N А19-13041/09

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 N А78-715/07-Ф02-8189/07 по делу N А78-715/07

"...Необоснованным является довод заявителя о том, что из всех видов проведенных арендатором капитальных ремонтных работ, к неотделимым улучшениям арендованного имущества можно отнести только ремонт фасада здания.

Под капитальным ремонтом, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации или в договоре..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.11.2012 N Ф03-5332/2012 по делу N А51-8737/2011

С учетом установленного, положений статьи 65 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания с ТУ Росимущества в Приморском крае установленную экспертным заключением стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 644 806 руб. 85 коп., возникших в результате согласованных сторонами капитальных ремонтных работ, произведенных ООО "Даль-Аква"..."

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.07.2011 N Ф03-2841/2011 по делу N А51-16224/2010

"...В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 указанного Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, как верно отмечено апелляционным судом, капитальный ремонт арендуемого имущества, являясь неотделимым улучшением, по общему правилу, возможен только с согласия арендодателя. Проведение такого ремонта без соответствующего согласия собственника возможно лишь в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

При таких обстоятельствах, не установив наличия объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании обществом с управлением проведения капитального ремонта в спорных помещениях в 2007 году, а также необходимость выполнения работ по улучшению арендованного имущества, в том числе, покрытия территории из брусчатки, устройство асфальтобетонного покрытия и потолков "Амстронг", апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания истребуемой ООО "Константа" суммы..."

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.07.2010 по делу N А03-16500/2009

"...Стороны установили, что в случае досрочного расторжения договора аренды арендодатель обязан возместить в согласованные с арендатором сроки стоимость капитального ремонта и неотделимых без вреда для имущества улучшений, произведенных с письменного согласия арендодателя, если данные улучшения не были компенсированы ранее (пункт 4.2 договора).

Работы по капитальному ремонту здания бани были выполнены арендатором с привлечением подрядной организации.

Договор аренды от 15.12.2006 N 02/06 сторонами расторгнут.

ООО Группа компаний "Шквал", получив отказ ОАО "Быт-Сервис" в выплате стоимости улучшения арендованного помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что письмом от 19.12.2006 N 25 ОАО "Быт-Сервис" согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рублей 34 копеек в соответствии с представленным ООО Группа компаний "Шквал" локальным сметным расчетом; работы по капитальному ремонту здания бани на указанную сумму были приняты арендодателем от арендатора по акту от 07.04.2007.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2.2.3, 2.4.9, 4.2 договора аренды, арбитражный суд правомерно взыскал с ОАО "Быт-Сервис" в пользу ООО Группа компаний "Шквал" стоимость неотделимых улучшений в размере 16 708 273 рублей 34 копеек..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 по делу N А27-15435/2008

"...Решением суда от 26.02.2010 производство по делу в части взыскания 83 524 руб. прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части. С ЗАО "Газпромнефть-Кузбасс" в пользу ООО "Сибнефтесбыт" взыскано 6 675 881 руб. стоимости неотделимых улучшений и 2 611 640 руб. штрафа. В остальной части иска отказано.

Поскольку требование арендатора об оплате расходов по проведению капитального ремонта арендованного имущества, направленное в адрес арендодателя уведомлением от 16.07.2008 N 262, последним не исполнено, ООО "Югранефтесбыт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

По смыслу указанной нормы в предмет доказывания обстоятельств произведенных улучшений арендуемого имущества входит размер собственных расходных средств и права требования по возмещению расходов арендатора при наличии согласия арендодателя.

Оценив, имеющиеся в материалах дела, доказательства согласованного порядка проведения работ на арендуемом имуществе, фактического выполнения работ с исследованием полномочий должностных лиц на утверждение объема капитального ремонта нефтебазы, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о наличии согласия ЗАО "Кузбасснефтепродукт" на производство улучшений.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что стоимость неотделимых улучшений составляет 6 675 881 руб..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А27-15429/2008

"...Согласно пунктам 2.1.3, 2.1.5 договора арендодатель обязуется за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором. В случае, если арендатор произведет капитальный ремонт самостоятельно, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного ремонта (стоимость материалов, работ и так далее) в тридцатидневный срок с момента предъявления такого требования арендатором или с согласия арендатора зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы. Не позднее тридцати дней с момента подписания акта приема-передачи помещений от арендатора к арендодателю в связи с прекращением действия договора арендодатель обязуется выплатить арендатору всю стоимость произведенных им перестроек и переделок, а также улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых от конструкций помещений.

Судом первой инстанции установлено, что в период действия договора истцом произведены работы, связанные с улучшением арендованного имущества, на общую сумму 624 793 рубля, что подтверждается материалами дела.

Полагая, что в силу пунктов 2.1.3, 2.1.5 договора арендодатель обязан был производить капитальный ремонт арендованного арендатором объекта, истец обратился к ответчику с требованием о возмещении произведенных на ремонт затрат (уведомления от 03.07.2008 N 249, от 16.07.2008 N 262, от 13.08.2008 N 286).

Неисполнение ответчиком обязанности по возмещению расходов на произведенный ремонт послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга, пришли к обоснованному выводу о неотделимости произведенных улучшений в связи с выполнением истцом капитального ремонта бетонного покрытия и установки пожарной сигнализации, а также исходя из назначения использования АЗС, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по возмещению затрат.

Доказательств отделимости выполненных истцом улучшений арендованного имущества без вреда для этого имущества, как правильно отмечено судами, ответчиком в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.04.2007 N Ф04-1905/2007(33008-А75-39) по делу N А75-5875/2006

"...Пунктом 2.4.3 договора стороны согласовали следующее условие: арендатор вправе по согласованию с арендодателем производить капитальный ремонт арендуемого помещения. Затраты арендатора на ремонт по согласованию с арендодателем могут быть частично либо полностью возмещены ответчиком.

Принимая во внимание буквальное толкование изложенного пункта, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что отдельному согласованию подлежали как производство капитального ремонта (создание неотделимых улучшений), так и подлежащие возмещению затраты (стоимость неотделимых улучшений, принятых к возмещению ответчиком)..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.05.2017 N Ф05-5667/2017 по делу N А40-200347/15

"...Индивидуальный предприниматель Парнышков Виктор Николаевич (далее - истец, ИП Парнышков В.Н.) обратился в Арбитражный суд города Москвы к акционерному обществу "Военторг-Запад" (далее - АО "Военторг-Запад") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 4 003 699,22 руб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО "Управление торговли командования Воздушно-космической обороны" (арендодатель) и ИП Парнышковым В.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 07.10.2010 N 455-10-15/У, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату помещение площадью 360,0 кв. м в здании, расположенном по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, помещение в здании ГДО, пом. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

На основании полученного от арендодателя разрешения и согласованной сметы на капитальный ремонт, в соответствии с договором на проведение ремонтных работ нежилых помещений от 29.12.2010, заключенным арендатором с ООО "Империал", в арендуемом помещении выполнен капитальный ремонт, который представляет собой неотделимые улучшения имущества, стоимость которых, согласно акту о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 26.05.2011 N 1 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 26.05.2011 N 1, составила 4 277 677,45 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, условия договора аренды, дополнительного соглашения, руководствуясь положениями статей 421, 606, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая результаты проведенной судебной строительно-технической экспертизы, которой определена общая стоимость фактически выполненных ремонтных работ в соответствии с локальной сметой и актом выполненных работ, установив, что взаимные обязательства сторон исполнены в полном объеме, факт выполнения ремонтных работ и произведенные арендатором расходы на ремонт документально подтверждены, пришли к выводу о доказанности истцом факта выполнения в отношении арендованного у ответчика имущества капитального ремонта, свидетельствующего о проведении неотделимых улучшений арендованного имущества, стоимость которых составила 4 003 699,22 руб., при наличии разрешения арендодателя на проведение указанных работ (получено от уполномоченного лица арендодателя) и согласования локальной сметы на работы, а также признали согласованным сторонами в договоре условие об обязательстве арендодателя по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в связи с чем удовлетворили заявленный иск.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2017 N Ф05-3402/2017 по делу N А40-226189/15

"...Индивидуальный предприниматель Парнышков Виктор Николаевич (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу "Военторг-Москва" (далее - ответчик, Общество) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 757 703 руб. 92 коп. и 72 000 руб. расходов на проведение экспертизы (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами при рассмотрении дела по существу, 20.11.2010 ИП Парнышковым В.Н. (Арендатор) и ОАО "Управление торговли командования Воздушно-космической обороны" (правопредшественник ответчика, Арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений N 371-10-15/У, в соответствии с условиями которого Предпринимателем было арендовано помещение площадью 172,1 кв. м в здании, расположенном по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в/г 23/1, ул. Краснознаменная, д. 19.

На основании полученного от Арендодателя разрешения и согласованной сметы на капитальный ремонт от 22.11.2010, в соответствии с договором на проведение ремонтных работ нежилых помещений от 29.12.2010 N 16, заключенным истцом с ООО "Империал", в арендуемом Предпринимателем помещении последним выполнен капитальный ремонт, который представляет собой неотделимые улучшения имущества, стоимость которых, согласно акту о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 20.05.2011 N 1 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 20.05.2011 N 1, составила 3 888 078 руб. 92 коп.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, условия договора аренды, применив положения статей 421, 606, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая результаты проведенной судебной строительно-технической экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности истцом факта выполнения в отношении арендованного у ответчика имущества капитального ремонта, свидетельствующего о проведении неотделимых улучшений арендованного имущества, стоимость которых составила 3 757 703 руб. 90 коп., при наличии разрешения арендодателя на проведение указанных работ и согласования локальной сметы на работы, а также признали согласованным сторонами в договоре условие об обязательстве арендодателя по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений, в связи с чем удовлетворили иск с учетом принятых уточнений.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено..."

Постановление ФАС Московского округа от 06.12.2007 N КГ-А41/12497-07 по делу N А41-К1-3239/07

"...В этой связи вывод суда о том, что ответчик неосновательно обогатился за счет сбережения собственных денежных средств в размере стоимости произведенных истцом ремонтных работ путем приобретения неотделимых улучшений имущества, правомерен.

Суд обоснованно признал имуществом вследствие неосновательного пользования ответчиком стоимость капитального ремонта нежилого помещения в сумме 968 480 руб. за исключением арендной платы в течение 8 месяцев с мая по декабрь 2004 года, то есть сумму исковых требований в размере 840 420 руб..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-26315/2015 по делу N А57-23816/2014

"...Общество с ограниченной ответственностью "Стройтранс" (далее - ООО "Стройтранс", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Профстрой" (далее - ООО "Профстрой", Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 467 350 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28 642 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 12 919,84 руб.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

На момент вынесения решения ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по оплате задолженности по договору аренды в размере 467 350 руб.

Доводы ответчика о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в размере 428 033 руб. суд обоснованно отклонил по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что капитальный ремонт выполнен ответчиком без согласования с арендодателем.

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендованного имущества подтвержден материалами дела, вывод суда об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца суммы долга в размере 467 350 руб. является правомерным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А06-3521/2009

"...Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Исходя из данных положений гражданского законодательства судебные инстанции правомерно указали на наличие у арендатора обязанности по согласованию необходимых ремонтных работ и их стоимости в конкретных арендуемых помещениях.

Доказательства согласования дополнительных ремонтных работ, помимо произведенных в 2004 году, Покупателем в материалы дела не представлены. При этом судебными инстанциями правомерно учтено, что по согласованным ремонтным работам арендодателем уже произведен зачет. При этом при проведении зачета по арендной плате Покупателем в отношении суммы проведенного зачета какие-либо возражения не выдвигались. В материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем дополнительных неотделимых улучшений, произведенных после проведения зачета. По дополнительным неотделимым улучшениям Покупателем не представлены и первичные документы (договоры с подрядчиком, сметы, акты приемки выполненных работ, платежные документы об оплате выполненных работ), подтверждающие факт выполнения работ за счет собственных средств Покупателя.

Судебными инстанциями, с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указано, что арендатор вправе получить только фактически понесенные и надлежащим образом согласованные расходы на проведение ремонта и реконструкцию арендуемого имущества, в связи с чем стоимость произведенных улучшений в ценах 2009 года правомерно не принята во внимание..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу N А13-16031/2005-04

"...При передаче здания Академии в арендное пользование стороны составили и подписали приложение к передаточному акту от 22.04.2003, в котором отразили недостатки передаваемого в аренду имущества на момент заключения договора.

В приложении к акту стороны указали, что все перечисленные выше неисправности требуют проведения капитального ремонта за счет арендодателя. В то же время стороны определили, что в случае финансирования этих работ арендатором понесенные расходы могут быть отнесены на арендную плату или возмещены арендодателем по фактическим расходам.

Таким образом, арендодатель принял на себя обязательства покрыть возможные расходы арендатора на капитальный ремонт здания, обязанность проведения которого возложена договором на арендодателя.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истец выполнил в арендуемом здании следующие виды работ: работы по ремонту системы отопления и ремонту кровли, проектные работы и работы по организации узла учета тепловой энергии и питьевой воды, а также работы по ремонту пристройки и замены фундамента. Все эти виды работ осуществлялись с ведома арендодателя.

Проведение данных работ, их объемы и стоимость истцом документально доказаны. Ответчик не отрицает, что в здании было необходимо произвести работы по капитальному ремонту и что эти работы выполнены за счет истца.

Договор аренды от 18.04.2003 N 02-25-18/03 не содержит запрет на возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений.

Поскольку Академия подтвердила свое право на возмещение стоимости ремонта, а Завод ее расходы не возместил, суд правомерно взыскал с ответчика стоимость выполненного ремонта в сумме 713524 руб. 08 коп. В связи с этим решение в данной части следует оставить без изменения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04

"...Исакова Н.А. обратилась в арбитражный суд к Комитету с иском о зачете 210474 руб., затраченных на капитальный ремонт помещения, арендованного по договору от 01.01.2005, в счет арендной платы по названному договору, ссылаясь на то, что силами подрядной организации - общества с ограниченной ответственностью "Интерстрой" (далее - ООО "Интерстрой") и с согласия арендодателя она выполнила ремонт кровли арендуемого магазина, сметная стоимость которого составила 210474 руб.

В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.

Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.

При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт.

В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении тех работ, стоимость которых просит зачесть истец, и получении согласия Комитета на их проведение в порядке, предусмотренном действовавшим в названный период Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановлением Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114.

Указывая на необоснованность требований предпринимателя, суд правомерно сослался на пункт 3.3.9 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения, независимо от того, как они произведены (с согласия или без согласия арендодателя), арендатору не возмещаются.

Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении иска..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2005 N Ф08-4834/2005

"...Без исследования указанных вопросов и учета приведенных норм суд апелляционной инстанции преждевременно применил к сложившимся отношениям положения статьи 623 Кодекса. Вывод апелляционной инстанции о том, что арендатор посредством капитального ремонта произвел неотделимые улучшения арендованного объекта без согласия арендодателя, что исключает возмещение стоимости таких улучшений, сделан без учета следующего. Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.01.2018 N Ф09-7378/15 по делу N А47-9174/2014

"...При новом рассмотрении дела общество "Спарта" в порядке, установленном нормами ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило исковые требования и просило взыскать с общества "ПроФинанс" основной долг в сумме 1 687 655 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 501 666 руб. 67 коп. с последующим их начислением по день фактического исполнения обязательства, убытки в сумме 259 898 руб. 87 коп., а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 350 000 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом названных процессуальных норм, суды установили следующее.

В договоре аренды от 01.11.2013 N 32 (п. 5.1.5) стороны согласовали обязанность арендодателя за свой счет производить капитальный ремонт переданного ему по договору помещения; стороны подписали соглашение от 08.10.2013, в котором арендодатель дал согласие арендатору производить капитальный ремонт арендуемого помещения общей площадью 267,7 кв. м, этаж 2, расположенного в здании литера В12В13, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, помещение N 4; арендодатель наделил арендатора правом выбора специализированной организации по проведению ремонта и заключения соответствующего договора; в пункте 5 указанного соглашения между сторонами согласована перепланировка, объемы работы и сроки.

С учетом названных обстоятельств суды пришли к верному выводу об обоснованности требования истца по первоначальному иску о взыскании долга по оплате выполненных работ по ремонту помещения, расположенного в здании литера В12В13, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, помещение N 4.

Поскольку в ходе судебного разбирательства между сторонами возникли разногласия по вопросу отнесения выполненных работ к капитальным, их стоимости и фактически выполненному объему, определениями суда первой инстанции от 04.12.2014 и от 11.04.2017 назначались судебные строительные экспертизы, проведение которых поручалось экспертам общества "Кротон" и Пеньковой М.П.

При новом рассмотрении дела проведение судебной строительной экспертизы было поручено эксперту Пеньковой М.П., согласно заключению которой стоимость фактически выполненных работ, выполняемых при проведении капитального ремонта зданий жилищно-гражданского назначения в пом. N 4, расположенном по адресу: г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, составляет 1 687 655 руб. в ценах на 1 квартал 2014 года (в соответствии с актом о приемке выполненных работ от 20.03.2014).

При таких обстоятельствах с учетом выводов эксперта Пеньковой М.П. судами правомерно удовлетворено требование общества "Спарта" о взыскании с общества "ПроФинанс" стоимости капитального ремонта в сумме 1 687 655 руб., являющегося неотделимым улучшением арендуемого имущества..."

Позиция 2. Капитальный ремонт арендуемого имущества и неотделимые улучшения различны по своей правовой природе.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 27.09.2010 по делу N А35-2195/08-С12

"...С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у муниципального образования "город Курск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска обязанности, как арендодателя помещения, возместить ООО "Компания Феликс-Курск" стоимость неотделимых улучшений.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

По смыслу указанных правовых норм производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом вопрос о том, являются ли выполненные ответчиком работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам ст. 623 ГК РФ.

Как следует из вводной части постановления Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764, указанное постановление регламентирует порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда, в соответствии со статьей 616 ГК РФ.

Однако, в данном случае ответчик обращался в арбитражный суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений на основании ст. 623 ГК РФ, а не стоимости произведенного капитального ремонта. Согласно отчету N 311-19/12-08 экспертами ООО "Независимая оценка" была определена стоимость именно неотделимых улучшений после проведенного капитального ремонта в арендуемом помещении по адресу: г. Курск, ул. Интернациональная, д. 45.

Следовательно, порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда при отсутствии официального опубликования не может быть применен при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2010..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.03.2012 N ВАС-2326/12 по делу N А81-144/2011

"...Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суды, оценив представленные обществом "Клас Бест" доказательства, пришли к выводу об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений на сумму 646 261 рубль и на зачет указанной суммы в счет оплаты приобретаемого имущества.

Ссылка общества на пункты договора аренды муниципального имущества, возлагающие обязанности по производству текущего и капитального ремонта нежилого помещения на арендатора, как предусматривающие согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений, необоснованна. Распределив обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии диспозитивной нормой: пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Судьба неотделимых улучшений определена статьей 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Суды правильно указали на различия между произведенными неотделимыми улучшениями и капитальным ремонтом.

Переоценка установленных судом фактических обстоятельств дела в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда надзорной инстанции..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15

"...В связи с чем, ссылка суда апелляционной инстанции на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендная плата устанавливается не только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества, является необоснованной.

В норме статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится об улучшениях арендованного имущества, а не о его ремонте (текущем или капитальном), распределение обязанностей по которому регулируется другими нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Более того, в договоре аренды обязательно должны быть прописаны, какие именно улучшения арендованного имущества должен обеспечить арендатор, и в каком размере должны возникнуть затраты. В противном случае договор является незаключенным, так как условие о размере арендной платы здания и сооружения считается несогласованным.

Такие условия ни в договоре аренды, ни в соглашениях не оговаривались сторонами, поскольку и не предполагались и не выполнялись в последующем.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда по эпизоду доначисления обществу налога на прибыль и налога на добавленную стоимость, соответствующих сумм пеней и штрафов подлежит отмене..."

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3925-11 по делу N А41-29048/10

"...Помимо этого, апелляционный суд указал на то, что поскольку договор аренды N 75/08 от 01.01.2008 г. между сторонами в установленном порядке не расторгнут, оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся вопроса возмещения произведенных улучшений арендованного имущества, не имеется.

Однако, такой вывод сделан судом при неправильном применении норм материального права, поскольку судом не принято во внимание, что законодателем разделены понятия улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) и работ по капитальному ремонту (ст. 616 ГК РФ), которые могут быть компенсированы и во время действия договора аренды.

При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции..."

Постановление ФАС Московского округа от 09.12.2010 N КГ-А41/13626-10 по делу N А41-44762/09

"...Общество с ограниченной ответственностью "Дело" (далее - ООО "Дело") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Климовска Московской области о взыскании 1 642 669 рублей.

Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 12, 15, 307, 616, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в период с 1998 года по 2006 год ООО "Дело" производило ремонт арендуемого нежилого помещения, в том числе и капитальный, поскольку предусмотренная условиями договоров аренды N 980017 от 04 марта 1998 года, N 990010 от 02 марта 1999 года, N 200026 от 16 марта 2000 года, N 2003022 от 06 марта 2003 года, N 2005018 от 11 февраля 2005 года обязанность арендодателя (КУИ г. Климовска) по проведению капитального ремонта нежилых помещений, занимаемых истцом, не была выполнена.

По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционным судом не исследовался вопрос о неотложной необходимости проведения ремонта. При этом, апелляционный суд неправильно применил к отношениям сторон нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем нормами статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем выполнение работ, вызванных неотложной необходимостью.

Поскольку проведенные истцом капитальные ремонтные работы не относятся к понятию неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ), то в данном случае в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия арендодателя для проведения такого капитального ремонта не требовалось.

В подтверждение заявленных требований истец представил отчет N 119/07 от 03 апреля 2007 года, оставленный ООО "Независимое Экспертно-Юридическое Бюро", согласно которому сметная стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1, составляет 1 642 669 рублей.

Однако, суд первой инстанции не дал оценку этому отчету и не установил какие работы в период с 1998 года по 2006 год по ремонту помещения были осуществлены в рамках капитального ремонта и соответственно подлежат возмещению, а какие работы относятся к текущему ремонту помещений, который производится за счет арендатора.

При таких обстоятельствах, решение суда также подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции..."

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.04.2010 по делу N А53-18341/2009

"...В период с 2007 по 2008 год предприниматель за счет собственных средств произвел капитально-восстановительные работы в арендуемом помещении, перепланировку, переустройство, переоборудование инженерных коммуникаций, а также работы по повышению эксплуатационной надежности строения (литеры Б, Б7), имеющего износ, усилил несущие конструкции.

Отказ комитета возместить стоимость произведенных улучшений явился основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.

Удовлетворяя требования предпринимателя о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из того, что производство ремонта представляет собой частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель произвел капитальный ремонт спорного имущества с согласия комитета, выраженного в акте приема-передачи здания от 01.11.2007, и осуществление капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью. Размер затрат, произведенных предпринимателем для проведения капитального ремонта, определен судом на основании заключения эксперта-консультанта Рысиной М.И. от 08.06.2009 N 168/7. Указанный размер затрат комитетом не опровергнут.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

По смыслу данной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.

В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя. Указанные вопросы судом первой инстанции надлежаще не исследовались.

Взыскивая с комитета стоимость улучшений арендуемого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что проведение капитального ремонта и его стоимость подтверждены заключением эксперта-консультанта от 08.06.2009 N 168/7. Однако из указанного заключения следует, что предприниматель произвел капитальный ремонт, переоборудование, перепланировку и реконструкцию спорного имущества.

Для правильного разрешения спора суду следует выяснить, какие из произведенных работ относятся к капитальному ремонту и какие являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества..."

Позиция 3. Если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2010 по делу N А55-27579/2009

"...Нежилое помещение, являющееся предметом договора, передано истцу 01.09.2006 по акту приема-передачи. Согласно акту приема-передачи передаваемые помещения капитального ремонта не требовали.

08.11.2007 и 29.11.2007 ООО "ВолгаАльянс" направило в адрес Департамента письма с просьбой разрешить проведение косметического ремонта, перепланировки и капитального ремонта.

Сторонами 19.02.2009 заключено соглашение о возмещении затрат ООО "ВолгаАльянс" на капитальный ремонт объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Пролетарская, д. 169, в сумме 735 608 руб. в счет арендной платы по договору.

Письмом от 15.09.2009 N 33 истец обратился к ответчику с просьбой о возмещении стоимости произведенных улучшений в размере 1 702 517 руб. 44 коп. Данная сумма составляет разницу между затратами на капитальный ремонт арендованного помещения в полном объеме и суммой затрат, зачтенной в счет арендной платы за помещение.

Ссылаясь на то, что арендные отношения были прекращены, а Департамент не возместил стоимость улучшений арендованного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив условия заключенного договора аренды, суды пришли к правомерному выводу, что истец в нарушение условия, которое содержится в пункте 8.1 договора аренды, не получил разрешения арендодателя на осуществление спорных работ, предварительно не согласовал с арендодателем смету расходов.

Как следует из акта приема-передачи от 01.09.2006, помещение, арендованное истцом, капитального ремонта не требовало. В связи с этим капитальный ремонт арендованного помещения является его улучшением.

Учитывая, что договором аренды, заключенным сторонами, предусмотрено частичное возмещение затрат на капитальный ремонт помещения путем зачета в счет арендной платы в размере, определяемом соглашением сторон, и данные условия договора выполнены, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований..."

3. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "реконструкция" для целей аренды

3.1. Вывод из судебной практики: Устранение дефектов арендованного здания, связанное с заменой его конструктивных элементов, является капитальным ремонтом, а не реконструкцией, если в результате не изменились технико-экономические показатели.

Примечание: Технико-экономическими показателями здания являются такие его качественные и количественные характеристики, как этажность, площадь, вместимость и пропускная способность.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2014 по делу N А27-4676/2013

"...Из материалов дела видно, что между ОАО "Кузбассэнерго" (правопредшественник ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ") (арендодатель) и ООО "ЭССЭ" (арендатор) заключен договор аренды N 223 от 10.04.2007 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное на территории Ново-Кемеровской ТЭЦ по адресу: г. Кемерово, Заводский район, п. Предзаводской, в том числе одноэтажное железобетонно-кирпичное нежилое здание антикоррозийного склада, общей площадью 363,5 кв. м, помещение для размещения нефтеперегонной установки и производства мазута, дизельного топлива и прямогонного бензина (пункты 1.1, 1.2).

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора, арендатор обязан не производить никаких перепланировок, переоборудования и неотделимых улучшений арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя.

Уведомлением N НКТЭЦ-22 от 05.03.2013 ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ" на основании пункта 4.1 отказалось от договора и попросило ООО "ЭССЭ" в течение 10 рабочих дней вернуть переданные по договору объекты недвижимого имущества и земельные участки по приемо-сдаточному акту в состоянии, в котором они находились на момент заключения договора.

Ссылаясь на то, что им проведены работы по капитальному ремонту, вызванные неотложной необходимостью и требованиями промышленной безопасности, уведомление N НКТЭЦ-22 от 05.03.2013 об отказе от исполнения договора является недействительным, так как не соответствует требованиям закона, ООО "ЭССЭ" заявило встречный иск.

Поскольку разрушающиеся плиты представляли собой опасность для производства, специализированной организацией ООО "Геострой" (лицензия на осуществление деятельности по проведению экспертизы промышленной безопасности N ДЭ-00-008425 (ГП) от 19.03.2008) разработан рабочий проект "На усиление сборных железобетонных ребристых плит покрытия здания антикоррозионного склада" в одноэтажном железобетонно-кирпичном нежилом здании площадью 363,5 кв. м. Данным проектом в разделе "Общие указания" предусмотрены изготовление и монтаж конструкций в соответствии с требованиями ГОСТ 23118-99 "Конструкции стальные строительные. Общие технические условия", СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", перед установкой конструкций новой кровли выполнение разборки и демонтаж существующей рубероидной кровли железобетонных ребристых плит покрытия. Работы по усилению.

В конце 2010 - начале 2011 арендатором на основании указанного проекта произведена замена 8-ми железобетонных плит покрытия в осях А, Б - 1,2 на профилированный лист.

Свидетель Эртель М.В., руководитель отдела комплексного обследования зданий и сооружений ООО "Геострой", в суде первой инстанции пояснил, что при обследовании были выявлены аварийные участки перекрытия (в частности трещины), которые необходимо было устранить. Новая кровля не создала лишней нагрузки на здание, которое построено в 60-х - 70-х годах. Замена участков кровли являлась капитальным ремонтом.

Из ответа Комитета строительного контроля администрации города Кемерово от 17.07.2013 следует, что выдача разрешения на строительство при производстве таких работ не требуется, поскольку данные работы выполнялись в рамках проекта усиления кровли.

Кроме того, рабочий проект по организации Кемеровского мини-НПЗ согласован с арендодателем, представитель которого участвовал в приемке законченного строительством объекта. К акту приемки прилагалась проектно-сметная документация, в том числе по реконструкции здания холодного склада д. 5К.239.17-ППР Схема демонтажа плит покрытия в осях 2-3, р.Б-В. Из рабочего проекта следовало, что плитам покрытия требовался ремонт, в связи с чем, арендодатель согласовал замену перекрытия.

Реконструкцией зданий и сооружений является производство таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть изменяется сущность объекта. Данное определение дано в совместном письме Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСФУ СССР от 08.05.1984 N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14, письме Минфина СССР от 29.05.1984 N 80, письме Госстроя России от 28.04.1984 N 16-14/63. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания.

Из указанных выше определений следует, что отличие капитального ремонта от реконструкции заключается в том, что при капитальном ремонте основные технико-экономические показатели сооружения остаются без изменения, а при реконструкции они изменяются, при этом при капитальном ремонте также возможно затрагивание конструктивных элементов.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действия арендатора по замене кровли (замена железобетонных плит на профилированный лист) в одноэтажном железобетонно-кирпичном нежилом здании площадью 363,5 кв. м являются действиями по устранению дефектов, вызваны необходимостью (аварийное состояние перекрытия арендуемого имущества, что подтверждается актом обследования от 29.11.2010) и обусловлены обязанностью арендатора по проведению капитального ремонта (пункт 2.1.2 договора) и содержанию имущества в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии (пункт 2.3.2 договора), согласованы с арендодателем, суд первой инстанции правомерно отказал ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ" в удовлетворении исковых требований, придя к выводу, что действия арендатора по устранению дефектов не могут являться существенным нарушением условий договора, учитывая и тот факт, что ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ" не представило доказательств того, что имеющаяся до замены кровля была в надлежащем состоянии, после замены ее характеристики ухудшились и действия арендатора по ее замене влекут повреждение или разрушение арендуемого имущества. Обоснованно удовлетворил встречные исковые требования ООО "ЭССЭ", расценив отказ ОАО "Ново-Кемеровская ТЭЦ" от договора как не соответствующий его условиям и требованиям Гражданского кодекса РФ.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 186; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 301 302 303 304 305306307 308 309 310 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!