Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору

Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11 по делу N А40-1197/11-92-11

"...Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в рамках сводного исполнительного производства, возбужденного в отношении общества "ФАРН-ТРЕЙД", судебным приставом-исполнителем было выявлено единственное имущество должника - право аренды на 49 лет земельного участка площадью 12 000 кв. метров с кадастровым номером 77:07:05003:087, расположенного по адресу: Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68 (далее - земельный участок).

В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.10.2010 имущество по данной начальной цене подлежало передаче Федеральному агентству по управлению государственным имуществом для реализации с публичных торгов.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

Таким образом, исходя из каждого из указанных законоположений возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.

Поэтому при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

Соответственно, в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики земельного участка (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, цель предоставления права аренды, а также место, разумно необходимое время и порядок ознакомления потенциальных участников торгов с документами, определяющими в том числе обязанности арендатора, ограничения и обременения продаваемого права.

Приобщенная к делу копия текста извещения о торгах этим требованиям не отвечает.

При новом рассмотрении дела суду следует иметь в виду, что недействительность публичных торгов влечет сохранение наложенного в рамках исполнительного производства ареста имущества и его возврат продавцу для повторной продажи с публичных торгов в целях исполнения исполнительных документов без изъятия у взыскателей уже полученных ими денежных средств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 4412/10)..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2015 N Ф05-4494/2015 по делу N А40-58293/2012

"...Довод кассационной жалобы о несоответствии закону отчуждения права аренды, а также об обязательном согласии арендодателя при проведении торгов отклоняется судом кассационной инстанции в силу следующего.

Положения п. 2 ст. 615 ГК РФ определяют передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

Поскольку право аренды возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя.

Поэтому при реализации с публичных торгов такого имущества должника, как право аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, следует руководствоваться по аналогии правилами о перенайме и исходить из того, что без согласия арендодателя при условии его уведомления можно продать с публичных торгов лишь принадлежащую должнику по договору аренды совокупность прав и обязанностей арендатора.

В рассматриваемой ситуации на торги было выставлено право аренды недвижимого имущества, собственником которого является город Москва.

Соответственно, в силу изложенных норм и положений ст. ст. 606, 607, 610 и 614 ГК РФ в надлежащем извещении о публичных торгах названным правом должны быть указаны не только характеристики объекта недвижимого имущества (кадастровый номер, адрес, площадь), но и договор, из которого это право возникло, а также сведения о сроке аренды, размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения, об основаниях расторжения договора аренды, а также информация о собственнике и арендодателе помещений.

Однако допущенное нарушение может быть устранено указанием на возможность ознакомиться с характеристиками выставленного на торги имущества.

Специальных ограничений по вопросу включения в конкурсную массу прав аренды Законом о банкротстве не предусмотрено. В рассматриваемом случае права аренды по спорному договору реализованы с торгов с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

При решении вопроса о необходимости получения согласия арендодателя на отчуждение права аренды главное значение имеет принцип значимости личности арендатора для арендодателя, и если личность арендатора не имеет решающего значения (т.е. договор в аналогичной ситуации мог быть заключен с любым лицом), то и отчуждение права аренды может производиться без согласия арендодателя, в т.ч. при реализации заложенного права аренды здания или незастроенного земельного участка (т.к. согласие арендодателя либо было получено на этапе возникновения залога, либо не требовалось по условиям, вытекающим из закона или договора аренды).

Кроме того, как установлено судами, Департамент городского имущества города Москвы обладает сведениями о публичных торгах и не возражает против переоформления земельных отношений с победителем торгов в случае намерения последнего это сделать.

Оснований для переоценки указанных выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется..."

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.02.2019 N Ф07-647/2019 по делу N А56-55441/2018

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество на основании договора аренды от 22.09.2003 N 13/ЗД-ЯЗ133 в редакции дополнительного соглашения от 10.11.2017 N 3, заключенного с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет; арендодатель), является арендатором земельного участка зоны 5 площадью 17 843 кв. м с кадастровым номером 78:7021:24, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Обуховской Обороны, д. 49, лит. К, для размещения объектов физической культуры и спорта.

Договор (здесь и далее в редакции дополнительного соглашения N 3) действует с 14.08.2003 по 16.10.2051 (пункт 3.1).

Согласно пункту 7.6 договора арендатор принимает права и обязанности по договору в полном объеме, включая имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойке.

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие 3 115 213 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.12.2017, направило Обществу претензию от 08.12.2017 N 13527-пр./17 с требованием уплатить задолженность и штрафные санкции.

Поскольку указанная претензия была оставлена Обществом без удовлетворения, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Заявляя встречные исковые требования, Общество сослалось на несоответствие пункта 7.6 договора требованиям пункта 4 статьи 391, статей 432, 614, 615 ГК РФ. При этом Общество посчитало спорный пункт незаключенным в связи с отсутствием соглашения по существенным условиям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). При перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Как обоснованно указано судами, Общество в силу условий пункта 7.6 договора приняло на себя обязательство по погашению имеющейся задолженности и неустойки. При этом Общество подписало дополнительное соглашение N 3 к договору аренды без замечаний и возражений, тем самым приняло на себя риск возможных отрицательных последствий, связанных с неисполнением принятых по договору обязательств.

Кроме того, из договора от 01.07.2016 переуступки прав аренды земельного участка, заключенного между Обществом и прежним арендатором, следует, что новый арендатор обязан выполнять условия договора в объеме прав и обязанностей прежнего арендатора, нести ответственность в соответствии с условиями договора и положениями действующего законодательства.

Таким образом, переход к Обществу прав по договору аренды повлек и переход обязательств прежнего арендатора, включая обязанность по уплате арендных платежей и пеней в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

В данном случае ссылка Общества на то, что ему не было известно о наличии задолженности, а также об обязанности производить оплату только после государственной регистрации дополнительного соглашения N 3, несостоятельна.

Проверив справку о расчетах по состоянию на 29.08.2018, согласно которой задолженность по арендной плате составляет 2 907 378 руб. 41 коп., установив, что Общество вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представило доказательств внесения арендной платы в указанном размере либо наличия долга в меньшем размере, судебные инстанции пришли к правильному выводу о взыскании указанной суммы.

Поскольку факт неисполнения денежного обязательства подтверждается материалами дела (имеет место просрочка), у арбитражных судов отсутствовали правовые основания для отказа во взыскании неустойки с ответчика..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 114; Мы поможем в написании вашей работы!