Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке

⇐ ПредыдущаяСтр 300 из 504Следующая ⇒

В силу п. 3 ст. 85 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Возникают ситуации, при которых арендатор требует изменения вида разрешенного использования или допускает его. Отказ арендодателя изменить вид разрешенного пользования на практике вызывает споры.

22.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка, в том числе обязать арендодателя изменить его.

Судебная практика:

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488, А40-288002/2018

"...Обращение предпринимателя с настоящим иском об обязании арендодателя заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков в части изменения их видов разрешенного использования - "для размещения индивидуального жилого дома" (как пояснили представители предпринимателя в судебном заседании коллегии) по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, поэтому изменение указанного в договорах вида использования на иной вид - "для размещения индивидуального жилого дома" без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.

Следовательно, в данном случае у Управления Росимущества как у арендодателя отсутствует обязанность изменить вид разрешенного использования земельных участков путем заключения дополнительных соглашений по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке..."

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)

"...2. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

3. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования..."

Примечание: В деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ в данном Постановлении, было заявлено требование признать незаконным решение комитета по управлению имуществом субъекта РФ об отказе в изменении целевого использования земельного участка и обязать указанный орган изменить вид разрешенного использования этого участка. Однако Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что такие отношения носят гражданско-правовой характер, поскольку заявитель и орган власти субъекта РФ являются сторонами договора аренды, и требование заявителя сводится к изменению условий договора.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012

"...Судами установлено, что решением комитета от 24.02.2011 N 01-18/213 упомянутый земельный участок предоставлен в аренду открытому акционерному обществу "Дорсервис города Курска" (далее - общество "Дорсервис города Курска") сроком на 5 лет с разрешенным использованием "для эксплуатации временной автостоянки".

На основании данного решения между комитетом и обществом "Дорсервис города Курска" заключен договор аренды от 11.07.2011 N 3501-11ю указанного земельного участка (далее - договор от 11.07.2011) сроком на 5 лет.

На основании договора от 08.09.2011 о передаче прав и обязанностей по договору от 11.07.2011 права и обязанности арендатора перешли от общества "Дорсервис города Курска" к обществу "БАСТА".

Общество "БАСТА" обратилось в комитет с заявлением об изменении разрешенного использования указанного земельного участка с "эксплуатация временной автостоянки" на "строительство административно-офисного здания".

Решением от 10.01.2012 комитет отказал обществу в изменении целевого использования земельного участка в связи с тем, что проведение мероприятий по изменению порядка предоставления земельного участка не планируется, а передача прав и обязанностей по договору от 11.07.2011 была согласована с учетом установленного разрешенного использования земельного участка - для целей, не связанных со строительством, а именно для эксплуатации временной автостоянки.

Общество "БАСТА", полагая, что решение комитета от 10.01.2012 нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд.

Суды исходили из того, что решение от 10.01.2012 нарушает права и законные интересы общества "БАСТА" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует извлечению обществом прибыли из планируемого к размещению на земельном участке административно-офисного здания.

Между тем, удовлетворяя заявленные обществом требования, суды не учли следующее.

Как усматривается из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду обществу "Дорсервис города Курска" для целей, не связанных со строительством: первоначально по договору аренды от 27.03.2001 N 45333ю - под проектирование и организацию платной автостоянки; по договору от 11.07.2011 - для эксплуатации временной автостоянки (пункт 1.1). Получив по договору от 08.09.2011 в порядке переуступки права и обязанности арендатора, общество "БАСТА" обратилось в комитет с просьбой внести изменения в договор от 11.07.2011 в части вида разрешенного использования, заменив его на "строительство магазина" (обращение от 24.10.2011), затем - "строительство административно-офисного здания" (обращение от 22.11.2011), а впоследствии - "размещение административного здания" (обращение от 13.12.2011). При этом в обращениях общество ссылалось на реализацию своих прав, предусмотренных положениями пунктов 4.4.2 и 6.1 договора от 11.07.2011, устанавливающих, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также на то, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме. Решением комитета от 10.01.2012 обществу отказано в удовлетворении просьбы об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "строительство административно-офисного здания".

Изложенное свидетельствует о том, что общество обращалось к комитету не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора от 11.07.2011.

Таким образом, требования общества были заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы судов о том, что общество "БАСТА" как арендатор земельного участка имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать комитет, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от 11.07.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации временной автостоянки". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Следовательно, в рассматриваемом случае у комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Таким образом, отказ комитета в изменении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству.

При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене..."

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.10.2017 N Ф01-3846/2017 по делу N А11-6379/2016

"...Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 24.05.2013 N 08-06-01/10212 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 880 квадратных метров, кадастровый номер 33:20:015505:1238, категория - земли населенных пунктов, адрес местоположения: Владимирская область, МО город Ковров (городской округ), примерно в 13 метрах по направлению на запад от дома 16/1 по проезду Восточный. Земельный участок предоставлен предпринимателю сроком по 16.05.2017 для строительства магазина (пункты 1 и 2 договора).

Согласно кадастровому паспорту от 22.04.2013 N 33/202/13-86669 земельный участок с кадастровым номером 33:20:015505:1238 имеет вид разрешенного использования "для строительства магазина".

Предприниматель 28.04.2016 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка "гаражи, хозяйственные блоки".

В письме от 23.08.2016 N 01-300-17/233 Администрация уведомила Предпринимателя об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 33:20:015505:1238, обосновав свое решение тем, что испрашиваемый вид использования земельного участка "гаражи, хозяйственные блоки" не предусмотрен градостроительным регламентом зоны Ж-1, а площадь земельного участка значительно превышает предельные размеры земельных участков, предоставляемых под гараж и хозяйственный блок.

Посчитав решение Администрации от 23.08.2016 N 01-300-17/233 незаконным, Предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Заключив договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 24.05.2013 N 08-06-01/10212, Предприниматель как арендатор выразил согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования в определенных целях (строительство магазина), тем самым реализовав свое право, предусмотренное в пункте 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 25.06.2013 N 1756/2013).

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, заключение договора аренды земельного участка для иных целей (в соответствии с измененным видом разрешенного использования) по существу является заключением нового договора аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что Администрация категорически возражает против изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду Предпринимателю.

В связи с приведенными обстоятельствами суд второй инстанции пришел к правильным выводам о правомочности оспариваемого решения Администрации и обоснованно не усмотрел нарушения данным решением прав и законных интересов Предпринимателя.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется..."

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.03.2016 N Ф01-526/2016 по делу N А43-11880/2015

"...Как установили суды, Администрация и Общество заключили договор от 21.09.2009 N 16067/07 аренды муниципального земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070248:96, общей площадью 1890 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Советский район, Советская площадь, у дома N 3, разрешенное использование "под детскую площадку". Срок действия договора до 11.04.2018. Договор 07.10.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Общество 19.02.2015 обратилось в Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации с просьбой внести изменения в договор от 21.09.2009 N 16067/07 в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070248:96, приложив выписку из государственного кадастра недвижимости N К-В(ГКУ)/15-103060, согласно которой на основании заявления Общества и вынесенного Учреждением по итогам его рассмотрения решения от 13.02.2015 N РКФ/15-17215 изменено разрешенное использование земельного участка на "офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний".

Посчитав указанное решение Учреждения незаконным и нарушающим ее права и законные интересы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (часть 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования "под детскую площадку". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, арендатор согласился на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации. Иное толкование указанной правовой нормы позволит обойти установленный законом порядок предоставления земельных участков под различные цели.

В рассматриваемом случае изменения в договор аренды в части согласованного вида разрешенного использования земельного участка не внесены.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Предоставление спорного земельного участка для целей строительства без проведения торгов противоречит действующему законодательству.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка избранным Обществом способом по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, что подтверждает иск арендатора, рассматриваемый в рамках дела N А43-1047/2016.

Таким образом, у Общества и Учреждения не имелось правовых оснований для проведения кадастрового учета изменений объекта недвижимости и указания вида разрешенного использования спорного земельного участка как "офисы, конторы различных организаций, фирм, компаний". Письмо Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода от 02.02.2015 N 12-01-12:78/ис об отнесении выбранного вида использования спорного земельного участка к основным видам разрешенного использования нельзя рассматривать как основание для внесения оспоренных изменений в ГКН.

Следовательно, выводы судов первой и кассационной инстанций о правомерном изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка основаны на неверном толковании норм действующего законодательства (пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16, части 3 статьи 20 Закона о кадастре и статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка вопреки воле арендодателя нарушает права и законные интересы Администрации, так как оно послужило поводом для обращения Общества к Администрации с иными исками: о взыскании убытков, о внесении изменений в договор аренды земельного участка (дело N А43-1047/2016), а также влечет необходимость приведения ГКН в соответствие с фактическим использованием земельного участка, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Ввиду неправильного применения норм материального права в части толкования статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16, части 3 статьи 20 Закона о кадастре и статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации обжалованные судебные акты подлежат отмене.

Принять по делу новый судебный акт.

Требования администрации города Нижнего Новгорода удовлетворить..."

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.10.2015 N Ф02-4894/2015 по делу N А19-20310/2014

"...Арбитражными судами установлено и следует из материалов дела, что администрация на основании договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 4650 предоставила обществу на срок с 02.09.2011 по 02.09.2016 земельный участок для благоустройства территории. Указанный вид разрешенного использования внесен в государственный кадастр недвижимости.

Распоряжением от 09.07.2013 N 504-02-2055/13 администрация изменила вид разрешенного использования земельного участка с "для благоустройства территорий" на "открытая автостоянка". Новый вид разрешенного использования внесен в государственный кадастр недвижимости.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 <*> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Земельный кодекс), Закона Иркутской области от 21.12.2006 N 99-оз "Об отдельных вопросах использования и охраны земель в Иркутской области", дополнительного соглашения от 16.06.2014 N 47 к договору аренды от 28.10.2011 N 4650 Министерство является арендодателем указанного земельного участка как лицо, обладающее полномочиями по распоряжению таким земельным участком.

--------------------------------

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет дату 25.10.2001, а не 25.10.2011.

Министерство в письме от 24.10.2014 N 51-35-8530/4 отказало обществу в изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка.

Изложенное свидетельствует о том, что общество обратилось к Министерству не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (лицом, уполномоченным ею распоряжаться) изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Министерство, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Следовательно, в рассматриваемом случае у Министерства как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора..."

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2015 N Ф03-5205/2015 по делу N А51-10549/2015

"...Письмом от 27.05.2015 N 20/03/02-09/18217 департамент отказал обществу во внесении изменений в договор аренды земельного в части вида использования и срока действия, указав, что изменение вида использования земельного участка производится по согласованию с органом местного самоуправления с соблюдением процедуры, установленной законом. Кроме того, проектная документация на гаражи предполагает застройку 372 кв. м площади, тогда как заявителю был предоставлен в аренду участок площадью 14 330 кв. м. Также уполномоченный орган сообщил, что в связи со вступлением в действие Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" продление действия договора аренды от 20.12.2007 N 02-Ю-10218 невозможно, а вновь земельный участок может быть предоставлен лишь на торгах в форме аукциона.

Не согласившись с решением департамента от 27.05.2015 N 20/03/02-09/18217, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным, а также с требованием об обязании департамента внести изменения в договор аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требования об обязании ответчика внести изменения в договор аренды земельного участка N 02-Ю-10218, суды обеих инстанций правомерно исходили из следующего.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Следовательно, в рассматриваемом случае у департамента как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, отказ судов в удовлетворении требования общества о понуждении департамента внести испрашиваемые изменения в отношении вида разрешенного использования земельного участка является правомерным и соответствующим действующему законодательству, а изложенные в кассационной жалобе доводы об обратном основаны на неверном толковании обществом норм материального права, подлежащих применению..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.12.2014 N Ф03-5537/2014 по делу N А51-16422/2014

"...Предметами договоров аренды от 15.08.2012 являются земельные участки с видом разрешенного использования "для организации места массового отдыха населения (пляж)". Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельных участков в соответствии с данным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, как правомерно посчитали суды, в рассматриваемом случае у администрации как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельных участков по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельных участков, переданных в аренду, в рамках действующих договоров аренды.

Выводы судов соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении от 25.06.2013 N 1756/13.

Учитывая изложенное, утверждение заявителя кассационной жалобы о наличии у него как арендатора земельных участков возможности в одностороннем порядке изменить условия договоров о виде разрешенного использования земельных участков без дополнительных разрешений и согласования с арендодателем признается судом кассационной инстанции основанным на ошибочном толковании норм материального права.

Как посчитали суды, предоставляя ООО "Калипсо" земельные участки в аренду с видом разрешенного использования "для организации мест массового отдыха населения (пляж)", администрация исходила как раз из категории и целевого назначения спорной территории - места общего пользования, в связи с чем и был определен соответствующий вид разрешенного использования земельных участков.

Поскольку реализация обществом проекта по размещению на спорных земельных участках лодочных гаражей может в последующем ограничить доступ граждан на береговую полосу и исключить эти земельные участки из общего пользования, суды с точки зрения соблюдения баланса частных и публичных интересов пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для изменения вида разрешенного использования.

При изложенных обстоятельствах арбитражные суды обоснованно признали оспариваемый обществом отказ администрации муниципального района не противоречащим положениям земельного законодательства и не нарушающим прав и законных интересов заявителя..."

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.09.2014 N Ф03-3726/2014 по делу N А51-36017/2013

"...Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Данная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

Предметом договора аренды от 28.10.2003 является земельный участок, предоставленный в целях дальнейшей эксплуатации производственного корпуса (т. 1, л.д. 16), что также соответствует сведениям, указанным в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 25:28:040010:55 (т. 1, л.д. 12).

Поскольку предоставление земельных участков для строительства регулируется нормами публичного права, обращение общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство, предусматривающего иной вид разрешенного использования земельного участка, не установленный договором, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает выводы судов об обратном противоречащими названным нормам права.

При названных обстоятельствах имеются основания, предусмотренные частью 1 статьи 288, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалованных судебных актов и принятия нового судебного акта об отказе обществу в удовлетворении заявленного требования..."

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.11.2019 N Ф04-4744/2019 по делу N А46-2127/2019

"...Вместе с тем на основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Согласно статьям 450, 606, 615 ГК РФ арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора по общему правилу допускается по соглашению сторон.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, апелляционный суд правильно указал, что положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами ГК РФ, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах правомерен вывод апелляционного суда о том, что арендатор был не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, а кадастровый орган - вносить изменения в ЕГРН в части разрешенного использования земельного участка на основании заявления общества, и удовлетворил требования администрации..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.06.2019 N Ф04-2130/2019 по делу N А45-16903/2018

"...Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. У арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

Из изложенного следует, что сложившаяся судебная практика исходит из того, что арендатор не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка, в том числе обязать арендодателя изменить его. К тому же эти требования связаны с гражданскими (обязательственными) отношениями сторон и не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ. В рассматриваемом же случае ЗК РФ предусмотрел прямой запрет на внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в части изменения вида его разрешенного использования.

Принимая во внимание, что испрашиваемый предпринимателем вид разрешенного использования земельного участка вместо вида, внесенного в государственный кадастр недвижимости и закрепленного в договоре аренды в качестве условия о целевом назначении переданного во временное пользование участка, направлен на одностороннее изменение обязательств по воле арендатора, в отсутствие на то допустимых законом или договором оснований и на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, департамент правомерно отказал в изменении в договоре аренды вида разрешенного использования..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 N Ф04-22299/2015 по делу N А81-5883/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 22.12.2015 N 304-ЭС15-16746 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)

"...Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодателем в пользование арендатора на срок до 01.01.2017 передан земельный участок общей площадью 7598 м 2, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 89:01:010101:59, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Шурышкарский район, с. Шурышкары, с разрешенным использованием: для размещения баз и складов, под фактическое использование: размещение производственной базы.

Утверждение заявителя об отнесении арендуемого земельного участка к 15-му виду разрешенного использования не принимается во внимание суда кассационной инстанции.

Судами установлено, что арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения баз и складов, для фактического использования: под размещение объекта "Производственная база" (кадастровый паспорт земельного участка от 30.12.2011 N 8900/211/11-11425).

При этом доказательств отнесения земельного участка в спорный период к виду разрешенного использования "для сельскохозяйственного использования" и применения иной ставки для расчета арендной платы общество не представило.

Между тем арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор также не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5).

С учетом изложенного суды на законных основаниях удовлетворили требования администрации и отказали в удовлетворении встречного иска..."

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.06.2015 N Ф04-20584/2015 по делу N А81-5881/2014

"...Отклоняя довод ответчика об отнесении спорного участка к 15-му виду разрешенного использования, суд округа исходит из следующего.

Судами установлено и следует из представленных в дело договора, кадастрового паспорта, что арендуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения баз и складов, для фактического использования - под размещение объекта "Производственная база".

Доказательств об отнесении спорного участка к виду разрешенного использования - "для сельскохозяйственного использования" и применения иной ставки для расчета арендной платы материалы дела не содержат (статья 65 АПК РФ).

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду. При решении вопроса о возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, который указан в договоре, арендодатель должен руководствоваться установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иначе, нежели установлено в договоре, в том числе с изменением вида разрешенного использования этого участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5).

При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно удовлетворили требования администрации и отказали в удовлетворении встречного иска..."

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2017 N Ф05-21969/2016 по делу N А41-70100/15

"...Между КУИ г. Серпухова (арендодатель) и Стрельниковым В.А. (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:58:040407:123 и 0:58:0040407:1265 от 09 июня 2010 г. N 6375-11-0,11-2010 и от 28 августа 2014 г. N 7673-11-0.11-2014, дополнительное соглашение от 10 сентября 2014 г. к договору аренды земли N 7673-11-0,11-2014 от 28.08.2014 для строительства торгового павильона.

В октябре 2014 г. Стрельников В.А. обратился в Администрацию г. Серпухова с просьбой согласовать проект медицинского центра, расположенного по адресу: МО, г. Серпухов, Северное ш., д. 104 А.

В связи с отсутствием разрешения на строительство возведенного медицинского центра, ИП Стрельников В.А. обратился в суд с иском о признании права собственности на возведенный им объект недвижимости на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец указывает, спорный объект возведен на земельном участке, переданном истцу по договорам аренды от 09 июня 2010 г. N 6375-11-0.11-2010 и от 28 августа 2014 г. N 7673-11-0.11-2014.

Представленным в материалы дела актом обследования земельного участка от 16.10.2015 подтверждается тот факт, что возведенный объект используется под многопрофильный медицинский центр.

Вместе с тем, по условиям указанных договоров аренды, земельный участок предоставлялся ИП Стрельникову В.А. для строительства торгового павильона.

В связи с чем суды пришли к верному выводу о том, что при возведении медицинского центра ИП Стрельниковым В.А. на указанном земельном участке нарушен вид разрешенного использования земельного участка и назначение использование земельного участка, предусмотренное договором аренды, что является необходимым и достаточным признаком для признания постройки самовольной.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Учитывая отсутствие у ИП Стрельникова В.А. правовых оснований для строительства на спорном земельном участке именно медицинского центра, доказательств обращения за разрешением на строительство построенного им медицинского центра в Министерство строительного комплекса Московской области, нарушение вида разрешенного использования и назначения земельного участка, а также доказательств отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки, суды правомерно отказали в удовлетворении иска ИП Стрельниковым В.А.

В рамках настоящего дела Администрация, обращаясь с иском о сносе самовольной постройки, указывает на то, что постройка создана на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Таким образом, поскольку объект, расположенный на указанном земельном участке является самовольной постройкой, для возведения которой, как объекта недвижимости, земельный участок не предоставлялся, разрешения на его строительство не выдавались, договор аренды прекратил свое действие, то суды правомерно пришли к выводу, что земельный участок подлежит освобождению..."

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.08.2015 N Ф05-9404/2015 по делу N А40-214996/14

"...Департамент городского имущества города Москвы (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Молодая гвардия" (далее - общество) о взыскании 15 265 489 рублей 20 копеек штрафных санкций по договору от 05.07.2001 N М-01-018817, заключенному на аренду земельного участка, в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.

Этот земельный участок - часть земельного участка площадью около 7 600 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Новослободская ул., вл. 14/19, стр. 4, 5; Сущевская ул., вл. 21 - 23, стр. 1АБВ, Сущевская ул., вл. 21, стр. 10, предоставлен обществу в пользование для эксплуатации зданий под издательско-полиграфическую деятельность.

В обоснование иска департамент ссылался на выявление Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы факта использования земельного участка площадью порядка 2 105 кв. м под размещение офисов (букмекерская контора, интернет-магазин, курсы иностранных языков), магазинов продовольственных и непродовольственных товаров, аптеки, сервисных ремонтных сервисов, салонов сотовой связи, кафе, учебного заведения, о чем названной инспекцией 17.02.2014 составлен акт N 9006299. Обществом нарушены пункты 1.1, 5.7 упомянутого договора аренды земельного участка, положения пункта 5 статьи 4, пункта 2 статьи 8, пункта 1 статьи 28 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве".

Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются одним из существенных условий эксплуатации земельного участка.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 77: 01:0004006:19 имеет категорию - земли населенных пунктов и предоставлен обществу на условиях аренды для эксплуатации зданий под издательско-полиграфическую деятельность.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Между тем общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из установленных видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При принятии постановления суд кассационной инстанции исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств..."

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.08.2017 N Ф06-23360/2017 по делу N А12-44497/2016

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области, в настоящее время Комитет (арендодатель) и ООО "Пересвет-Регион-Дон" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.03.2013 N 283-В, по условиям которого обществу в аренду сроком с 06.03.2013 по 06.11.2057 предоставлен земельный участок общей площадью 302 211 кв. м с кадастровым номером 34:03:220005:1806, расположенный по адресу: Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62, для размещения многоквартирных жилых домов и инфраструктуры (далее - договор аренды от 15.03.2013 N 283-В).

Комитет, указывая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, в результате чего у него образовалась задолженность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Предметом договора аренды от 15.03.2013 N 283-В является земельный участок общей площадью 302 211 кв. м с кадастровым номером 34:03:220005:1806, расположенный по адресу: Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО "Пересвет-Регион-Дон" как арендатор выразило свое согласие на использование указанного земельного участка данной площадью и с указанным видом разрешенного использования.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Поскольку в установленном законом порядке соответствующие изменения в договор аренды от 15.03.2013 N 283-В внесены не были, изменение вида разрешенного использования было осуществлено органом кадастрового учета без согласия арендодателя на внесение таких изменений, суды, руководствуясь абзацем 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно не приняли во внимание акт органа кадастрового учета, которым были внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении спорного земельного участка в части изменения его вида разрешенного использования.

Таким образом, суды при расчете размера арендной платы правильно применили коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, в размере 3.

Как правильно отмечено судами, земельный участок с кадастровым номером 34:03:220005:1806 был предоставлен обществу для строительства.

Поскольку на данном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, введенные в эксплуатацию, учитывая, что с момента заключения договора аренды прошло 3 года, суды пришли к обоснованному выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным земельном участком подлежит увеличению в два раза..."

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2016 N Ф06-4545/2015 по делу N А49-2622/2015

"...Нежилое помещение (бар) расположено на земельном участке площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 N 57/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 N 2 п.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания в литере А (бар).

Нежилое здание (кинотеатр "Родина") расположено на земельном участке площадью 3337 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:1, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 N 56/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 N 2/1 п.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина").

Общество провело работы по объединению указанных двух объектов недвижимости, провело межевые и кадастровые работы по объединению земельных участков под ними, вследствие чего был образован и поставлен на государственный кадастровый учет с временным статусом земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005011:337 площадью 3593 кв. м.

На заявление Общества в Администрацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания и литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о вынесении соответствующего акта об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами: 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м в один земельный участок, площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17, определив вид разрешенного использования земельного участка "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 56/13 с изменением соответствующих условий договора, о подготовке дополнительного соглашения о прекращении действия договора аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 57/13, Администрация письмом от 16.01.2015 N 29 сообщила о невозможности принять решение о подготовке документов об образовании земельного участка площадью 3593 кв. м в результате объединения земельных участков площадью 3337 кв. м и 256 кв. м, поскольку разрешенное использование образуемого земельного участка и земельных участков, в результате объединения которых образовался новый земельный участок, различное.

Письмом от 06.02.2015 Управление сообщило Обществу о том, что не представляется возможным внести изменения в сведения ГКН в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:4005011:2, так как вид разрешенного использования "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" не предусмотрен градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки г. Пензы.

Общество, ссылаясь на то, что данные отказы противоречат нормам действующего законодательства и нарушают его права и охраняемые законом интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предметом договора аренды земельного участка от 04.04.2013 N 57/13, заключенного между Управлением и Обществом, является земельный участок площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, с видом разрешенного использования "для размещения нежилого здания в литере А (бар)".

Пунктом 4.2.2 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка с указанным видом разрешенного использования.

Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

Поскольку в установленном законом порядке соответствующие изменения в договор аренды земельного участка внесены не были, судебная коллегия считает, что у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для признания оспариваемого отказа Управления об изменении вида разрешенного земельного участка незаконным..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу N А65-16638/2013

"...8 декабря 2010 года между индивидуальным предпринимателем Тепловым С.Г. (арендатор) и ООО "Аврора" (новый арендатор) был заключен договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.12.2010 N 15102, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, площадью 3900 кв. м, с разрешенным использованием - для организации автостоянки, с кадастровым номером 16:50:110801:29 (т. 1 л.д. 33 - 35).

Договор аренды земельного участка от 01.12.2010 N 15102 и договор о передаче прав и обязанностей по нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2010 и 09.12.2010 соответственно.

15 июля 2013 года ООО "Аврора" обратилось в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Татарстан с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 16:50:110801:29 в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка (т. 1, л.д. 9), а именно: с "для организации автостоянки" на основной вид разрешенного использования "административные офисы" и вспомогательный вид разрешенного использования, сопутствующий основному, "подземный паркинг".

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции установил, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 16:50:110801:29 "под организацию автостоянку" не соответствует ни одному из видов разрешенного использования зоны Д2 - зона обслуживания населения, предусмотренных Правилами землепользования и застройки Градостроительного устава города Казани.

Отменяя решение, апелляционный суд указал, что данный факт не может служить основанием для права заявителем самостоятельно выбрать любой из основных и вспомогательных видов разрешенного использования, указанных в градостроительных регламентах Градостроительного устава города Казани, без каких-либо дополнительных согласований с органом местного самоуправления.

При этом апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 421, 450, 451, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 N 1756/13, обоснованно исходил из того, что арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств внесения изменений в договор аренды в части вида разрешенного пользования спорного земельного участка, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Республике Татарстан такими полномочиями не обладает, апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении требований Общества..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.04.2014 по делу N А55-16818/2013

"...Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ПК-4 и изменение вида разрешенного использования земельного участка не противоречит основным принципам разрешенного использования, установленным для указанной территориальной зоны. Принимая во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне одним из основных видов разрешенного использования само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке.

Предметом договора аренды от 04.02.2004 N 875 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации зданий и сооружений, стоянки товарных автомобилей". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны ПК-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для признания незаконным отказа Кадастровой палаты в изменении вида разрешенного использования земельного участка.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене в связи с неправильным применением судами норм материального права..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 12.02.2014 по делу N А06-2811/2013

"...Принимая во внимание, что в соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ является незаконным, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне, одним из основных видов разрешенного использования в которой является жилищное строительство, само по себе не означает, что любое лицо, получившее земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника земельного участка.

Общество как арендатор земельного участка не вправе изменять договор аренды от 02.11.2011 N 2192 в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора аренды от 02.11.2011 N 2192 является земельный участок площадью 1967 кв. м, кадастровый номер 30:12:010024:5, расположенный по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Куйбышева, 3, с видом разрешенного использования "для строительства медицинского центра". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО ПКФ "Стройград" как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами землепользования и застройки г. Астрахани для зоны Ц-2, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.06.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 отменить в связи с неправильным применением норм материального права.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.10.2013 по делу N А55-3025/2013

"...Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность решения и постановления, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Удовлетворяя требования, суд исходил из незаконности действий Кадастровой палаты.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Предметом договора от 16.03.2004 является земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации здания". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-3, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.06.2013 N ВАС-1756/13 указал, что воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Отказ обществу в изменении вида разрешенного использования земельного участка в период действия договора аренды не нарушает его прав как арендатора земельного участка.

При таких обстоятельствах, а также с учетом позиции ТерУправления, возражавшего против удовлетворения требований общества в отзыве от 26.04.2013 N 4630, правовых оснований для признания незаконными действий Кадастровой палаты не имелось..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.06.2014 N Ф07-2370/2014 по делу N А21-7087/2013

"...Письмом от 02.08.2013 N 3922 Администрация района отказала заявителю во внесении изменений в договор аренды, сославшись на то, что изменение вида разрешенного использования с Администрацией района не согласовывалось; внесение изменений в договор аренды повлечет снижение поступлений арендной платы в бюджет муниципального образования.

Общество, считая отказ Администрации района незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд отказал в удовлетворении заявления, сделав вывод об отсутствии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого отказа незаконным.

Кассационная инстанция считает, что суд правильно отказал в удовлетворении требований Общества.

Предметом договора аренды от 11.11.2009 N 781 является земельный участок с видом разрешенного использования "под создание рекреационной зоны с целью организации сельского туризма". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В рассматриваемом случае у Администрации района как у арендодателя отсутствует обязанность изменять цель предоставления в аренду земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке; тот факт, что Администрация поселения изменила вид разрешенного использования земельного участка, не свидетельствует о безусловной обязанности Администрации района заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору аренды и изменить цель предоставления данного земельного участка в аренду; оспариваемый отказ принят в соответствии с Административным регламентом и не нарушает прав и законных интересов Общества.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого решения..."

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2015 N Ф08-7039/2015 по делу N А53-1605/2014

"...В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (уполномоченным на распоряжение земельным участком органом государственной власти или органом местного самоуправления) изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать департамент имущественно-земельных отношений, выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления). Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

Таким образом, внесенное постановлением суда апелляционной инстанции от 18.06.2015 по настоящему делу изменение в пункту 1.1 договора аренды земельного участка от 14.03.2005 N 27183, о праве арендатора использовать земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030402:11 в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, полностью лишает арендодателя свободы волеизъявления при распоряжении находящимся в публичной собственности земельным участком, и последующем контроле за его надлежащим использованием в соответствии с условиями обязательства (статьи 309, 310, 608 Гражданского кодекса).

Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, не допустил нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены (изменения) судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), а выводы апелляционного суда не основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и подлежащих применению к правоотношениям сторон нормам права, постановление от 18.06.2015 подлежит отмене, а решение от 18.03.2015 - оставлению в силе..."

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2015 N Ф08-3/2015 по делу N А32-43395/2013

"...Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401022:3, площадью 2 849 кв. м, расположенного в г. Геленджике, на Тонком мысу, по ул. Десантной, предоставленного на срок 49 лет для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды NN 64-м, 94-м.

Договор аренды названного участка заключен администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 25.12.2012 на основании постановления администрации от 05.05.1999 N 708 и решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2012 по делу N А32-21879/2012 (резолютивная часть решения объявлена 15.11.2012). Арендная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в январе 2013 года, в пункте 1.3 договора отражен факт передачи участка арендатору с 05 мая 1999 года без каких-либо иных документов по его передаче (л. д. 18 - 28, 30).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17.08.2013 в кадастр внесены сведения об изменении вида его разрешенного использования на "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)" (л. д. 32 - 37).

11 сентября 2013 года общество обратилось к главе муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением о внесении изменений в приложение N 1 к постановлению администрации от 05.05.1999 N 708 в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401022:3, с указанием вида разрешенного использования "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)", в примечании заявитель просил указать "для расположения эллингов". Необходимость внесения названных изменений общество обосновало кадастровым паспортом земельного участка от 17.08.2013 и выпиской из правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик по спорному участку (л. д. 31, 38 - 42).

Письмом от 15.10.2013 N 110-15-11884/13-36-02 администрация информировала общество о том, что, поскольку изменение вида разрешенного использования влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, изменение вида разрешенного использования арендуемого обществом участка не представляется возможным. В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в период действия договора аренды его изменение осуществляется во взаимному согласию сторон, если иное не установлено соглашением между ними или законодательством.

Полагая, что вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен в соответствии с действующим законодательством и с целью последующего внесения изменений в договор аренды этого участка от 25.12.2012 должны быть внесены соответствующие изменения в постановление от 05.05.1999 N 708, на основании которого совершена арендная сделка, в чем администрацией арендатору неправомерно отказано, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что разрешенный вид использования земельного участка изменен (с вида "для санитарно-охранной зоны скважины минеральной воды NN 64-м, 94-м" на новый вид "земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (парки, городские сады)") по заявлению общества только в 2013 году. На дату принятия администрацией постановления от 05.05.1999 N 708 в нем был указан вид разрешенного использования спорного участка, соответствующий установленному на тот момент виду для данного участка. При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения администрации к внесению заявленных обществом изменений (в связи с изменением вида разрешенного использования участка) в постановление от 05.05.1999 N 708.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Отказывая в удовлетворении требований, имеющих целью понуждение администрации к изменению муниципального правового акта, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что имеющиеся между администрацией и обществом как сторонами договора аренды разногласия по поводу целей использования спорного участка, после изменения в 2013 году вида его разрешенного использования, равно как и по поводу законности внесения данных изменений в кадастр по заявлению общества без согласования с администрацией, в рамках данного спора урегулированы быть не могут.

Оснований для отмены апелляционного постановления от 20.11.2014 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных апелляционным судом выводов и свидетельствуют о несогласии с ними. Суд апелляционной инстанции верно применил нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемом акте суждения соответствуют обстоятельствам дела..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.11.2015 N Ф09-8313/15 по делу N А07-2893/2015

"...Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу положений п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что поскольку земельный участок предоставлен обществу для определенных целей - "для завершения строительства детского сада N 30", то его использование для проектирования и строительства девятиэтажного жилого дома противоречит целям договора аренды и не допускается без соблюдения особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть без проведения аукциона. Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается..."

22.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2018 N Ф06-26446/2017 по делу N А57-16140/2017

"...Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ). Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения..."

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.10.2015 N Ф02-4894/2015 по делу N А19-20310/2014

"...В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (лицом, уполномоченным ею распоряжаться) изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Министерство, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.03.2018 N Ф03-865/2018 по делу N А51-19881/2017

"...При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорный земельный участок по названному договору был первоначально предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством. Предметом договора аренды является земельный участок с видом разрешенного использования - для размещения стоянки автомобильного транспорта.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с этим видом разрешенного использования.

Арендодатель не обязан вносить изменения в договор аренды только на том основании, что у арендатора изменились намерения относительно цели использования арендованного земельного участка.

Равным образом арендодатель как публичный собственник, действующий в рамках специальных процедур распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена, не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду для определенных целей, в рамках действующего договора аренды.

Следовательно, предоставление земельного участка публичным собственником заинтересованному лицу для целей, не предусмотренных договором аренды, предполагает его расторжение и последующее распоряжение им путем проведения торгов.

Судами установлено, что спорный земельный участок был предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов.

Установив данное обстоятельство, суды пришли к законному и обоснованному выводу о том, что отказ департамента, выраженный в письме от 01.10.2016, относительно внесения изменений в договор аренды земельного участка в части цели его использования, не противоречит закону и не нарушает прав ЗАО "Спасск-ТехСервис"..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2014 N Ф09-5586/14 по делу N А50-22679/2013

"...Порядок определения размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, определяется Законом Пермского края N 604-ПК, в том числе в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Как установлено судами, земельный участок предоставлен по договору N 206-08М под строительство административного здания.

В соответствии с положениями ст. 1 Закона Пермского края N 604-ПК размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для гражданского строительства, установлен равным 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков (п. 4.1 ч. 1 ст. 1). По данной ставке производился расчет арендной платы на момент заключения договора N 206-08М.

Признавая правомерным применение при расчете арендной платы за период с 01.02.2011 по 28.02.2013 ставки в размере 4 процентов от кадастровой стоимости земельных участков, предусмотренной п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края N 604-ПК в отношении прочих земельных участков, суды исходили из того, что фактически в спорный период земельный участок использовался арендатором в соответствии с иным видом разрешенного использования - как расположенный под административным зданием в связи с завершением строительства объекта и введением его в эксплуатацию.

Между тем судами не учтено следующее.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Указанная правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13.

Предметом договора N 206-08М является земельный участок с видом разрешенного использования "под строительство административного здания".

В соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Тот факт, что стоимость аренды земли относится к категории регулируемых цен, не влечет возможности произвольного, без учета условий договора, изменения тех показателей, исходя из которых определяется применимая в соответствии с действующим законодательством ставка арендной платы.

Таким образом, в отсутствие доказательств внесения в установленном законом порядке изменений в спорный договор аренды с согласованием иного вида разрешенного использования земельного участка, соответствующего его фактическому использованию, оснований для применения при определении размера арендной платы нормативной ставки, предусмотренной для иного вида разрешенного использования, не согласованного в договоре аренды, у истца не имелось.

Выводы судов о правомерности определения размера арендной платы по действующему договору аренды исходя из фактического, а не предусмотренного договором вида разрешенного использования земельного участка не основаны на нормах права..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2014 N Ф09-3429/14 по делу N А76-17257/2013

"...Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое постановление вынесено без проведения публичных слушаний и без изменения договора об использовании спорного земельного участка, заключенного между сторонами.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указал на невозможность изменения условий договора аренды о разрешенном использовании в одностороннем порядке путем издания ненормативного правового акта.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 25.06.2013 N ВАС-1756/13, следует, что у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:01:0000000:297 следует, что участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования - для разработки известняков и доломитов.

Предметом договора аренды от 21.11.2011 N 112-11 является земельный участок с кадастровым номером 74:01:0000000:297 для целей использования - добыча известняка и доломита на известняковом и доломитовом карьерах.

Учитывая, что цель предоставления земельного участка в аренду обществу "ММК" соответствует виду его разрешенного использования, отраженному на момент заключения договора аренды в кадастре недвижимости, и между сторонами существуют обязательственные отношения, в рамках которых стороны определили вид использования арендуемого земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу о том, что изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только с соблюдением районной администрацией предусмотренного действующим законодательством порядка изменения условий действующего договора аренды, установленного гражданским законодательством.

Установив, что оспариваемое постановление явилось основанием для изменения сведений, внесенных в кадастр недвижимости 18.01.2013, и это повлияло на размер кадастровой стоимости спорного земельного участка, суды признали доказанным нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом прав и законных интересов заявителя.

С учетом изложенного требования общества "ММК" о признании постановления районной администрации от 14.09.2012 N 1697 недействительным судами правомерно удовлетворены..."

Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 110; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 295 296 297 298 299300301 302 303 304 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!