Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)
14.1. Вывод из судебной практики: Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) не требует согласия арендодателя.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2011 по делу N А56-39699/2010
"...Между ООО "Пестова" и предпринимателем Малахрено Н.А. 14.11.2007 заключен договор о совместной деятельности, согласно которому стороны договорились действовать совместно в целях осуществления торговой деятельности в помещениях магазина, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Римского-Корсакова, д. 29, лит. А, пом. 2Н.
В качестве вклада в совместную деятельность истец внес торговое оборудование, перечисленное в акте передачи имущества от 15.11.2007, на общую сумму 510 000 руб., а ответчик - арендованные им у КУГИ Санкт-Петербурга по договору аренды от 17.04.2007 N 11-А279376 помещения площадью 161,7 кв. м, расположенные по упомянутому адресу.
Считая договор о совместной деятельности ничтожной сделкой, ссылаясь на то, что предприниматель Малахрено Н.А. не получено согласие арендодателя на использование упомянутых помещений при осуществлении совместной деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказав в признании договора о совместной деятельности недействительным, суд отказал и в применении последствий недействительности сделки.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Апелляционный суд применил статью 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и сослался на то, что по смыслу указанной правовой нормы согласие арендодателя требуется в тех случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), когда происходит смена фактического пользователя имуществом; вклад права на аренду помещения по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) не назван в этой статье, подобное распоряжение арендными правами не приводит к перемене пользователя, поскольку арендатор продолжает сам использовать арендованное имущество, но уже в интересах всех товарищей. В связи с этим апелляционный суд поддержал вывод суда первой инстанции о том, что при заключении спорного договора правила статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушены, и договор о совместной деятельности нельзя признать недействительным по заявленным истцом основаниям.
|
|
|
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов..."
Возможность получения арендодателем части доходов от сдачи арендованного имущества в субаренду или взыскания дополнительной платы с арендатора за сдачу им имущества в субаренду
|
|
|
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено правовыми актами.
На практике возникает вопрос: можно ли в договоре аренды предусмотреть условие об увеличении размера арендной платы при сдаче имущества в субаренду?
15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, допустимо ли взыскание с арендатора дополнительной платы за сдачу имущества в субаренду, существует две позиции судов.
Позиция 1. Взыскание дополнительной платы с арендатора за сдачу имущества в субаренду не допускается.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.09.2010 по делу N А31-2470/2010
"...В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывающая сущность арендной платы, не предусматривает возможности ее увеличения арендодателем в случае сдачи арендатором арендуемого имущества в субаренду.
|
|
|
Следовательно, установление дополнительной платы за субаренду нарушает права и законные интересы арендатора при осуществлении им предпринимательской деятельности, поскольку в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется право сдачи арендованного имущества в субаренду с согласия арендодателя, и взимание с арендатора какой-либо дополнительной платы за сданное в субаренду имущество не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.
В рассматриваемом случае Арбитражный суд Костромской области пришел к обоснованным выводам о том, что оспариваемое положение главы 4 Правил, предусматривающее увеличение в два раза размера арендной платы за муниципальное имущество, сдаваемое в субаренду, противоречит нормам гражданского законодательства и части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку ставит в неравные условия лиц, арендующих муниципальное имущество и сдающих его в субаренду, по сравнению с арендаторами, которые не сдают муниципальное имущество в субаренду, в части установленного размера арендной платы.
|
|
|
Таким образом, Арбитражный суд Костромской области правомерно удовлетворил требования Прокурора и обоснованно признал недействующей главу 4 Правил определения размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом города Костромы, утвержденных решением Думы от 18.11.2004 N 101, как не соответствующую статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"..."
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.06.2012 по делу N А28-10124/2011 "...В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывающая сущность арендной платы, не предусматривает возможности ее увеличения арендодателем в случае сдачи арендатором арендуемого имущества в субаренду. Предусмотренное Методикой включение в формулу, по которой определяется размер годовой арендной платы за помещение, коэффициента субаренды нарушает права арендатора, так как в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду обусловлено только получением согласия арендодателя, но не изменением арендной платы в сторону ее увеличения на коэффициент субаренды. В соответствии с пунктами 2, 8 части 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ органам местного самоуправления запрещается принимать акты, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами, в том числе путем установления не предусмотренных законодательством Российской Федерации требований к товарам или к хозяйствующим субъектам; создание дискриминационных условий. В рассматриваемом случае Арбитражный суд Кировской области пришел к правильному выводу о том, что положения Методики в части коэффициента субаренды нарушают права и законные интересы хозяйствующих субъектов в сфере экономической деятельности, создают препятствия для осуществления ими предпринимательской деятельности, так как возлагают дополнительную финансовую обязанность на арендаторов, которые реализуют предусмотренное законом право сдавать имущество в субаренду. Довод Думы о том, что оспариваемое положение Методики не создает дискриминационных условий для арендаторов, которые самостоятельно и добровольно заключают договоры субаренды в отношении переданного им муниципального имущества, тем самым сами создают для себя последствия в виде увеличения арендной платы, обоснованно отклонен судом, поскольку при определении арендной платы стороны договора не свободны в установлении ее размера и должны руководствоваться Методикой, которая включает в себя коэффициент субаренды. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал пункт 1.1 Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной решением Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15, в части установления коэффициента субаренды не соответствующий пунктам 2 и 8 части 1 статьи 15 Федерального закона N 135-ФЗ..." |
| Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.09.2008 N А74-64/08-Ф02-4810/08 по делу N А74-64/08 "...В силу статей 606, 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить арендную плату. Между тем, Комитет муниципальной экономики Администрации г. Абакана и предприниматель Айрапетян С.Н. в дополнительном соглашении к договору аренды от 30.01.2007 N 239 предусмотрели, что помимо непосредственно самой платы за арендуемое имущество предприниматель будет уплачивать в бюджет г. Абакана единовременный платеж в случае передачи помещения в субаренду или перенаем, а также передачи права аренды в залог. Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено внесение арендной платы в виде определенных в твердой форме платежей, установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов, предоставления арендатором определенных услуг и другие формы, а также предусмотрено право сторон сочетать в договоре аренды указанные в статье формы арендной платы или использовать иные формы оплаты аренды. Включение в договор условий об уплате арендатором в бюджет г. Абакана единовременного платежа в случае передачи помещения в субаренду или перенаем, а также передачи права аренды в залог не свидетельствует об избрании сторонами смешанной формы арендной платы. Взыскание данного платежа не обусловлено каким-либо встречным исполнением. Оценив пункты 2.4.1.3, 2.4.2.1 и 2.4.3.4 дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 30.01.2007 N 239 (статья 431 ГК РФ), суд пришел к обоснованному выводу о том, что данные положения соглашения противоречат гражданскому законодательству (статья 614 ГК РФ)..."
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.06.2008 N А74-64/2008-03АП-1263/2008 по делу N А74-64/2008 "...Согласно пункту 2.4.1.3 дополнительного соглашения от 30.01.2007 при передаче помещения в субаренду арендатор дополнительно к арендным платежам, предусмотренным договором аренды, уплачивает в бюджет города единовременный арендный платеж, рассчитываемый по формуле, учитывающей ставку арендной платы по договору, площадь помещения, срок договора субаренды и коэффициент использования торгового зала. Пунктом 2.4.2.1 дополнительного соглашения от 30.01.2007 предусмотрено, что независимо от условий передачи помещения в перенайм от арендатора третьему лицу, последний выплачивает в бюджет города Абакана дополнительно к арендным платежам единовременный платеж в размере трехмесячной арендной платы за передаваемое помещение, установленной договором аренды на момент передачи помещения. В соответствии с пунктом 2.4.3.4 дополнительного соглашения от 30.01.2007 при согласовании договора залога арендатор выплачивает в бюджет города Абакана дополнительно к арендным платежам единовременный платеж в размере трехмесячной арендной платы за помещение, установленной договором аренды на момент передачи права аренды в залог. Полагая, что пункты 2.4.1.3, 2.4.2.1, 2.4.3.4 дополнительного соглашения к Договору аренды от 30.01.2007 N 239 не соответствуют требованиям законодательства, прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с иском о признании их недействительными (ничтожными) на основании статей 168, 181 Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Таким образом, из содержания указанной статьи следует, что арендная плата устанавливается за владение и пользование имуществом. Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, суд первой инстанции обоснованно установил, что предусмотренные оспариваемыми условиями дополнительного соглашения единовременные платежи вносятся арендатором и перенанимателем не в связи с использованием имущества, а в случае реализации арендатором прав на передачу имущества в субаренду; передачу своих прав и обязанностей другому лицу (перенаем), передачу в залог права аренды. Права арендатора на передачу имущества в субаренду; передачу своих прав и обязанностей другому лицу (перенаем), передачу в залог права аренды закреплены в статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данной нормой не предусмотрено взимание дополнительной платы за реализацию арендатором своих прав по договору аренды. С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно установил, что пункты 2.4.1.3, 2.4.2.1, 2.4.3.4 дополнительного соглашения к Договору аренды от 30.01.2007 N 239 не соответствуют статье 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации..." |
Позиция 2. Взыскание дополнительной платы с арендатора за сдачу имущества в субаренду допустимо.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2012 по делу N А11-2796/2011
"...По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали договор аренды, который на самом деле обязывает арендатора перечислять арендодателю субарендные платежи исключительно в том случае, если объект найма передан по договору субаренды. Договор субаренды не прошел обязательную государственную регистрацию и является незаключенным, следовательно, сумма, перечисленная Администрации по незаключенному договору, представляет собою неосновательное обогащение.
Из документов кассационного производства усматривается и суды установили, что Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 (л.д. 53-56), во исполнение которого (договора) арендатор принял в пользование по акту от 01.02.2009 (л.д. 57) являющиеся объектами муниципальной собственности города Коврова магазин (литер Б) общей площадью 598,3 квадратного метра и крытый рынок (литер А) общей площадью 9020 квадратных метров (оба объекта расположены по адресу: Владимирская область, город Ковров, улица Лопатина, дом 11). Срок действия договора определен с 01.02.2009 по 31.01.2014; сделка зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Владимирской области.
Кооператив (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью "Арбуз" (впоследствии - Общество; субарендатор) подписали в отношении указанного муниципального имущества договор субаренды от 01.02.2009 N 1 (л.д. 58-60). Срок договора субаренды установлен с 01.02.2009 по 31.01.2010. В тот же день объекты найма были приняты субарендатором по акту (л.д. 61).
Суды обеих инстанций истолковали договор аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно решили, что, получив от Администрации право без дополнительного согласования передавать объекты найма во временное возмездное пользование третьим лицам, Кооператив принял на себя встречное обязательство вносить арендную плату в увеличенном (по сравнению с указанным в пункте 2.1 договора аренды) размере.
Такое условие договора и такое его истолкование не нарушают пределов осуществления гражданских прав (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и сообразуются как с нормами закона об арендной плате, так и с принципом приобретения и осуществления лицами их гражданских прав своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 названного кодекса) и с принципом свободы договора (статья 421 того же кодекса).
Следовательно, Кооператив обязан вносить арендные платежи в увеличенном размере в том случае, если установлен тот факт, что спорное имущество находится в пользовании третьего лица.
Факт пользования спорным имуществом без надлежаще оформленного договора (не прошедшего обязательной (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации) государственной регистрации) в данном случае свидетельствует лишь об отсутствии правовых оснований (неосновательности) такого пользования, однако не имеет правового значения для разрешения настоящего спора и не освобождает Кооператив от обязательств, принятых им по договору аренды перед Администрацией..."
Аналогичная судебная практика:
| Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.12.2011 по делу N А11-280/2011 "...Заявитель жалобы считает, что суды не правильно применили пункт 1 статьи 611, статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применили подлежащую применению часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению ССПК "Фермер", постановление Администрации незаконно, так как статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности увеличения арендодателем арендной платы в случае сдачи арендатором арендуемого помещения в субаренду. Установление дополнительной платы за субаренду нарушает права и законные интересы арендатора при осуществлении им предпринимательской деятельности и ставит ССПК "Фермер" в неравное положение с арендаторами, не сдающими муниципальное имущество в субаренду. Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в пользование муниципальное имущество - магазин, литер Б, расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, общей площадью 598,3 кв. м, в том числе торговая основная - 371,0 кв. м, торговая вспомогательная - 227,3 кв. м; крытый рынок, литер А, расположенный по адресу: Владимирская обл., г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, общей площадью 9020 кв. м: торговая основная - 6135,7 кв. м, торговая вспомогательная - 407,4 кв. м, подвал (склад) - 2006,9 кв. м, чердак - 470,0 кв. м на срок с 01.02.2009 по 31.01.2014. Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи в сумме 2 214 675 рублей 21 копейки, в том числе арендная плата в сумме 1 876 843 рублей 40 копеек и налог на добавленную стоимость 18 процентов в сумме 337 831 рубля 81 копейки (пункт 2.1 договора). В пункте 2.8 договора предусмотрено право арендатора заключать договоры субаренды на арендуемое имущество для осуществления торговой деятельности без согласования с арендодателем, при этом арендатор обязуется перечислять субарендные платежи в общей сумме 1 328 805 рублей 13 копеек, в том числе субарендную плату в сумме 1 126 106 рублей 04 копеек и налог на добавленную стоимость 18 процентов в сумме 202 699 рублей 09 копеек на счет получателей, указанных в пункте 2.2 договора, в порядке, предусмотренном разделом 2 договора от 22.12.2008 N 04-02/299. Арендная плата и субарендная плата, указанные в пункте 2.8 договора, пересматриваются арендодателем (не чаще одного раза в год по решению органа местного самоуправления) в одностороннем порядке без дополнительного согласования. Уведомление о пересчете арендной и субарендной платы вместе с расчетом направляется арендатору в письменной форме заказной корреспонденцией или вручением уведомления полномочному представителю арендатора под роспись (пункт 2.6 договора). Администрация приняла постановление от 23.12.2010 N 1549, в соответствии с которым с 01.01.2011 размер субарендных платежей установлен в общей сумме 7 232 645 рублей 98 копеек в месяц, в том числе: субарендная плата в сумме 6 129 261 рубля, налог на добавленную стоимость 18 процентов в сумме 1 103 284 рублей 98 копеек. Администрация направила Кооперативу уведомление от 23.12.2010 N 01-27/1760 об изменении размера арендных и субарендных платежей с 01.01.2011 с приложением расчетов арендных, субарендных платежей и копии оспариваемого постановления, которое получено ССПК "Фермер" 27.12.2010. Кооператив посчитал, что указанное постановление Администрации не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, и обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Решением Ковровского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1 утвержден Общий порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, в соответствии с пунктами 1.5, 1.6, 1.9 которого права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляет Ковровский городской Совет народных депутатов. Администрация города Коврова от имени собственника управляет муниципальной собственностью, заключает сделки в отношении объектов муниципального имущества. Органы местного самоуправления самостоятельно владеют, пользуются, распоряжаются и управляют муниципальной собственностью. Они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование в соответствии с настоящим Порядком физическим и юридическим лицам, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральным законодательством Российской Федерации. Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Суды первой и апелляционной инстанций установили, что порядок определения размера субарендных платежей, установленных в пункте 2.8 договора аренды от 22.12.2008 N 04-02/299, договором не предусмотрен, и в силу пункта 2.6 данного договора размер субарендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке. Администрация приняла постановление от 23.12.2010 N 1549 в пределах своих полномочий в соответствии с пунктами 1.5, 1.6, 1.9 Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1, и условиями договора аренды от 22.12.2008 N 04-02/299. При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в признании данного ненормативного акта недействительным. Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются, поскольку ССПК "Фермер", заключая договор аренды, добровольно (в силу свободы договора) согласовало условия о субарендных платежах и об установлении данного платежа Администрацией в одностороннем порядке..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 222; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!