Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду
В п. 2 ст. 615 ГК РФ указано, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. Возникает вопрос, может ли это право быть ограничено актом органа местного самоуправления?
20.1. Вывод из судебной практики: Акт представительного органа местного самоуправления, предусматривающий недопустимость передачи муниципального имущества либо его части в субаренду, является недействующим, поскольку противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.02.2013 N Ф03-241/2013 по делу N А51-22910/2012
"...Общество с ограниченной ответственностью "Эльбрус" (ОГРН 1122543010006, место нахождения: 690106, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт Партизанский, 44а; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействующими пункта 3 статьи 1, пункта 4 статьи 7, пункта 6 статьи 7 муниципального правового акта города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока" (далее - МПА), принятого Думой города Владивостока (ОГРН 1032501280723, место нахождения: 690090, Приморский край, г. Владивосток, ул. Суханова, 3; далее - дума) 15.07.2009.
|
|
|
Решением суда от 30.11.2012 заявленные требования удовлетворены в полном объеме: оспариваемые пункты МПА признаны недействующими в связи с их несоответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Пункт 6 статьи 7 МПА, предусматривающий, что сдача объекта аренды либо его части в субаренду не допускается, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ, из которого следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Более того, при рассмотрении настоящего спора суд нашел обоснованным довод общества о том, что Дума города Владивостока не является и не может являться стороной договоров аренды муниципального имущества, соответственно, не вправе определять условия таких договоров. Стороной является Управление муниципальной собственности города Владивостока - орган администрации города Владивостока, осуществляющий права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества (Постановление администрации города Владивостока от 04.08.2000 N 1439 "Об утверждении Положения об Управлении муниципальной собственности города Владивостока"), которое и вправе в пределах, предусмотренных действующим законодательством, определять условия заключаемых договоров.
|
|
|
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит правомерным признание судом первой инстанции недействующими пункта 3 статьи 1, пункта 4 статьи 7, пункта 6 статьи 7 муниципального правового акта города Владивостока от 30.07.2009 N 168-МПА "Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока", принятого Думой города Владивостока 15.07.2009, в связи с их несоответствием Гражданскому кодексу Российской Федерации..."
Способы передачи арендатором права аренды
21.1. Вывод из судебной практики: Арендатор может передать право аренды только в порядке перенайма паевого взноса в производственный кооператив.
|
|
|
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...16. Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки уступки права аренды, заключенной истцом (цессионарием) с прежним арендатором в соответствии со статьей 382 ГК РФ.
При этом истец обратил внимание на то обстоятельство, что до уступки права прежним арендатором (цедентом) была выплачена арендная плата за весь период аренды, а расходы по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества возложены договором аренды на арендодателя (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Следовательно, как считал истец, ему в порядке уступки перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами.
|
|
|
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что в рассматриваемом случае при передаче права аренды были нарушены требования пункта 2 статьи 615 ГК Российской Федерации, а поэтому отказ в регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Решением арбитражного суда в иске отказано по следующим основаниям.
Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложены на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).
Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.
Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 114; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!