Сохранение в силе договора субаренды при перенайме
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако из норм Гражданского кодекса РФ непонятно, сохраняет ли силу договор субаренды в случае перенайма.
24.1. Вывод из судебной практики: При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
Судебная практика:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
"...17. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к негосударственному учреждению (субарендатору) о выселении из занимаемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен кооператив.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
Как следует из материалов дела, в 1995 году комитет по управлению имуществом (арендодатель) заключил с акционерным обществом (прежним арендатором) договор на аренду нежилых помещений сроком на 25 лет.
|
|
|
Акционерное общество с согласия арендодателя в 1998 году одно из арендуемых помещений сдало в субаренду сроком на 5 лет учреждению (ответчику по данному делу).
В 1999 году комитетом по управлению имуществом, акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью (истцом) подписан контракт, в соответствии с которым акционерное общество передало свои права и обязанности по договору аренды в перенаем обществу с ограниченной ответственностью, а последнее обязалось провести капитальный ремонт и реконструкцию всего здания за свой счет.
Новый арендатор (истец) полагал, что с момента заключения упомянутого контракта договор субаренды с негосударственным учреждением прекращен, поскольку права и обязанности арендатора переданы прежним арендатором (субарендодателем) в порядке перенайма.
По мнению истца, к договору субаренды неприменимы положения пункта 1 статьи 617 ГК РФ о сохранении в силе договора аренды в случае перехода прав на объект аренды к другому лицу, поскольку в указанной норме речь идет о переходе к новому правообладателю вещных прав, а в рассматриваемой ситуации в порядке перенайма к истцу перешло обязательственное право, принадлежавшее прежнему арендатору.
|
|
|
Ссылаясь на отсутствие в законе специальной нормы о сохранении в силе договора субаренды в случае перехода права аренды к другому арендатору, истец полагал, что принадлежавшее ответчику право субаренды прекратилось и спорное имущество свободно от обременений, поэтому с согласия арендодателя (комитета) заключил договор субаренды с кооперативом (третьим лицом в данном деле) и предъявил учреждению иск о выселении с тем, чтобы во исполнение требований статьи 611 ГК РФ передать помещение новому субарендатору.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
Так как ответчик занимает спорное помещение на основании договора субаренды, заключенного в 1998 году с согласия арендодателя сроком на пять лет, оснований для его выселения не имелось..."
Применение ст. 615 ГК РФ к отношениям, возникающим из договора на установку рекламной конструкции
|
|
|
Если в договоре на установку рекламной конструкции меняется сторона - собственник рекламной конструкции, возникает вопрос, могут ли применяться нормы ст. 615 ГК РФ к отношениям, возникающим из этого договора.
25.1. Вывод из судебной практики: Заменить в договоре на установку рекламной конструкции сторону - собственника такой конструкции можно по правилам о перенайме.
Судебная практика:
Постановление Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе"
"...19. Исходя из части 9.3 статьи 19 Закона о рекламе лицо, которому выдано разрешение на установку рекламной конструкции, обязано уведомлять орган местного самоуправления, выдавший данное разрешение, обо всех фактах возникновения у третьих лиц прав в отношении этой рекламной конструкции (сдача рекламной конструкции в аренду, внесение рекламной конструкции в качестве вклада по договору простого товарищества, заключение договора доверительного управления, иные факты).
Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию.
|
|
|
При этом ввиду отсутствия в законодательстве соответствующего регулирования смена собственника рекламной конструкции не приводит к перемене лиц в обязательстве из договора на установку рекламной конструкции в силу закона, однако с согласия собственника вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, может быть осуществлена замена стороны в указанном договоре (по правилам о перенайме (статья 615 ГК РФ)).
В этом случае у нового собственника рекламной конструкции не возникает обязанности переоформить разрешение на ее установку либо получить новое разрешение, в том числе и тогда, когда по соглашению новых участников в период действия старого разрешения заключен новый договор в отношении данной рекламной конструкции..."
Аналогичная судебная практика:
| Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.06.2015 N Ф03-1415/2015 по делу N А73-11149/2014 "...Установив факт размещения на фасаде многоквартирного дома N 56а по ул. Ленинградской рекламных (информационных) конструкций площадью 31,52 кв. м и 7,20 кв. м, принадлежащих Шестопалу Е.Н., представители управляющей компании составили акты от 15.09.2011, от 11.07.2012, от 09.08.2013, от 15.02.2014, от 23.06.2014 с приложением соответствующих фотоматериалов. Площадь большей конструкции при рассмотрении дела уточнена истцом с учетом представленной Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска разрешительной документации на установку щитовой рекламной конструкции площадью 27,27 кв. м. Поскольку указанные конструкции размещены на фасаде дома и использовались с нарушением порядка, определенного собственниками помещений в многоквартирном доме, общество направило в адрес собственника нежилого помещения I (1-6) в данном доме - предпринимателя Головина Д.В. уведомление о незаконности использования общего имущества без соответствующего договора и предложило заключить его в срок до 19.09.2011 либо демонтировать конструкции в тот же срок. При этом суды установили, что указанные конструкции установлены прежним собственником помещений. В отношении конструкции площадью 27,27 кв. м Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска 16.03.2008 выдано разрешение N 10600 на период с 16.03.2008 по 16.03.2012, в отношении второй конструкции площадью 7,20 кв. м разрешение прежнему собственнику не выдавалось; соответствующее разрешение получено предпринимателем лишь 30.06.2014. После предъявления управляющей компанией претензии о незаконности использования общего имущества предприниматель заключил с истцом соответствующий договор от 29.05.2014 в отношении рекламной конструкции площадью 7,20 кв. м, а конструкцию площадью 27,27 кв. м демонтировал. В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе" (далее - Постановление N 58) разъяснено, что лицо, которому выдано разрешение на установку рекламной конструкции, обязано уведомлять орган местного самоуправления, выдавший данное разрешение, обо всех фактах возникновения у третьих лиц прав в отношении этой рекламной конструкции (сдача рекламной конструкции в аренду, внесение рекламной конструкции в качестве вклада по договору простого товарищества, заключение договора доверительного управления, иные факты). Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию. В связи с отсутствием в законодательстве соответствующего регулирования смена собственника рекламной конструкции не приводит к перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на установку рекламной конструкции, в силу закона, однако с согласия собственника вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, может быть осуществлена замена стороны в указанном договоре (по правилам о перенайме (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации)). Учитывая, что щитовые конструкции содержали информацию, адресованную неопределенному кругу лиц и направленную на привлечение внимания к принадлежащему ответчику магазину автозапчастей, суды верно квалифицировали предпринимателя как владельца спорных рекламных конструкций, ответственного за их использование. При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу управляющей компании неосновательного обогащения в виде платы за пользование общим имуществом дома исходя из размера рекламных конструкций и установленной собранием собственников платы за использование общего имущества, а также процентов за пользование чужими денежными средствами..." |
| Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2014 по делу N А75-6272/2013 "...ООО "Гера Нординвест" отмечает, что после 01.11.2013 общество не являлось собственником рекламных конструкций, в связи с чем на его стороне не могло возникнуть неосновательное обогащение. Согласно пункту 4.1.13 договора по истечении срока действия договора ответчик обязан в течение 15 дней произвести за счет собственных средств демонтаж объектов наружной рекламы и устранить повреждения объектов муниципальной собственности, связанные с демонтажем рекламных конструкций. В связи с использованием ответчиком рекламных конструкций без разрешения и соответствующей оплаты администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе", лицо, которому выдано разрешение на установку рекламной конструкции, обязано уведомлять орган местного самоуправления, выдавший данное разрешение, обо всех фактах возникновения у третьих лиц прав в отношении этой рекламной конструкции (сдача рекламной конструкции в аренду, внесение рекламной конструкции в качестве вклада по договору простого товарищества, заключение договора доверительного управления, иные факты). Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию. При этом ввиду отсутствия в законодательстве соответствующего регулирования смена собственника рекламной конструкции не приводит к перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на установку рекламной конструкции, в силу закона, однако с согласия собственника вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, может быть осуществлена замена стороны в указанном договоре (по правилам о перенайме (статья 615 ГК РФ)). Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что именно ответчик в силу пункта 4.1.13 договора является лицом, обязанным к демонтажу конструкций перед истцом, обязательства общества перед администрацией по демонтажу рекламных конструкций на момент рассмотрения исковых требований не прекратились, а неисполнение обязанности по демонтажу конструкций после истечения срока действия договора и получения уведомления о демонтаже и продажа рекламной конструкции без демонтажа в условиях заведомой обязательности демонтажа являются недобросовестными действиями ответчика (статья 10 ГК РФ) по отношению к истцу и способом ухода от исполнения обязательств перед ним, учитывая, что общество фактически не выбыло из правоотношений, поскольку не уведомило администрацию о смене собственника, в связи с чем обязанным лицом по внесению платы за пользование объектом муниципальной собственности продолжает оставаться общество, апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме..."
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2014 по делу N А75-5688/2013 "...По мнению подателя жалобы, ответчик не является собственником спорных рекламных конструкций, поскольку указанные конструкции 01.10.2010 были проданы ООО "БАИК" в собственность ООО "Рекламная группа "Идея". Судом апелляционной инстанции принято судебное постановление на основании неверного вывода об отсутствии доказательств передачи имущества, являющегося предметом договора купли-продажи. На передачу имущества и исполнение договора купли-продажи письменно указывали ответчик и третье лицо. В судебном заседании представитель администрации против удовлетворения жалобы возражал, считая принятые по делу судебные акты соответствующими действующему законодательству. Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены. В силу правовой позиции, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 58 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе" (далее - постановление N 58), лицо, которому выдано разрешение на установку рекламной конструкции, обязано уведомлять орган местного самоуправления, выдавший данное разрешение, обо всех фактах возникновения у третьих лиц прав в отношении этой рекламной конструкции (сдача рекламной конструкции в аренду, внесение рекламной конструкции в качестве вклада по договору простого товарищества, заключение договора доверительного управления, иные факты). Судам надлежит учитывать, что указанное правило распространяется также и на случаи перехода права собственности на рекламную конструкцию. При этом ввиду отсутствия в законодательстве соответствующего регулирования смена собственника рекламной конструкции не приводит к перемене лиц в обязательстве, возникшем из договора на установку рекламной конструкции, в силу закона, однако с согласия собственника вещи, к которой прикреплена рекламная конструкция, может быть осуществлена замена стороны в указанном договоре (по правилам о перенайме (статья 615 ГК РФ)). В пункте 20 постановления N 58 под владельцем рекламной конструкции понимается ее фактический владелец. При этом не имеет значения, кому выдавалось разрешение на установку соответствующей рекламной конструкции. При неисполнении обязанности по демонтажу рекламной конструкции требование о ее принудительном демонтаже должно быть предъявлено к владельцу либо к собственнику соответствующей конструкции, а при невозможности установления этих лиц - к собственнику или иному законному владельцу недвижимого имущества, на котором размещена рекламная конструкция. Учитывая изложенное, установив недоказанность ответчиком того, что фактическим владельцем и пользователем спорной рекламной конструкции стало другие лицо, суды пришли к правомерному выводу о том, что обязательства ООО "БАИК" перед истцом по демонтажу рекламных конструкций на момент рассмотрения исковых требований не прекратились, исковые требования администрации являются обоснованными. Оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется..." |
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 691; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!