Возможность ограничения права пользования имуществом по договору аренды
27.1. Вывод из судебной практики: Собственник торгового центра вправе не допускать арендатора в арендуемые под магазин помещения за пределами времени работы данного центра, если договором аренды не предусмотрено право круглосуточного и неограниченного доступа в эти помещения и нет необходимости осуществлять действия по эксплуатации магазина за пределами указанного времени.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.02.2015 N Ф01-6093/2014 по делу N А28-4754/2014
"...Как видно из документов и установил суд, Яранское РайПО (арендодатель) и ООО "ТРИО" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 30.03.2012 N 36-12 АП, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения N 2, 8-11, расположенные на втором этаже двухэтажного кирпичного здания магазина "Универмаг", принадлежащего арендодателю на праве собственности, для использования под компьютерный центр (магазин). Договор заключен до 31.12.2021 и зарегистрирован в установленном законом порядке. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2012.
В пункте 5.4 внутренних правил торгового центра "Дом торговли" Яранского РайПО, утвержденных председателем Совета Яранского РайПО Романовой О.Ю. 14.05.2008, установлен режим работы торгового центра: в рабочие дни с 09 часов 00 минут до 18 часов 00 минут, в выходные дни с 09 часов 00 минут до 15 часов 00 минут.
|
|
|
Ответчик направил истцу извещение от 10.01.2014 N 80, в котором сообщил, что ООО "ТРИО" без правовых оснований использует лестничную клетку, ведущую из помещения N 9 во двор здания "Универмаг", а также указал, что с 16.01.2014 данное помещение лестничной клетки будет сдано под централизованную охрану.
В ответе от 06.02.2014 на претензию истец просил предоставить право пользования лестницей, ссылаясь на необходимость использования эвакуационного выхода в случае аварийной ситуации.
Ответчик направил истцу предписание от 17.02.2014 N 87, в котором указал, что ООО "ТРИО" нарушает правила и нормы в отношении арендуемого объекта, а именно не соблюдает режим работы и находится на объекте после сдачи здания под охрану, и предупредил о недопустимости нарушения правил и норм в отношении арендуемого объекта (в том числе режима работы).
Истец 11.03.2014 в ответ на данное предписание сообщил, что считает действия по доступу в помещения за пределами времени работы торгового центра правомерными, поскольку в это время помещение необходимо ему для работы с документами.
Сославшись на неправомерные действия ответчика в создании препятствий в пользовании спорными помещениями, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
|
|
|
Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Как верно указано судами обеих инстанций, в соответствии с условиями спорного договора аренды истцу не предоставлено право круглосуточного, свободного и неограниченного доступа в спорные помещения, расположенные в составе единого торгового центра и используемые для продажи товаров и оказания услуг потребителям.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что, подписав договор аренды на определенных условиях, истец согласился с тем, что помещения будут использоваться для продажи товаров и оказания услуг потребителям в составе единого торгового центра - магазина "Универмаг", определив местоположение арендуемого имущества в составе торгового центра и его назначение "под магазин (компьютерный центр)", стороны пришли к соглашению о соблюдении назначения как помещений, так и всего здания в целом, то есть к установлению определенного режима его использования; иное определение порядка использования имущества без учета его назначения, предусмотренного договором, противоречит положениям статьи 615 ГК РФ. Суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не имеет полномочий для переоценки доказательств.
|
|
|
В нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что доступ в арендуемые помещения в нерабочее время ему необходим для осуществления действий, связанных с эксплуатацией магазина (что разгрузку и принятие товара, оформление необходимых документов и переводом платежей невозможно осуществить в пределах режима работы торгового центра)..."
28. Перепланировка арендатором помещения без согласования с арендодателем
28.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе взыскать с арендатора установленный договором штраф за самовольную перепланировку помещения, даже если стороны согласовали такую перепланировку после ее осуществления.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2015 по делу N А56-79652/2014
"...В соответствии с Договором КУГИ (арендодатель) обязался предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Виктория плюс" (арендатору, далее - ООО "Виктория плюс") во временное владение и пользование помещение N 21-Н, кадастровый N 78:7636:1:1:11, площадью 146,3 кв. м, состоящее из расположенных на первом этаже здания помещений N 1 - 7 общей площадью 80,5 кв. м и расположенных в подвале здания помещений N 8 - 15 общей площадью 65,8 кв. м. Арендатор, в свою очередь, обязался своевременно и полностью перечислять арендную плату.
|
|
|
В соответствии с дополнительным соглашением от 10.06.2004 N 2 к Договору, заключенным между ООО "Виктория плюс", Обществом и КУГИ, все права и обязанности арендатора по Договору переданы от первого ко второму.
Пунктом 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя "прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера".
Из буквального содержания данного пункта Договора следует, что письменное разрешения арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
Согласно пункту 4.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 08.12.2010 N 3 в случае нарушения условий Договора (за исключением условий, установленных пунктом 2.2.2 Договора) сторона Договора уплачивает штраф в размере 30% от суммы квартальной платы вне зависимости от вины.
КУГИ 19.08.2014 направил Обществу претензию, в которой, ссылаясь на пункт 2.2.6 Договора, потребовал от последнего уплатить предусмотренный пунктом 4.8 Договора штраф в размере 117 870,57 руб. за произведенную в 2014 г. самовольную перепланировку арендованных помещений.
В свою очередь, Общество, 11.09.2014 согласовав в МВК проект на перепланировку и переустройство арендуемых помещений под кафетерий, во исполнение обязанности, возложенной на него пунктом 6.9 Договора в редакции дополнительного соглашения N 4, 15.09.2014 обратилось в КУГИ с просьбой согласовать этот проект для его "дальнейшего утверждения в МВК".
Письмом от 24.09.2014 N 10406-12/14 КУГИ уведомил Общество о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения N 21-Н и предлагает арендатору согласовать произведенные в арендованных помещениях работ в МВК, внести изменений в техническую документацию, предоставить арендодателю кадастровый паспорт.
В соответствии с актом от 20.10.2014 N 342/2014 МВК помещение N 21-Н приняла в эксплуатацию после перепланировки.
Поскольку Общество в добровольном порядке штраф в размере 30% от суммы квартальной арендной платы, действующей в момент нарушения условий пункта 2.2.6 Договора, не уплатило, то КУГИ обратился в арбитражный суд с указанным иском.
Суд первой инстанции, установив, что на момент произведения перепланировки помещений N 21-Н и 30-Н согласие арендодателя Обществом не было получено, иск КУГИ удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что произведенная перепланировка не носит капитального характера, а также приняв во внимание последующее согласование КУГИ перепланировки, решение от 07.04.2015 отменил, в иске последнему отказал.
Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Общество, заключая дополнительное соглашение N 3 к Договору, было осведомлено о технических характеристиках арендуемых помещений N 21-Н и 30-Н общей площадью 128,8 кв. м и условиях Договора, касающихся возможности их перепланировки, однако, осуществив в отсутствие согласования с КУГИ их перепланировку путем их объединения в одно помещение N 21-Н, произвело изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения N 21-Н до 125,9 кв. м и внесение изменений в технический паспорт помещения.
Согласно техническому плану помещения, составленному 01.12.2014 кадастровым инженером в ходе выполнения кадастровых работ, планировка помещения с кадастровым N 78:13:0000000:3770 изменена в результате перепланировки.
Из содержания кадастрового паспорта от 30.06.2014 N 78/201/14-168166 и акта МВК от 20.10.2014 акт N 342/2014 следует, что проведение этой перепланировки осуществлено Обществом до согласования МВК проекта на перепланировку и до обращения в КУГИ с просьбой о согласовании проведения перепланировки.
Таким образом, факт нарушения Обществом условий пункта 4.8 Договора подтвержден собранными по делу доказательствами.
Последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за нарушение последним принятых по Договору обязательств.
Поскольку суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, пришел к правильному выводу об обязанности Общества уплатить начисленную ему КУГИ неустойку за нарушение пункта 2.2.6 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3, действовавшей до 27.06.2014, то у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения от 07.04.2015 и отказа КУГИ в иске.
В связи с изложенным постановление от 06.08.2015 в части отмены решения от 07.04.2015 и отказа КУГИ в иске, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе..."
Дата добавления: 2020-04-08; просмотров: 107; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!